【正文】 為保證項目達(dá)到預(yù)期效益，生產(chǎn)人員和管理人員應(yīng)進(jìn)行專業(yè)知識和管理知識培 訓(xùn)。公司設(shè)立董 事會作為最高權(quán)利機(jī)構(gòu)， 決定項目開發(fā)一切重大事宜，董事會設(shè)董事長一名，董事一 名。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃 機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。供電采用功率因素自動補(bǔ)償裝置提高功率因素，減少電能損耗。 八、弱電設(shè)計 在地下車庫設(shè)置火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防電話和消防廣播系統(tǒng)。 三、用電指標(biāo) 用電設(shè)備總裝機(jī)容量 Pe=3200kw 用電設(shè)備總計算有功功率 Pj=1600kw 用電設(shè)備總計算視在功率 Sj=1600KVA 補(bǔ)償后高壓側(cè)功率因數(shù) Cosψ X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 32 變壓器臺數(shù)及容量 2 800（ KVA） 四、供配 電設(shè)計 本項目消防用電為二級負(fù)荷，其余用電均為三級負(fù)荷， 10KV 環(huán)網(wǎng)電源引自工業(yè)區(qū)開閉所，由 的變電所。最大日污水排放量按最高日生活用水量的 90％計， Q=495m3/d。 商業(yè)：采用框支柱結(jié)構(gòu)。 （ 2）外圍護(hù)墻體嵌貼聚苯烯擠塑板使建 筑滿足夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （ 3）夏季盡可能的增加換氣次數(shù)，特別是進(jìn)行夜間通風(fēng) ，換氣指數(shù)在每小時 69 次，可明顯改善室內(nèi)熱環(huán)境。 為減輕城市道路對沿街建筑的噪音干擾，設(shè)計上引入了“城市屏風(fēng)”的概念，主要功能部分盡可能 背街放置，以減輕噪聲干擾。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：創(chuàng)造出體量適中，高度合乎要求，有強(qiáng) 烈體積感的現(xiàn)代化建筑。 項目處于 X 縣 商業(yè)文化中心，得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 工程地質(zhì) 本項目場地屬典型的河岸丘陵地貌。 分析預(yù)測 從 X縣 現(xiàn)有高層、小高層樓盤運作銷售來看，高層、小高層住宅處于較低價 位水平運行，高層、小高層的市場潛力尚未得到充分挖掘。 市場潛力較大 比較目前 X縣 城其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購物環(huán)境、結(jié)合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項目提供了市場機(jī)會。本項目讓生活與購物在 X廣場的人們在享受 生活便利的同時又可安享生活的悠閑。到“ 十二五” 期間 ，可能會繼續(xù)上漲，但仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。如果要安置 2020—— 2020 年的拆遷戶，按戶均 70 m2計算，需住房面積 7 萬 m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房 面積 萬 m2。 投資規(guī)模 2020年投資規(guī)模 250000萬元，投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 自然景觀、人文景觀：本項目 往西 面約 1500m 為 X縣 的中心公園 ，X 縣 縣委、縣政府、公安 局、檢察院等各部門機(jī)關(guān)都聚集在此地段。 但對于房價較低的三類城市和縣城、特別是蘇北地區(qū) 的縣城，該政 策的負(fù)面影響較小。同時符合江蘇省鹽城市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，使周邊商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)置得以更加完善。從國外發(fā)達(dá)國家和大型超市占各國食品市場的份額來看，大型超市已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)之一。其中陸地面積 平方公里，占 ％；水域面積 106平方公里，占 ％；灘涂面積 平方公里，占 ％。 項目總建筑面積 50294 平方米， 地上 39466 平方米，地下 10828平方米，工程建筑總高度 米。加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，推進(jìn)高效農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)實現(xiàn)豐產(chǎn)豐收，一產(chǎn)增加值增長 %。 四、方便群眾購物，完善周邊商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置 大型連鎖超市一般選擇在交通便利，遠(yuǎn)離市中心建店，是其低成本運營的前提，即低廉的土地使用成本，再加之規(guī)范的經(jīng)營管理，電子系統(tǒng)的全程跟蹤，統(tǒng)一采購的低價格，品種齊全的商品，開架自提的一站式服務(wù)，寬敞舒適的購物環(huán)境。 縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 從城市化進(jìn)程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來人口（打工、就業(yè)、務(wù)商人員）的 進(jìn)入使得城區(qū)人口的快速增長， 為房地產(chǎn)市場提供較大需求空間；“十二 五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。 項目 一至五 層為大型超市 （大潤發(fā)） ，地下室為大潤發(fā)配套商業(yè)廣場， 。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計（均價）， 2020年商品住房為 550元 / ㎡ ， 2020年為 620 元 / ㎡ ， 2020年為 650 元 / ㎡ ， 2020年為 780 元 / ㎡ ， 2020 年為 920 元 / ㎡ ， 2020 年上半年為 1100 元 / ㎡ ，下半年達(dá)到 1200元 / ㎡ ； 2020年達(dá)到 1350元 / ㎡ ， 2020年商品住房為 2200元 / ㎡ ， 2020 年為 2800 元 / ㎡ ， 2020 年為 3300元 / ㎡ 。 （ 2） 2020年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中， X縣 并未受到太大 影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，在銷售方面達(dá)到了價穩(wěn)量升的雙贏局面，說明 X縣 房地產(chǎn)發(fā)展具備堅實基礎(chǔ)。 從長期角度看， X縣 城區(qū)房價的上升將保持較長時期。 X 縣 2020 年的城市化水平僅為 ％， 2020 年要達(dá)到 38％。 ④ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢 本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計方案是由知名的 揚州市建筑設(shè)計研究院 有限公司設(shè)計。 項目周邊主要有 X中學(xué)、 X小學(xué)、人民醫(yī)院、 天海由酒 店、 X廣場 中醫(yī)院等及縣直各機(jī)關(guān)單位。 （ 2） 根據(jù)初步市場摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗， X縣 城消費層次、購買力比較 高。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水 補(bǔ)給，水量較小。 二、 規(guī)劃原則 從總體規(guī)劃到戶型設(shè)計“以人為本”的設(shè)計思想貫徹始終。 停車：分為地上和地下兩種方式，地上 停車 374 個，地下停車 187個。根據(jù)每戶的具體位置協(xié)調(diào)開窗，在建筑X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 26 處理中盡量避免對視，同時在立面形成光影對比和虛實變化。 住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化。 用水量：該工程最高日生活用水量為 Qd=550m3/d，最高日最大時生活用水量為 Qh=500m3/h。 第六節(jié) 給排水消防設(shè)計 一、設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 2020 年版 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 30 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50045— 95） 2020年版 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB50084— 2020） 2020 年版 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50067— 97） 二、消防設(shè)計 本項目為小高層和高層，同時 失火按一次計算，消防設(shè)計系統(tǒng)有： 室內(nèi)、外消火栓給水系統(tǒng) 自動噴水滅火系統(tǒng)：地下車庫等部位設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。 五、電力設(shè)計 采用 TNS 配電系統(tǒng)；配電電壓 380/220 伏，干線采用三相五線制預(yù)分支電纜配電；電梯、風(fēng)機(jī)、水泵等采用放射式配電。 設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控器設(shè)在大樓一層的消防控制室；在大廳入口、電梯橋箱及主要通道設(shè)置電視攝像機(jī)。 （ 6）選用低 損耗，低噪聲負(fù)荷能力強(qiáng)的 SC9 型干式變壓器。 第 二節(jié) 項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 36 一、分析依據(jù) 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（ 1989年 12月） 《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》（ 1998年 4 月） 《中華人民共和國水土資源保護(hù)法》 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89782020） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）及地方規(guī)定 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 二、項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 項目建設(shè)地點無大面積的水系和森林資源，項目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進(jìn)行生化處理后進(jìn)入市政污水管道，對水資源不會造成破壞。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工。 （ 4）公司的具體開發(fā)運作事宜，采取聘用專業(yè)顧問公司，運用社會化運作的模式操作。 勘察設(shè)計單位必須選擇甲級以上資質(zhì)的勘察設(shè)計單位承擔(dān)勘察設(shè)計任務(wù)。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 40 X 實業(yè) X 有限公司 組織機(jī)構(gòu)圖 ① 開發(fā) 部 協(xié)調(diào)各部關(guān)系；做好供求客戶、來賓接待工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理日常工作；文秘檔案管理工作；會同有關(guān)部門制訂各項規(guī)章、管理制度。 （ 2）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 環(huán)境空氣影響分析內(nèi)容 （ 1）項目會排放哪些有害人體的氣體； （ 2）項目排放的氣體污染物對周圍環(huán)境的影響； 環(huán)境噪聲影響分析內(nèi)容 （ 1）項目工程施工中是否引起噪聲強(qiáng)度的增大； （ 2）項目所增加的汽車等交通工具產(chǎn)生的噪聲對項目區(qū)的影響； （ 3）項目噪聲強(qiáng)度、轟鳴聲對周圍地區(qū)日常生 活秩序的影響。 （ 2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門，選擇質(zhì)量好的開關(guān)、管材，以減少水資源流失。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 34 地下車庫設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)按上部排 1/3，下部排 2/3 設(shè)計。 六、照明設(shè)計 照明標(biāo)準(zhǔn)：商場 200Lx，設(shè)備 50 Lx，住宅 100200 Lx。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 31 自動噴水滅火系統(tǒng)：在車庫 、商場 等部位設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，車庫危險等級按中危險Ⅱ級計，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式，采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。 三、排水工程 排水類別 項目區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。 二、本項目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級 本項目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù) ，設(shè)計使用年限 50 年。維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計滿足國家和本地區(qū)的節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 住宅設(shè)計 住宅單體秉承“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”的設(shè)計理念。 總體設(shè)計以人體尺度為依據(jù)，以創(chuàng)造宜人的綠化空間為指導(dǎo)，結(jié)合陽臺綠化，平臺、露臺綠化等，使地面綠化與空中綠化相結(jié)合，形成極具生態(tài)效果。 五、公共設(shè)施條件 人民路 已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政 主管道，市政設(shè)施能滿足該項目的施工和使用的需要。 這里的價格，應(yīng)該是一種展望預(yù)期價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及本項目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價格。根據(jù) X縣 的地域特點、 本項目高層住宅市場分析參照 X縣 部分高層、小高層樓盤進(jìn)行對比。 政府支持優(yōu)勢 項目建設(shè)符合 X縣 城市總體規(guī)劃的要求，社會經(jīng)濟(jì)效益顯著，能夠得到政府各 職能部門的大力支持。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。二是適度降低舊城改造和動拆遷的力度，減緩對于供應(yīng)的壓力。 （ 7）目前 X縣 住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場銷售情況對房地產(chǎn)市場趨好。 。 是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。預(yù)測未來 X 縣 城三 — 五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。大潤發(fā) X 店設(shè)有各類崗位 500 個左右，含管理崗位和普通員工崗位，加之廠方駐店代表500 人左右，單店能提供近 1000 個直接就業(yè)機(jī)會。本項目的實施是江蘇鹽城商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的一環(huán)，將促進(jìn)規(guī)劃的實施，以及項目區(qū)商業(yè)發(fā)展。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 3 盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。 本項目將建成 X縣 的商業(yè)航母，為 X縣 城鎮(zhèn)居民提供一處獨特的生活居住環(huán)境及購物場所。本項目通過引進(jìn)大潤發(fā)超市，將調(diào)整現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)，加快服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。商業(yè)零售業(yè)為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，可以提供大批勞動就業(yè)機(jī)會，在該地區(qū)建店對解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)緊張問題無疑注入了催化劑?！笆濉逼陂g固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長 超過 40%，說明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響 X 縣 房 地產(chǎn)市場。 第三章 項目市場調(diào)查分析 第一節(jié) 項目周邊環(huán)境分析 一、項目地理位置分析 本項目位于 X 縣 項目宗地位于 X 縣中心地帶，是新區(qū)與老城區(qū)的交 接處。 （四）土地供應(yīng)分析 X縣 城經(jīng)營性土地實際供應(yīng)量 每年增長超過 20%X縣 城人口眾多，城 市 人口每年 增長 約 — ，購房需求比較旺盛。 （ 6）近幾年土地供應(yīng)處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)過量的可能性極小，對房地產(chǎn)市場總體利好。主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價位住房，落實中低收入消費群體地需要。 第四市場化、商品化已經(jīng)是解決住宅問題的根本途徑。 樓盤品質(zhì)優(yōu)勢 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱