【正文】 城公路、德勝快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石橋快速路 。 都市楓林、名城左岸花園到市區(qū)，只要走石祥路再上上塘高架僅 10 余分鐘便可到達(dá)市中心。同樣，這一板塊的居民也可通過(guò)這一些快速路向東直達(dá)滬杭甬高速、向北與杭寧高速對(duì)接，往南可快速到達(dá)蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 （二）下城區(qū)專(zhuān)項(xiàng)研究 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究 下城區(qū)依托中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成了具有鮮明特色的廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、特色街經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)。 下城區(qū)高樓林立、商賈密集，區(qū)域內(nèi)法人單位的密度高達(dá) 254/平方公里，其中區(qū)域內(nèi)的 115 幢商務(wù)樓容了 2719 家法人單位，營(yíng)業(yè)收入超億元的樓宇 59 幢， 10 億以上的樓宇 20 幢，區(qū)域內(nèi)金融保險(xiǎn)業(yè)的收入和批零貿(mào)易、餐飲業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別占六個(gè)老城區(qū)總量的%和 %。 2021 年，引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 2610 家，注冊(cè)資金 58 億元；引進(jìn)外資企業(yè) 79 家，合同利用外資 8714 萬(wàn)美元。 2021 年，下城區(qū)先后榮獲了全國(guó)社區(qū)建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)民政工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)社區(qū)教育實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)綠化先進(jìn)城區(qū)、全國(guó)衛(wèi)生初級(jí)保健實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)科技工作先進(jìn)城區(qū)、全國(guó)社區(qū)殘疾人工作示范區(qū)、浙江省教育強(qiáng)區(qū)、浙江科技進(jìn)步區(qū)、浙江省文明城區(qū)、省級(jí)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)集體等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 在公共交通規(guī)劃上 ，德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交中心 站，區(qū)內(nèi)軌道交通 2 期線(xiàn)路規(guī)劃沿延安路、上塘路和環(huán)城北路，重工路和慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線(xiàn)路。杭宣、滬杭鐵路線(xiàn)將保留。 同時(shí)該區(qū)域?qū)?開(kāi)發(fā) 大型 生態(tài)公園 ，減少鐵路的影響。對(duì)本案的開(kāi)發(fā)是一個(gè)極大利好。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）為34 宗，合計(jì)面積約 234 萬(wàn)平方米（合 3512 畝），同比增長(zhǎng) %。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示： 2021 年 111 月杭州市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 其中住宅投資的主導(dǎo)地位繼續(xù)得到鞏固。 辦公樓完成投資 億元，占 %； 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，占 %；其他房屋完成投資 億元，占%。商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 10%。杭州經(jīng)濟(jì)特 別是浙江經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)延續(xù)今年快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。浙江省經(jīng)濟(jì)更是強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，2021 年 浙江省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 9200 億元，增長(zhǎng) %；出口總額增長(zhǎng) %，外貿(mào)順差達(dá)到了歷年最高，為一百九十三億美元，同比增長(zhǎng)百分之二十五多，繼續(xù)穩(wěn)居中國(guó)首位；財(cái)政收入增長(zhǎng) %；人均可支配收入增 長(zhǎng) 12%； 2021 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，一是增強(qiáng)了居民消費(fèi)信心；二是增強(qiáng)了居民購(gòu)買(mǎi)力；更重要的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有的慣性，為 2021 年經(jīng)濟(jì)奠定了良好基礎(chǔ)。 2） 市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況難以改變。明年有效供應(yīng)量在 250 萬(wàn) M2 左右，而杭州近幾年城市化進(jìn)程不斷加快，作為中心城市，房產(chǎn)需求將持續(xù)擴(kuò)大，年 250 萬(wàn) M2 左右的供應(yīng)量已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，供需矛盾將進(jìn)一步突出。盡管 2021 年杭州政府開(kāi)始增加土地投 放量，但是由于從取得土地到預(yù)售通常短則一年半，長(zhǎng)則二、三年。 2021 年住宅用地投放量?jī)H為 2300 畝，可建筑面積約為 230 萬(wàn) M2。 B、 建材斷檔推遲工期。這又減少了市場(chǎng)有效供給。今年浙江各類(lèi)水泥價(jià)格的漲幅在 27%45%之間波 動(dòng)，鋼材價(jià)格漲幅在 15%40%之間波動(dòng)。普通中型鋼材價(jià)格上漲 19%，普通小型鋼材價(jià)格上漲 %，優(yōu)質(zhì)型鋼材價(jià)格上漲 %，線(xiàn)材價(jià)格上漲 19%， 建筑材料價(jià)格的大幅上揚(yáng)，增加了建安成本。由于建材生產(chǎn)受資源、能源短缺影響，目前建材供不應(yīng)求狀況還難以改變，預(yù)計(jì)建材價(jià)格上升的慣性還會(huì)持續(xù)。 4） 開(kāi)發(fā)貸款利率上浮，增大財(cái)務(wù)費(fèi)用。 這樣對(duì)辦公物業(yè)而言，同樣存在追漲 的可能。 近年內(nèi) ，在住宅市場(chǎng)有限供應(yīng)不足的時(shí)候，寫(xiě)字樓卻是如雨后春筍般涌現(xiàn)，并隨著市場(chǎng)推量的增加，寫(xiě)字樓板塊正日趨形成，目前基本較成規(guī)模的有武林商圈、高新板塊、黃龍板塊、慶春板塊、吳山板塊、城站板塊等。不過(guò)，供應(yīng)量較大而需求量增長(zhǎng)有限的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓 的開(kāi)發(fā)顯得信心不足 。這的新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 20 確是市場(chǎng)供需影響 。 （四）、杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 （ 1）市場(chǎng)供應(yīng)分析 杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)自從 1995 年開(kāi)始進(jìn)入低谷，銷(xiāo)售受阻，空置上升，到 2021 年初空置將近 50 萬(wàn)平方米，但至 2021 年以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)和杭州房地產(chǎn)發(fā)展的影響，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期， 許多高檔寫(xiě)字樓紛紛面市 （如瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈、世貿(mào)二期、白馬大廈等） ，市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，市場(chǎng)消費(fèi)得到激活，需求也大幅度增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年杭州市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資額接近 15 億元，寫(xiě)字樓預(yù)售面積達(dá)到 30． 93 萬(wàn)平方米，與 2021 年同比增長(zhǎng) 41． 6％ ， 銷(xiāo)售面積超過(guò) 16 萬(wàn)平方米。 從土地供應(yīng)看， 2021 年 170 畝，建筑面積可達(dá) 30 萬(wàn)平方米； 2021年 115 畝，建筑面積可達(dá) 32 萬(wàn)平方米； 2021 年出讓公建用地 14 幅，可建寫(xiě)字樓 200 萬(wàn)平方米以上。 2021 年 新的樓盤(pán)上市量不大，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)趨勢(shì)明顯趨緩 ， 新開(kāi)盤(pán)或即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，主要有黃龍恒勵(lì)大廈、同方財(cái)富大廈、星匯商新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 21 務(wù)大廈以及環(huán)球時(shí)代廣場(chǎng)、南北商務(wù)港、現(xiàn)代領(lǐng)地等，與競(jìng)相面市的眾多大盤(pán)住宅項(xiàng)目相比，不可同日而語(yǔ) 。深藍(lán)廣場(chǎng)、廣利大廈、銀座大廈等。 近 6 年杭州寫(xiě)字樓供銷(xiāo)量對(duì)比 (單位 :萬(wàn)平方米 ) 年份 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 預(yù)售面積 56 成交面積 62 （ 2）市場(chǎng)需求分析 近年來(lái)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直保持供需兩旺的局面，供應(yīng)量放大的同時(shí)，成交量攀升，銷(xiāo)售價(jià)格亦水漲船高，隨著市場(chǎng)成熟，供應(yīng)量持續(xù)放大，客戶(hù)可挑 選的余地增多，價(jià)格的追漲，客戶(hù)的消費(fèi)需求越來(lái)越理性，總而言之，其需求呈現(xiàn)如下趨勢(shì)： 1）小面積成為市場(chǎng)主流需求 由于杭州寫(xiě)字樓客戶(hù)以中小公司居多，因此小面積寫(xiě)字樓仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主力。小面積的寫(xiě)字樓將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，大面積寫(xiě)字樓的分割銷(xiāo)售將在所難免。 2）寫(xiě)字樓需求有其相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)依托 根據(jù)杭州市城市定位及發(fā)展規(guī)劃可以看出，杭州市寫(xiě)字樓的總體需求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 以 “ 信息港 ” 為支撐的通訊、電子、 IT 等高科技企業(yè)； 以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的貿(mào)易、進(jìn)出口外貿(mào)企業(yè)； 以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的商貿(mào)、房地產(chǎn)實(shí)業(yè)企業(yè)； 以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的咨詢(xún)、傳媒、文化、廣告等企業(yè)； 以旅游業(yè)為支撐的會(huì)展、旅游等企業(yè)。 對(duì)寫(xiě)字樓而言，具備可持續(xù)發(fā)展的前提是地段選址上也具有一定的前瞻性。依托產(chǎn)業(yè)支撐的地段，是寫(xiě)字樓可持續(xù)發(fā)展的前提。 3） 辦公環(huán)境，注重景觀(guān)、回歸自然 新時(shí)期的辦公樓將在景觀(guān)、生態(tài)、朝向、通風(fēng)方面會(huì)提出更高的要求。如尚未正式對(duì)外招商的浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園一期的寫(xiě)字樓園區(qū)，就以地處老和山的自然景觀(guān)及生態(tài)環(huán)境、獨(dú)特的建筑形態(tài)，而被不少企業(yè)所追捧。商務(wù)配套，以人為本 。 4）交通條件越來(lái) 越受關(guān)注 寫(xiě)字樓的交通存在兩大交通要害 ——— 平面交通與垂直交通。一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的寫(xiě)字樓， 交通條件的配置必須具有前瞻望性 。因此，新一代的寫(xiě)字樓在這兩方面一定要做到位。 （ 3） 租金 /售價(jià) 分析 2021 年，杭州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格比 2021 年同期上漲 l0％，市區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)已 超過(guò) 9000 元／平方米，但甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金則有 10％左右的下調(diào)。深藍(lán)廣場(chǎng)更是達(dá)到 18000 元 /平方米（均價(jià)），創(chuàng)歷史新高 ，該區(qū)域平均租金 市 價(jià)在 3． 6 元／平方米／天左右（實(shí)用面積）；隨后是慶春路沿 線(xiàn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，平均租金 市 價(jià)為 3． 0 元／平方米／天左右 。 與本案具有類(lèi)比的浙江大學(xué)國(guó)家科技園租賃價(jià)格為 元 /平方米。對(duì)本案的價(jià)格制定具有參考意義。 從去年到今年年初市場(chǎng)總體 價(jià)格保持在82008500 元 /平方米之間。從產(chǎn)品的使用價(jià)值出發(fā)的理性分析來(lái)看，租賃市場(chǎng)的疲軟是銷(xiāo)售市場(chǎng)上價(jià)格后來(lái)沒(méi)有像住宅一樣攀升，同時(shí)動(dòng)銷(xiāo)緩慢的最直接原因。 ? 供需不 平衡 另一方面，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也存在一種不平衡的現(xiàn)象，由于浙江地區(qū)中小企業(yè)云集的經(jīng)濟(jì)狀況，決定了寫(xiě)字樓需求的主流是形象好、小面積分割、較低使用成本的普通檔次產(chǎn)品，而非甲級(jí)寫(xiě)字樓。再者，相對(duì)較高的售價(jià)，使寫(xiě)字樓的總價(jià)顯得更加高昂，投資的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，不利于快速消化。 區(qū)域分布特點(diǎn) 比較 目前杭城寫(xiě)字樓活躍的慶春路板塊、黃龍世貿(mào)板塊、武林廣場(chǎng)板塊、吳山板塊、城西高新區(qū)板塊、城站板塊 、城東板塊 等 七 大寫(xiě)字樓區(qū)域的形成， 可以發(fā)現(xiàn)杭城寫(xiě)字樓供應(yīng)存在一個(gè)很大的共性： 寫(xiě)字樓的聚集 往往以 周邊區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)形態(tài) 為依托 ， 每個(gè)板塊都有自己的特色，有自己的主力聚集產(chǎn)業(yè)， 如在市中心慶春路 、鳳起路 上，就匯集了各大銀行、保險(xiǎn)公司、證券機(jī)構(gòu)，形成了金融產(chǎn)業(yè)的 聚集帶 ，帶動(dòng)了周?chē)鷮?xiě)字樓的 市場(chǎng)；城西的高教區(qū)的 IT 帶動(dòng)的寫(xiě)字樓的興旺等等，其開(kāi)發(fā)模式和銷(xiāo)售價(jià)格也因此而差異， 由此 而形成 區(qū)域商務(wù)模新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 26 式 ，即 產(chǎn)業(yè)的集聚與 寫(xiě)字樓的聚集有著非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度 。 慶春、鳳起路板塊： 慶春路區(qū)域是杭州市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域。這里的商業(yè)氛圍濃厚，銀行、超市、醫(yī)院、電信公司等 配套 分布均衡，金融業(yè) 十分 發(fā)達(dá)， 是杭州金融機(jī)構(gòu)最為集中的街道之一 。另外，承接的是慶春路將繼續(xù)向東延伸的發(fā)展機(jī)遇，并針對(duì)慶春東路將穿過(guò)杭州兩個(gè) CBD，一為正在全面展開(kāi)建設(shè)的錢(qián)江新城，另一是錢(qián)塘江南岸的遠(yuǎn)景商務(wù)中心 ， 提出了第一大道銀領(lǐng)坐標(biāo)的定位理念。因此，從東通未來(lái)的錢(qián)江新 城，西接傳統(tǒng)老城區(qū)中心的慶春路板塊，其 “ 新任務(wù) ” 就是 “ 整合資源，發(fā)揮功能 ” ，發(fā)揮獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)功能，既服務(wù)于以 “ 西湖 ”為中心的傳統(tǒng)主城區(qū)，又服務(wù)于未來(lái)的錢(qián)江新城。杰地大廈（ 萬(wàn)平方米，起價(jià) 9900元 /平方米裝修）和同方財(cái)富大廈（ 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià) 9000 元/平方米）。客戶(hù)以外貿(mào)、服裝和咨詢(xún)類(lèi)的公新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 27 司為主。該地區(qū)集中了銀泰、杭州大廈、杭 州百貨大樓等大型購(gòu)物中心，以及大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)、酒店、公寓和眾多的商務(wù)辦公等設(shè)施，還擁有行政中心和移動(dòng)、電信、聯(lián)通等通信集團(tuán)的總部，具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，特別是濃郁的商貿(mào)氛圍加強(qiáng)了杭州大都市中心城市的集聚、輻射功能。已推出的有華浙廣場(chǎng)、白馬大廈、標(biāo)力大廈、耀江發(fā)展中心、藍(lán)天時(shí)代廣場(chǎng)、嘉匯大廈、聯(lián)錦大廈、元通大廈、新世紀(jì)大廈及中北橋附近的國(guó)都發(fā)展大廈、城建大廈、晶暉商務(wù)館等； 近期推出 及 即將推出的有海華廣場(chǎng)、永通信息廣場(chǎng)、陽(yáng)光都市、華源發(fā)展大廈以及西湖文化廣場(chǎng)中的浙江環(huán)球中心、綠城中山花園二期寫(xiě)字樓、坤和發(fā)展中心等。 武林商圈作為杭州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，歷史以來(lái)商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達(dá) ，擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)杭州的影響力和輻射十分廣泛，其周邊的辦公物業(yè)擁有很好的配套支持，由于中心商圈的依托，該區(qū)域的辦公物業(yè)在未來(lái)幾十年內(nèi)仍然保持優(yōu)勢(shì)。 客戶(hù)類(lèi)型主要為貿(mào)易類(lèi)和中介媒體、部分大集團(tuán)、駐杭機(jī)構(gòu)、事務(wù)所。 2021 年城站區(qū)域?qū)懽謽切卤P(pán)供應(yīng)量不大，目前在 2021－ 2021 年推出的樓盤(pán)大都在2021 年或 今年交付使用，如廣復(fù)大廈、銘揚(yáng)大廈、聯(lián)銀大廈。區(qū)域市場(chǎng)處于蓄勢(shì)階段。 目前，城站廣場(chǎng)周?chē)呀ê蛯⒔?15 棟左右的高層建筑，共 40余萬(wàn)平方米 ，有銘揚(yáng) 大廈 、 銀聯(lián)大廈、 廣復(fù) 大廈 、中閩 大廈 、利群、香榭 商務(wù)大廈 、紅樓等商務(wù)寫(xiě)字樓，杭州各個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑膭?dòng)銷(xiāo)，首先是由從事內(nèi)、外貿(mào)業(yè)企業(yè)的拉動(dòng)而出現(xiàn)了空前高漲的局面 ， 前幾年，出口退稅的暫停讓大部分外貿(mào)企業(yè)陷于停滯不前的狀態(tài)中；近年來(lái)，出口退稅恢復(fù)正常，特別是 WTO 的契機(jī)，外貿(mào)形勢(shì)好轉(zhuǎn)等諸多利好消息，使外貿(mào)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅度提高，于是外貿(mào)企業(yè)就考慮到鳥(niǎo)槍換大炮，紛紛選址更換新的辦公環(huán)境，來(lái)提升企業(yè)形象與品牌，并進(jìn)一步拓展外貿(mào)商機(jī)。外貿(mào)企業(yè)不但有經(jīng)濟(jì)財(cái)力支撐，而且需 要城站這個(gè)交通樞紐中心和周新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 29 邊高檔寫(xiě)字樓的辦公空間。于是，企業(yè)紛紛擇址城站的交通樞紐中心地位和周邊高檔寫(xiě)字樓作為自己的辦公空間和商務(wù)環(huán)境。 城西高教區(qū)板塊： 目前城西高教區(qū)可以稱(chēng)得上是杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)惟一一個(gè)“供不應(yīng)求”的區(qū)域， 隨著昌地火炬大廈、求是大廈、耀江此區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售價(jià)格相對(duì)偏低，在 5000－ 7000 元／平方米左右，客戶(hù)群主要集中在電子、計(jì)算機(jī)等 IT 行業(yè)，以中小企業(yè)居多。由南都集團(tuán)開(kāi)發(fā)的浙大科技園在近兩年將有大面積的寫(xiě)字樓面市。 該板塊是杭州 IT 產(chǎn)業(yè)的主要聚集地，集中了 1000 多家科技含量高的 IT 企業(yè)，也是杭州寫(xiě)字樓出租率最高的區(qū)域，其中有相當(dāng)部分為商住樓，這些 IT 企業(yè)的辦公場(chǎng)所 82%是租賃的，大都為短期租賃，新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 30 86%租賃期在是 5 年內(nèi)，這些企業(yè)普遍反映租賃成本偏高，交通擁擠，辦公環(huán)境不是非常理想， 可見(jiàn)本項(xiàng)目的推出具有很好的機(jī)會(huì)。 黃龍商務(wù)區(qū) 世貿(mào)黃龍區(qū)域是杭城高檔寫(xiě)字樓新盤(pán)聚集最