【導讀】產業(yè)在經歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。%，其中銷售給個人為1445億元，比上年增長%，個人購房所占比重為%。平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達到600-800美元時，住宅產業(yè)將進入高速增長階段。因此，未來幾年，隨著GDP的進一步增長，以住宅為主的房地產業(yè)將進。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達萬億元，比去年增長%。隨著收入的增加和房改力度。的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強。從消費意向看，有25%的人準備今年買房。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向。據悉，截至20xx年9月末，全市金融機構各項存款余額為億元，比年初增加87.字間的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量保守估計不低于80萬平方米，由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經營相對較好，但淡季的競爭激烈。黨的“十六大”提出了全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標。根據“十六大”精神，西安市提出到2020

　　

【正文】 定貸款本金 年后歸還，經營期每年只支付利息） D、投資回報率計算 按 50 年經營周期（不變價）計算， [1193（ ） +3222]247。15487=310% 每年為 310%247。50=% 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析（略） 方案 B+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。 財務盈利能力動態(tài)分析 A、營業(yè)收入 營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據 住宅樓銷售 1794 內部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出售 42105200 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標準間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出售 6006 萬元 /個 合計 1307/年未計銷售收入 6604 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設成本） 營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入 合計 654/年未計住宅樓銷售利潤 6604 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元 時間項目 20xx20xx20xx 現(xiàn)金流入量合計 900048181576 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 300036041307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計 77867701903 土地費用 30001302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 30005472 室外工程費 100220 工程監(jiān)理費 4045 管理費 130154 利息 250250250 歸還借款本金 其他費用 250258653 現(xiàn)金凈流量 121428832479 D、投資回收期估算：單位：萬元 現(xiàn)金流量回收額未回收額 總投資 15487 現(xiàn)金流入： 第一年 3000300012487 第二年 360436048883 第三年 6546545229 ……654654 第十五年 654654381 第十六年 654651 回收期 =15+（ 381247。654） = 年 項目總投資的回收期為 年。 E、投資回報率 按 50 年經營周期（不變價）， [654（ 5010） +6604]247。15487=212% 每年為 212%247。50=% 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析 本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。 財務盈利能力動態(tài)分析 A、營業(yè) 收入 營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據 住宅樓銷售 3222 內部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出售 42105200 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標準間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出售 6006 萬元 /個 合計 1307/年未計銷售收入 8032 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設成本） 營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利 潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入 合計 654/年未計住宅樓銷售利潤 8032 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元 時間項目 20xx20xx20xx 現(xiàn)金流入量合計 90006246844 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 300050321307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計 77868397903 土地費用 30001302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 30006168 室外工程費 100220 工程監(jiān)理費 4045 管理費 130154 利息 250250250 歸還借款本金 其他費用 250258653 現(xiàn)金凈流量 121421511747 D、投資回收期估算：單位：萬元 現(xiàn)金流量回收額未回收額 總投資 16342 現(xiàn)金流入： 第一年 3000300013342 第二年 503250328310 第三年 6546547656 ……654654 第十四年 654654462 第十五年 654462 回收期 =14+（ 462247。654） = 年 項目總投資的回收期為 年。 E、投資回報率（略） 盈虧平衡分析（略） 6.. 敏感性分析（略） 以上四種方案的比較分析： 四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經營收入， A 方案后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較大。 B 方案則相反，前期回收額較小，后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較小。 自有資金的核算 建設期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 20xx 萬元，根據實際情況和借款額度增減。 經營期自有資金占用 項目資金占用量 (萬元 )計算依據 固定資產投入 790 酒店設施： 2 萬元 /每間客房；配套功能設備： 1000 元 /㎡ 。酒店管理辦公設備： 50 萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預見費 128 上述兩項費用之和的 10% 合計 1404 第八章結論和建議 ，市場需求旺盛。 ，經營風險較大，因此我們認為本項目的投資風險較大。建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經營管理，降低經營風險。 （主要是地價因素），加重了后期銷售和經營的難度。 （實際是 虧本銷售）比例較大，同樣加重了經營負擔，延長了投資回收期。 ，借款財務費用占后期經營成本的 40%左右，財務成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。 附表 1 開發(fā)進度模擬表 時間項目 20xx 年 20xx 年 23456789101112123456789101112 前期可行性論證 設計招標 建筑設計 園林設計 三通一平 工程施工 裝修施工 內部認購 正式銷售 酒店開始營業(yè)