【正文】 成型 資料顯示，武清區(qū)，2011年開工面積1500萬(wàn)平方米（2009年開工量800萬(wàn)平米，2010年開工量1200萬(wàn)平米），至2013年全區(qū)竣工面積3000萬(wàn)平方米以上。投資開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。未來幾年，武清區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。熱點(diǎn)區(qū)域?？刂圃隽浚P活存量。此外，福盛盈門開設(shè)美食廣場(chǎng)、酒吧風(fēng)情街，也填補(bǔ)了武清行業(yè)空白。2013年前，武清區(qū)累積交房量可達(dá)40萬(wàn)套，將產(chǎn)生400億家裝消費(fèi)市場(chǎng)。 ③引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供家居賣場(chǎng)、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)。商業(yè)品質(zhì)決定投資價(jià)值，福盛盈門作為武清城市新中心首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，憑借高端的商業(yè)環(huán)境，合理的功能分區(qū)，科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，一流的運(yùn)營(yíng)管理，細(xì)致的售前售中售后服務(wù)，周全的消費(fèi)者權(quán)益保障；同時(shí)坐享近百萬(wàn)消費(fèi)人群，形成特色鮮明又具有極強(qiáng)生命力與獲利的主題型城市商業(yè)廣場(chǎng)。家居體驗(yàn)館同時(shí)引進(jìn)專業(yè)裝飾顧問團(tuán)隊(duì)為業(yè)主裝修設(shè)計(jì)出謀劃策。項(xiàng)目全國(guó)首創(chuàng)家居體驗(yàn)館，集樓盤樣板間展示、家居裝飾產(chǎn)品展示、家居裝飾新品發(fā)布、消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)四大功能為一體。而福盛盈門采用10年委托經(jīng)營(yíng)管理，%，遠(yuǎn)高于國(guó)際慣例。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1—1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)總用地面積： m2(89畝)建筑總面積：76751m2 地下建筑面積: 容積率： 建筑密度：62％ 綠化率：15％ 各類用途建筑面積構(gòu)成全部商業(yè)店面建筑面積：76751m2 第二章 市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 ①項(xiàng)目采取帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪，% ，福盛地產(chǎn)在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)過程中已經(jīng)開始強(qiáng)力招商，目前項(xiàng)目剛開始銷售，已經(jīng)開始招商，為投資者租金回報(bào)給予強(qiáng)大保證。 該項(xiàng)目建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)健全，資金來源明確，實(shí)施有保障。 該項(xiàng)目的開發(fā)，高標(biāo)準(zhǔn)配套完善環(huán)衛(wèi)、供電、給排水、郵電、消防、綠化及娛樂場(chǎng)所等公建設(shè)施，對(duì)于改善區(qū)域環(huán)境、建設(shè)城市文明具有顯著的促進(jìn)作用。它將與周圍配套設(shè)施的建設(shè)，共同形成武清新城區(qū)的新景觀，展現(xiàn)出更加艷麗多姿的城市風(fēng)貌。滿足了武清區(qū)對(duì)區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購(gòu)物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場(chǎng)的需求。項(xiàng)目擁有世界500強(qiáng)的大型家裝超市、福盛盈門家居廣場(chǎng)、歐亞風(fēng)情酒吧街、娛樂美食街四大主題業(yè)態(tài)組成；項(xiàng)目引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供家居賣場(chǎng)、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)。 項(xiàng)目研究的結(jié)論 該項(xiàng)目的開發(fā)是武清區(qū)加快城市化建設(shè)的重要組成部分。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司?！叭f(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)”擬開發(fā)規(guī)劃占地總用地面積:，總建筑面積: 76751平方米，地上建筑面積:75007平方米，地下建筑面積: 。 注冊(cè)地址：武清徐官屯街匯源道南側(cè)4號(hào)，注冊(cè)資本30080萬(wàn)元人民幣。 福盛盈門萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目位于武清徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見地理位置附圖。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象；項(xiàng)目主體采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔精裝修，外立面采用干掛大理石，風(fēng)格簡(jiǎn)約大氣；大型高清LED電子顯示屏、手扶電梯、垂直貨梯、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級(jí)硬件配置，全面提升物業(yè)品質(zhì)。本項(xiàng)目規(guī)劃定位以高檔家居裝飾廣場(chǎng)為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購(gòu)物場(chǎng)所。萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目天津xx房地產(chǎn)投資有限公司二O一一年五月第一章 總 論 本項(xiàng)目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心；武清憑借得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與完善的交通、整體的市政規(guī)劃與雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐以及宜居商業(yè)地產(chǎn)的打造，在京津一體化過程中將飛速發(fā)展。、尚清灣、開發(fā)區(qū)、徐官屯、機(jī)場(chǎng)片區(qū)、上朱莊等人口密集區(qū)域；且為往返大堿廠、曹子里、梅廠、大良、河北屯、下伍旗、上馬臺(tái)、大黃堡、崔黃口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)之路，輻射消費(fèi)人群上百萬(wàn)。家居裝飾廣場(chǎng)業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實(shí)木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗(yàn)館等。停車位全部為地面停車位，能達(dá)到1200個(gè)，足以滿足經(jīng)營(yíng)商家及消費(fèi)者的停車需；美食一條街將會(huì)薈萃中西餐飲、特色美食、休閑茶飲；雅致潔凈的就餐環(huán)境、品種繁多的美食，是消費(fèi)者饕餮圣宴的好去處；酒吧風(fēng)情街融匯歐亞風(fēng)情，展現(xiàn)異國(guó)文化魅力，是商務(wù)會(huì)友、娛樂的好去處。 天津福盛房地產(chǎn)投資有限公司成立于2010年6月，主營(yíng)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級(jí)。開發(fā)建設(shè)及規(guī)模：在武清徐官屯街與武寧路交口，規(guī)劃部門規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。公司不設(shè)董事會(huì)，只設(shè)立一名執(zhí)行董事，趙茂灼先生為法定代表人。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 天津市城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第250600200900006號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 津國(guó)用（2010）字第0153號(hào)國(guó)有土地使用證 《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 項(xiàng)目規(guī)劃方案圖 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料 天津市城市總體規(guī)劃 國(guó)家建設(shè)部及天津市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策 可行性研究報(bào)告研究的范圍 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 　對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。該項(xiàng)目是武清區(qū)獨(dú)一無二的，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPING MALL。同時(shí)，項(xiàng)目采用全室內(nèi)集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費(fèi)體驗(yàn)，讓所有消費(fèi)都處在舒適的環(huán)境中。此外，福盛盈門開設(shè)美食廣場(chǎng)、酒吧風(fēng)情街，也填補(bǔ)了武清行業(yè)空白。同時(shí)對(duì)推動(dòng)武清區(qū)城市化進(jìn)程，促進(jìn)武清區(qū)人從根本上改變其生活方式，對(duì)促進(jìn)城市戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義。 該項(xiàng)目的建設(shè)不僅能改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境，而且會(huì)有力