【正文】 天津福盛房地產投資有限公司 2011年8月8日。 建議 強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 綜上所述，該項目的建設具有良好的社會效益、環(huán)境效益和經濟效益，因而項目的建設是必要的，也是可行的。土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。萬家商業(yè)廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。 項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 項目公司的資金優(yōu)勢。 萬家商業(yè)廣采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳 “五統(tǒng)一”的商業(yè)運營模式。 國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、消費觀念的更新，天津市良好的房地產市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。該項目的建設將有效地改善區(qū)域的面貌，促進商貿業(yè)的繁榮；項目建成后，武清形成一個新型商業(yè)綜合體，同時可充分提高土地資源利用率，具有良好的社會效益。第十二章 綜合評價 項目具有良好的社會效益和環(huán)境效益。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。 企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 鑒于上述原因，項目的建設過程中，商業(yè)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。并隨著武清區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。從產品定位萬面考慮，與天利仁和同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，這是好的一面。 項目定位為中高等檔次商業(yè)綜合體，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的商業(yè)綜合體不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高消費主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代生活理念，這就給項目公司帶去兩個方面的要求，一萬面，在項目設計中，如何精雕、細刻、使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求，另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 第十一章 主要風險及對策分析 房地產開發(fā)經營的王要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析項目定位項目的技采經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。2014年完成一期銷售計劃的100%，一、二季度各完成銷售10%，三、四季度各完成銷售,15%2012年完成銷售一期計劃的20%，銷售收入11200萬元，已經完成全年的銷售計劃。 ⑦銷售稅費按有關規(guī)定測算。⑤銷售費用按銷售收入的1％估算。③銷售價格是通過對天津市武清區(qū)目前周邊商城銷售價格的調查與對比分析，綜合考慮地段差價與配套設施條件等因素而擬定的。第十章 財務測算與經濟評價 ①根據國家計劃委員會2006年頒布實施的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》，并結合房地產項目的特點進行財務測算、經濟評價與不確定性分析。： 項目建設資金65580萬元，全部通過業(yè)主以注冊資金、銀行貸款、預售房款等渠道自行籌措解決。 ⑧漲價預備費根據計算建設期分年度投資計劃，采用復利方法，％。 ⑥％計。④有關稅費按有權機關規(guī)定計算。 ②前期工程費按國家有權機關規(guī)定計算。 物業(yè)管理公司在實施上述服務的過程中要切實加強管理，其主要措施是建立健全的規(guī)章制度，并嚴格落實，以確保國家有關規(guī)定與行業(yè)標準的執(zhí)行，規(guī)范服務人員的行為，明確服務對象的權利和義務，同時要加強對服務項目的市場預測，并注意協(xié)調好與有關部門、機構的關系。 開展多種形式的便民有償服務 要全方位為提供全方位的有償服務，讓購物人感到方便、放心。 物業(yè)管理的內容與實施 大型商業(yè)綜合體的物業(yè)管理，是指對大型商業(yè)綜合體內的房屋建筑及其設備、市政公共設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治，主要有以下內容： 大型商業(yè)綜合體內房屋及設備的維護與修繕管理 房屋修繕管理的內容主要是做好房屋修繕計劃、房屋修繕技術管理、質量管理、施工管理、資金管理；設備管理主要包括使用管理、維護養(yǎng)護管理、安全管理、技術檔案資料管理。因此，本項目在開發(fā)建設的同時應根據早期介入的原則，盡快讓物業(yè)管理公司介入。房地產開發(fā)項目設計、建造質量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響日后物業(yè)管理的開展。在房地產開發(fā)建設、流通、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關重要的作用。 項目的進度 根據項目前期工作進展情況、建設規(guī)模、外部協(xié)作條件、開發(fā)商資金等籌措能力及本項目特點，建設期限為16個月，約460天。 根據城市有關商住樓治安管理要求，在入口處與交接處設立監(jiān)控系統(tǒng)，以維護居民住宅安全，管理樓設計時應考慮相應的防盜措施。 安全 人防按照人防有關規(guī)定，該項目應設立人防地下室。 店前路結合環(huán)境設計保證6米的機動車通行寬度，可確保消防通道暢通。 室外消防用水依靠市政供水管網提供，在室外環(huán)狀管網上設室外消火栓。屋頂水箱儲有消防前十分鐘用水量18 m3，并有保證平時不被動用的設施。 消防貯水300 m3。水池、水泵房設置在地下室，．設置二臺DLl00*3型立式水泵，一用一備。 自動噴淋系統(tǒng)： 本工程屬中危險級I級，自動噴淋滅火系統(tǒng)按中危險級I級設計，最大任用面積160 m。消防用水，以保證火災初期1 0分鐘消防用水，并有保證平時不被動用的設施。消火栓口徑①19mm，襯膠尼龍帶長25m，啟動消防按鈕指示燈一辦，鋁合金框、玻璃門面?；馂臅r各消火栓箱內均可啟動消防泵，泵房內也可就地啟動。 消火栓系統(tǒng)： 建筑各層及消防前室均設室內消火栓，屋頂設試驗用消火栓；消防系統(tǒng)采用臨時高壓制，水泵房設置在地下室。柴油發(fā)電機房設水噴霧滅火系統(tǒng)。規(guī)劃中的住宅間的組團綠化點、區(qū)內道路綠化帶、相互補充，使點、線、面有機地結合起來，構成豐富的綠化空間，實現(xiàn)多層次、多樣化的綠化空間體系。該項目配套定點垃圾收集箱多處，服務半徑不超過70米。第六章 環(huán)境保護、消防與安全