【正文】 ................ 4 產(chǎn)品定位 ................................................................................................ 4 3 投資環(huán)境研究 ........................................................................................................... 4 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境 .................................................................................................. 4 法制環(huán)境 ........................................................................................................ 5 土地供應(yīng)政策 ......................................................................................... 5 房地產(chǎn)交易政策 ..................................................................................... 5 當(dāng)?shù)亟鹑诤投愂? ..................................................................................... 6 政府限制或鼓勵(lì)投資的政策 .................................................................... 6 投資環(huán)境對項(xiàng)目的影響 .................................................................................. 6 4 市場研究 .................................................................................................................. 7 土地市場情況 ................................................................................................. 7 競爭樓盤分析 .................................................................................................. 7 擬定開發(fā)規(guī)模和檔次 ....................................................................................... 9 5 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 ................................................................................................. 9 6 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 ............................................................................................... 10 規(guī)劃方案 ..................................................................................................... 10 天津首個(gè)中央文教區(qū) —— 匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)、南開五馬路小學(xué)、南開五幼、新東方等全國知名學(xué)府與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，能夠滿足您 0— 25歲全程教育服務(wù)體系。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費(fèi)功能，滿足您衣食住行 360176。 三大區(qū)域級公園環(huán)抱，回歸自然之境 —— 長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費(fèi)對外開放；南開公園，距離項(xiàng)目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學(xué)，書香繚繞，景色宜人。今天，華泰在中國已擁有超過20家的分公司，并在過去 21年里先后榮獲國家優(yōu)秀建筑工程獎(jiǎng)，并在上海榮獲特別創(chuàng)新房屋建筑獎(jiǎng)，最終參與了世博館的建筑設(shè)計(jì)，等數(shù)多的獎(jiǎng)項(xiàng)。作為房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和開拓者 ,始終堅(jiān)持“給每家人一個(gè)溫馨的家”這一理念 ,致力于為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品 ,并積極為客戶提升已有產(chǎn)品的附加價(jià)值 .本項(xiàng)目由華泰房產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)。為決策者選擇項(xiàng)目及實(shí)施方案提供多方面的告誡，并力求客觀、準(zhǔn)確地 2 將與項(xiàng)目執(zhí)行有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方面的數(shù)據(jù)資料和實(shí)況真實(shí)、完整地匯集、呈現(xiàn)于決策者 面前，使其能夠處于比較有利的地位，實(shí)事求是地作出正確、合適的決策，同時(shí)也為投資項(xiàng)目的執(zhí)行和全面檢查奠定基礎(chǔ)。它的建設(shè)更能帶動周邊的商貿(mào)發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐木用駧肀憷菐恿水?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。其中南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)更是全國知名學(xué)府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學(xué)家、文化名人皆出自此。它的建設(shè)為更多的居民帶來了教育上的便利。長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費(fèi)對外開放；南開公園，距離項(xiàng)目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學(xué)，書香繚繞，景色宜人。 項(xiàng)目評估報(bào)告編制的依據(jù) 在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概預(yù)算定額法、概算指標(biāo)估算法估算，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。比較常用的方法有以下幾種： ①單元估算法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。單位指標(biāo) 估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。 ③工程量近似匡算法。 ④概算指標(biāo)法。常使用的估算公式是： 直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積， 主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。開發(fā)地塊旁邊就有一個(gè)待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還有一個(gè)小區(qū)未完成拆遷工作，面積大概是本項(xiàng)目的四倍。緊鄰地鐵 1號線海光寺站、二緯路站，地鐵 2號線青年路站。 華益國際廣場項(xiàng)目的還有以下區(qū)位優(yōu)勢： 天津首個(gè)中央文教區(qū) —— 匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)、南開五馬路小學(xué)、南開五幼、新東方等全國知名學(xué)府與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，能夠滿足您 0— 25歲全程教育服務(wù)體系。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費(fèi)功能，滿足您衣食住行 360176。 三大區(qū)域級公園環(huán)抱，回歸自然之境 —— 長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費(fèi)對外開放；南開公園，距離項(xiàng)目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學(xué)，書香繚繞，景色宜人。項(xiàng)目是集普通住宅、 4 寫字樓和商鋪于一體的大型綜合體，由北側(cè)住宅區(qū)和南側(cè)公建區(qū)兩部分組成：住宅部分三棟31層的高層和兩棟 32層的高層組成，并且外圍有兩層的底商，長度為 260米，寬度為 10米。 項(xiàng)目定位 主要客戶群定位 項(xiàng)目普通住宅定位為 中高收入居民、二次置業(yè)者，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有一定積蓄，有購買力。商鋪四層底商主要吸引的大的投資商來進(jìn)行招租，其它的商鋪可以供一般的投資商招租。 3 投資環(huán)境研究 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境 南開區(qū)是天津的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。占地 ，進(jìn)入南開科技園的企業(yè)可享受國家級高新區(qū)的優(yōu)惠政策。南開區(qū)的老城廂地區(qū)是天津市的發(fā)祥地，具有 600年的歷史，區(qū)內(nèi)文物古跡眾多，形成了獨(dú)特的 民俗文化氛圍。新落成的鼓樓商業(yè)街，使老城廂再現(xiàn)當(dāng)年的繁華景觀。傳統(tǒng)商業(yè)正興德、四遠(yuǎn)香、祥德齋等老字號煥發(fā)著新的青春。新世界新安購物廣場、好又多量販、家世界、家樂福等現(xiàn)代化商貿(mào)設(shè)施和連鎖超市帶動了新的消費(fèi)。 南開區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是要建設(shè)成為天津市重要的商貿(mào)中心、富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、有吸引力的文化旅游基地 ,成為天津市先進(jìn)的文 明市區(qū)。南開區(qū)要完成的目標(biāo)任務(wù)就是轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的發(fā)展方式，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)就業(yè)，帶動社會事業(yè)的發(fā)展。政策要具體，降低服務(wù)業(yè)進(jìn)入南開區(qū)的門檻。截至目前，新南馬路五金機(jī)電城作為本市 20個(gè)重大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，已入住商戶 2021個(gè)；長江汽貿(mào)街聚集近 30家 4S店，成為本市重點(diǎn)推 動的特色商業(yè)街之一；南開工業(yè)園、中環(huán)電子、針織、盛名不銹鋼、發(fā)達(dá)、低溫冷凍、中欣、海鷗表業(yè) 8個(gè)都市工業(yè)園區(qū)總建筑面積 ，入駐企業(yè) 600余家已逐步行成聚集效應(yīng)。完善區(qū)總體城市設(shè)計(jì) ,編制紅旗路以西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展布局規(guī)劃和街域規(guī)劃?？萍籍a(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,醫(yī)療器械、生物制藥、光電子等產(chǎn)業(yè)形成特色 ,部分科技產(chǎn)品領(lǐng)軍國際市場 ,天津科技廣場開工建設(shè) ,科技園技工貿(mào)總收入同比增長 %。金融業(yè)發(fā)展勢頭迅猛 ,新引進(jìn)金融企業(yè)總部和分支機(jī)構(gòu) 45家 ,深圳發(fā)展銀行分行落戶南開區(qū) ,香港太平人壽保險(xiǎn)有限公司天津分公司正式開業(yè) ,金融業(yè)留區(qū)稅收同比增長 30%。按照需求指導(dǎo)供應(yīng)的原則，合理安排房地產(chǎn)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和布局。極適應(yīng)“拉動內(nèi)需、保增長”的調(diào)控要求，全力滿足市重大工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)需要。 在星光廣場，房管職工向過往群眾發(fā)放宣傳材料，認(rèn)真講解《條例》的具體內(nèi)容和意義。通過宣傳，讓廣大群眾、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)認(rèn)識到了條例》對于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為的作用，為今后合理地利用《條例》，更好地維護(hù)廣大人民群眾合法權(quán)益起到了積極作用。截至目前，該區(qū)已擁有銀行、保險(xiǎn)公司、基金公司、小額貸款公司、擔(dān)保公司、典當(dāng)行、拍賣公司等各類金融服務(wù)業(yè)企業(yè)總計(jì) 374家。 據(jù)了解，南開區(qū)結(jié)合海光寺―西南角商務(wù)商業(yè)區(qū)、奧林匹克中心會展商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)地區(qū)的區(qū)域性規(guī)劃，圍繞環(huán)球置地金融中心、數(shù)碼港大廈、時(shí)代奧城商業(yè)廣場等專業(yè)樓宇的定位，推出多項(xiàng)措施全方位開展金融服務(wù)業(yè)企業(yè)的招 商引進(jìn)。 稅收：南開 區(qū)國稅局組織稅收收入 38405 萬元，完成市局下達(dá)年度計(jì)劃 150590 萬元的%，比去年同期的 28227萬元增加 10178萬元，增長 %；入庫區(qū)級收入 9679萬元，完成區(qū)委、區(qū)政府下達(dá)年度計(jì)劃 37909 萬元的 %，比去年同期的 7100 萬元增加 2579萬元，增長 %。 政府限制或鼓勵(lì)投資的政策 國家和市、區(qū)已經(jīng)頒布實(shí)施的支持中小企業(yè)發(fā)展和民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，均適用于科技型中小企業(yè)。對獲得市級以上中小企業(yè)創(chuàng)新資金、重點(diǎn)新產(chǎn)品、軟件專項(xiàng)和專利等支持的企業(yè)，給予相應(yīng)的匹配和資助。鼓勵(lì)科技型中小企業(yè)進(jìn)行專利權(quán)質(zhì)押貸款，對獲得銀行無抵押、無擔(dān)保的專利權(quán)質(zhì)押貸款的企業(yè)給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。 投資環(huán)境對項(xiàng)目的影響 天津首個(gè)中央文教區(qū) —— 匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)、南開五馬路小學(xué)、南開五幼、新東方等全國知名學(xué)府與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，能夠滿足您 0— 25歲全程教育服務(wù)體系。不同含義的五大商圈，承載著不同的消費(fèi)功能，滿足您衣食住行 360176。 三大區(qū)域 級公園環(huán)抱，回歸自然之境 —— 長虹公園，天津市首批提升改造工程，現(xiàn)已免費(fèi)對外開放；南開公園，距離項(xiàng)目最近的休閑去所；翔宇公園，緊鄰南開中學(xué)，書香繚繞，景色宜人。 但是反過來看土地市場對房地產(chǎn)市場的影響，上半年天津土地成交約 2021多萬平方米，其中工業(yè)用地其實(shí)占據(jù) 70%— 80%，住宅和商業(yè)用地新增量只 有 400 多萬平方米，其中還包括中心生態(tài)城等一部分一級開發(fā)用地，剩下的居住用地其實(shí)屈指可數(shù)。 房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格之間的關(guān)系主要體現(xiàn)在土地的有效供應(yīng)量上，但土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格并沒有直接關(guān)系，也就是說，土地價(jià)格下來了，房價(jià)未必會下來，房價(jià)主要取決與市場需求。這就使商業(yè)用地及房價(jià)處于一種僵持狀態(tài)。因此下一步將是政府通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重組、優(yōu)化、調(diào)整土地出讓的階段邁進(jìn)的過程。但是這種啟動還是以穩(wěn)定為出發(fā)點(diǎn)，因此今后市場無論房價(jià)還是地價(jià)都將在一定范圍內(nèi)波動。 20415元 /㎡ %↑