【正文】 可 開(kāi) 采 量 ： Δ Q =QbQp=221844153613950=18570465（方 /年） 五、水質(zhì) 本區(qū)第四系淺、深層地下水和基巖巖溶裂隙水、水均良好，淺層第四第孔隙水，礦化度 克 /升左右，總硬度 ， PH 值 =，屬 HCOCa水，深層第四系孔隙水，礦化度 克 /升，總硬度 ， PH 值 =，屬 HCO3— CA— MG 水，總體分析水 68 質(zhì)，較淺層好。中奧陶系灰?guī)r地下水位變幅一般在 米，年變幅不大，水位回升一般遲后降雨 40— 50 天。 第四系孔隙水排泄以人工開(kāi)采、蒸發(fā)及徑流方式為主。 第四系孔隙水和中奧陶系灰?guī)r水質(zhì)均符合國(guó)家生活飲和水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)多年無(wú)大變化，化學(xué)成分穩(wěn)定。 兩組含水層（段）之間，一般有厚度不均的亞粘土、亞砂土、粘土組 60 成的相對(duì)隔水層，厚度一般在 5— 10米，局部很薄。 （ 7） 構(gòu)造 本地區(qū)部位處于魯西斷陷之兗州凸起，構(gòu)造形跡以斷裂為主，尤 以 NNW 向的高角度張性斷裂較為發(fā) 57 育，主要斷裂有：滋陽(yáng)斷層、鄆城斷層、孫氏店斷層。 （ 3） 下二系 山西組：為灰白色砂巖，雜巖，粘土巖，界褐色頁(yè)巖，含煤層和夾淺灰色巖，該組與上石炭系太原組整合接觸。 52 (5) 第四章 廠址選擇 第一節(jié) 水源地選擇 兗州是我省地下水豐富水區(qū)之一，經(jīng)分析比選，擬選用地下水做為本工程的供水水源。建設(shè)該項(xiàng)目不僅可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提 50 高人民生活水平，而且可以改善城市綜合功能，為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供保障。預(yù)計(jì)到 2020 年城區(qū)人口將達(dá) 20 萬(wàn)，工業(yè)發(fā)展也將上一新的臺(tái)階。 (3) 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 兗州市是我省的工業(yè)重鎮(zhèn)之一，也是主要糧棉產(chǎn)地，地區(qū)南、東、西南部蘊(yùn)藏著豐富的煤炭等礦產(chǎn)資源。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及西城區(qū)面積的擴(kuò)大，供水不足的矛盾日益尖銳。 46 (2) 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、 兗州市概況 兗州市地處 魯西南平原東部，位于濟(jì)寧地區(qū)中部與寧陽(yáng)、汶上、鄒城、曲阜為鄰，位于大都市的中心。 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 20 萬(wàn)元。 第三節(jié) 可行性研究范圍 （一） 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 （二） 需水預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模 （三） 水源地選擇 （四） 廠址選擇 （五） 設(shè)計(jì)方案 （六） 節(jié)能 （七） 環(huán)境保護(hù) （八） 企業(yè)組織及勞動(dòng)定員 （九） 施工進(jìn)度 44 (1) （十） 投資估算及資金籌措 （十一） 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第四節(jié) 可行性研究結(jié)論 本項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)日供水 3 萬(wàn)立方米，可緩解城區(qū)內(nèi)供水不足制約經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展的矛盾，促進(jìn)西城區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)全面發(fā)展，改善城區(qū)居民生活條件，并對(duì)振興兗州經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)西城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將發(fā)揮巨大作用。 三、財(cái)務(wù)分析 經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，我們認(rèn) 為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 34 第十章 結(jié)論 一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開(kāi)發(fā)建設(shè)用 地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。 稅收 該項(xiàng)目在寫(xiě)字樓和公寓銷(xiāo)售完成且以出租方式經(jīng)營(yíng)商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營(yíng)十年后可向國(guó)家上繳營(yíng)業(yè)稅 3559 萬(wàn)元，所得稅 億元。 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 5%計(jì)提。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年 50 萬(wàn)元計(jì)算。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷(xiāo)售收入情況預(yù)測(cè)如下表所示： 寫(xiě)字樓和公寓銷(xiāo)售收入估算表 單位：人民幣萬(wàn)元 年份 2020 2020 2020 合計(jì)銷(xiāo)售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷(xiāo)售單價(jià) 11000 11000 12020 銷(xiāo)售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營(yíng)，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬(wàn)元。 2020 年 12 月前 1） 與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，制定市政配套方案； 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證； 28 3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作； 5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)； 6） 選定施工單位，完成各種開(kāi)工手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)； 2020 年 3 月前 1） 辦理商品房預(yù)售許可證； 2） 完成項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣策劃，開(kāi)始預(yù)售工作； 2020 年 10 月前 1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)； 2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收； 3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修 4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車(chē)樓的設(shè)備采購(gòu)、安裝； 2020 年 10 月前 1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。 27 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 一、 建設(shè)方式 為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫(xiě)字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營(yíng)業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)提供咨詢服務(wù)。 籌建期管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用 由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)計(jì)為 450 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按 380 萬(wàn)元估算。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。 經(jīng)營(yíng)前景分 析 由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，周?chē)貐^(qū)已建有北京金融街、萬(wàn)通廣場(chǎng)、國(guó)賓花園、釣魚(yú)臺(tái)賓館等商住項(xiàng) 23 目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級(jí)寫(xiě)字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車(chē)等各類(lèi)公共交通工具經(jīng)過(guò)，交通條件十分優(yōu)越。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。在 26 個(gè)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13 家，完成投資 億元；港澳臺(tái)及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 億元。截止 1999 年底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)５８５個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)３．５萬(wàn)人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中，銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 倍；實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) 倍。首先，從資金來(lái)源上看，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結(jié)余的資金 億元，累計(jì)到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。在今年前 5 個(gè)月銷(xiāo)售的 萬(wàn)平方米商品住宅中 個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍，為商品住宅銷(xiāo)售的 %，比重較上年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，占全市住宅銷(xiāo)售比重為 ％，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。前 5 個(gè)月，全市累計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商品房 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍 ,凈增 萬(wàn)平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個(gè)月的銷(xiāo)售量。今年以來(lái)，全市商品房銷(xiāo)售旺勢(shì)不減。前８?jìng)€(gè)月全市累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，為上年同期的 ％，其中商品住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，為上年同期的％。 19 截止到 2020 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 億元，開(kāi)復(fù)工 萬(wàn)平方米，其中單位自建完成投資 億元，開(kāi)復(fù)工 萬(wàn)平方米 。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開(kāi)發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。 18 第六章 市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來(lái)國(guó)家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動(dòng)，無(wú)論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個(gè)新臺(tái)階。 消防 項(xiàng)目整體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國(guó)家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動(dòng)噴水系統(tǒng)。 汽車(chē)尾氣 汽車(chē)尾氣污染源主要來(lái)自地下停車(chē)場(chǎng)和露天停車(chē)場(chǎng)的汽車(chē)尾氣排放，在車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，進(jìn)出汽車(chē)的車(chē)道盡量直、短，以縮短汽車(chē)進(jìn)出庫(kù)時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車(chē)庫(kù)排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。從環(huán)境質(zhì)量來(lái)看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和建成后的使用中 將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。 用氣量 項(xiàng)目用氣量初步測(cè)算為每日 2178 立方米。根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問(wèn)題。 綠地面積3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目用地的室外停車(chē)場(chǎng)地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹(shù)。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排情況見(jiàn)下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項(xiàng)目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計(jì) 600 地下停車(chē)場(chǎng) 為方便寫(xiě)字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車(chē)輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng) ，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車(chē)占地 25 平方米估 12 算，共可停放車(chē)輛 342 輛，加上露天停車(chē)場(chǎng)可提供 149 個(gè)停車(chē)位，完全可以滿足停車(chē)需要。 寫(xiě)字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購(gòu)物需要外，還須照顧到目前人們對(duì)社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。內(nèi)部交通通過(guò)內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)地面、地下停車(chē)場(chǎng)和自行車(chē)庫(kù)。 （ 4） 電力 本項(xiàng)目外電源引自阜城門(mén)外 10 千伏開(kāi)閉站，開(kāi)閉站電源為阜城門(mén) 110 千伏變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用 地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵 提升。 市政配套條件 本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專(zhuān)業(yè)部門(mén)作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，各種市政 條件將同步落實(shí)。項(xiàng)目由于緊鄰國(guó)賓路和釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，附近沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑基底面積 5046 平方米。項(xiàng)目建成后將成為集高級(jí)寫(xiě)字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房的銷(xiāo)售，兼營(yíng)建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息咨詢。 北京市城市規(guī)劃管理局 《 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū) 》 （ 95）規(guī)條字 12 號(hào)。本著充分利用此項(xiàng)目用 2 地的土地價(jià)值，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計(jì)劃以企業(yè)自籌資金方式項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，并對(duì)原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。 首汽集團(tuán)現(xiàn)有場(chǎng)地為首汽集團(tuán)下屬 6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場(chǎng)所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無(wú)法繼續(xù)使用。 0 目 錄 第一章 概論 第二章 項(xiàng)目基本情況 第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 第六章 市場(chǎng)分析 第七章 投資估算和資金來(lái)源 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第十章 結(jié)論 1 第一章 概論 一、 項(xiàng)目背景 隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)