【正文】 設(shè)的不斷加快。 第三節(jié) 項目的 SWOT 分析 本項目優(yōu)劣勢分析 ： （一）優(yōu)勢（ strength） 地段優(yōu)勢 本項目座落在人民中路上，往東不足 1000米是 X縣 的城市中心廣場和行政中心，是傳統(tǒng)的科教文衛(wèi)中心區(qū)，是集政治、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢。建筑設(shè)計目標是建設(shè)一個大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。 （三）機會（ opportunity） 購買能力加強 隨著 X縣 社會經(jīng)濟的發(fā)展， 當?shù)鼐用裆?品房的消費觀念越來越強； ，其中相當一部分人都愿意在 X縣 城購房置業(yè) 或投資 ，為住宅市場提供了較為強勁的購買基礎(chǔ)。這些單位都會產(chǎn)生大量人流給本項目商業(yè)經(jīng)營提供得天獨厚的優(yōu)質(zhì)客戶資源。 中央花園 ： 售價為 3800— 4500元 /平方米（小高層、高層）。 分析預(yù)測 根據(jù)“十 一 五”期間 X縣 城的 人均可支配收入增長預(yù)測，推算至 2020年人均可支配收入將分別達到 ，從溫飽型 — 小康型 — 小康型加部分高消費的消費需求層次逐步提高的過程來看， X縣 城的消費需求層次在 2020年將以小康型為主， 2020年轉(zhuǎn)入以小康型加部分高消費為主。 X 縣 “ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目地點 位于人民路 上，項目地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 本項目處于 X 縣 城市防洪堤保護范圍內(nèi)。 第五章 工程設(shè)計方案 第一節(jié) 指導(dǎo)思想與原則 建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。本項目注 重營造一種舒適的環(huán)境，采用“人車分流”的觀念，同 周邊的廣場、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。 三、與城市環(huán)境融合 本項目位于人民路 上，是 X 縣 城的重要節(jié)點。 五、規(guī)劃指標 名 稱 單位 數(shù) 量 備 注 總用地面積 m2 15863 總建筑面積 m2 50294 其中：會所及物業(yè)辦公 m2 108 容積率 綠地率 地下停車位 個 187 室外停車位 個 374 第三節(jié) 建筑設(shè)計方案 一、設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》（ JGJ3798） 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999） 2020年版 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797） X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 25 《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設(shè)計規(guī)范》（ JGJ5088） 二 、建筑設(shè)計 商鋪設(shè)計 通過對 X 縣 當前商業(yè)業(yè)態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，最 大的商業(yè)價值來自商鋪與商場的結(jié)合。 戶型房間方整、緊湊、具有高效的面積實用率和均好性，滿足了居住空間的各層次要求，各種戶型都有很好的朝向、采光和通風(fēng)，具有良好的景觀視野。頂部的飄板既是功能構(gòu)件又具裝飾效果。采用多項措施降低空調(diào)能耗。 垃圾站位于半地下隱蔽處，減少衛(wèi)生干擾。 地震荷載：根據(jù) 2020年 2月頒布， 2020年 8月 1 日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ GB183062020）》，本項目區(qū)地震動峰值加速度 （相當于原地震烈度小于六度） 。 給水系統(tǒng) 為滿足最低及最高衛(wèi)生器具配水點處靜水壓的要求，并節(jié)約能源，給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)給水系統(tǒng)。 （ 3）室內(nèi)所有排至室外之生活污水，均排至污水處理裝置。 氣體滅火裝置：自備發(fā)電機房、貯油間等設(shè)氣體滅火裝置。 六、消防排水 消防電梯底部設(shè)集水坑，集水坑內(nèi)設(shè)兩臺潛污泵將水抽升至室外雨水檢查井。 配電箱位于各層的配電小間內(nèi)，選用 PX型明裝配電箱。 七、防雷接地 按三類防雷建筑物設(shè)計，屋頂設(shè)避雷帶，利用建筑物結(jié)構(gòu)鋼筋做防雷引下線及接地裝置。選用 TFTV9492閉路監(jiān)控系統(tǒng)。 二、節(jié)能、節(jié)水措施 節(jié)能措施 （ 1）采用節(jié)能型新技術(shù)、新工藝機電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品。 （ 7）選用高效節(jié)能光源及燈具。 （ 5）加壓設(shè)備：采用節(jié)能的自動 化程度較高的設(shè)備。本項目的建設(shè)，對建設(shè)地點 不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進行綠化，種植花草、美化環(huán)境，將能顯著改善當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。 （ 4）水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。采取調(diào)整同時作業(yè)的施工機械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。 （ 5）進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。 人力資源配置 （ 1）人力資源配置的依據(jù) 人力資源配置的方法不同行業(yè)、不同單位，配置的方法不同。 二、勞動定員 公司勞動定員為 20人左右，公司根據(jù)業(yè)務(wù)拓展的需要可增加相應(yīng)數(shù)量的臨時工?？辈煸O(shè)計單位應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、規(guī)范，技術(shù)標準 和合同進行勘察設(shè)計，建立健全質(zhì)量保證體系，加強設(shè)計過程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計文件的審核會簽制度。 四、項目運作框架 投資控制 (造價咨詢公司 ) 質(zhì)量控制 (監(jiān)理 公司 ) 操作層面 設(shè)計 （設(shè)計公司） 總承包商 各獨立承包商、供貨商 決策層面 一般分包商 開發(fā)商 各指定分包 (如土建、水電及 裝修等施工單位 ) X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 42 第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標方案 第一節(jié) 質(zhì)量保證體系 該項目建設(shè)面積大，任務(wù)重，應(yīng)建立“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理、企業(yè)自檢” 三級質(zhì)量保證體系。 ② 組織機構(gòu)設(shè)置：開發(fā) 部、營銷部、工程部、財務(wù)部?？偨?jīng)理由董事會聘任。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 （ 3）地塊周圍樹立高于 2m 的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 38 障，減少施工機械的噪聲影響。 第三節(jié) 環(huán)境影響分析及保護措施 一、環(huán)境影響分析 社會環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項目建設(shè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會影響 （ 2）項目對所在地區(qū)居民就業(yè)、居住、生活的影響 生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項目產(chǎn)生的廢物可能對土壤層造成的損害， X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 37 （ 2）項目排放的廢水對當?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響， （ 3）項目城市化進程使農(nóng)業(yè)用地和其他用地減少而產(chǎn)生的影響。 二、生態(tài)環(huán)境 本項目場址地貌簡單，無森林草原植被、珍稀動物棲息處，且目前無探明礦藏。 節(jié)水措施 （ 1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 （ 4）建筑布置應(yīng)注意形體齊整，減少外圍熱損失，根據(jù)地域氣候條件，盡量采用自然采光與通風(fēng)，不過分依賴空氣調(diào)節(jié)與機械通風(fēng)。送風(fēng) 量： 140000m3/h，排風(fēng)量： 168000m3/h。 設(shè)置數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)。 所有電纜均采用交聯(lián)阻燃電纜。 高壓選用環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜，采用負荷開關(guān)與熔斷器聯(lián)動的方式保護變壓器，低壓選用 MCS 組合式開關(guān)柜。 五、室內(nèi)消防系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)：在住宅、車庫等均設(shè)置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，立管豎向成環(huán)，消防給水系統(tǒng)不分區(qū)，消防給水系統(tǒng)為臨時高壓給水系統(tǒng)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式。 （ 2）場地雨水，采用 X縣 暴雨強度公式，重現(xiàn)期 P=1年， T=20 分鐘。 水表設(shè)置 在市政自來 水管的引入口設(shè)置水表，各住戶的水表統(tǒng)一設(shè)在一樓水表間，水表擬采用旋翼式 LXS 型。 六、主要建筑材料 鋼筋：為 I、 II級鋼，混凝土強度： C4 C30。 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、設(shè)計依據(jù) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092020） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB500102020） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB500072020） 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》（ GB500682020） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ3— 2020） 《預(yù)應(yīng)力混凝土管樁基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)程》（ GB50108— 2020） 《人民防空地下室設(shè)計規(guī) 范》（ GB50038— 1994） 《工程建設(shè)標準強制性條文》（ 2020 年版、房屋部分）。在建筑設(shè)計中，建筑根據(jù)當?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向布置，在創(chuàng)造良好小環(huán)境的同時合理組織穿堂風(fēng)，既減少了建筑能耗節(jié)約了資源，又降低了成本，創(chuàng)造出適宜人居住的生活空間。單體設(shè)計充分考慮自然通風(fēng)和采光。在以米黃 為主導(dǎo)的色調(diào)中適當鑲嵌暖灰等暗色，更顯尊貴與品 位。 在平面設(shè)計上，地下室為設(shè)置有 中心超市及消防水池和消防泵房 等，負一層、 一 、二層 、五層 為商鋪和超市，三層 、四層 為停車場 等。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 24 沿街商業(yè)是人對建筑的最直接的接觸面，其立面處理以人的尺度為依據(jù)，簡潔、現(xiàn)代，創(chuàng)造出宜人的空間，塑造了富有城市感的項目昭示面。注重內(nèi)部空間與城市界面結(jié)合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風(fēng)景線。該項目建筑設(shè)計體現(xiàn)出“以人為本”注重品質(zhì)的設(shè)計理念，首創(chuàng)小高層和高層住宅理念 ，給 某某 的房地產(chǎn)帶來質(zhì)的飛越。 四、社會環(huán)境條件 本項目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學(xué)污染源、軍事設(shè)施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 21 從整個區(qū)域來看， 基地內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。目前 X縣 城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目中還沒有 高檔 高層建筑， 因而本項目的 地下停車位的市場價格暫無參考和可比性地下停車位均價暫按 4 萬元 / 個。 按正常推測，現(xiàn)在小高層、高層銷售均價應(yīng)該在 4000元 /平方米左右和 4500元 /平方米以上 。 二、市場比較定價法 （一）住宅 現(xiàn)狀概況 目前 X縣 房地產(chǎn) 開發(fā)項目中還沒有 高檔高層住宅，因而本項目高層 住宅的市場價格和銷售面積在 X縣 內(nèi)無參考和可比性。 四、本項目市場前景分析 在市場調(diào)查過程中，可以發(fā)現(xiàn)目前 某某 的 部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時尚，這種趨勢經(jīng)過一個短周期的發(fā)展將逐漸成熟。 樓盤品質(zhì)優(yōu)勢 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住。 ② 成本控制優(yōu)勢 X實業(yè) X有限公司 集聚了一大批富有經(jīng)驗的設(shè)計、施工、財務(wù)管理人員，只要項目運作過程中控制成本，即可獲利。 第四市場化、商品化已經(jīng)是解決住宅問題的根本途徑。目前人均住房居住面積不足 18m2。主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價位住房，落實中低收入消費群體地需要。 根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費潛在市場。 （ 6）近幾年土地供應(yīng)處于準饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)過量的可能性極小，對房地產(chǎn)市場總體利好。 消費群體 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性不同，住房消費已呈“金字塔”式的梯級消費結(jié)構(gòu)（見下圖）。 （四）土地供應(yīng)分析 X縣 城經(jīng)營性土地實際供應(yīng)量 每年增長超過 20%X縣 城人口眾多，城 市 人口每年 增長 約 — ，購房需求比較旺盛。 第二節(jié) 市場供需分析 一、 X 縣 房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 （一） X 縣 房地產(chǎn)發(fā)展概況 隨著 X 縣 社會經(jīng)濟逐步發(fā)展， 緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標，近年來 X 縣 加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。 第三章 項目市場調(diào)查分析 第一節(jié) 項目周邊環(huán)境分析 一、項目地理位置分析 本項目位于 X 縣 項目宗地位于 X 縣中心地帶，是新區(qū)與老城區(qū)的交 接處。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對一手房市場并無太大消極影響?！笆濉逼陂g固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長 超過 40%，說明宏觀調(diào)控并未嚴重影響 X 縣 房 地產(chǎn)市場。 項目的出現(xiàn)彌補了該區(qū)域大型商業(yè)消費區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境。商業(yè)零售業(yè)為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，可以提供大批勞動就業(yè)機會，在該地區(qū)建店對解決當?shù)鼐蜆I(yè)緊張問題無疑注入了催化劑。大潤發(fā) X 店將以新鮮、便宜、優(yōu)質(zhì)的商品，舒適、便利、優(yōu)秀的購物環(huán)境，以及溫馨、熱情、優(yōu)異的服務(wù)態(tài)度滿足所在城市的廣大消費者日益增長的提高生活質(zhì)量的需求，必定有利于現(xiàn)代營銷方式的發(fā)展和經(jīng)營管理的現(xiàn)代化。本項目通過引進大潤發(fā)超市，將調(diào)整現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)，加快服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %，是“十五”以來增