上海某大廈可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 在動遷結(jié)束后，預(yù)計(jì)于10月份開工，2005年年底結(jié)構(gòu)封頂，2006年年底竣工交付。 酒店式公寓（44000平方米）按照12000元/平方米計(jì)算，銷售收入52800萬元，銷售稅費(fèi)3168萬元；178。 一般水電安裝： 75元/平方米178。d) 建安費(fèi)用178。 開發(fā)商介紹的土地出讓金按照三九科技的于董介紹，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的土地出讓金在3000萬元以內(nèi)；178。 合同動遷費(fèi)用按照上海家合置業(yè)有限公司與上海市軌道交通虹口區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補(bǔ)充協(xié)議，本項(xiàng)目的全部動遷費(fèi)用為8850萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）；178。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案略。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò)100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50% 對上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬元）進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)獲取大量的公司資料； 上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會； 以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計(jì)到時(shí)已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場，定位是合理的。 民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價(jià)格：13000元/平方米；u 簡評：多倫路是上海保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價(jià)值比較接近。 花園城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價(jià)格：10000元/平方米（平均）；u 簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于嘉和大廈。競爭性樓盤研究 我們對虹口足球場及四川北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下：178。四平板塊價(jià)格變動情況：涼城板塊價(jià)格變動情況：板塊分析“雖然有規(guī)劃支持，但10個(gè)月猛漲7成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大。虹口房價(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。在售165—228平方米的房源，價(jià)格維持在13200—21800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。其中，多倫路文化名人街二期項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路——吳淞路、西至輕軌——河南北路，；規(guī)劃堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn)“南、中、北”三個(gè)功能組團(tuán)開發(fā)：南段：北蘇州河路——海寧路；中段：海寧路——海倫西路；北段：海倫西路——虹口足球場。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。吳淞路－四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海城市景觀線。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2002年底。 手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了嘉和大廈的初步設(shè)計(jì)批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（東樓部分）、《關(guān)于西江灣路272號地塊綜合開發(fā)項(xiàng)目的批復(fù)》、《建筑工程施工許可證》，土地證在動遷結(jié)束后以邀請招標(biāo)的形式獲得；178。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。 項(xiàng)目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號，花園路3688號 總體規(guī)劃虹口足球場交通樞紐配套項(xiàng)目總體規(guī)劃32萬平方米，花園路北側(cè)為上海長峰集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的14萬平方米的雙塔五星級酒店和12萬平方米的shopping mall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的嘉和大廈。 項(xiàng)目目前進(jìn)展178。 二、 市場分析虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽(yù)虹口區(qū)為“風(fēng)水寶地”。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。市級商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。2002年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、AC尼爾森等國際著名咨詢公司
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