【正文】 住宅社區(qū)。 通過對當?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入 大型超市 才能最大限 度發(fā)揮中心地段商業(yè)價值。 總體設計以人體尺度為依據(jù)，以創(chuàng)造宜人的綠化空間為指導，結合陽臺綠化，平臺、露臺綠化等，使地面綠化與空中綠化相結合，形成極具生態(tài)效果。在設計過程中認真考慮了城市景觀和樓盤形象，力求塑造嶄新的城市形態(tài)，創(chuàng)造完整、人文、大氣的富有強烈城市感的城市節(jié)點。 住宅為“回”型 布置，隔絕了外界的喧囂與浮躁，形成了一個靜謐、內(nèi)斂的中心庭院，給居住者家與工作之外的第三空間，以達到別有洞天，世外桃源的效果。在一層平面設計中引入 商業(yè)內(nèi)街，使商業(yè)價值得 到充分體現(xiàn)。 住宅設計 住宅單體秉承“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”的設計理念。所有廳房的開間進深都考慮了家具的合理擺放，充分滿足現(xiàn)代化家具的需求。使建筑形象更加持久與穩(wěn)重。它以輕盈飄逸的造型、明快為亮麗的色彩使建筑形體活潑而完整。維護結構熱工設計滿足國家和本地區(qū)的節(jié)能設計標準。降低外維護結構表面溫度對于改善室內(nèi)熱環(huán)境，降低空調(diào)能耗有顯著意義，采用的措施有： （ 1）外表面做淺色處理，如采用淺色 涂料、 石材 等。 六、環(huán)保生態(tài)設計 住宅每個房間都有開口形成空間氣流，達到真正有組織的自然通風。 總之，積極利用各種低成本生態(tài)手段，一方面減少熱負荷、保護生態(tài)。 二、本項目各建筑結構安全等級 本項目各建筑結構安全等級為二級，結構重要性系數(shù) ，設計使用年限 50 年。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 28 四、結構體系選擇和結構布置 高層住宅：采用框支剪力墻結構，現(xiàn)澆混凝土樓蓋 。 砌體結構、材料： M10 空心砌塊或空心 磚，混合砂漿 、 ，水泥砂漿 、 。 （ 1）低區(qū)供水系統(tǒng)：建筑負 1 層至 4 層，由城市自來水管網(wǎng)直接供水。 三、排水工程 排水類別 項目區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。污水經(jīng)后污水處理裝置處理達到污水排放標準后，方可排入市政污水管網(wǎng)。大部分雨水經(jīng)雨水口排入雨水管溝，再排入城市雨水干管。 三、消防用水量 用水項目 用水量（ L/S） 火災延續(xù)時間（ h） 總用水量（ m3） 室外消火栓 30 2 300 室內(nèi)消火栓 30 2 300 自動噴水 28 1 250 四、室外消防給水 ： 水源：為確保消防供水安全可靠，擬采用市政給水管 DN300的供水干管作為本工程供水水源。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 31 自動噴水滅火系統(tǒng)：在車庫 、商場 等部位設置自動噴水滅火系統(tǒng)，車庫危險等級按中危險Ⅱ級計，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式，采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。 第六節(jié) 電氣方案 一、設計依據(jù) 《民用建筑電氣設計規(guī)范 》（ JGB/T1692） 《住宅建筑設計標準》（ DBJ082094） 《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB50057— 94））（ 2020 年局部修訂） 《高層民用建筑設計防火規(guī)范 》（ GB5004595） 2020 年版 二、設計范圍 本項目方案包括建筑的供配電、電力、照明、用電設備自動控制、防雷接地、火災自動報警及聯(lián)動控制、電纜電視、電話、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜對講話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡等系統(tǒng)的設計。 在變電所內(nèi)設置無功自動補償裝置，補償后變壓器 10KV 側功率因數(shù)不小于 。 消火栓泵、噴淋泵等大于 37KW 的電動機采用軟起動，其它用電設備采用直接起動。 六、照明設計 照明標準：商場 200Lx，設備 50 Lx，住宅 100200 Lx。 所有接地共用一套接地裝置，接地電阻不大于 1 歐姆。 電話：設置市話直通式電話系統(tǒng)，每戶設置兩對線。 設置防盜對講系統(tǒng)。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 34 地下車庫設置機械送排風系統(tǒng)，排風按上部排 1/3，下部排 2/3 設計。 （ 2）能源供電、供熱、供水部門應盡量靠近負荷中心，減少輸送距離，減少能耗。根據(jù)熱工計算配置選用建筑物外圍護結構及門窗熱阻，減少外圍熱損失，設計好屋面保溫隔熱層，減少能耗。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 35 （ 8）樓梯、走道燈采用人體感應節(jié)能開關。 （ 2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門，選擇質(zhì)量好的開關、管材，以減少水資源流失。 第七章 環(huán)境影響評價 第一節(jié) 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 一、自然環(huán)境 X 縣 X 廣場開發(fā)建設項目位于 X 縣 人民 上，總用地面積約 畝。 三、社會環(huán)境 本項目區(qū)規(guī)劃內(nèi)無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源，無易燃易爆物品倉庫，無工礦企業(yè)、軍事設施。 施工期間對周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。 環(huán)境空氣影響分析內(nèi)容 （ 1）項目會排放哪些有害人體的氣體； （ 2）項目排放的氣體污染物對周圍環(huán)境的影響； 環(huán)境噪聲影響分析內(nèi)容 （ 1）項目工程施工中是否引起噪聲強度的增大； （ 2）項目所增加的汽車等交通工具產(chǎn)生的噪聲對項目區(qū)的影響； （ 3）項目噪聲強度、轟鳴聲對周圍地區(qū)日常生 活秩序的影響。 施工中環(huán)保 （ 1）現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對周邊辦公樓宇及居民生活的影響。不同施工階段噪聲限值見于下表； （ 7）推廣使用散裝水泥或商品混凝土。 （ 2）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 第八章 組織機構與人力資源配置 一、組織機構方案 公司機構設置 （ 1）由 X實業(yè) X有限公司 負責本項目開發(fā)。設總經(jīng)理 1 名、副總經(jīng)理 1 名、財務總監(jiān) 1名，共同負責公司運作。有按勞動效率計算定員，有按設備 計算定員，有按勞動定額計算定員，有按崗位計算定員，有按比率計算定員。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 40 X 實業(yè) X 有限公司 組織機構圖 ① 開發(fā) 部 協(xié)調(diào)各部關系；做好供求客戶、來賓接待工作；負責協(xié)調(diào)、處理日常工作；文秘檔案管理工作；會同有關部門制訂各項規(guī)章、管理制度。 人 員 安 排 表 計劃 財務 董事會 工 程 部 營 銷 部 開 發(fā) 部 財 務 部 銷 售 財 務 策 劃 計 劃 總經(jīng)理 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 41 部 門 崗 位 定 員（人） 備 注 行政部 6 含領導 及后勤人員 營銷部 策 劃 2 管理人員 銷 售 4 管理人員 工程部 5 管理人員 財務部 計 劃 1 管理人員 財 務 2 管理人員 合 計 20 項目竣工前，為做好售后服務，將行政部、工程部、財務部一并轉為物業(yè)管理公司，對小區(qū)進行物業(yè)管理。該工程項目建設嚴格按《建筑法》及 X 縣 有關建筑市場管理和質(zhì)量監(jiān)督管理有關規(guī)定進行規(guī)劃、建筑設計、建筑施工質(zhì)量管理。 施工單位必須選擇二。 勘察設計單位必須選擇甲級以上資質(zhì)的勘察設計單位承擔勘察設計任務。 三、人員培訓 公司員工要經(jīng)過招聘并培訓上崗，借鑒外地、外單位的先進管理經(jīng)驗，不斷提高公司的管理水平和員工的自身素質(zhì)。 ③ 工程部 開展項目的質(zhì)量、進度、費用、安全四控二管工作，協(xié)調(diào)各方關系； ④ 財務部 支付工程款，回籠資金，上繳稅金，做好計劃。 （ 2）人力資源配置的內(nèi)容 ①人力資源配置：以需設崗，以崗定員。 （ 4）公司的具體開發(fā)運作事宜，采取聘用專業(yè)顧問公司，運用社會化運作的模式操作。 （ 2）公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。 （ 4）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 使用中的環(huán)保 （ 1）衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。嚴禁噪聲大的工程夜間施工。 （ 2）施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求。 （ 3）地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10m以上的衛(wèi)生防護帶。 項目建成運營期間對周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。 第 二節(jié) 項目建設與運營對環(huán)境的影響 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 36 一、分析依據(jù) 《中華人民共和國環(huán)境保護法》（ 1989年 12月） 《建設項目環(huán)境保護管理條例》（ 1998年 4 月） 《中華人民共和國水土資源保護法》 《污水綜合排放標準》（ GB89782020） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（ GB309596）及地方規(guī)定 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 二、項目建設與運營對環(huán)境的影響 項目建設地點無大面積的水系和森林資源，項目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進行生化處理后進入市政污水管道，對水資源不會造成破壞。大氣環(huán)境符合二級大氣質(zhì)量標準，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標準中三類水體指標。 （ 4）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。 （ 10）每戶內(nèi)設置電話電視和寬帶網(wǎng)綜合信息接線箱。 （ 6）選用低 損耗，低噪聲負荷能力強的 SC9 型干式變壓器。 （ 3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。 第六章 節(jié)能與節(jié)水 一、編制依據(jù) 本項目可研節(jié)能編制依據(jù)國家計委、國務院經(jīng)濟貿(mào)易辦、建設部計資源 [1997]2542 號《關于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”評估的規(guī)定》。 三、通風系統(tǒng) 車庫的通風換氣次數(shù)為：送 5次 /h排 6 次 /h。 設置電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控器設在大樓一層的消防控制室；在大廳入口、電梯橋箱及主要通道設置電視攝像機。 電纜電視：在各需要場所設電視插座，住戶內(nèi)設置一根線。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 33 配電線路：采用 BV500 塑料銅芯線穿阻燃 PVC管暗敷。 水泵、風機配以相應的聯(lián)動自動控制。 五、電力設計 采用 TNS 配電系統(tǒng)；配電電壓 380/220 伏，干線采用三相五線制預分支電纜配電；電梯、風機、水泵等采用放射式配電。 變電所內(nèi)設有 SCR9800KVA 干式變壓器 2 臺。 加壓設備及構筑物：地下室集中設置消防水池和消防泵房，消防水池容量為 540m3，消防水池設置消防取水口，在最高建筑的屋頂設置一個消防水箱，消防貯水為 18m3。 消防設施：在室外給水環(huán)網(wǎng)上設 型室外消火栓二組，火災時消防車或消防人員取水撲救火災。 第六節(jié) 給排水消防設計 一、設計依據(jù) 《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 2020 年版 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 30 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB50045— 95） 2020年版 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（ GB50084— 2020） 2020 年版 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB50067— 97） 二、消防設計 本項目為小高層和高層，同時 失火按一次計算，消防設計系統(tǒng)有： 室內(nèi)、外消火栓給水系統(tǒng) 自動噴水滅火系統(tǒng)：地下車庫等部位設自動噴水滅火系統(tǒng)。 雨水排放系統(tǒng) （ 1）屋面雨水：建筑屋面雨水均采用外排水系統(tǒng)排除。 （ 2）地下室集水坑廢水經(jīng)提升排入室外雨水檢查井。 給水管材 給水管村選用如下：室外給水管網(wǎng)采用 PE 塑料給水管，室內(nèi)給水管均用 PPR給水管，高層建筑內(nèi)生活給水管用 PPR管，消防管采用鍍鋅鋼管。 用水量：該工程最高日生活用水量為 Qd=550m3/d，最高日最大時生活用水量為 Qh=500m3/h。 五、建筑基礎 目前尚無地質(zhì)鉆探勘察資料，暫按整板基礎（地下室）考慮，具體方案待地質(zhì)勘察后最終根據(jù)實際情況確定。 雪荷載：基本雪壓取值 （ 50 年一遇），雪荷載準永久值系數(shù)風分區(qū)Ⅲ。另一方面低耗能、健康自然居住環(huán)境，給住戶帶來真正的低廉而高尚的生活方式。 住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化。 有效利用自然通風。外窗氣密性不低于三級。 五、節(jié)能設計 建筑朝向均選用南北朝向。根據(jù)每戶的具體位置協(xié)調(diào)開窗，在建筑X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 26 處理中盡量避免對視，同時在立面形成光影對比和虛實變化。 四、立面設計 本方案以 簡潔、現(xiàn)代的手法來詮釋建筑形體的美感，樹立居住建筑形象。合理的戶型決定了優(yōu)良的生活品質(zhì)，使住戶得到盡可能多的景觀面和采光面。配套商業(yè)不僅滿足小區(qū)居民需要，使其生活更加方便，而且成為城市商業(yè)節(jié)點，帶來更大的經(jīng)濟價值。 停車：分為地上和地下兩種方式，地上 停車 374 個，地下停車 187個。既滿足自身需要，圍合出供小區(qū)居民休憩、放松的內(nèi)庭