【正文】 第8年第9年第10年單位租金24242428313335373737年租金240240240280310330350370370370（三）綜合商場投資的方案根據(jù)該綜合商場的定位、商品結(jié)構(gòu)和樓層布局，需要商場經(jīng)營者投資約1190萬元進行裝飾、購置必要的經(jīng)營設備，并有足夠的流動資金確保經(jīng)營流轉(zhuǎn)。3=8640萬元．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（１）次級商圈居民消費額估算按照次級商圈內(nèi)顧客光顧本商場的可能性約為50%，次級商圈居民包括漁洞鎮(zhèn)東邊、周邊郊區(qū)的人口折算為7萬人，按每3人為一戶每月購物2次，每次50元計算：50元/次2次/月12個月7萬247。按照邊緣商圈內(nèi)顧客光顧本商場的可能性約為30%，邊緣商圈包括南泉、一品等區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)和江津的珞璜等地的顧客總算約為4萬人，按每3人為一戶每月購物1次，每次40元計算：40元/次1次/月12個月4萬247。以上比較樂觀的估算分析表明，某商業(yè)廣場綜合商場的年營業(yè)額將是比較理想的。，商場的建筑面積為96300平方米，那么。因此。開發(fā)商本著“放低門檻，放水養(yǎng)魚，共存共榮”的宗旨與原則，給予積極扶持。以上項目合同經(jīng)營期10年，各年按財務年度計算。之后第2—3年在通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)并適應當?shù)厥袌鱿M需求的基礎上，采取市場滲透戰(zhàn)略，營業(yè)額按照8%的速度增長，此后第4—6年各年按6%的速度增長，7—10年各年按5%的速度增長。所得稅按15%稅率計算。（2）營業(yè)費用的估算營業(yè)費用主要包括運輸、倉儲保管、經(jīng)營人員工資福利、廣告宣傳等費用。按照行業(yè)一般水平，％；%；工資性支出中相關費用的估算依據(jù)為：工會經(jīng)費按工資額的2%計算；福利經(jīng)費按工資額的14%計算；住房公積金按工資總額的15％計算；職工養(yǎng)老保險金按工資總額的20%計算；職工失業(yè)保險金按工資總額的2%計算。主要的預測依據(jù)如下：機器設備折舊年限取10年；遞延資產(chǎn)（主要包括裝修費）攤銷年限５年；管理人員工資按照2萬元／人年估算；其他如工會經(jīng)費、福利費、職教費、職工養(yǎng)老保險金、職工失業(yè)保險金等計提比例與前述經(jīng)營費用相同。（2）指標計算與評價根據(jù)前述數(shù)據(jù)情況，計算的項目財務效益如下：年均投資利潤率63％。綜合商場日營業(yè)額為33萬元下的損益預算表 單位：萬元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年營業(yè)額8%8%6%6%6%5%5%5%5%12000129601399714837157271667017504183791929820262業(yè)務成本10320111461203712760135251433615053158061659617425稅金46495356606367707377營業(yè)費用571581591688571757828857866923管理費用521521525525527409412412415415財務費用40404040404040404040利潤總額50262375176884810651104119413081382所得稅7593113115128160166179196207稅后利潤428530638653720905938101511121175綜合商場日營業(yè)額為33萬元下的費用預算表 單位：萬元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一業(yè)務成本10320111461203712760135251433615053158061659617425二營業(yè)費用5715815916885717578288578669231工資1441441441781781782102102102432工會經(jīng)費33344444453福利費用202020252525292929344養(yǎng)老保險292929363636424242495失業(yè)保險33344444446房積金費121212131313141414157租賃費用2402402402803103303503703703708其他費用120130140148157167175184193203三管理費用5215215255255274094124124154151工資424244444646484850502工會經(jīng)費11111111113福利費用66666677774失業(yè)保險22222222225養(yǎng)老保險8899999910106房積金費33444444447折舊費用212121212121212121218遞延攤銷1181181181181189物管費用2020202020202020202010其他管費300300300300300300300300300300四財務費用40404040404040404040成本費用合計11498123371324614069148791560516400171851799018880綜合商場日營業(yè)額為33萬元下的現(xiàn)金流量表預算表 單位：萬元0第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一現(xiàn)金流入1營業(yè)收入120001296013997148371572716670175041837919298202622資金回收400流入小計12000129601399714837157271667017504183791929820662二現(xiàn)金流出1建設投入7902流動資金4003經(jīng)營成本113591219813107139301474015584163791716417969188594銷售稅金464953566063677073775所得稅7593113115128160166179196207流出小計119011480123401327314101149281580716612174131823819143三凈現(xiàn)金流量119052062072473679986389296610601519四累計凈現(xiàn)金流量1190670506741410220930723964493059907509六、綜合商場投資經(jīng)營風險和敏感性分析任何投資項目都是風險與利益并存，對在某商業(yè)廣場設立大型綜合商場的具體經(jīng)營風險做如下分析：（一）綜合商場的政治社會風險該綜合商場的設立充分表現(xiàn)了巴南區(qū)政府發(fā)展規(guī)劃和招商引資的形象，能導入先進的經(jīng)營理念及管理水平，促進巴南商業(yè)經(jīng)營管理模式的變革，能有效提高居民就業(yè)率，增強社會的穩(wěn)定性，能有效解決居民購物不便，提高居民生活品質(zhì)，對政府工作起到一定積極作用，能得到政府的大力支持。（二）綜合商場的投資風險開發(fā)商擬在**市乃至全國優(yōu)惠招商，采取租賃商業(yè)用房引入知名大型零售企業(yè)。此外，為聯(lián)手打造某商業(yè)廣場作為巴南區(qū)商業(yè)中心和該綜合商場作為巴南最佳購物商場的良好形象，開發(fā)商將采取初期低租金逐年遞增到位，或采取正常租金反扣，或采取前兩年部分樓層免租金等辦法。（三）綜合商場的市場經(jīng)營風險在漁洞鎮(zhèn)的中心部位設立某商業(yè)廣場綜合商場，依托具有潛在價值的地理位置優(yōu)勢和項目本身所具有的綜合優(yōu)勢，面對尚未滿足的市場消費需求和競爭尚不夠激烈的格局，而且所在核心圈人口規(guī)?？捎^，居民購買力較強，應該說其市場風險是不大的。其中，綜合商場要達到每日約33萬元這一理想的日銷售額，必須吸引6000—8000以上的顧客購買商品。只要綜合商場投資經(jīng)營者本身的市場定位和特色形象鮮明、提供適銷對路和物美價廉的商品及優(yōu)質(zhì)的服務，并加強促銷，吸引更多的顧客光顧商場并順利實現(xiàn)購買和消費，最大限度降低市場風險，實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績是完全可能的。之后第2—3年在通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)并適應當?shù)厥袌鱿M需求的基礎上，采取市場滲透戰(zhàn)略，營業(yè)額按照8%的速度增長，此后第4—6年各年按6%的速度增長，7—10年各年按5%的速度增長。結(jié)論：在日營業(yè)額為28萬元情況下，%，投資回收期=。綜合商場日營業(yè)額為28萬元下的損益預算表 單位：萬元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年營業(yè)額8%8%6%6%6%5%5%5%5%10000108001166412364131061389214587153161608216886業(yè)務成本860092881003110633112711194712544131721383014522稅金33414447505355586164營業(yè)費用511519527621658686758785793834管理費用521521525525527409412412415415財務費用40404040404040404040利潤總額2953914974985607577788499431011所得稅4459757584114117127141152稅后利潤251332422423476