【正文】 由于收購項目的特殊性，即開發(fā)報建流程大為縮短，銷售速度提前，加之項目自身具備較高的贏利水平，故實現(xiàn)了高內(nèi)部收益率（50%），遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)報酬率。商業(yè)可售面積為12956平方米，定于2010年4月開始銷售，年底全部售完，銷售周期為9個月。不可預(yù)見費用3年均攤。項目工程進度安排施工進度計劃2008年7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月項目交接完成　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前期工程費、規(guī)費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主體工程至封頂　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　砌筑、抹灰、樓地面、門窗及木裝飾工程、屋面、外裝修、安裝、配套、內(nèi)裝修等　　　　　　　　　　　　　　　公建環(huán)境　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　驗收、物管移交、業(yè)主交房小結(jié)：項目目前施工到23層，其中地下5層，地上18層。小結(jié)：項目為單體樓，主要可售部分為精裝修公寓和寫字樓，共有6萬多平方米，其次為商業(yè)和車庫。且由于自己長期居住及來重慶家人探親的原因，都需要有高端的生活居所作為配套。l 總部辦公企業(yè)：外來或重慶本地企業(yè)的中、高端辦公總部，包括制造業(yè)及服務(wù)業(yè)總部企業(yè)l 代表城市特征產(chǎn)業(yè)的企業(yè)：中高端的制造業(yè)企業(yè)，及高端的生產(chǎn)者服務(wù)企業(yè)，如制造業(yè)流通、銷售、代理、物流等企業(yè)l 具有聚集特性的知識型服務(wù)業(yè)企業(yè)：中高端的法律、咨詢、培訓(xùn)、信息、科技、傳媒、設(shè)計等企業(yè)（2）高檔公寓部分無論是過去狀況還是目前情況，解放碑片區(qū)都缺乏高端客戶的配套公寓，國際大廈應(yīng)有力抓住這一市場空白點，從硬件及管理上突出項目高端形象。但解放碑各檔次的公寓項目，投資者投資回報率都較低，約在5%，6%左右。 公寓競爭將主要集中在產(chǎn)品檔次、設(shè)計的靈活性和物業(yè)服務(wù)等方面。 未來市場寫字樓均為專業(yè)的甲級寫字樓，檔次高；252。總規(guī)模約197000平方米，總高度約357米，共計77層。潛在物業(yè)初步調(diào)查及對項目影響（1）未來解放碑片區(qū)擬推出項目u 新華國際該項目位于重百大樓斜對面（較場口方向），由重慶新華書店集團房地產(chǎn)開發(fā)公司和重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合開發(fā)。帝都廣場投入使用后其商業(yè)部分一直處于空置狀況，使得解放碑商業(yè)繁華的特征在帝都廣場位置被打斷。由主力店太平洋百貨和獨立商鋪組成，經(jīng)營類別涉及國際名牌專賣店、時尚衣飾精品、眼鏡皮具、化裝品、珠寶首飾、運動用品此外有中西餐廳、美食廣場、電影院、真雪溜冰場、保齡球場、酒吧、游戲中心及銀行等。目前該板塊是重慶最大的娛樂聚集地，檔次高、類別多、人氣旺、消費能力強，成為區(qū)別與其他區(qū)域娛樂休閑場所的最大特征。涵蓋了4400多家商業(yè)網(wǎng)點，20多家大型商場，近百個金融網(wǎng)點和證券交易所，還有500多家餐飲賓館、休閑娛樂、信息中介等社會服務(wù)場所，成為重慶商業(yè)、商務(wù)最發(fā)達(dá)的極核地區(qū)，中高端消費最密集的地區(qū)。l 按目前市場銷售價格和租賃價格計算，公寓投資者的靜態(tài)投資收益率約在5%—％左右。這說明重慶市酒店的供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在五星級酒店。、中西餐廳、外幣兌換服務(wù)、所處的總體商業(yè)環(huán)境解放碑商業(yè)、商務(wù)、娛樂休閑的心臟位置。入住時間2005年6月2005年6月　2005年8月開發(fā)商重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶聚富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶中發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司酒店物業(yè)典型項目調(diào)查（1）解放碑酒店業(yè)現(xiàn)狀簡析2005年末，重慶市共有星級賓館飯店189家，比上年增加21家。健身房、室內(nèi)恒溫游泳池、咖啡廳、商務(wù)中心、多功能廳、階梯會議廳。3部三菱高速電梯、2部貨梯原裝進口日立電梯，高層4部、中層3部、底層4部、貨梯2部入住時間2004年9月2005年10月1999年1998年開發(fā)商英利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司渝亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶弘基物業(yè)發(fā)展有限公司（公司名稱變更）和記實業(yè)（重慶）有限公司　世貿(mào)中心重慶國際貿(mào)易中心重慶國際商務(wù)中心地址渝中區(qū)鄒容路渝中區(qū)民生路渝中區(qū)中華路業(yè)態(tài)專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓總建筑面積10萬平方米33303平方米。樓層面積建筑面積1070平方米建筑面積1323平方米左右1200平方米約1600平方米配套設(shè)施餐飲，休閑中心，咖啡吧。小結(jié)：l 除大都會持有之外，其余各項目均以出售方式運營；l 目前投資者持有產(chǎn)權(quán)的出售價格均在10000元/平方米（建筑面積）之上，與其購買時8000元的價格相比，均有不同程度的增值；l 按目前市場價格計算，甲級寫字樓投資者的靜態(tài)投資收益率在9%左右。這里歷來商貿(mào)興旺、金融集聚、通訊發(fā)達(dá)，中高檔酒店眾多，吃住行游購娛，形成了一條較為完整的商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。l 氛圍性弱項目所在新華路歷來形成了較低的形象，沒有形成中高端氛圍。車道全長300米，寬7米，上接新華路，在公園內(nèi)單行繞場地而下（局部在公園下穿），至西三街。三、 項目本體分析地塊位置國際大廈國際大廈項目位于渝中區(qū)新華路201號，在古代重慶巴渝八大景之首的長安寺原址上，處于渝中半島地理構(gòu)造的“脊梁”位置，扼守長江和嘉陵江交匯處的至高點。雖然重慶市是公認(rèn)的組團式城市空間，但也有同心圓發(fā)展模式的很多特點，以解放碑為核心，充分輻射江北和南岸。位于解放碑CBD一江之隔的江北城，其功能定位與目前解放碑CBD的城市功能相似，解放碑功能存在被部分分流的可能性。解放碑核心功能區(qū)功能演化（1）目前解放碑CBD地位分析通過上文對重慶市核心區(qū)位的功能分析，明確了各功能區(qū)由區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、歷史、規(guī)劃等因素的差異，而產(chǎn)生差異化的城市功能，包括功能等級、輻射范圍及功能內(nèi)容等。216。和江北區(qū)相比，南岸區(qū)雖然有一定的傳統(tǒng)工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)為基礎(chǔ)，但在基礎(chǔ)設(shè)施、物流配套以及規(guī)劃等方面沒有占據(jù)先機，發(fā)展速度相對較慢。216。 新牌坊：定位于北部高新工業(yè)為依托的城市副中心2001年，參照上海設(shè)立浦東新區(qū)的方式，重慶市成立了由渝北區(qū)大竹林、人和、禮嘉和鴛鴦四個鎮(zhèn)的行政轄區(qū)組成的北部新區(qū)，確定北部新區(qū)的性質(zhì)為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟圈的核心增長極和山水園林城市風(fēng)貌展示區(qū)，并出臺了促進北部新區(qū)加快發(fā)展的50條政策措施。如果重慶市政府搬遷至江北，則無疑對未來重慶市CBD格局帶來變化，解放碑核心功能區(qū)的作用將被逐漸弱化，江北城的商務(wù)輻射功能會逐漸突出，而上清寺—兩路口片區(qū)又將面臨重新定位的問題。 商務(wù)方面，解放碑是重慶市金融證券、保險、信息中介、餐飲賓館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)（尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）最發(fā)達(dá)的地區(qū)。 解放碑商貿(mào)區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的商貿(mào)中心，承擔(dān)商貿(mào)功能，同時包括一部分商務(wù)辦公職能；216。 擴大開放，對工業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（以金融為主）的開放力度將加大，并且利用其自身網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，吸引更多企業(yè)投資重慶。內(nèi)外兼顧的發(fā)展動力。n 政策連續(xù)前面簡單闡述過，重慶已經(jīng)完成了過去的任務(wù)，需要有更高的發(fā)展目標(biāo)。試驗區(qū)的啟動，使得重慶在金融、土地、財政、城市化等方面有了更多的自主權(quán)及發(fā)展動能，為重慶內(nèi)外發(fā)展提供了更大的平臺。二、 重慶核心功能區(qū)位演進分析重慶最新規(guī)劃定位分析（1）連續(xù)性政策闡述在重慶直轄后的10年，經(jīng)歷了大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模固定資產(chǎn)投資及主導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，加之三峽移民難題的破解，重慶市已基本具備了站在西部及全國舞臺，參與城市競爭及全國分工的能力。項目規(guī)劃72層（地上67層），建成后將超過世界貿(mào)易中心項目，成為解放碑CBD第一高樓。項目建成后效果項目進度及其它要求施工進度方面，目前項目土建施工進度到23層，包括地下5層及地上的18層，完成建筑面積50106平方米。我們認(rèn)為，重慶已經(jīng)完成了前一階段的歷史目標(biāo)，可以向下一方向?qū)で蟾蟮耐黄?。n 大開放觀以中共中央政治局委員身份出任重慶市委書記的薄熙來，曾在公開場合鄭重強調(diào)，其到重慶的重任，就是“貫徹落實胡錦濤總書記做出的‘314’總體部署。我們認(rèn)為政府出臺的幾大關(guān)鍵戰(zhàn)略，本質(zhì)是一致的，各項戰(zhàn)略的深化程度由淺入深，具有較強的連續(xù)性。中心區(qū)域的輻射效能對中心地區(qū)內(nèi)外地位的提升，對周邊區(qū)域經(jīng)濟的拉動，具有非常重要的地位。同時，在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及加工貿(mào)易等方面出臺各項措施；252。 彈子石功能配套區(qū)承擔(dān)配套服務(wù)功能，包括高級居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等。有70余個金融機構(gòu)；郵電通訊、信息咨詢、技術(shù)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點300多個；25家世界五百強企業(yè)的辦事機構(gòu)落戶商貿(mào)區(qū)；品牌餐飲網(wǎng)點340多家。216。在北部新區(qū)范圍內(nèi)，對經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)的功能置換用地，加上3平方公里的出口加工區(qū)、5平方公里的汽車城以及5平方公里的環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總用地達(dá)23平方公里。 南坪：定義為南岸區(qū)商務(wù)副中心20世紀(jì)80年代，重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在南岸設(shè)立，促進了重慶城市南部經(jīng)濟的發(fā)展。南坪未來的發(fā)展定位更多的是城市副中心，方向以流通、物流配送和會展為主，而金融、生產(chǎn)服務(wù)甚至商務(wù)辦公更多的會選擇在渝中區(qū)和江北區(qū)。 石橋鋪—陳家坪：與輻射特定工業(yè)產(chǎn)業(yè)的樓宇辦公區(qū)二十世紀(jì)九十年代初，為拓展重慶區(qū)域面積與產(chǎn)業(yè)功能，重慶市成立高新區(qū)，支持重慶西部經(jīng)濟的發(fā)展。目前，解放碑CBD承載著重慶市最關(guān)鍵的城市功能，在重慶的經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著最關(guān)鍵的地位，其典型特征如下：l 金融業(yè)聚集：以最頂尖的金融業(yè)企業(yè)為代表的知識型服務(wù)業(yè)聚集，其它如頂端法律、會計、咨詢、信息業(yè)等l 總部經(jīng)濟聚集：外來或重慶本地企業(yè)的中、高端辦公總部，包括制造業(yè)與服務(wù)業(yè)l 城市特征產(chǎn)業(yè)聚集：頂尖的制造業(yè)企業(yè)，及高端的生產(chǎn)者服務(wù)企業(yè)，如流通、銷售等從解放碑CBD具有的現(xiàn)有典型特征分析，其作為代表城市經(jīng)濟發(fā)展水平的最核心區(qū)位，是重慶市其他任何功能區(qū)位無法取代的。從目前情況看，江北地區(qū)從解放碑分流的頂尖城市功能極少，根據(jù)市場調(diào)查，有如下兩類：l 部分高科技公司的總部功能，即重慶市近幾年提倡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的高新技術(shù)企業(yè)，一部分這樣的大公司總部落戶于高新區(qū)的各大“星”寫字樓中，而這種分流主要是由于政府對北部新區(qū)的政策支持所致。江北城成型之后，距離南岸區(qū)的空間距離較解放碑遠(yuǎn)，輻射南岸區(qū)的城市功能，仍然需要解放碑實現(xiàn)。項目所在的新華路為解放碑CBD的核緣道路，但CBD的諸多特征仍在新華路上得到體現(xiàn)，如商務(wù)辦公企業(yè)的入駐，及部分金融機構(gòu)及金融網(wǎng)點選擇新華路為辦公、經(jīng)營地點等。覆土廣場景區(qū)下將設(shè)置電梯，供行動不便的老人通行。打造高端產(chǎn)品的超高層項目，國際大廈必須在理念、產(chǎn)品、營銷等方面整合營造，以突破目前的區(qū)位瓶頸。同時該區(qū)域內(nèi)高樓大廈林立，寫字樓較多，商務(wù)設(shè)施比較完善，具備一定的商務(wù)氛圍，核心商務(wù)功能逐漸體現(xiàn)。按購買時的市場價格計算，投資者的收益率在11%左右。大型商場、超市、餐飲、高級會所、游泳池、會議中心、避難間、健身房、水吧。樓層62層（含地下五層、各設(shè)備層功能層。大堂面積：180方米、層高6米面積：100方米、層高8米面積：130平方米、層高6米電梯間面積：15平方米、面積：20平方米、面積：12平方米、外裝修高級鋁板加藍(lán)灰色玻璃幕墻，頂層觀景臺為透明點式玻璃墻玻璃幕墻、高級石材玻璃幕墻和高級石材浮雕漆通訊多信息點接口寬帶網(wǎng)絡(luò)及國際互聯(lián)網(wǎng)接口入戶。其中：五星級5家，四星級25家，預(yù)備四星級1家，三星級72家，二星級79家，一星級7家。經(jīng)營現(xiàn)狀良好備注和記黃埔投資開發(fā)。票務(wù)服務(wù)、咖啡廳由于對外吸引力遠(yuǎn)不及上海等一線城市，甚至還不及武漢、成都等中西部大城市，經(jīng)濟發(fā)展層次較低，所以重慶的高端商務(wù)客戶不足，加之重慶缺少優(yōu)質(zhì)旅游資源，也不能吸引消費力較強的高端旅游者。若按購買時的市場價格計算，投資者的收益率在7%以上。特別是2006年商貿(mào)總銷售額達(dá)到235億元、社會商品零售總額115億元，以年均兩位數(shù)的速度快速發(fā)展。該區(qū)域的娛樂休閑業(yè)的輻射能力強，商家普遍經(jīng)營狀況良好。大都會廣場全部為和記黃埔集團持有，沒有對外銷售，采取對外租賃的形式經(jīng)營，平均租價約為套內(nèi)面積500元/平方米，其租賃情況良好，租賃價格也較高，各商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況良好。由于開發(fā)商為重慶本地開發(fā)商，在住宅部分及寫字樓部分具有較好的市場銷售率情況下，對項目品牌的營造不夠持續(xù)，目前只設(shè)置了極少人員參與項目的銷售，同時在項目物業(yè)管理方面也不夠規(guī)范，反映出開發(fā)商對項目的營運不夠重視。項目為超高層項目，1—9F為商業(yè)裙樓，10F以上為甲級寫字樓。其中負(fù)5層至負(fù)3層為停車場，可停車588輛；負(fù)2層至5層是由國際品牌LV領(lǐng)銜打造，新光三越主力經(jīng)營的國際名品百貨；6層為萬豪國際會展中心，可容納2000人的超大型國際宴會廳和多功能廳，承辦大型會議及展覽；塔樓部分為7層至74層為寫字間和公寓；75至77層為會所，頂層為商務(wù)及觀光直升機停機坪。 市場供應(yīng)較大，客戶分流較為明顯；252。六、 項目初步定位分析功能類型在前文一、二、三、四、五部分分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)出支持項目功能定位的幾個關(guān)鍵因素：l 無論