【正文】 能、花園式的高新技術(shù)企業(yè) 孵化基地和留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)基地。 年齡、職業(yè)狀況 望京地區(qū)樓盤的中 高價位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費能力較強。 從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園 就是新加坡公司全額投資的項目，早期就在新加坡進行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。 由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費，而本區(qū)域常住人口中存在大量 工 薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費高 峰時段與市區(qū)也有較大差異。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商務(wù)餐飲服務(wù)較少，不能滿足 區(qū)域內(nèi)對餐 飲的消費需求，同時 休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費人群外流。這類消費 人群也將 帶動并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達到 95%以上； ? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街 ： 這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。 ? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展 餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運動休閑等各種服務(wù)業(yè) 分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對 不足。據(jù)預(yù)測，到 2020 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。一方面，國際知名商家的品 牌號召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價值；再者，由于物業(yè)全部為零售商購地自建的獨立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團建設(shè)周期短，宜家即將于今年 4 月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2020 年初開業(yè)經(jīng)營。 最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風北京、寶星國際、融科橄欖城 、北京香頌 、東湖灣 等項目，這類商業(yè)特點如下： ? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳； ? 商業(yè)體量不小， 48萬不等； ? 除北京香頌外，其余項目均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近； ? 入市時間多集中在 2020 年前后。 劃分依據(jù) ： ? 由于五環(huán)路為環(huán)線，路面寬闊且車流量大，有著明顯的阻隔人流的作用，因此北側(cè)劃至五環(huán)路。 ? 廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設(shè)有交通隔離帶。通過對其人口基數(shù)、消費能力等因素的研究，可以對本項目后期市場定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。目前，只有南湖北路與湖光北街的交匯口處商業(yè)發(fā)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的發(fā)展較為不足，這對本項目而言較為有利。下面，通過對區(qū)域內(nèi)娛樂業(yè)態(tài)的分析，為本案商業(yè)的定位提供相應(yīng)的參考資料。 因此 ，將 就 未來本項目 周邊 的主要商業(yè)放量加以歸納分析， 以便于參考借鑒、 提升本案在后期的抗風險性。其他類型的品牌商戶有：星巴克咖啡、上島咖啡、樂豪思咖啡、張一元茶莊等。本項目位于望京 北部新城區(qū)域 ， 與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相鄰， 通過對周邊區(qū)域的餐飲 、娛樂業(yè)發(fā)展 狀況 調(diào)研分析 ，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟度，而且還可 以為本項目在后期的 餐飲 、娛樂商戶的 引入提供相應(yīng)數(shù)據(jù)支持。 從房屋的銷售均價中我們可以看出，現(xiàn)有住 宅的均價普遍維持在 6000 元 /㎡左右的范圍之內(nèi)（其中包括較多舊有住宅），并且有逐步上揚的趨勢。 ? 望京北路、利澤西街與河蔭西路為本項目的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿望京，是銜接望京東、西部居住區(qū)和望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運營提供了良好的支撐。 ? 南側(cè)和東側(cè)的劃分范圍為湖光中街、宏昌路和廣澤路的原因是，在廣順南大街出規(guī)劃有沃爾瑪和經(jīng)營較為成熟的望京新城之商業(yè)，它們其影響范圍和影響力較大，較易阻隔北上之消費人群，所以將南側(cè)和東側(cè)規(guī)劃范圍劃分于此。 按上述統(tǒng)計簡單加總，望京地區(qū)未來商業(yè)總體量超過了 100 萬平方米，但需要說明的是：部分舊有商業(yè)，如綜合市場類物業(yè)、老舊社區(qū)的底商門面房等，將隨著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展而逐步升級換代、甚至退出市場。 此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖 城、國風北京等項目商業(yè)部分的建成，在 2020 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團。 在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；由望京購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；由本項目、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu) 39%18%15%10%8%5% 5%餐飲業(yè)裝修、建材日用品零售業(yè)生活服務(wù)類汽修、汽配電器銷售業(yè)其他 （數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計時間： 2020年底） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格 望京區(qū)域普通住宅底商多采取 “ 售后出租 ” 的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元 6 元 /平方米 /天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的 形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達 8元，有的達 12 元 /平方米 /天。 另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進入調(diào)整和升級階段。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2020年底，望京商業(yè)供應(yīng)約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量 還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。餐飲服務(wù)也有一定的國籍特色。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費的特色。 區(qū)域消費能力分析 從調(diào)研資料統(tǒng)計，望京常住人口中， 25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟實力，購買能力比較強，望京地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。 望京區(qū)域常住人口年齡比例 60%25%15%3045歲 25歲以 下 45歲以 上 投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士 、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、 IT 行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍 人士以日籍和韓籍為主。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項目總量將達到 67萬平米。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項目主要有： 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風格雅園 47 花家地西里 2 星源國際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū) 3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動感之都寶星園 4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園 5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門 6 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風尚中心 52 亞特蘭大廈 7 慧谷根園 23 望京悅城 38 博雅國際中心 53 綠蔭芳鄰 8 慧谷時空 24 博泰國際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓 9 慧谷陽光 25 澳洲康都 40 嘉潤花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽公寓 56 慧谷金色家園 11 望京明苑 27 上京新航線 42 寶星國際 57 望京新城 A5區(qū) 410 12 望京西園 四區(qū) 28 圣馨大地 43 點擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市 月光 59 望興園 14 國風北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城 15 望京新城 31 銀領(lǐng) 國際 46 東湖灣 61 方舟苑 藝術(shù)城 16 華鼎世 家 47 花家地西里 62 望京利澤家園 48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL 望京地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項目還有一 部分沒有進行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬平米，按照千人指標計算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約 15萬人左右。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作 用，是望京地區(qū)高速運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。 沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是 經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯綜復(fù)雜。 望京地區(qū)道路組成狀況 外部公路系統(tǒng) 望京地區(qū)位于北京城區(qū)的東北部，在機場高速與京順路 和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡(luò)比較完善。而公交線路增調(diào)，將給區(qū) 域帶來更多的消費人群，同時也便于其疏散?；谝陨峡陀^條件，未來項目主要消 費者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂餐飲類型業(yè)態(tài)。 從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要 研發(fā)企業(yè)及跨國企業(yè)總部多選擇進入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的核心競爭力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個具有復(fù)合功能的城市中心地。 2020 年 5 月 31 日，北京奧運經(jīng)濟重點推介項目 — 加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強企業(yè)正式落戶望京。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對緩慢，被稱作 “ 睡城 ” 。 北京 望京商業(yè)步行街 (商業(yè)廣場 )項目 可行性研究報告 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市場部 項項 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ........................................... 5 望京區(qū)域規(guī)劃 ................................................... 5 望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢 ........................................... 6 望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ............................................... 6 望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ................................... 7 望京地區(qū)交通狀況總體分析 ...................................... 10 ................................................... 15 二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 ...................................... 23 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程 .......................................... 23 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 .......................................... 24 區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 ...................................... 26 三、本項目周邊的狀況分析 ...................................... 33 項目區(qū)位及研究范圍 ............................................ 33 本案交通狀況分析 .............................................. 34 本案周邊住宅狀況分析 .......................................... 35 項項 目目 定定 位位 及及 可可 行行 性性 研研 究究 四、市場初步定位 ............................................. 44 1．業(yè)態(tài)定位 ......................................................