【正文】 化。合理的戶型決定了優(yōu)良的生活品質(zhì)，使住戶得到盡可能多的景觀面和采光面。 停車：分為地上和地下兩種方式，地上 停車 374 個，地下停車 187個。建筑節(jié)能設計貫徹項目的各個環(huán)節(jié)，從而形成一種高尚健康、生態(tài)節(jié)能的住宅。 二、 規(guī)劃原則 從總體規(guī)劃到戶型設計“以人為本”的設計思想貫徹始終。 七、施工條件 本項目場址地勢較平坦，水電可從 人民路 就近接入；工程建設的磚、X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 22 礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水 補給，水量較小。 第四章 場址主要建設條件 第一節(jié) 場址及用地現(xiàn)狀 一、場址現(xiàn)狀 場址現(xiàn)狀屬典型的河岸平原地貌，現(xiàn)狀標高約在 黃海高程 米，目前已基本完成場地平整。 （ 2） 根據(jù)初步市場摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗， X縣 城消費層次、購買力比較 高。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 19 碧水綠都 ：售價為 3800— 4500元 /平方米 （小高層、高層） 。 項目周邊主要有 X中學、 X小學、人民醫(yī)院、 天海由酒 店、 X廣場 中醫(yī)院等及縣直各機關(guān)單位。 營銷策劃及招商需要專業(yè)運作 本項目受其占地面積的影響，無法形成大盤效應；且 X縣 居民對高層住宅購房消費存在觀念上的制約，營銷策劃及招商需要專業(yè)運作，提高項目吸引力，在項目開盤時將潛在的項目優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實優(yōu)勢。 ④ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢 本項目的建筑規(guī)劃設計方案是由知名的 揚州市建筑設計研究院 有限公司設計。因為大多數(shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。 X 縣 2020 年的城市化水平僅為 ％， 2020 年要達到 38％。 從現(xiàn)在起到 未來 四、五年中， X 縣 城區(qū)商品房屋價格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 從長期角度看， X縣 城區(qū)房價的上升將保持較長時期。未來五年，隨著縣城建成面積的擴展 ， 2020年初步形成 約 22萬人口規(guī)模的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，給 X 縣 房地產(chǎn)X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 13 業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。 （ 2） 2020年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中， X縣 并未受到太大 影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，在銷售方面達到了價穩(wěn)量升的雙贏局面，說明 X縣 房地產(chǎn)發(fā)展具備堅實基礎。從 X 縣 在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計表的調(diào)查和了解情況來看： 住宅方面 — 存在著相當數(shù)量的目標客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員、外出務工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計（均價）， 2020年商品住房為 550元 / ㎡ ， 2020年為 620 元 / ㎡ ， 2020年為 650 元 / ㎡ ， 2020年為 780 元 / ㎡ ， 2020 年為 920 元 / ㎡ ， 2020 年上半年為 1100 元 / ㎡ ，下半年達到 1200元 / ㎡ ； 2020年達到 1350元 / ㎡ ， 2020年商品住房為 2200元 / ㎡ ， 2020 年為 2800 元 / ㎡ ， 2020 年為 3300元 / ㎡ 。周邊的 X中學、 X小學 、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場等配套設施齊全；得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡，成熟完善的城區(qū)配套設施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 項目 一至五 層為大型超市 （大潤發(fā)） ，地下室為大潤發(fā)配套商業(yè)廣場， 。 近年以來，國家出臺一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策。 縣域經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎； 從城市化進程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進入、外來人口（打工、就業(yè)、務商人員）的 進入使得城區(qū)人口的快速增長， 為房地產(chǎn)市場提供較大需求空間；“十二 五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。 隨著國民收入的提高，人民群眾的物質(zhì)文化需求日益增長。 四、方便群眾購物，完善周邊商業(yè)網(wǎng)點設置 大型連鎖超市一般選擇在交通便利，遠離市中心建店，是其低成本運營的前提，即低廉的土地使用成本，再加之規(guī)范的經(jīng)營管理，電子系統(tǒng)的全程跟蹤，統(tǒng)一采購的低價格，品種齊全的商品，開架自提的一站式服務，寬敞舒適的購物環(huán)境。 新興超市、綜合購物中心這類新興商業(yè)形態(tài)是集零售、餐飲、娛樂于一體的多功能綜合性商業(yè)項目，由于舒適的購物環(huán)境、一站式的商業(yè)組合等國際先進管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)，因為需要滿足大多數(shù)人的需求，通常是中檔的定位，更加能夠滿足現(xiàn)代消費者的需求，所以這種多種業(yè)態(tài)的融合也是一個商業(yè)的發(fā)展趨勢。加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，推進高效農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)實現(xiàn)豐產(chǎn)豐收，一產(chǎn)增加值增長 %。 第二章 項目建設必要性與可行性 第一節(jié) 項目背景 一、 X 縣 概況 X 縣屬淮河流域下游，主要水源除自然降水外，還有江、淮、里下河等 水系可補充。 項目總建筑面積 50294 平方米， 地上 39466 平方米，地下 10828平方米，工程建筑總高度 米。 第二節(jié) 可行性研究范圍 一、可行性研究依據(jù) 建設部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房［ 2020］ 165號） X 縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃 《中 華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB50180— 93） 《 江蘇 省城市規(guī)劃管理技術(shù)導則》 國家計委頒布的《建設項目評價方法與參數(shù)》 國家頒布的城市建設的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 二、可行性研究范圍 通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市政基礎設施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預測，研究項目建設的必要性、可行性，研究該項目建設規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結(jié)論。其中陸地面積 平方公里，占 ％；水域面積 106平方公里，占 ％；灘涂面積 平方公里，占 ％。 項目選址原為小汽車站的所在地，原來運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴重影響了周圍的 環(huán)境。從國外發(fā)達國家和大型超市占各國食品市場的份額來看，大型超市已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)之一。本項目的建設，有利于增加地方財政收入，拉動該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。同時符合江蘇省鹽城市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，使周邊商業(yè)網(wǎng)點的設置得以更加完善。 人均收入、可支配收入的增長，購買能力的上升，觀念的更新，為房產(chǎn)消費提供強大支撐。 但對于房價較低的三類城市和縣城、特別是蘇北地區(qū) 的縣城，該政 策的負面影響較小。 因此，建設集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的 X縣 “ X廣場” 開發(fā)項目，既是尊重住房消費市場客觀規(guī)律的結(jié)果，也是 X 縣 房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。 自然景觀、人文景觀：本項目 往西 面約 1500m 為 X縣 的中心公園 ，X 縣 縣委、縣政府、公安 局、檢察院等各部門機關(guān)都聚集在此地段。 “十 一 五”期間房地產(chǎn)投資增長率 需求基本平衡，市場發(fā)展相對穩(wěn)健 “十 一 五”期間 X縣 商品房銷售面積累計 超過 100萬平方米。 投資規(guī)模 2020年投資規(guī)模 250000萬元，投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 （ 5）近三年市場需求基本平衡， 2020—— 2020年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。如果要安置 2020—— 2020 年的拆遷戶，按戶均 70 m2計算，需住房面積 7 萬 m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房 面積 萬 m2。短期的起伏永遠是存在的，但短期的起伏，不會改變 X 縣 城區(qū)房價總趨勢的長期上升。到“ 十二五” 期間 ，可能會繼續(xù)上漲，但仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。如此浩大的城市化建設，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機。本項目讓生活與購物在 X廣場的人們在享受 生活便利的同時又可安享生活的悠閑。 ⑤ 功能布局優(yōu)勢 商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂等商業(yè)項目遙相呼應、互補聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民 日常購物需求。 市場潛力較大 比較目前 X縣 城其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購物環(huán)境、結(jié)合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設施，這為本項目提供了市場機會。 第四節(jié) 項目的價格定位分析 一、成本加利潤定價法 項目土地獲取價格 項目土地獲取價格為 2380萬元， 平均分攤至可出售房產(chǎn) 住宅 10828㎡ ，建筑面積土地成本為住宅約 380 元 /m2。 分析預測 從 X縣 現(xiàn)有高層、小高層樓盤運作銷售來看，高層、小高層住宅處于較低價 位水平運行，高層、小高層的市場潛力尚未得到充分挖掘。 項目地處 X縣 城核心地段，本項目在精品打造、專業(yè)營銷和專業(yè)招商的運作下，商業(yè)潛能大，前景看好。 第二節(jié) 主要建設條件 一、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 工程地質(zhì) 本項目場地屬典型的河岸丘陵地貌。在項目建設過程中將按照批準的規(guī)劃設計條件進行建設，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設計、消防、交通等規(guī)范的要求。 項目處于 X 縣 商業(yè)文化中心，得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡，成熟完善的城區(qū)配套設施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。本項目利用“大潤發(fā)”超市同 X 縣 地域文化風格相結(jié)合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產(chǎn)生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)勢。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：創(chuàng)造出體量適中，高度合乎要求，有強 烈體積感的現(xiàn)代化建筑。以一種流暢的商業(yè)態(tài)勢引入商機，帶旺二 層的商場，形成互補。 為減輕城市道路對沿街建筑的噪音干擾，設計上引入了“城市屏風”的概念，主要功能部分盡可能 背街放置，以減輕噪聲干擾。 商場立面追求簡約和親切，玻璃和實墻的虛實對比，簡潔而不簡單的細部處理 ，充分體現(xiàn)以人為本的設計思想。 （ 2）外圍護墻體嵌貼聚苯烯擠塑板使建 筑滿足夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準 （ 3）夏季盡可能的增加換氣次數(shù)，特別是進行夜間通風 ，換氣指數(shù)在每小時 69 次，可明顯改善室內(nèi)熱環(huán)境。X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 27 為緩和城市氣候作貢獻。 商業(yè)：采用框支柱結(jié)構(gòu)。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 29 （ 2）高區(qū)供水系統(tǒng)：在地下室設疊壓式恒壓變頻供水裝置加壓供水。最大日污水排放量按最高日生活用水量的 90％計， Q=495m3/d。 消防給水管道：沿建筑四周設管徑為 DN150 的環(huán)狀消防、生活共用給水管網(wǎng)。 三、用電指標 用電設備總裝機容量 Pe=3200kw 用電設備總計算有功功率 Pj=1600kw 用電設備總計算視在功率 Sj=1600KVA 補償后高壓側(cè)功率因數(shù) Cosψ X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 32 變壓器臺數(shù)及容量 2 800（ KVA） 四、供配 電設計 本項目消防用電為二級負荷，其余用電均為三級負荷， 10KV 環(huán)網(wǎng)電源引自工業(yè)區(qū)開閉所，由 的變電所。 電梯、正壓風機、排煙風機、消防控制室等一級負荷為雙回路供電，末端切換。 八、弱電設計 在地下車庫設置火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防電話和消防廣播系統(tǒng)。 第七節(jié) 通風設計 一、設計依據(jù) 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595 2020 年版） 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB5006797） 土建專業(yè)條件圖 二、設計范圍 本建筑物內(nèi)地下車庫設計通風、防排煙。供電采用功率因素自動補償裝置提高功率因素，減少電能損耗。 （ 9）先進的分散智能型報警系統(tǒng)。地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土拌合和施工材料運輸及土方運輸）；噪聲主要來源于施工機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃 機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。 等效聲級 LAeq[dB(A)] 施工階段 主要噪聲源 噪聲限值 晝間 夜間 土石方 推土機、挖掘機、裝載機等 75 55 打樁 各種打樁機等 85 禁止施工 結(jié)構(gòu) 混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等 70 55 裝修 吊車、升降機等 65 55 注：表中所列噪聲值是指與敏感區(qū)域相應的建筑施工場地邊界線處的限值；如有 幾個施工階段同時進行，以高噪聲階段的限值為準。公司設立董 事會作為最高權(quán)利機構(gòu)， 決定項目開發(fā)一切重大事宜，董事會設董事長一名，董事一 名。根據(jù)市場化運作的需要和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)有各市場的經(jīng)營經(jīng)驗，又考慮具體實際情況和將來的發(fā)展變化， X實業(yè) X有限公司 人力資源配置按崗位計算定員，以需設崗，以崗定員。 為保證項目達到預期效益，生產(chǎn)人員和管理人員應進行專業(yè)知識和管理知識