【正文】 推動城市繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 綜上所述，該項目的開發(fā)建設(shè)符合天津市總體規(guī)劃，對促進(jìn)新城區(qū)的建設(shè)將起到積極的作用，所建項目具有很好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。通常商業(yè)物業(yè)投資國際慣例為15年收回成本、%。第13年，年租金收益率率8%；第46年，年租金收益率9%；第710年，年租金收益率10%。1:1打造武清主流戶型實景樣板間，讓開發(fā)商以最快速度將產(chǎn)品推向市場；讓家裝消費者最真實的看到裝修效果。 ②2013年9月18日全面開業(yè)后，福盛盈門將是武清購物、餐飲、休閑、會友的首選去處。同時，項目采用全室內(nèi)集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費體驗，讓所有消費都處在舒適的環(huán)境中。福盛盈門應(yīng)時而生，滿足了武清區(qū)對區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場的需求。 ①土地供地。未來天津市對增量土地的供應(yīng)會有所控制，而更多地盤活存量土地。由市區(qū)向周邊分散轉(zhuǎn)移。 ②投資開發(fā)。市場供應(yīng)大幅放量。武清巨大的住宅開工量和交房量形成數(shù)百億家居消費與商業(yè)消費需求，迫切需要區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場、大型消費商業(yè)氛圍。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的原材料鋼材、水泥等建材的提價，土地招、拍、掛后成本的提升以及設(shè)計規(guī)范條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費以及產(chǎn)品品質(zhì)的提升等將從成本上影響著房價商業(yè)店面價格；因此，武清未來的房價仍會繼續(xù)上漲，房價上漲帶動商業(yè)店面價格上漲，因此，未來房價將更加趨于理性，增幅趨于平緩。家居裝飾廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。 銷售價格是通過對武清目前商品房銷售價格的調(diào)查與對比分析，綜合考慮地段差價與配套設(shè)施條件等因素而擬定的。 本項目工程應(yīng)買施多方位銷售策略。 ①增強(qiáng)品牌意識，實施“質(zhì)量加服務(wù)”的營銷戰(zhàn)略建設(shè)中把好質(zhì)量關(guān)，營銷中提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，推出公司品牌。 ③拓寬營銷渠道：銷售要形成多線網(wǎng)絡(luò)，以直銷為王，積極發(fā)展中介、租賃或兩者相結(jié)合的多元化銷售之路，動員各方面的力量參與促銷。(2)郵寄資料，針對目標(biāo)客戶，定期發(fā)送，長期聯(lián)系。(4)印制宣傳品和紀(jì)念品，作為銷售人員訪問或接待顧客的贈品。 ⑥提高銷售人員的營銷水平，增強(qiáng)分析市場行情和摸透顧客心理的能力，講究談判藝術(shù)，通曉營銷術(shù)。 通過以上營銷策略和措施的結(jié)合運作或選擇運作，本項目可望取得成功。 。 。 “五通”條件。 。 。項目用地已經(jīng)由天津市武清城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第250600200900006號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》認(rèn)定。( m2） 規(guī)劃理念及原則 ①規(guī)劃理念：福盛地產(chǎn)秉承“傾心打造，用心經(jīng)營，全心服務(wù)”的開發(fā)理念，致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體等投資、開發(fā)與運營。將以人為本做為設(shè)計理念，同時遵循生態(tài)規(guī)律和因地制宜的原則，強(qiáng)調(diào)自然、社會和人的和諧統(tǒng)一，提高綠化率，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，強(qiáng)調(diào)地塊景觀本身的園林化、生態(tài)化，營造出觀賞與參與最佳契合的高質(zhì)量綠色環(huán)境。生態(tài)化原則：尊重保護(hù)自然與人文環(huán)境，合理地開發(fā)和利用土地資源、節(jié)能、節(jié)材，建設(shè)人與環(huán)境有機(jī)融合的可持續(xù)發(fā)展的居住區(qū)。整體性與多樣人民生活水平． 該項目處于社區(qū)新城市中心區(qū)內(nèi)，建設(shè)業(yè)主已委托福建省中景建筑設(shè)計院有限公司編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，因此其規(guī)劃完全可以做到符合城市規(guī)劃的要求。 本項目在構(gòu)建各層次的生活空間時，遵循逐級銜接的布局原則，關(guān)注各層次空間銜接點的處理，保證各層次的生活空間具有相對完整的活動領(lǐng)域。主入口設(shè)在1號樓，沿道路布置2層商業(yè)店面。南北長約為180m，東西寬約為330 m，結(jié)合南北向充裕日照退距。規(guī)劃充分利用地形，因地制宜，建筑布局靈活，不拘一格，為居民創(chuàng)造了一個安靜、舒適的購物空間。 二、道路系統(tǒng)及豎向規(guī)劃 1停車規(guī)劃根據(jù)《武清城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》表(七)武清建設(shè)項目配建停車設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，住宅地上停車位：1200個，滿足停車需求。 三、公建配置商業(yè)店面沿道布置，均向外經(jīng)營，變配電室、弱電機(jī)房、消控室均設(shè)置于一層裙房，人防地下室、設(shè)置發(fā)電機(jī)房及消防水泵房等配套設(shè)施。該項目主要由3幢樓組成，本項目規(guī)劃家居賣場、家居體驗館、大型商超、臺灣美食廣場、后海音樂酒吧風(fēng)情街、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)。規(guī)劃方案中建筑單位設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ①設(shè)計要適度超前。如果我們今天設(shè)計能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點。③住宅外觀設(shè)計采用自然風(fēng)格，體現(xiàn)水灣的特色，色彩以簡潔明快為主。 ①當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，職能化成為發(fā)展的必然趨勢。在運營管理方便，福盛盈門引進(jìn)國內(nèi)外一流商業(yè)運營團(tuán)隊和專業(yè)物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊，負(fù)責(zé)商業(yè)運營和維護(hù)管理，為福盛盈門的物業(yè)升值與商業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為商業(yè)街的一個賣點。基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意商業(yè)街店面內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，以達(dá)到更好的環(huán)境效果。第五章 建設(shè)方案 參照周邊地質(zhì)情況，地貌單元屬海積平原，場地類別為III，場址地下水主要貯存于淤泥的孔隙潛水，水量較小，地下水對混凝土一般不具有侵蝕性。 ①用水量：該項目為商用購物中心，區(qū)內(nèi)正常用水主要為生活、衛(wèi)生用水和少量公用設(shè)施、綠化用水，／店，則總用水量為2776噸／日，最大時水量282噸／小時。主給水管道DN300，各幢給水支管DNl00，管網(wǎng)采用生活與消防共用管道系統(tǒng)，消防采用 ③給水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)由市政管網(wǎng)直接供水，下行上給式；各期水泵房內(nèi)設(shè)置HLS型變頻給水設(shè)備二套，本工程用水量采用水表計量，每戶一表，市政供水的各戶水表集中設(shè)置于底層水表箱。排水采取雨污分流法。室內(nèi)生活給水及雨污排水均采用UPVC管，膠粘連接。根據(jù)商業(yè)店面擁有及消費水平，用電容量商業(yè)店面取30w／m2（），道路照明用電取5W／m2，功率因素COS①=，則該項目總安裝容量為32230KVA。 ③本工程按一級負(fù))供電，內(nèi)設(shè)10KV開閉所一座。變配電室1OKV電源弓自開閉所，外部線路引入，項目所需電力由市電業(yè)局供給。由當(dāng)?shù)仉娦挪块T提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)光纖到樓五類雙絞線到戶的系統(tǒng)，語音數(shù)據(jù)二合為一的智能信息平臺。 有線電視系統(tǒng)： 在首層設(shè)有線電視前端箱兩臺，信號源接至當(dāng)?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。4db設(shè)計。按