【正文】 建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)國家和建設(shè)主管部門有關(guān)規(guī)定建立健全質(zhì)量保證體系和層層負責(zé)的質(zhì)量責(zé)任制。 ② 營銷部 制訂市場經(jīng)營營銷方針，作好產(chǎn)品的營銷策劃。 （ 3） 公司下設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)，包括開發(fā) 部、工程部、營銷部、財務(wù)部等機構(gòu)，負責(zé)公司的日常經(jīng)營管理工作。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 39 （ 3）設(shè)備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。 （ 4）施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染； （ 5）建筑垃圾及時清理、文明施工； （ 6）盡量使用低噪聲 施工設(shè)備，少用或避免使用大噪聲設(shè)備。 二、環(huán)境保護措施 設(shè)計中環(huán)保 （ 1）地下室設(shè)一個集中垃圾站，以收集各種分類袋裝垃圾后，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理； （ 2）餐廳廚房等含油廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。 四、環(huán)境保護區(qū) 項目附近無名勝古跡，風(fēng)景游覽區(qū)等環(huán)境保護區(qū)。 （ 3）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源利用率，降低水資源無效損耗。 （ 5）選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電器，采用節(jié)能燈具，并采用低能耗鎮(zhèn)流器，合理選定各房間照明度和燈具安裝高度，節(jié)約用電。 四、防、排煙 地下車庫設(shè)機械排煙系統(tǒng)，選用單速消防排煙風(fēng)機，排風(fēng)與排煙系統(tǒng)合用。電話交接箱設(shè)在大樓一層的電纜 交接間，電話分線盒設(shè)在各層豎井內(nèi)。 燈具及光源：以節(jié)能型日光燈為主，白熾燈為鋪。 本工程除在 10KV 側(cè)設(shè)置專用計度柜外，對每臺變壓器設(shè)置了計度裝置，照明和動力分別計度；每戶設(shè)置電度，每層集中抄表 。 氣體滅火系統(tǒng)：在發(fā)電機房、貯油間內(nèi)設(shè)置七氟丙 烷氣體滅火系統(tǒng)。 排水管材 室外排水管、 室內(nèi)排水均用 UPVC排水管。 污水、廢水量估算 （ 1）本工程糞便洗滌廢水合流排除。 第五節(jié) 給排水方案 一、設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)劃》（ GBJ1687）（ 2020 年局部修訂） 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 年版） 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB50096— 1999）（ 2020 年版） 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ GB50015— 2020） 二、給水工程 水源：本工程水源為城市自來水管網(wǎng)，從人民路 DN300 的供水干管上，開兩個 DN150 的接口，沿項目周邊形成 DN150的環(huán)狀管網(wǎng)。 三、荷載取值 豎向荷載：恒重（自重、設(shè)備重）根據(jù)構(gòu)件和裝修尺寸及材料重量直接計算； 活載：根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取用：商業(yè)： ，住宅： 風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓取值 （ 50年一遇）。 每個戶 型客廳設(shè)有可調(diào)節(jié)和捕捉風(fēng)力的窗 。 在設(shè)計單體戶型時，盡量減少空調(diào)房間的外表面積。大面積的玻璃窗 使建筑形體輕盈通透，并可最大限度的采光、通風(fēng)、納入景觀。樓型全部為四梯二十 戶設(shè)置，南北采光。 四、道路交通 出入口位置：設(shè)置出入口 3個，分別為人民路 2個， 師苑路 1個。 可持續(xù)發(fā)展的思想，住宅內(nèi)部空間有較大的可調(diào)節(jié)性。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 《江蘇 省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》； 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999） 2020年版 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 23 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《 2020 年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計守則》。 六、征地拆遷情況 本項目區(qū)的征地拆遷已基本完成。 根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2020 年 8 月 1日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）， X 縣 縣城地震動峰值加速度 （相當于原地震烈度小于六度）， 本項目要 考慮抗震設(shè)防。 確定的開盤入市價格應(yīng)結(jié)合項目經(jīng)濟技術(shù)指標、預(yù)算成本方案、入市前競爭態(tài)勢等進行調(diào)整，由公司銷售部提交一份詳細定價報告，其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價，后期不同類型產(chǎn)品價格走勢判定，價格系數(shù)設(shè)定，營銷策略等等，最終交董事會 確定。 （二）商業(yè)店鋪 X 縣 商業(yè)市場現(xiàn)狀 （ 1） X縣 城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家。 涵碧苑 ： 售價 4500—— 5000元 /平方米 （小高層、高層） 。 師苑路是項目的次入口。 （二）劣勢（ weakness） X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 17 認知程度不夠 本項目為 X縣 的第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認知程度上還需要一定的時間，對于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。前期項目招商工作進展順利，已經(jīng)同 全國排位前 三 名的大型連鎖超市“ 大潤發(fā) ”（在全國 有 120家網(wǎng)點）有了意向性合作協(xié)議 （入駐 底層和二層 、三層 的超市）。因此， X 縣 城區(qū)商品房價格 今后繼續(xù)上揚，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。 第二城市化的進程也直接拉動房地產(chǎn)開發(fā)。三是多角度實施對房價的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設(shè)和招標底價的松緊、稅費的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門 檻的松緊等等。 分析結(jié)論 從 上述分析看， X 縣 規(guī)劃審批開工項目建設(shè)規(guī)模與每年平均需求 41 萬m2供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場前景廣闊，未來五年 X縣 城區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景廣闊。 三、市場需求分析 建設(shè)小康 城市 ，逐步使 X 縣 城發(fā)展成為蘇北 地區(qū)的副中心城市，是今后一段時間該縣經(jīng)濟建設(shè)的主要奮斗目標。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人口、公務(wù)員、企業(yè)主、大學(xué)生等購房，是近幾年購房的 主力軍；近三年房價上漲較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 二、 2020年 — 2020年 X縣 房地產(chǎn)市場分析 十一五期間是 X 縣 房地產(chǎn)市場的一個較快發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價格都有較大提升； 2020 年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺對 某某 房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費者對市場利好的心理預(yù)期；從市場成交情況來看，除少數(shù)投資購房者觀望心理有所加強 外，消費者總體購房熱情高漲，在個別樓盤上甚至形成搶購。 2020 年以前，商品住房價格保持相對穩(wěn)定，均價在 1400 元 /㎡ 以下，以后幾年價格漲幅不斷加大。 X 廣場 坐擁都市的繁華，為城市至尊地標，地域價值無可取代。 本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計已經(jīng) X 縣 建筑行政主管部門和縣政府批復(fù)，前X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 8 期立項已完成 ，其他各項報建手續(xù)正在辦理，這為本項目的建設(shè)提供了法律和政策的保障。 二、政府調(diào)控為項目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。 第三節(jié) 項目建設(shè)的可行性 一、經(jīng)濟的發(fā)展為項目的發(fā)展提供良好的契機。大潤發(fā) X 店除了個別管理崗位由公司派駐外，絕大多數(shù)員工都面向社會公開招聘。隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，勞動帶動企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入，增加我國的貿(mào)易順差。 二、引進國際先進管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)，促進現(xiàn)代化 傳統(tǒng)的商業(yè)類型普遍具有悠久的歷史和國資的背景，建筑老化、設(shè)施陳舊、商品過時、效率低下、負擔沉重、無停車位等等是這些企業(yè)的通病，如果不能及時跟上市場的節(jié)奏，很難在市場上占據(jù)一席之地。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進 一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重為 ∶ ∶ ，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重比上年提高 。 該項目財務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險能力，既有可觀的經(jīng)濟效益，又有較好的社會效益的項目，應(yīng)盡早組織實施。 四、建設(shè)地址： 項目建設(shè)地點位于 X 縣人民路西側(cè)、師苑路南側(cè) 五、建設(shè)性質(zhì)： 新建 六、建設(shè) 規(guī)模： 項目總用地面積 15863平方米。 三、可行性研究的結(jié)論 開發(fā) 建設(shè)“ X廣場 ” 項目可以達到下述目的： 符合《 X 縣 縣城總體規(guī)劃 》 ，有利于 X 縣 的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。 X 縣堅持把發(fā)展作為第一要務(wù)，積極創(chuàng)新思路，破解難題，推進發(fā)展。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、促進項目區(qū)商業(yè)發(fā)展 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 4 大型超市設(shè)置在市區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近，經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 3km 以上，目前鹽城商業(yè)中心區(qū)以外和規(guī)劃的人口聚集區(qū)的大型超市不足，市級商業(yè)中心以及城市中心設(shè)有規(guī)劃的大型綜合超市，項目店區(qū)域目前尚無大型商家進駐。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 5 國外大型超市所占食品市場份額： 國家 澳 大 利亞 法國 德國 英國 美國 大型超市比重 % % % % % 大型綜合超市作為現(xiàn)代化營銷方式已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)，大潤發(fā) X店將采用“大潤發(fā)”先進的超市管理模式和現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方法，將成為零售行業(yè)中現(xiàn)代化程度最高的著名品牌企業(yè)之一。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 6 大潤發(fā) X 店的建設(shè)，有利于緩解本地就業(yè)市場緊張的壓力，起到良好的社會效益。 五、有利于改善小車站地區(qū) 市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升 X縣城市形象 項目的建設(shè)，可以促進小車站地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善 X縣的投資環(huán)境。 房地產(chǎn)市場發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。 X縣 由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實力的開發(fā)企業(yè)對市場變化的應(yīng)變能力較強、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對以上政策變化，反而可以促進房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展，同時促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰。無論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的建設(shè)，還是適應(yīng)住房消費的需要，本項目的建設(shè)是可行的。 因此本地段是一個地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項配套設(shè)X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 9 施完善的地域，是具有高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。 “十 一 五”期間商品房開工、竣工、銷售面積增長表 （二） 2020— 2020年 X縣 商品房審批統(tǒng)計 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 10 審批統(tǒng)計表分析結(jié)論： 從審批建筑面積來看， 2020— 2020年審批建筑面積分別為 1 7 85萬平方米。 熱點戶型 通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在 X縣 市場對兩房、單身公寓的需求是很 大的，兩房、三房的比例占到了總和的 75%， 經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前 某某 市場對 50—— 80平方米 的兩房、 小面積戶型的需求很強 烈，在價格穩(wěn)步上升的情況下，實際的需求數(shù)量可能會更大，因為市場的變化動量是非常大的。市場需求開始出現(xiàn)對樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢，部分開發(fā)商迅速致力進行開發(fā)策略調(diào)整 以提高樓盤品質(zhì)滿足消費者需求，使房產(chǎn)市場總體發(fā)展相對穩(wěn)健。 城區(qū)新增人口住房需求 據(jù)初步分析， X縣 城區(qū) 未來 5 年時間要達到 30 萬人口規(guī)模，比現(xiàn)有城區(qū)人口要增加 8 萬人，按小康居住水平“戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善”的標準，那么，新增人口按人均建筑面積 25 m2計算，需增加住房面積約 150 萬 m2。 對于 X 縣 城區(qū)房價上漲過快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。期間的價格結(jié)構(gòu)會更趨合理，主要理由如下： 第一實現(xiàn)小康目標， X縣 城區(qū)人均住房面積尚有差距。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 15 第三隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購房能力會進一步增強。 開發(fā)商優(yōu)勢 ① 資本運作優(yōu)勢 本項目的開發(fā)商 X實業(yè) X有限 公司實力雄厚，信譽良好，項目開發(fā)資本金充足，只要完成前期工作就能順利開工。 三樓 局部 空中花園布置 ，配套 有綠化廣場、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。 （四）威脅（ threat） 主要威脅來自涵碧苑 、 雙尊大廈等 。 項目單位開發(fā)成本 項目單位開發(fā)預(yù)算成本包括：土地、建安、規(guī)費、綠化等綜合配套設(shè)施、稅收、管理費和銀行利息等（見下表），住宅約 3000 元 /m商業(yè)建筑約 2600 元 /m2。近三年銷售且目前已經(jīng)入住的高層、小高層價格在 3800— 5000元 /平方米之間。 三、本項目定價 從本項目優(yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價格情況， 結(jié)合“成本加利X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 20 潤定價法”和“市場比較定價法”綜合 比較分析，本項目 開盤銷售價格實行低開高走的原則，住宅 4500元 / ㎡ 。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結(jié)松散，含云 母片黑色礦物較多，厚度 5－ 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占60%，礫徑 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作為城市建設(shè)用地。 三、交通情況 本項目 東 鄰 人民路 ，是 X 縣 的中心地段，交通十分便捷。 因此本項目切實地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活 ，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個高品質(zhì)住宅 應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有