【正文】 500 乙級 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級 博泰大廈 24000 甲級 博泰國際 65000 7000 元 /m2 商住 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級 星源國際 22020 商住 娜麗莎大廈 5000 商務(wù) Loftel 17000 8500 元 /m2 商住 望京大廈 35800 甲級 佳境天成 65000 商住 鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃 嘉美風尚 37000 規(guī)劃 人濟大廈 56000 規(guī)劃 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積 (含未來規(guī)劃 )整體供應(yīng)量超過 61 萬平方米 (此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積 )。也不足夠支撐未來望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。 從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消費能力不強，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。而望京當?shù)匾恍?SOHO 族及小公司為節(jié)約辦公成本，基本選擇租用或購買如星源國際、 LOFTEL 等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。但隨 著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進駐的過程中。這些利好因素也將進一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項目所處位置來看，本項目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。 望望 京京 地地 區(qū)區(qū) 交交 通通 狀狀 況況 總總 體體 分分 析析 地面公交客運系統(tǒng) 在人們的日常生活中，公交車輛是其出行的主要交通工具，同時其也是商業(yè)項目對外聯(lián)通的主要工具之一。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進行合理地疏導，將直接影響到望京地區(qū)的消費環(huán)境。 但其現(xiàn)有公交線路基本能夠承接多個交通樞紐、密集居住區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)和旅游景點，這些地方聚集著大量的流動人口、常住人口、商務(wù)辦公人群和國內(nèi)外旅游觀光人士，而依靠良好的公交線路組織，可以為本地區(qū)帶來較為充足的人流支持，使其成為本地區(qū)潛在的投資及消費群體。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。 軌道交通系統(tǒng) 由于城市化發(fā)展 速度 越來越快，軌道交通已經(jīng)發(fā)展成為重要的交通 工具 之一，不再 僅僅 是原來的輔助交通工具的一種。 望京區(qū)域已知建成并投入運營的軌道線路有地鐵 13 號線 ，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、 地鐵 15號線，地鐵 13號線途經(jīng)望京西站， 地鐵 15號線是連 接東直門 望京 順義區(qū)的 規(guī)劃線路 。 望京地區(qū)現(xiàn)有 軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，部分地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對望京地區(qū)的影響有待觀察。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。主要交通干線有：京承高速公路，東北五環(huán)路，京順路，北四環(huán)東路。 ? 北四環(huán)東路： 道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。 ? 京承高速公路： 與四環(huán)、五環(huán)相交，道路狀況相對較好，是進出昌平區(qū)的主要交通道路，加之 連通承德，是本地區(qū)西部重要的交通干線。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng) 望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非 經(jīng)緯 向的道路?？傮w來說，望京的主要道路大體可歸結(jié)為兩縱一環(huán)線。 一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街： 二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。 ? 阜通西大街： 與阜通東大街、京順路平行， 為城市主干道。 ? 宏昌路： 位于望京新城（ A05 區(qū)）的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)則的十字路口。合理的交通布局， 不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導問題，有序的消費環(huán)境也便于吸引更多的消費 人流來此消費。 望京地區(qū)現(xiàn)有立交橋 11 座，分別為：來廣營橋、廣順橋、廣澤橋、五元北橋、五元橋、大山橋、南湖渠橋、四元橋、望京橋、望和橋、北湖渠橋，以及將于今年完工的 湖光中街立交橋。 望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達 15 個，但僅 4 個可用，所以造成 外部公路系 統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié) ，上下班高峰期間進出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。 區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析 望京地區(qū)內(nèi)部交通路網(wǎng)較為密集，地區(qū)的道路狀況較好，路幅普遍較寬，基本上 是城市次干道，但是道路缺乏復(fù)合化規(guī)劃，隨著入住人口的增多，望京區(qū)域私家車數(shù)量迅速上漲，私家車數(shù)量巨大對道路交通狀況提出了較大考驗，以往交通規(guī)劃不完善的方面開始顯現(xiàn)， 外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市 道路系統(tǒng)脫節(jié)， 交通擁堵較為嚴重，特別是上下班高峰期間進出望京的道路易堵。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進行了調(diào)整，并投入較大資金進行改造，同時加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實現(xiàn)進出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進出 望京地區(qū)出入口的改造，預(yù)計 2020 年前全部實現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。 望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市 “ 城市居住副中心 ” 至今十多年時間，其土地開發(fā)過程劃分為四個階段 ： 階段 時間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項目類型 第 1階段 9498 花家地、南湖渠路區(qū)域 以福利分房 和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主， 95年開始有高密度樓盤項目 第 2階段 9801 以望京新城為中心向外輻射 大型住宅項目啟動，以高密度純居住項目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士 第 3階段 01至 04 北部科技園區(qū)、望京整個地塊都有 產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項目、商務(wù)辦公樓、底商等 第 4階段 05年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū) 大型商業(yè)、配套型物業(yè)項目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項目；大型企業(yè)或集團購買 從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā) 已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30 地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風北京二期項目還未動工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。 望京區(qū)域住宅項目分布圖 從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。 住宅人口數(shù)量 根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增， 03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右， 04 年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達 7萬戶，截止到 05 年 5 月，統(tǒng)計指標已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃， 2020 年預(yù)計望京地區(qū)人 口總數(shù)將超過 35萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計達到創(chuàng)記錄的 60 萬人。 0500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020 2020 寫字樓人口數(shù)量 隨著望京區(qū)域在 2020 年 5 月被國家科技部正式批準為中關(guān)村電子城科技園（西 區(qū)）后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，研發(fā)基地、留學人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時間里建成并投入使用。 從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。 按寫字樓物業(yè)每百平米 12 人計算，望京區(qū)域未來商務(wù) 人士總數(shù)將超過 8 萬人，大量高等消費人群聚集，影響區(qū)域消費特性，同時現(xiàn)有消費習性也有明顯改變。 除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個以高端消費和特色消費為 主的消費群體，也是本區(qū)域高消費核心力量。 不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項附助設(shè)施及配套項目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士 還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強。 從目前研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域 20 萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以3045 歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢， 25 歲以下的約占 25%， 45 歲以上的僅占 15%左右。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動，還有一些開設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一部分外籍人士則為進入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國際氛圍。 平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。目前區(qū)域內(nèi)近 20 個大型社區(qū)，每個社區(qū)都有韓國人入住，其中，望京西園 3 區(qū)和西園 4 區(qū)內(nèi)的韓國人最集中，約占該小區(qū)人口的 80%左右 ，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在望京區(qū)外籍購房人群已由原來以韓國人、日本人逐漸發(fā)展擴大至歐美、新加坡等不同國家的購房人，已有數(shù)萬韓僑、歐美人士在此定居，外國專家也開始大規(guī)模的聚集在此，人群多元化發(fā)展趨勢顯著。該項目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。 從對望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示，望京地區(qū)較高收 入以上的人數(shù)比例占到了 50%，低收入與較低收入的比例僅占到 25%，根據(jù)統(tǒng)計得出的望京地區(qū)人均可支配性收入為 19390 元 /年，高出北京市平均水平近 24 個百分點。 望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項目居多，在這里生活、工作的人群消費層次較高， 區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務(wù)人士，未來還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消 費群。 追求更高層次的文化及娛樂享受， 追求生活品位，消費講究高雅有情調(diào)， 消費以中、高檔產(chǎn)品為主，消費金額相對較大， 對購物環(huán)境要求較高。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營時間一般為早 11 時，晚上營業(yè)時間可持續(xù)至晚 23 時左右。 但由于原來望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內(nèi)消費沒有得到有效釋放。 ? 商務(wù)辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費需求較大，對一定檔次的消費購物需求也明顯高于普通居民。 由于區(qū)域內(nèi)有大量寫字樓、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企職員、駐華外籍人士居多，此部分人群工作、生活節(jié)奏較快，工作與生活時間存在著較多的不固定因素。 ? 外籍人士消費特性以原有消費習慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費成為其生活必不可少的一部分。 望京從 1994 年規(guī)劃至今，一直都是住宅先行，缺少產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)居住著很多韓國人，隨著中韓貿(mào)易額的不增加，經(jīng)濟往來的縱深發(fā)展，會有越來越多的韓國、朝鮮人到北京來工作居住，而歐美、日本、新加坡等國家組成的外籍人的消費習性也不同，這些人 聚集 的特性強，對文化休閑類消費需求明顯，特色的餐飲、 酒吧、 KTV、娛樂城等都是此類人群的主要消費場所，已經(jīng)在望京區(qū)域構(gòu)成另一類消費群體的一個重要組成部分。但在本區(qū)域適合這類消費的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合服務(wù)的，集餐飲、娛樂、商務(wù)服務(wù)、日常休閑購物為一體中高檔消費場所。商務(wù)型、外籍人士消費潛力將不容忽視。 二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場場 發(fā)發(fā) 展展 歷歷 程程 作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的 “ 副都市中心 ” ，地區(qū)規(guī)模已初步成型。 2020 年以后，隨著望京 B 區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開發(fā)，各類型商業(yè)項目陸續(xù)面市。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風北京等項目也有大型商業(yè)配套，預(yù)計 2020 年前后推出。 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場場 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 分分 析析 分布 望京現(xiàn)有商業(yè)面積約 30 多萬平方米，商業(yè)主要集中在三個區(qū)域： ? 廣順大街沿線 ： 由望京花園、星源國際、夏都盈座等沿街項目的底商組成，以二層臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及餐飲。該路段平均日客流量可達 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1萬；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流 水額為 24萬，年營業(yè)額 9000 萬元左右； ? 花家地街的臨街商業(yè) ： 該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費氛圍。 在 望京街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場、銀行分支、家政服務(wù)所、