【導(dǎo)讀】新世紀軟件園可行性研究報告。（三）問題與建議。（一）杭州區(qū)域狀況研究。（五）地理位置圖。（一）總平面布置的原則。（二）設(shè)計主尺度參數(shù)。（四）方案比選及推薦方案。（二）項目生產(chǎn)的污染物對環(huán)境的影響。（三）環(huán)境保護設(shè)施與投資。（一）估算編制依據(jù)及說明。（二）風險程度分析及防范和降低風險措施。時，上塘高架已開通，成為南北快速干道，直通杭寧高速，同時杭州。增大公司的運營成本，通過本項目的開發(fā)，可以依托下城科技經(jīng)濟園。近年來，杭州市政府提出建設(shè)“建設(shè)天堂硅谷”的計劃，使杭州。辦公環(huán)境，改善杭州目前IT企業(yè)在軟件辦公環(huán)境的不足，為其提供。杭州市及下城區(qū)各級政府的有力支持。環(huán)境仍不是非常理想，對客戶的吸引力有限，因此建議項目盡早進入

　　

【正文】 自德國的簡約，莊重與中國傳統(tǒng)文化的巧妙結(jié)合 實用：內(nèi)部配置與外部環(huán)境在使用功能上的相輔相成 建材設(shè)備： 結(jié)構(gòu)： 框架式結(jié)構(gòu) 外墻： 玻璃、瓷磚、大理石 內(nèi)墻： 高級膩子見白 衛(wèi)生間： 高級瓷磚 供電： 雙路供電，備發(fā)電機 供水： 生活用水 供氣： 天燃氣 采暖： 集中供暖 通訊： 寬帶、衛(wèi)星電視入戶 重慶九鼎商務(wù)別墅 占地 380 畝， 51 幢獨立低層辦公樓組成。 西安長安園 產(chǎn)業(yè)別墅 新世紀軟件園可行性研究報告 41 三、場址選擇（略） （詳見項目概況） 四、總平面圖布置（略） 五、項目規(guī)劃要點及工程建設(shè)方案 （一）項目規(guī)劃要點 項目用地現(xiàn)狀：見圖紙 規(guī)劃用地面積： 193 畝 用地平衡表 科研開發(fā)用地 68970(M2) % 水體 14400(M2) % 高爾夫球場 12021(M2) % 行政辦公用地 18380(M2) % 道路、停車場 16250(M2) % 項目總體定 位：為 IT 行業(yè)打造的健康、生態(tài)、人性化的寫字樓群港，即 OFFICE PARK。在設(shè)計上使項目成為高檔、健康、生態(tài)的現(xiàn)代化商務(wù)辦公區(qū)。 項目規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指標 新世紀軟件園可行性研究報告 42 項目 單位 指標 規(guī)劃總用地面積 （ ha） 13 規(guī)劃總建筑面積 (M2) 102808 科研樓單元（ 30 個） (M2) 70246 綜合樓 (M2) 20216 行政辦公中心 (M2) 11526 會所 (M2) 880 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 停車位 個 地面 156，地下64 個 （二）平面規(guī)劃原則 1 、 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)人文型、智能型、生態(tài)型辦公環(huán)境為規(guī)劃目標，體現(xiàn)人性化辦公環(huán)境，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的園區(qū)。注重生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想。河流水系、綠化系統(tǒng)的建立及綠化覆蓋率的提高，是現(xiàn)階段改善生態(tài)環(huán)境的有效手段。 2 、 強調(diào)水脈與綠脈的融合。以點狀的組團綠地、帶狀的濱河林蔭步新世紀軟件園可行性研究報告 43 行道和生態(tài)集中中心綠地為主的綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的功效，滿足不同層次的需求，將建筑與綠色活動空間融為一體 。 3 、嘗試建立車行系統(tǒng)與步行系統(tǒng)適當結(jié)合的交通方式，又須考慮動靜分離，讓每個組團都有良好的濱水環(huán)境。 （二）各功能分區(qū)規(guī)劃布置 本項目基地面積較大，建筑占地總面積適中，這一特點決定了本項目將比較容易進行規(guī)劃的控制，可根據(jù)項目的開發(fā)定位和功能特點，分為不同功能區(qū)組團，即通過園區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)、草坡和水系將軟件園劃分為若干小的商務(wù)樓、研發(fā)樓、專家樓組團等。其中園區(qū)東部組團為軟件園的行政中心，有獨立的出入口（華中路）和綠地（生態(tài)草坪），包含會展中心和科技服務(wù)中心等綜合配套設(shè)施，園區(qū)的南部，環(huán)路與中央水帶之間有兩個 小功能組團。（詳見圖示） （三）本期工程總平面布置 （詳見圖示） （四）配套工程 運動設(shè)施配套： 本項目的主要運動配套設(shè)施主要有網(wǎng)球場、籃球場和高爾夫球場，其中高爾夫球場位于項目中央組團，網(wǎng)球場位于北部組團，籃球場半場籃球場位于東部組團。 安全配套 消防系統(tǒng)、援救系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、音新世紀軟件園可行性研究報告 44 響系統(tǒng)、電視電纜系統(tǒng)。 其他配套 餐廳、會所等 （五）主要工程內(nèi)容和工程量 主要建設(shè)內(nèi)容為 32 幢辦公別墅，景觀水池、網(wǎng)球場、籃球場、GOLF 球場、停車場、土建工程、園區(qū)道路、消防工程、供電系統(tǒng) 以及各種綠化等相應(yīng)的配套設(shè)施工程。其中水池和水系的開挖土方可回填至 GOLF 球場用地。 六、環(huán)境影響評價（略） 七、勞動安全衛(wèi)生與消防（略） 八、組織機構(gòu)與人力資源配置 （一）組織機構(gòu)設(shè)置 本項目的開發(fā)具有相對的獨立性，因此部門的設(shè)置要符合項目建設(shè)需要，職能相對全面。但考慮實用性和效率，部門設(shè)置相對精簡。人員及崗位的配置根據(jù)項目啟動前和項目啟動后兩個不同階段的要求。 總經(jīng)理 新世紀軟件園可行性研究報告 45 （二）人力資源配置 項目啟動前公司崗位設(shè)置及崗位職責描述 公司設(shè)總經(jīng)理 1 名，由投資方溫州 新世紀集團委派，全面負責組織和領(lǐng)導(dǎo)公司的日常經(jīng)營和管理工作。重大事項由總經(jīng)理報告總公司并經(jīng)批準后負責組織實施。 公司下設(shè)綜合辦公室、營銷部、工程技術(shù)部、財務(wù)部、等 4 個職能部門。辦公室負責公司的日常事務(wù)、協(xié)調(diào)各部門日常工作，營銷部門包括招商和營銷策劃兩個部分，負責營銷策劃和招商工作，工程部負責項目的前期審批等相關(guān)工作、材料采購、工程建設(shè)、協(xié)調(diào)與工程進度有關(guān)的相關(guān)部門與單位等 ， 財務(wù)部負責公司的財務(wù)事項。 （ 1）崗位名稱：總經(jīng)理 主要職責： ① 貫徹執(zhí)行集團公司及董事會的各項決議， 實現(xiàn)各項經(jīng)營指標，行使集團公司 或董事長授予的其他職權(quán)； ② 領(lǐng)導(dǎo)公司日常行政管理工作和經(jīng)營活動； ③ 負責確定公司全年度的工作計劃、資金計劃并負責組織實施； 財務(wù)部 營銷部 工程 技術(shù)部 綜合 辦公 室 新世紀軟件園可行性研究報告 46 ④ 負責公司團隊建設(shè)、提出公司部門設(shè)置、崗位設(shè)置，決定部門及部門以下人員的任職，負責部門干部的考核。 （ 2）崗位名稱：綜合辦公室 ① 主任（ 1 人） ② 出納兼文員（ 1 人） ③ 前期人員（ 1 人） 主要職責： ① 負責確定綜合辦的年、季、月工作計劃并組織實施； ② 負責檢查公司各部門計劃實施情況、崗位目標落實情況； ③ 公司日常財務(wù)及人事管理； ④ 負責公司會議組織、文件檔案管理、車 輛管理； ⑤ 負責公司資產(chǎn)管理及管理費用控制，管理公司印章； ⑥ 負責公司各部門之間的工作協(xié)調(diào)； （ 3）崗位名稱：工程技術(shù)部 ① 經(jīng)理（ 1 人） ② 工程技術(shù)（ 1 人） 主要職責： ① 管理督促設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的工作； ② 制定項目工程計劃并組織實施，負責施工現(xiàn)場的管理協(xié)調(diào)； ③ 負責控制建設(shè)成本和施工過程中質(zhì)量、安全管理。 ④ 負責項目前期的土地手續(xù)辦理、場地原居民的拆遷安置工作； 新世紀軟件園可行性研究報告 47 ⑤ 負責辦理規(guī)劃、建設(shè)、施工等許可證的申領(lǐng)及工程相關(guān)手續(xù)的辦理； ⑥ 負責項目工程與有關(guān)部門的聯(lián)系及協(xié)調(diào)工作。 （ 4）崗位名稱：營銷部 ① 經(jīng) 理（ 1 人） ② 營銷員（ 1 人） 主要職責： ① 負責公司項目的市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場推廣、招商策劃工作； ②負責確定市場營銷部的年、季、月工作計劃并組織實施； ③負責項目市場客戶關(guān)系處理、客戶投訴處理等； ④媒體溝通、協(xié)調(diào)以及公關(guān)活動的組織安排。 （ 5）崗位名稱：財務(wù)部 ① 經(jīng) 理（ 1 人） ② 出納（ 1 人） 主要職責： ① 負責各種財務(wù)事項 ②負責各種財務(wù)審計工作 項目啟動后公司崗位設(shè)置及崗位職責描述 新世紀軟件園可行性研究報告 48 （ 1） 項目啟動后營銷部增設(shè)招商工作人員，負責項目的租賃、客戶談判等招 商工作。 （ 2） 工程部依照工程進度需要，配備相應(yīng)的技術(shù)人員。 部門 定員 備注 營銷部 45 人 營銷經(jīng)理 1 人，營銷策劃員 1人 招商人員 23 人 工程部 7 人 1)經(jīng)理崗 2)水電崗 3)設(shè)備崗 4)質(zhì)量、安全管理崗 5)工程預(yù)決算崗 6)材料員崗 7)工程技術(shù) 8）前期人員 財務(wù)部 2 人 2） 經(jīng)理 3） 核算 4） 出納 綜合辦公室 3 人 1)主任 2)行政文員 新世紀軟件園可行性研究報告 49 組織機構(gòu)適應(yīng)性分析 這種機構(gòu)設(shè)置是適應(yīng)目前項目建設(shè)要求，也是同類公司較為通用的成熟做法。 （三）員工來源、招聘和培訓計劃 根據(jù)公司的現(xiàn)狀，部分員工可 在總公司各項目公司之間調(diào)動，高級管理人員由總公司配置，一般員工可通過人才市場招聘。 由于上述人員多有相應(yīng)工作經(jīng)驗，因此，不需要專門的培訓。 九、項目實施進度分析 項目開發(fā)的基本方針 本項目的建筑面積較大，而且由于所建造的物業(yè)檔次很高，因此造價比較昂貴。合理的安排項目的進度和資金運作，可降低項目的開發(fā)風險。 應(yīng)該看到，目前房地產(chǎn)市場正處于一個相對旺盛的時期，由于房地產(chǎn)市場的周期性一般比較明顯，進年來國家對房地產(chǎn)市場宏觀政策的調(diào)控，在杭州寫字樓市場供大于求的狀況下，把握項目進度可降低開發(fā)風險。 建議發(fā)展 商充分調(diào)動各種資源，加快項目的開發(fā)進程，確保投資收益和預(yù)期利潤的實現(xiàn)。為了項目能高效、順利的實施，在項目的實施過程中應(yīng)遵循以下的基本方針： （ 1） 先單體、中間總體 新世紀軟件園可行性研究報告 50 本項目占地面積較大，因此應(yīng)該抓緊時間單位工程的建設(shè)，這樣可以節(jié)約時間，從而以最快的速度實現(xiàn)項目的出租簽約。盡管出租并不能給開發(fā)商帶來很大的資金回收，但可以使開發(fā)者了解市場情況，增強開發(fā)者信心。 在項目部分結(jié)構(gòu)出地面后，可抓緊時間進行分區(qū)的環(huán)境和綠化建設(shè)。這樣可以使客戶進行現(xiàn)場參觀時看到一個優(yōu)美的環(huán)境，從而激發(fā)客戶的租賃欲望。 （ 2） 全面規(guī)劃、合理組織施工 房 地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個系統(tǒng)的工程。開發(fā)商在協(xié)調(diào)諸多關(guān)系的同時，要把全部精力用于控制進度、造價、質(zhì)量三個方面。 首先抓緊進行前期工作。包括項目的規(guī)劃設(shè)計、抓緊項目的各種立項和各種報批工作，做好場地的整治和三同一平工作，盡量縮短準備工作。 合理進行項目的設(shè)計與施工搭配，分階段進行施工招標工作。 搞高外部的協(xié)調(diào)工作。即使解決有關(guān)影響施工的可能問題。要有專門的配套部門與政府的交通、環(huán)保、電力、通訊、消防、規(guī)劃、衛(wèi)生防疫、自來水、園林綠化、道路和電話等部門進行協(xié)調(diào)。即使解決施工各個環(huán)節(jié)需處理的問題。 抓好配套工程建設(shè)。 配套工程在本項目所占的比重較大，也是吸引客戶的重要賣點，起著重要作用。 項目開發(fā)進度計劃 新世紀軟件園可行性研究報告 51 本項目的總建筑面積 102808 平方米，共分兩期開發(fā)，一期開發(fā)的建筑面積為 83388 平方米，計劃在 2021 年 12 月以前完成施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、弱電設(shè)計及其會審，并在 2021 月 1 月以前辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投資許可證、施工許可證、審核施工總包單位，同時確定工程監(jiān)理單位，編制標底、開標，確定施工單位， 3 月份施工單位進場，施工期限 13 個月，同時進行園林工程，計劃在 2021 年 5月竣工驗收。 制定進度計劃時所考慮的主 要工期數(shù)據(jù)如下： 設(shè)計階段周期 施工階段周期 方案設(shè)計 個月 圍護打樁工程 2 個月 擴初設(shè)計 1 個月 水塘開挖 2 個月 基礎(chǔ)施工圖設(shè)計 個月 主體工程施工 13 個月 施工圖設(shè)計 2 個月 水電配套 5 個月 施工階段，應(yīng)充分考慮搭接和交叉施工的可行性，比如土建施工和設(shè)備安裝的交叉進行，以加快施工進度。新世紀軟件園可行性研究報告 53 實施進度安排表 完成年份 2021 年 2021 年 2021 年 項目 月份 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 領(lǐng)取項目所需土地證 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 方案設(shè)計 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 方案報批 ▲ 新世紀軟件園可行性研究報告 54 勘察設(shè)計、弱電設(shè)計 ▲ ▲ ▲ ▲ 基礎(chǔ)施工圖設(shè)計、會審 ▲ ▲ ▲ 景觀設(shè)計 ▲ ▲ ▲ 施工準備、確定總承包單位