【正文】 得 房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。 商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 蘇州中低檔住 宅開(kāi)發(fā)不足，居民購(gòu)買(mǎi)力能夠承受的普通住宅相比見(jiàn)缺。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)的有效管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。 自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，規(guī) 劃戶數(shù)達(dá) 760 戶，面積范圍在 4070 之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于 8月推出。作為一個(gè)非成熟市場(chǎng)，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來(lái)自于投資者，這部分消費(fèi)者的主要目標(biāo)是租賃市場(chǎng)，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)還沒(méi)有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時(shí)必然會(huì)更加謹(jǐn)慎。 160 平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 ■人們的追漲心理加劇了房源的緊張 ,投資客成為主流 ,尤以臺(tái)灣 ,上海 ,浙江等地外來(lái)投資者出手大方 ,園區(qū)萬(wàn)楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I(mǎi)走的 ,一下子買(mǎi)了 50 多套。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的外地來(lái)蘇人員成為住房消費(fèi)的生力軍，僅引進(jìn)人才這一群體，今年以來(lái)，蘇州市已接收畢業(yè)生 萬(wàn)人，其中一半是外地生源，同時(shí)引進(jìn)外地在職人員 4000 多人 .他們都有住房需求。 ■絕大部分樓盤(pán)的停車場(chǎng)設(shè)置都選擇地下停車場(chǎng)，主要是空間利用率高，同時(shí)也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。 ■ 同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤(pán)的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場(chǎng)需求，樓市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。 ■ 161m2以上的房源供應(yīng)市場(chǎng)占有率為 %，供應(yīng)比例明顯過(guò)大，從所調(diào)查的在售樓盤(pán)來(lái)看，銷售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在 160 平方米以下， 160 平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 ■市場(chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過(guò)高，使得該房型的去化速度較慢。 當(dāng)然 高層住宅 也存在 通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮面寬，造成小開(kāi)間、大進(jìn)深，忽略了人的需要。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小高層 和高層 的整體出售價(jià)不僅沒(méi)有打折，反而還提高了 5%， 但我們也要看到， 由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強(qiáng)勁、去化速度相對(duì)較慢的怪現(xiàn)象 。 小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣(mài)有直接關(guān)系，地價(jià)翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀。而萬(wàn)盛大廈和金洲大廈出租率較低。從其相應(yīng)的配套上講，從簡(jiǎn)單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展過(guò)程，使 寫(xiě)字樓 有了其特定的涵義及概念。 （ 3）市區(qū)的寫(xiě)字樓相對(duì)比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫(xiě)字樓也沒(méi)有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對(duì)集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內(nèi)，主要的寫(xiě)字樓是華孚寫(xiě)字樓、萬(wàn)盛大廈、嘉登大廈。入住企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因?yàn)閳@區(qū)在定位時(shí)就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。 （ 3）周邊有較多空地供人員集散和停車?！巴ㄖ睂?duì)于以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)造成太大的影響；“通知”增大了那些原來(lái)靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房?jī)r(jià)格的下滑。 （三）、空置問(wèn)題不容忽視 雖然 2020 年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)?！?，從而使空置面積大幅上升。 （二）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的住宅基本上都是中 高檔，中低檔住宅開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足。其中古城區(qū)的寫(xiě)字樓空置面積為 32017 平方米，比上年下降 %，雖然下降幅度明顯，但相對(duì)于施工面積、新開(kāi)工面積以及竣工面積的增長(zhǎng)幅度（分別為 %、 %和 %），尤其是施工面積的大幅度增長(zhǎng)，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷售狀況分析 隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強(qiáng)， 2020 年，全市寫(xiě)字樓銷售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增加 %，其中預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，預(yù)售面積的增幅是銷售面積增幅的 倍，可以預(yù)測(cè)：2020 年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就購(gòu)房計(jì)劃作的 調(diào)查分析： 2020 年上半年占 %、下半年占 %，合計(jì)達(dá) %，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁； 2020 年內(nèi)占 %， 2020 年內(nèi)占%，合計(jì) %，未來(lái)市場(chǎng)需求也比較強(qiáng)勁。 全年市區(qū)寫(xiě)字樓施工面積 112626 平方米，比上年下降 %；新開(kāi)工面積 26809 平方米，比上年增長(zhǎng) %，竣工面積 16086 平方米，比上年下降 %。 ④ .外來(lái)競(jìng) 爭(zhēng)激烈 主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣(mài)中可見(jiàn)端倪，如浙江嘉業(yè)國(guó)際以 億元拿下了新莊約 29 萬(wàn)平方米的地塊、 億元拿下新區(qū)近 25 萬(wàn)平方米的地塊；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以 億元拿下位于園區(qū)二期內(nèi)的玲瓏灣地塊。古城區(qū)共完成投資 億元，占全市住宅總投資的 %，比上年增長(zhǎng) %，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析 住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì) 2020 年，全市住宅施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。 竣工面積分類指數(shù) ： 自從 2020 年第 2 季度以來(lái)，該分類指數(shù)一直運(yùn)行在高位，目前為 ，比去年同期提高 點(diǎn)、比上季度提高 點(diǎn)，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 空置面積分類指數(shù)： 截至 3 月份，該分類指數(shù)為 ，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。 受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但在一定程度上也可能挫敗市場(chǎng)信心。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積 平方米，地下車庫(kù)面積 4000 平方米，投資總額已達(dá) 1 億元以上。 公共建設(shè)及配套： 蘇州城市規(guī)劃展示館 寫(xiě)意空間 菜場(chǎng) 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。 華亭大廈 南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車道路寬不過(guò) 8 米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年 7 月底開(kāi)展全面的拆遷工作。 交通狀況： 三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。 人民生活 1978年二產(chǎn)%一產(chǎn)%三產(chǎn)% 1990年二產(chǎn)%一產(chǎn)%三產(chǎn)% 2020年一產(chǎn)%三產(chǎn)%二產(chǎn)% 2020年一產(chǎn)%三產(chǎn)%二產(chǎn)% 指標(biāo) 單位 02 年 01 年 00 年 02 年比 01 年增減 % 在崗職工平均工資 元 15819 13670 11778 市區(qū)居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 市區(qū)居民人均消費(fèi)支出 元 7686 7270 7027 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元 從反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在 %；人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，但02 年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢(shì)，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對(duì)值增長(zhǎng)來(lái)看，還是比較大的。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從 2020 年起，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，增幅不斷擴(kuò)大，距預(yù)算今年的投資額將達(dá)到 1000 億元。 GDP 運(yùn)行狀況（億元） G D P 增長(zhǎng)走勢(shì)圖0. 0050 0. 0010 00 . 0015 00 . 0020 00 . 0025 00 . 00單位： 億元0. 00 %5. 00 %10 . 00 %15 . 00 %20 . 00 %25 . 00 %30 . 00 %35 . 00 %40 . 00 %45 . 00 %50 . 00 %G D P 指標(biāo)值 52 6. 00 72 0. 90 90 3. 11 10 02 . 14 11 32 . 60 12 50 . 01 13 58 . 43 15 40 . 68 17 60 . 28 20 82 . 00 年增長(zhǎng)率 46 . 23 % 37 . 06 % 25 . 28 % 10 . 96 % 13 . 02 % 10 . 37 % 8. 67 % 13 . 42 % 14 . 25 % 18 . 02 %1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 從 GDP 增長(zhǎng)走勢(shì)折線圖上我們可以看出，從 1997 年至 2020 年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率在 13%左右，尤其是從2020 年開(kāi)始，增長(zhǎng)更是強(qiáng)勁，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到 %，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進(jìn)入。 華亭大廈市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 前言 第一章 項(xiàng)目背景分析 一、經(jīng)濟(jì)背景 二、立地 環(huán)境 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、 03 年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 六、小結(jié) 第三章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查 一、寫(xiě)字樓地理分布特征 二、蘇州市寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 三、蘇州市租售行情調(diào)查 四、寫(xiě)字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫(xiě)字樓配套情況 六、小結(jié) 第四章：小高層和 高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤(pán)調(diào)查分析 房型供應(yīng)量分析 戶型面積配比分析 價(jià)格分析 相關(guān)配套比較表 客源客層分析 小結(jié) 三、 精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析 現(xiàn)有個(gè)案情況 潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案 市場(chǎng)分析 小結(jié) 第五章：市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn) 第六章：“華亭大廈”項(xiàng)目 SWOT 分析 第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議 一、產(chǎn)品定位 二、市場(chǎng)定位 三、目標(biāo)客戶群定位 四、規(guī)劃改造建議 附件 一：寫(xiě)字樓個(gè)案調(diào)查表 附件二：高層個(gè)案調(diào)查表 前言 宏觀審視，微觀洞查建立市場(chǎng)平臺(tái)，了解市場(chǎng)狀況尊重市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 確立市場(chǎng)可行性，鎖定目標(biāo)客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚(yáng)長(zhǎng)避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余 第一章：項(xiàng)目背景分析 一、經(jīng)濟(jì)背景 蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 810 億元，比上年增長(zhǎng) %。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖020040060080010000. 00 %10 .0 0%20 .0 0%30 .0 0%40 .0 0%50 .0 0%投資額 40 5. 18 45 0. 11 47 5. 14 51 6. 43 56 4. 85 810增長(zhǎng)率 6. 46 % 11 .0 9% 5. 56 % 8. 69 % 9. 38 % 43 .4 0%1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢(shì)，絕對(duì)值增長(zhǎng)幅度不斷加快?？傮w來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計(jì)，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會(huì)有一定的下降趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)還會(huì)有較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 二、立地環(huán)境 華亭大廈位置簡(jiǎn)圖： 協(xié)和大廈 金門(mén)路 名人廣場(chǎng) 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市 E 站 地鐵 1 號(hào)線出入口 煙草大廈 石路商圈 城市之邑 胥 華孚寫(xiě)字樓