【正文】 展館 → 燕莎友誼商城 → 廣順北大街 → 農藝園 廣順北大街 710 善各莊 → 廣順北大街 → 酒仙橋商場 → 朝陽公園 → 西直河 廣順北大街 735 錦繡大地市場 → 玉海園 → 中關村 → 四元橋 → 望京公園 → 金盞 望京公園 737 孫河東站 → 阜 通西大街 → 亞運村 → 中關村 → 頤和園 → 香山 阜通西大街 752 西北旺村 → 北苑家園 → 廣順北大街 → 珠江帝景 → 京南交易中心 廣順北大街 827 北京西站 → 北辰路 → 望京購物中心 → 廣順北大街 → 善各莊 廣順北大街 840外 南湖渠 → 亞運村 → 中關村 → 青塔 → 朝陽路 → 南湖渠 南湖渠 852 老君堂南站 → 朝陽公園 → 阜通西大街 → 北苑家園 → 都市芳園 阜通西大街 909 前葦溝 → 望京花園 → 燕莎友誼商城 → 安定門 → 西北旺市場 望京花園 921 大峪 → 蘋果園地鐵 → 定慧寺 → 國家圖書館 → 廣順北大街 → 東湖 廣順北大街 939 北京南 站 → 大觀園 → 兒童醫(yī)院 → 西直門 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 944 菜戶營 → 盛唐飯店 → 學院路 → 芍藥居 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 951 東北旺中路 → 圓明園 → 五道口 → 亞運村 → 花家地 → 南十里居 花家地 952 東湖 → 望京花園 → 朝陽公園 → 小武基 → 北大地 → 岳各莊北橋 望京花園 952支 望京路 → 宏昌路 → 麗都飯店 → 朝陽路 → 勁松 → 十八里店北橋站 宏昌路 966 東直門長途站 → 覽中心 → 廣順北大街 → 朝來家園 → 平西府 廣順北大街 975 東直門 → 阜通東大街 → 廣播學院 → 北七家 → 桃峪山莊 → 桃峪口 阜通東大街 976 北湖渠 → 大西洋新城 → 酒仙橋商場 → 大望路 → 潘家園 → 亦莊 大西洋新城 976支 北湖渠東口 → 廣順北大街 → 四惠站 → 北苑 → 群芳園 → 大地站 廣順北大街 983 王佐汽車站 → 五棵松 → 營慧寺 → 廣順北大街 → 北湖渠 廣順北大街 望京地區(qū)交通站點分布圖 如圖所示，望京區(qū)域公交站點呈區(qū)域性集中的特點，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)項目 地面公交客運系統(tǒng)相對匱乏，尤其是在城鐵 望京西站附近 沒有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現有線路車次少、擁擠不堪，造成 地面公交客運系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此 也滋生了諸多交通及安全隱患問題?；谝陨峡陀^條件，未來項目主要消 費者也將以望京高科技產業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項目定位上也需考慮一定數量的休閑娛樂餐飲類型業(yè)態(tài)。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。 從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對高科技研發(fā)產業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要 研發(fā)企業(yè)及跨國企業(yè)總部多選擇進入科技園區(qū)內的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。單從現有物業(yè)面積來看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望 京成熟商務區(qū)。隨著望京地區(qū)產業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產業(yè)經濟的核心競爭力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個具有復合功能的城市中心地。 在望京地區(qū)產業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務氛圍愈來愈濃厚。 2020 年 5 月 31 日，北京奧運經濟重點推介項目 — 加拿大北電網絡中心作為入駐望京高新技術產業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強企業(yè)正式落戶望京。 在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著 “ 城市副中心 ” 的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大望京。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設施的滯后一度發(fā)展速度相對緩慢，被稱作 “ 睡城 ” ?？傮w布 局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導系統(tǒng)構成，包括 1 個地區(qū)級主商業(yè)中心、 5個次商業(yè)中心、 8個社區(qū)商業(yè)中心和 6個文化娛樂中心； 8 個區(qū)間公園、 38 個社區(qū)綠地和 3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。 北京 望京商業(yè)步行街 (商業(yè)廣場 )項目 可行性研究報告 XXXX房地產開發(fā)有限公司 市場部 項項 目目 市市 場場 調調 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ........................................... 5 望京區(qū)域規(guī)劃 ................................................... 5 望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢 ........................................... 6 望京產業(yè)發(fā)展布局 ............................................... 6 望京區(qū)域寫字樓物業(yè)狀況及分布 ................................... 7 望京地區(qū)交通狀況總體分析 ...................................... 10 ................................................... 15 二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 ...................................... 23 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程 .......................................... 23 區(qū)域商業(yè)市場現狀分析 .......................................... 24 區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 ...................................... 26 三、本項目周邊的狀況分析 ...................................... 33 項目區(qū)位及研究范圍 ............................................ 33 本案交通狀況分析 .............................................. 34 本案周邊住宅狀況分析 .......................................... 35 項項 目目 定定 位位 及及 可可 行行 性性 研研 究究 四、市場初步定位 ............................................. 44 1．業(yè)態(tài)定位 ...................................................... 44 2．租售價格定位 .................................................. 47 3．終端客戶定位 .................................................. 54 五、項目操作性分析 ........................................... 58 1．市場面分析 .................................................... 58 2．技術面分析 .................................................... 60 3．經濟面分析 .................................................... 62 六、經濟模型部分 ............................................. 65 ................................................... 65 ................................................... 66 （靜態(tài)） ......................................... 69 （動態(tài)） ......................................... 69 ..................................... 70 七、可行性分析結論 ........................................... 76 項項 目目 市市 場場 調調 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務設施和市級大 型公建的綜合性區(qū)域。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 規(guī)規(guī) 劃劃 望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里 (其中西側綠化隔離帶用地約為 1平方公里 )，規(guī)劃總居住人口為 33萬人，現有常住人口近 15 萬人。 目前，朝陽區(qū)在已經形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進一步增強了望京區(qū)域的整體競爭力。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現大體量開發(fā)的趨勢，商務辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產開發(fā)更是出現了井噴現象。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側路和駝房 營路。截止 2020 年望京高新科技產業(yè)園區(qū)內的電子信息類產業(yè)已達 %，望京產業(yè)已形成以通信、計算機、數字視聽為主的產業(yè)支柱。 望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位 :平米 從望京的產業(yè)園的 發(fā)展方向來看， “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點發(fā)展目標之一就是把望京打造成一個電子產業(yè)基地，而在國外高新科技產業(yè)落戶望京的過程中，這種 “ 跨國企業(yè)研發(fā)總部 ” 效應也極大的促進了望京地區(qū)的商務氛圍的提升。 望京寫字樓物業(yè)項目統(tǒng)計表 項目名稱 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級 博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級 眾運大廈 19600 乙級 葉青大廈 50000 3 甲級 中辰大廈 17400 乙級 洛娃科技大廈 15500 乙級 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級 博泰大廈 24000 甲級 博泰國際 65000 7000 元 /m2 商住 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級 星源國際 22020 商住 娜麗莎大廈 5000 商務 Loftel 17000 8500 元 /m2 商住 望京大廈 35800 甲級 佳境天成 65000 商住 鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃 嘉美風尚 37000 規(guī)劃 人濟大廈 56000 規(guī)劃 從統(tǒng)計數據來看，望京地區(qū)寫字樓面積 (含未來規(guī)劃 )整體供應量超過 61 萬平方米 (此數據不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積 )。 從區(qū)域寫字樓整體檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內多數企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消費能力不強，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內企業(yè)需求情況。但隨 著望京區(qū)域產業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進駐的過程中。 從現有寫字樓物業(yè)的分布以及本項目所處位置來看，本項目臨近望京高科技產業(yè)園區(qū)內的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。因此公交線路的數量及其對外聯通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經營，如何對其進行合理地疏導，將直接影響到望京地區(qū)的消費環(huán)境。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。 望京區(qū)域已知建成并投入運營的軌道線路有地鐵 13 號線 ，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、 地鐵 15號線，地鐵 13號線途經望京西站， 地鐵 15號線是連 接東直門 望京 順義區(qū)的 規(guī)劃線路 。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現有軌道交通狀況，對望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。 ? 北四環(huán)東路： 道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。 內部城市道路系統(tǒng) 望京區(qū)域內的道路在建設之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現了一些非 經緯 向的道路。 一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街： 二者與北四環(huán)東路構成了一個環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯系在一起。 ? 阜通西大街： 與阜通東大街、京順路平行， 為城市主干道。合理的交通布局， 不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導問題，有序的消費環(huán)境也便于吸引更多的消費 人流來此消費。 望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達 15 個，但僅 4 個可用，所以造成 外部