【正文】 湖相望，與福海、前衛(wèi)街道辦事處共同構成昆明南市區(qū)。1997年以來，先后吸引了紅塔集團、云天化集團、萬達集團、同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團、滇池高爾夫等大型集團落戶度假區(qū)。擁有包括一個國家4A級景區(qū)（云南民族村）、一個袁曉芩藝術園、二座博物館（云南民族博物館和翰榮軒博物館）、一個18洞高爾夫球場（滇池高爾夫）、二座專業(yè)化體育訓練中心（海埂體育訓練基地和紅塔體育中心）、三座四星級酒店（滇池溫泉花園國際大酒店、怡景園度假酒店、滇池大酒店），4880個標準床位、29塊足球場、54塊網(wǎng)球場、11個游泳館（其中有4個國際標準游泳館）、107道保齡球等民族風情游覽和高原體育訓練、康體休閑設施。初步形成了以少數(shù)民族風情和高原體育訓練、康體休閑為支柱的兩大特色品牌，在全國十二個國家級旅游度假區(qū)中獨樹一幟。作為現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，擬建的南亞風情商業(yè)廣場，將是南市區(qū)最繁華的商業(yè)商務中心，填補了南市區(qū)城市商業(yè)空白，是南市區(qū)乃至整個西山區(qū)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)的活力之都、城市之眼。另外還有零星分布在各主要社區(qū)組團的微型社區(qū)商圈。主力商圈、次級商圈和休閑商圈均集中在一環(huán)路以內，構成了一環(huán)路內輻射全昆明的一個超大商圈，也是目前昆明的主商業(yè)中心；微型社區(qū)商圈主要集中在一環(huán)路和二環(huán)路之間以及二環(huán)路周邊范圍內；專業(yè)市場商圈主要分布在二環(huán)路以外。在城市商圈構成中，大型百貨商場和大型綜合商場在商圈中占據(jù)絕對的主導地位，從目前昆明市的大型百貨商場和大型綜合超市分布來看，目前昆明市共有14個大型綜合超市，大型百貨商場16個。大型百貨商場：金龍百貨、金格中心、新世界百貨、柏聯(lián)百貨（三市街、西南廣場）、百大（三市街2個、西南廣場）、美辰百貨、新大新百貨、奧特萊斯、金鷹百貨、厲山百貨、仟村百貨、攀成百貨、巨龍百貨。這些百貨形成了對整個昆明市的輻射。但是與商圈分布相似，大型超市的分布主要還是分布北片區(qū)，而南片區(qū)和西片區(qū)基本上沒有具有影響力的大型超市。而從城市的大型百貨商場和大型綜合超市的結構來看，大型百貨商場由于全部集中在一環(huán)路以內，再加上一環(huán)路以內作為昆明市絕對的核心商圈，大型百貨商場在一環(huán)路內密集集中。同時，從大型綜合超市類業(yè)態(tài)上看，由于超市大部分的經(jīng)營品種都是人們日常生活所經(jīng)常要使用的商品，因此從某種意義上來說是越接近人們的生活范圍越好。從具體的區(qū)域來看，城市的西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)已經(jīng)成為城市的主要居民區(qū)，但缺乏大型綜合超市，對于大型綜合超市類業(yè)態(tài)的需求比較緊迫。從昆明城市的發(fā)展趨勢來看，西市區(qū)和北市區(qū)受地理條件限制，而南市區(qū)是銜接昆明老城和呈貢新城的中心樞紐區(qū)域，必將是今后昆明最主要的居民居住區(qū)，迫切需要有現(xiàn)代化復合型的大型城市商業(yè)中心的出現(xiàn)。二是輻射到以新亞洲體育城——世紀城為代表的主城區(qū)與呈貢連接部。但目前南市區(qū)缺乏綜合性的大型商業(yè)設施，生活、消費、休閑均極不方便，在南市區(qū)建設大型的現(xiàn)代化復合型城市商業(yè)設施是城市發(fā)展的必然要求。南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況南市區(qū)，北至南二環(huán)（高架）路，南至滇池邊。東南至新亞洲體育城。南市區(qū)的住宅小區(qū)包含廣福路和滇池路兩大板塊。因廣福路片區(qū)毗鄰市政新區(qū)板塊，所以目前區(qū)域內成熟社區(qū)都是在2006年開始大量上市的，且建設速度較快，尤其以世紀城和新亞洲體育城為最。目標客戶基本覆蓋了全昆明各區(qū)域、各年齡段的客戶群，并輻射至全省乃至外省在昆群體。從1992年滇池旅游度假區(qū)成立至今，發(fā)展速度很快，片區(qū)的居住價值不斷提升。從2000年昆明的房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展的時期以來，滇池路片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也開始火熱起來。該區(qū)以別墅為主，多層為輔，有少量小高層。該片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是昆明的“富人區(qū)”。他們的年齡在30至50歲之間，受過高等文化教育，年薪在8至20萬之間，95%都有屬于自己的車子。南市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)目前在南市區(qū)內的商業(yè)業(yè)態(tài)包括兩大類：沿廣福路和南二環(huán)分布的各類專業(yè)批發(fā)市場和城市商業(yè)業(yè)態(tài)。南市區(qū)的城市商業(yè)業(yè)態(tài)又可細分為兩類：集中的商業(yè)業(yè)態(tài)和臨街商鋪。特點是小、散、價值低，形不成對區(qū)域的影響力。在整個南市區(qū)，可稱得上集中商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域（項目）主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里長街佳湖路、大商匯、世紀金源購物大廣場、新亞洲體育城星天地商業(yè)廣場、國美民升超市、國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)（包括國貿(mào)小商品城和沃爾瑪購物廣場）。共106套。餐飲、酒吧、品牌專賣店，另有1000㎡農(nóng)產(chǎn)品超市在建，08年5月交房佳湖路十里長街省工商局斜對面全長約1km，有130家商鋪兩層商鋪和單層商鋪超市、藥店、食品、日用品、小家電自然形成的商業(yè)街大商匯廣福路中段面積818畝，規(guī)劃建筑面積80萬平米，4層至多層建筑，其中1，2層為商鋪目前為陶瓷、燈具等建材批發(fā)已營業(yè)，招商好，屬專業(yè)市場世紀金源購物廣場廣福路下段4層框架式結構SHOPPING MALL綜合商場正在招商新亞洲星天地商業(yè)廣場廣福路下段16商業(yè)街占地100畝多棟商鋪構成的商業(yè)街餐飲、娛樂、購物在建，部分營業(yè)國美民升超市滇池路口國貿(mào)商品城國貿(mào)中心總面積20000平方米在原國貿(mào)內分割的小商鋪已營業(yè)在以上區(qū)域當中，大商匯目前是建材商城，但包含了一些簡單的城市商業(yè)業(yè)態(tài)。這些集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，即便是已建成的或在建的，更多是一種缺乏前瞻性規(guī)劃的輔助性的商業(yè)設施，是在城市發(fā)展的過程當中伴生的臨時性的商業(yè)聚合。建設南市區(qū)商業(yè)商務中心――南亞風情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務需求從現(xiàn)狀來分析，南市區(qū)內，世紀金源、大商匯、新亞洲體育城及其他房地產(chǎn)開發(fā)商落戶此地。人氣旺否，關鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。但南市區(qū)顯然缺乏統(tǒng)領性的商業(yè)設施，無法形成強大的對區(qū)域的吸引力，更談不上對“環(huán)昆經(jīng)濟圈”范圍內的曲靖、玉溪、楚雄的輻射作用。主城區(qū)城市區(qū)域與北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城等次級區(qū)域的結合，成為新昆明建設最主要的城市格局。而且，省委、省人大、省政協(xié)、省紀委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳等省級機關都已陸續(xù)搬到南市區(qū)辦公，迫切需要有功能齊備的商業(yè)商務中心來支撐省級行政首腦機關的運營。（三）建設友好復合的城市商業(yè)綜合體——南亞風情商業(yè)廣場，是昆明城市商業(yè)發(fā)展的必然需求。昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史演繹和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的形式和演變可以按類別作如下區(qū)分：專業(yè)市場形態(tài)：昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史可以追溯到1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場。截至到2004年，昆明市區(qū)共有103個各類專業(yè)市場，成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，也將在未來長期存在。到2000年，昆明市中心區(qū)30余個寫字樓陸續(xù)開發(fā)，成為那個年代最主要的、也是最難運作的商業(yè)地產(chǎn)項目。從商業(yè)地產(chǎn)角度看，完全沒能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預期增值。這樣的商業(yè)地產(chǎn)形式基本上是不成功的。其特點是鋪面面積較小，而且比較均等，各個鋪面之間的聯(lián)系性不強，呈現(xiàn)為一種較為松散的商鋪集合體，因此也沒有專門的招商要求、業(yè)態(tài)組合要求和商業(yè)運營管理要求。社區(qū)商業(yè)容易成熟，但也最容易到達價值頂點。是昆明文化特質的典型體現(xiàn)。這種單一的商業(yè)體，主要指可獨立經(jīng)營的單一的寫字樓、或酒店、或百貨商業(yè)等，不參雜其它商業(yè)體，也不含單一的商業(yè)街。由于不能適應城市的發(fā)展要求，大多數(shù)已經(jīng)在商業(yè)上銷聲匿跡。白塔路商圈螺螄灣商圈90年代三市街青年路商圈四大商圈繼續(xù)演變，三市街商圈的中心領導地位得到空前加強；青年路商圈在沉寂一段時間后將與三市街商圈連為一體。20002005年次級社區(qū)商圈小西門商圈螺螄灣商圈白塔路商圈復合商業(yè)業(yè)態(tài)：昆百大新紀元店和柏聯(lián)廣場是單一的商業(yè)體。這種復合的商業(yè)業(yè)態(tài)必然是未來城市發(fā)展的核心商業(yè)模式。昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的演變是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結果——從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時尚百貨、商業(yè)街，從單一經(jīng)營實體到連鎖化經(jīng)營，從單純的購物、餐飲、娛樂功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑娛樂集中區(qū)、購物中心，傳統(tǒng)的商業(yè)模式不斷讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工和新的專業(yè)化組合模式。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變和興衰息息相關，也必然與城市化進程和城市功能的需求密切相關。專業(yè)市場作為城市功能的重要補充和中心城市商業(yè)流通的主要形式，在過去二十多年來得到了快速的發(fā)展，但也隨著時代的發(fā)展而逐漸演變，有的專業(yè)市場開始衰落。如果商業(yè)形態(tài)是落后的，將必然被社會的進程所淘汰。才能成為城市區(qū)域的活力之窗、魅力之源。 現(xiàn)代化城市的商業(yè)發(fā)展趨勢 隨著城市的發(fā)展，城市商業(yè)也不斷在演變發(fā)展。從國內外現(xiàn)代化城市的發(fā)展歷程來看，城市商業(yè)的發(fā)展必然遵循城市發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)城市商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營性質，時尚精品、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心，便利品經(jīng)營更多選擇在鄰近居民集中居住區(qū)布點。昆明今后也會形成以三市街為中心，涵蓋青年路、小西門的昆明市商業(yè)中心，同時有幾個區(qū)域性商業(yè)分中心。主要表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)：“一站式”購物中心、超市、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店、便利店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。三是城市零售業(yè)市場定位呈現(xiàn)多元化。在這種市場形勢下，單一商場的競爭已經(jīng)讓位于綜合商區(qū)的競爭?，F(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)的本質在于營銷理念的革命性變革，在于以消費者為本位理念的真正確立。消費者對于城市商業(yè)的需求，已經(jīng)從單一的買賣場所上升購物、娛樂、休閑、文化的綜合享受。創(chuàng)造顧客價值，提高顧客滿意度，是其立足市場的根本，是一種實實在在的行動。建設南市區(qū)商業(yè)中心――友好復合的商業(yè)綜合體形式的南亞風情商業(yè)廣場，是昆明現(xiàn)代化城市建設的必然要求。昆明的經(jīng)濟總量占據(jù)全省的1/3，在昆明工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉型、國際化拓展的關鍵時期，如何提高建設水平和建設質量，提升城市綜合競爭力，是一切工作的出發(fā)點。符合現(xiàn)代化城市商業(yè)發(fā)展趨勢建設的南亞風情商業(yè)廣場，必然以其復合友好的綜合性形態(tài)和強勢的商業(yè)運營，為昆明城市現(xiàn)代化建設增光添彩。對提高城市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心城市；構建和諧社會，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎；緩解老城“城市病”；推動南市區(qū)發(fā)展，與現(xiàn)代新昆明建設的步伐相適應；打造城市名片，塑造昆明城市形象；高規(guī)格建設，助推西山區(qū)社會發(fā)展進程有重要意義。依托強大的國內市場和經(jīng)濟實力，面對最具發(fā)展活力的東盟地區(qū)，昆明的發(fā)展面臨千載難逢的機遇和條件。南亞風情商業(yè)廣場以前瞻性的商業(yè)和商務體系，推動南市區(qū)成為匯聚高端商業(yè)、高效商務和高層次市民群體的城市新興區(qū)域，成為銜接昆明老城和呈貢新城的核心和樞紐，形成超前的、服務于國際國內政治活動、經(jīng)濟活動的城市發(fā)力點，有利于增強城市輻射功能。做大做強昆明，不僅是昆明自身發(fā)展的問題，而且關系到全省發(fā)展的大局。建設南亞風情商業(yè)廣場，有助于提升昆明的城市競爭力，推動昆明成為東盟地區(qū)中心城市。初步估計，項目運營成功后，每年政府可獲得近3億元的稅款收入，為西山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供源源不斷的發(fā)展動力。三、構建和諧社會，擴大就業(yè)，緩解老城“城市病”目前，全球及中國各大城市因為城市空間的單中心特征引起的“城市病”日益惡化，均面臨如城市環(huán)境惡化、交通擁擠等不同程度的問題，給城市管理帶來了諸多問題。主城建成區(qū)由上世紀90年代初的100平方公里左右發(fā)展到目前的約200平方公里，面積增加了，但同時隨著人們生活水平不斷提高，買車的人增多是必然趨勢，車流量的不斷增大，使市中心道路負載過重。我們雖然可以以拓寬道路，修建各類停車場等方式來做出規(guī)劃，但這只是一種靜態(tài)的處理方式，而在動態(tài)方面，環(huán)境的改善吸引來更多的車輛，車流量自然隨之增大。有限的空間根本不能滿足人們的需求，一味地改善道路環(huán)境，只能形成一種惡性循環(huán)，并不能從根本上改變交通困難的問題。昆明城內，人滿為患，塞車難以根治，人均綠地少，建筑密度高。交通與商業(yè)發(fā)展有著重大的聯(lián)系，交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，同樣，商業(yè)網(wǎng)點的布局也影響著城市的交通狀況。南亞風情商業(yè)廣場項目將帶動我市商業(yè)圈向南市區(qū)轉移，減輕市中心商業(yè)區(qū)主要街道壓力，特別是交通擁擠狀況，保證安全和環(huán)境整潔。對緩解老城“城市病”，擴大就業(yè)，構建和諧社會。2003年，省委、省政府做出建設現(xiàn)代新昆明的重大戰(zhàn)略部署。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的460平方公里，人口由245萬發(fā)展到450萬。一個綜合實力雄厚、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美的湖濱生態(tài)城市和面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放城市將展現(xiàn)在世人面前。 五、打造城市名片，塑造昆明城市形象。使消費者在集中時間內感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑娛樂體驗，成為人們在工作之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間”。六、改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，打造城市名片，塑造春城形象。使消費者在集中時間內感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑娛樂體驗，成為人們在工作之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間”。仇和書記為昆明的城市環(huán)境定位：要把昆明建設成為集湖光山色、滇池景觀、昆城新姿，融人文景觀和自然風光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市。南亞風情商業(yè)廣場的開發(fā)和建設，完全符合仇和書記關于昆明城市環(huán)境的定位，一片被綠水鮮花環(huán)繞的嶄新的建筑群的誕生，將使城市形象發(fā)生根本的改變。就是要把粗放型分散型的發(fā)展方式轉變?yōu)榫毿图s型的發(fā)展方式，更新發(fā)展觀念，優(yōu)化發(fā)展結構，轉變發(fā)展方式，提高發(fā)展質量。南亞風情商業(yè)廣場的建設將更好地體現(xiàn)科學發(fā)展觀的本質要求，可以促進經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化，資源利用效率不斷提高，生態(tài)環(huán)境不斷改善，在此基礎上實現(xiàn)可持續(xù)增長，實現(xiàn)經(jīng)濟又好又快發(fā)展。南亞風情商業(yè)廣場的建設既體現(xiàn)科學性、前瞻性，也強調藝術性、文化性，同時特別