【正文】 華、獅山麗晶的銷售狀況很好，但是目前正在銷售的石路中心廣場(chǎng)精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費(fèi)市場(chǎng)的日見飽和可能也有一定的關(guān)系。作為一個(gè)非成熟市場(chǎng)，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來(lái)自于投資者，這部分消費(fèi)者的主要目標(biāo)是租賃市場(chǎng)，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時(shí)必然會(huì)更加謹(jǐn)慎。在面對(duì)目前巨大市場(chǎng)供應(yīng)量的同時(shí)，本案還面臨著兩個(gè)潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案的挑戰(zhàn)。都市E站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為500戶，市場(chǎng)定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在3555之間。該案將在今年8月份推出，目標(biāo)定價(jià)為5000元/平方米。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達(dá)760戶，面積范圍在4070之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場(chǎng)去化肯定會(huì)相當(dāng)困難，投資風(fēng)險(xiǎn)也必然加大。小結(jié)我們認(rèn)為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場(chǎng)和大量的潛在供應(yīng)量將會(huì)使蘇州精裝修酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱，所以，對(duì)于本案，我們不建議設(shè)計(jì)精裝修酒店式公寓這樣的產(chǎn)品。第五章、市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年進(jìn)入快速增長(zhǎng)期以來(lái)，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場(chǎng)監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。在項(xiàng)目開發(fā)與市場(chǎng)定位的過(guò)程中，只有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，抓住機(jī)會(huì)，才能使項(xiàng)目獲得經(jīng)濟(jì)效益。所以，在項(xiàng)目分析的過(guò)程中，市場(chǎng)問(wèn)題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握就猶為重要。目前，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題有：1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理近年來(lái)，由于蘇州市民購(gòu)房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房來(lái)源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開發(fā)項(xiàng)目一味追求大而全，面積越來(lái)越大，設(shè)施越來(lái)越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來(lái)越遠(yuǎn)離普通百姓所需，從而造成身邊的高價(jià)房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟(jì)房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來(lái)源越來(lái)越少。商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理蘇州中低檔住宅開發(fā)不足，居民購(gòu)買力能夠承受的普通住宅相比見缺。而在建的別墅、公寓以及價(jià)位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴(kuò)張之勢(shì)。滿足普通居民的購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不可忽視的一個(gè)因素，當(dāng)前較高的房?jī)r(jià)，限制了普通居民購(gòu)房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過(guò)高房?jī)r(jià)，應(yīng)該是社會(huì)的責(zé)任。3．大量帶有投資性質(zhì)購(gòu)房者的出現(xiàn)，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲(chǔ)蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨┑慕裉?，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤(rùn)。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。4．開發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于同一層次。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場(chǎng)空隙，另一方面造成繁榮假象，市場(chǎng)供應(yīng)與需求不符，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。在這些問(wèn)題存在的同時(shí)，我們也可以看到一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)的存在：1．蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展形勢(shì)良好蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一些問(wèn)題，但是隨著蘇州整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。眾多開發(fā)商把目標(biāo)市場(chǎng)定位在高收入人群，針對(duì)中低收入人群的住房市場(chǎng)有效供給明顯不足。但同時(shí)也正是這部分消費(fèi)者才是市場(chǎng)的主體，所以，對(duì)小套型產(chǎn)品的開發(fā)將會(huì)吸引大量客源。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價(jià)低吸引中低收入人群必然會(huì)收到良好效果。第六章、“華亭大廈”項(xiàng)目SWOT分析1．優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析l 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多路公交車輛經(jīng)過(guò)，交通便利l 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機(jī)構(gòu)，配套設(shè)施完備l 該區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境l 本案北側(cè)將會(huì)有一景觀綠化廣場(chǎng)，可為居民提供休閑場(chǎng)所l 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小2．劣勢(shì)點(diǎn)分析l 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足l 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大l 外墻立面陳舊，有待改善l 公攤面積大，得房率低l 土地使用權(quán)年限較短3．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析l 本案對(duì)面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展l 三香路、勞動(dòng)路的改造將有利于周邊環(huán)境改善l 如果本案定位于小套型公寓，市場(chǎng)承受力較強(qiáng)l 市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會(huì)給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來(lái)極大改善4．威脅點(diǎn)分析l 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源l 部分開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到小套型住宅的市場(chǎng)空隙，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)更加激烈第七章 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品定位A、辦公用房子市場(chǎng)：l 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀l 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉(cāng)庫(kù)和物流中心，其房?jī)r(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大l 蘇州寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量過(guò)大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫字樓，如萬(wàn)盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B、住宅用房子市場(chǎng)：l 住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性l 大套型市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速l 酒店式公寓前期市場(chǎng)火爆，引起眾多開發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著購(gòu)房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱l 縱觀市場(chǎng)目前針對(duì)小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展空間。a酒店式公寓：l 酒店式公寓市場(chǎng)基本飽和l 大量潛在的供應(yīng)量將會(huì)使蘇州酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱，l 酒店式公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素l 再說(shuō)酒店式公寓是一種過(guò)渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b大套型公寓：l 同質(zhì)樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈l 從市場(chǎng)面上看，130140㎡的房型銷售狀況一般，150㎡以上的房型銷售壓力明顯增大；l 本案建筑為單體獨(dú)棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn) c小套型公寓：l 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂觀。通過(guò)上述的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓具體產(chǎn)品定位：※ 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案二、市場(chǎng)定位：碧玉藍(lán)天——空間是有限的，生活是無(wú)限的——情感生活，甜蜜小套房三、目標(biāo)客戶群定位：主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層這部分群體有著總價(jià)承受力相對(duì)較低、年齡結(jié)構(gòu)在2535歲、中等收入的共同特征。次要目標(biāo)群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺(tái)灣、上海、浙江等地外來(lái)投資者購(gòu)買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分80㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品100—105㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品60㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品（原則上盡可能不規(guī)劃）四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議：硬體建議：（1）、外墻：建議對(duì)外墻進(jìn)行改造，具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主；（2）、大堂門廳：對(duì)大堂進(jìn)行精裝修，地面采用大理石，墻面采用60*60CM高級(jí)貼面磚，頂部作吊頂處理；（3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料（4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂（5）、門窗：采用高級(jí)塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃（6）、電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂樓宇智能化建議：（1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報(bào)警系統(tǒng)（2）、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)（3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng)（4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)（5）、家庭內(nèi)部防盜報(bào)警系統(tǒng)（6）、家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)管理建議：（1）、建筑物的維修養(yǎng)護(hù)（2）、建筑設(shè)備的管理與維修（3）、安全管理A、保安24小時(shí)值班巡邏B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場(chǎng)均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個(gè)角落24小時(shí)能在保安的控制之中清潔管理服務(wù)A、公共場(chǎng)所及設(shè)備的清潔維護(hù)。包括樓梯、走廊通道、電梯間等B、垃圾清運(yùn)綠化服務(wù)智能化管理服務(wù)A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等家務(wù)服務(wù)A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù)B、衣物代送洗服務(wù)