【正文】 上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 前提假設(shè)、商業(yè)和居住租售比例為 20%、 80%；嘉興市場(chǎng)各類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售的保持 5%的年均增幅，租金保持 %的年均增幅；，考慮了土地成本、建安成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、稅費(fèi)支出。其中，土地成本產(chǎn)業(yè)用地在第一年付清，土地成本住宅部分拿地當(dāng)年付 35%，第二年付清剩余 65%； 2023至 2023年底，建安成本在建設(shè)周期 3年內(nèi)按比例投入； 2023至 2023年底，建安成本在建設(shè)周期年 5內(nèi)平均投入； 70%公寓， 30%別墅； 2023年起售，為簡(jiǎn)化計(jì)算，經(jīng)濟(jì)分析沒(méi)有考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用。上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 開(kāi)發(fā)時(shí)序假設(shè)及建設(shè)面積第一階段（ 20232023） 第二階段（ 20232023）開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023辦公 20% 30% 50% 20% 20% 20% 20% 20%居住 50% 30% 20% 20% 20% 20% 20% 20%商業(yè) % % % 16% 16% 16% 16% 16%不同時(shí)期的開(kāi)發(fā)面積比率，其中商業(yè)在第一階段投入全部面積的 20%，分 3年平均投入；第二階段投入剩余 80%，分 5年平均投入。開(kāi)工建設(shè)面積 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023辦公 居住 商業(yè) 單位：平米上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司辦公 住宅 商業(yè) 經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 成本系數(shù)單位：元 /m2土地成本土地（萬(wàn)元 /畝）折算后（元 /㎡ ）產(chǎn)業(yè)用地 10 150住宅、商業(yè)用地 70 注：土地出讓金當(dāng)年支付 35%，下年支付剩余 65%。建安成本注：辦公建安費(fèi)用按小高層水平計(jì)算，住宅建安費(fèi)用按小高層與別墅 70/30配比后計(jì)算。上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 成本系數(shù)物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi)的 %銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 3%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 5%管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 5%財(cái)務(wù)費(fèi)用 利率計(jì)財(cái)務(wù)發(fā)生費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加 銷(xiāo)售收入的 %土地增值稅 銷(xiāo)售收入的 1%所得稅 稅前利潤(rùn)的 25%上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司根據(jù)嘉興方面提供的資料并結(jié)合 2023年嘉興純辦公項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看， 我們采用了由嘉興房地產(chǎn)交易官方平臺(tái)的數(shù)據(jù) ，銷(xiāo)售均價(jià)為 4110元 /M2，租賃均價(jià)為 /M2天。經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 辦公物業(yè)收益系數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：宜居城市， 2023年 1月 1日 ~2023年 8月 14日上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，嘉興市 2023年住宅的平均售價(jià)水平如下，經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 住宅收益系數(shù)2023年成交均價(jià)售價(jià)（元 /㎡ ）租金（元 /㎡ /天）住宅 5585 2023年嘉興住宅分產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)注：住宅售價(jià)為考慮 70/90規(guī)則，按 70%公寓， 30%別墅的配比后的復(fù)合價(jià)格住宅售價(jià) =4550*70%+8000*30%≈5585（元 /㎡ ）物業(yè)類(lèi)型 公寓（小高層） 低層（ 4層以下）和別墅配比 70% 30%均價(jià) 4550 8000復(fù)合均價(jià) 5585注：我們參考由嘉興房地產(chǎn)交易官方平臺(tái)的提供的2023年至今的住宅物業(yè)售價(jià)數(shù)據(jù)，計(jì)算由西南區(qū)域（基地）與東南區(qū)域（南湖新區(qū)）的加和均價(jià)， 80m2住宅租賃價(jià)格在 1400元 /月，按此計(jì)算：住宅租金 =1400/80/30=≈ /m2/天；數(shù)據(jù)來(lái)源：宜居城市公布市場(chǎng)數(shù)據(jù)上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司我們參考由嘉興房地產(chǎn)交易官方平臺(tái)的提供的 2023年至今的商貿(mào)物業(yè)售價(jià)數(shù)據(jù)，計(jì)算由西南區(qū)域（基地）與東南區(qū)域（南湖新區(qū)）的加和均價(jià)，并結(jié)合了商業(yè)售價(jià)為普通住宅售價(jià) ：經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 商業(yè)收益系數(shù)2023年成交均價(jià) 售價(jià)（元 /㎡ ） 租金（元 /㎡ /天）商業(yè) 6500 注：商業(yè)售價(jià) =（ +） /2= /㎡商業(yè)售價(jià) =普通住宅售價(jià) *=4550*=6825元 /㎡商業(yè)租金 =*=≈ /m2/天。數(shù)據(jù)來(lái)源：宜居城市， 2023年 1月 1日 ~2023年 8月 14日上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司銷(xiāo)售 目前價(jià)格 增速 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年辦公售價(jià)（元 /㎡ ） 4, 5% 4, 4, 5, 5, 5, 6, 6, 6, 住宅售價(jià)（元 /㎡ ） 5, 5% 6, 6, 7, 7, 7, 8, 8, 9, 商業(yè)物業(yè)價(jià)格（元 /㎡ ） 6, 5% 7, 7, 8, 8, 9, 9, 10, 10, 經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 收益系數(shù)租賃 目前價(jià)格 增速 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年辦公租金（元 /㎡ /天） % 住宅租賃（元 /㎡ /天） % 商業(yè)租賃（元 /㎡ /天） % 單位：元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司現(xiàn)金流量表 —— 現(xiàn)金流入從現(xiàn)金流量情況來(lái)看，本項(xiàng)目在啟動(dòng)之后的第 2年開(kāi)始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，并在以后的幾年逐年增加，至2023年共計(jì) 收入 。單位：元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司現(xiàn)金流量表 —— 現(xiàn)金支出在不考慮資金來(lái)源所可能引發(fā)的利率決定的財(cái)務(wù)費(fèi)用后，到 2023年本項(xiàng)目共計(jì) 支出 。單位：元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 合計(jì)1 現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入 0 0 銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入 0 0 租賃收入租賃收入 0 0 2 現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)成本支出開(kāi)發(fā)成本支出 稅費(fèi)支出稅費(fèi)支出 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 3 凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流 項(xiàng)目啟動(dòng)第 3年開(kāi)始凈現(xiàn)金流為正值，并逐年遞增，凈現(xiàn)金流合計(jì) ，顯示項(xiàng)目良好的收益性。單位：億元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司投資收益分析2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023凈現(xiàn)金流 凈投資 項(xiàng)目 IRR 21%投資回收期 項(xiàng)目 NPV 通過(guò)測(cè)算可以發(fā)現(xiàn)，在不計(jì)算資金來(lái)源所引發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用的前提下， 本項(xiàng)目?jī)敉顿Y ， 本項(xiàng)目的投資回收期是 約 6年 2月 ， 本項(xiàng)目可以在 2023年實(shí)現(xiàn)總資金的凈流入， 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為21%， 按折現(xiàn)率 10%進(jìn)行計(jì)算， 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 元。單位：億元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 盈虧平衡點(diǎn)由前面的計(jì)算過(guò)程得出項(xiàng)目的盈虧平衡方程 假設(shè) I為凈利潤(rùn)， P為項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià) , Q為銷(xiāo)售面積， t是項(xiàng)目銷(xiāo)售率， A為建安成本， 這里假設(shè)租賃收入是不變量，開(kāi)發(fā)成本中土地價(jià)款為不變量，稅費(fèi)支出與開(kāi)發(fā)間接款都轉(zhuǎn)化為按建安成本與銷(xiāo)售收入變量計(jì)算。按項(xiàng)目的基準(zhǔn)方案，銷(xiāo)售率為 100%時(shí)，取得項(xiàng)目利潤(rùn) ，此時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)為 6579元，銷(xiāo)售部分面積約為 ，項(xiàng)目建安成本約為 16億元。上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 盈虧平衡點(diǎn)售價(jià)影響 建筑工程投資 商品房銷(xiāo)售價(jià)格 商品房銷(xiāo)售率因素現(xiàn)在估算值 6579 100%項(xiàng)目 盈虧平衡點(diǎn)值 2701 41%項(xiàng)目 盈虧平衡點(diǎn)變化百分比 144% 59% %稅前利潤(rùn) 0 0 0稅前利潤(rùn)變化幅度 100% 100% 100%如上表所述，當(dāng)建筑工程成本增加 ，或者商品房銷(xiāo)售價(jià)格下降 59%，或者商品房銷(xiāo)售率嘉獎(jiǎng)59%時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。單位：億元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司售價(jià)影響 基準(zhǔn)方案 售價(jià)變動(dòng)10% 5% 5% 10%現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目 IRR 21% 16% 19% 22% 24%風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 敏感性分析本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算中基準(zhǔn)方案的售價(jià)是參考區(qū)域市場(chǎng) 2023年當(dāng)前相近類(lèi)型物業(yè)成交均價(jià)估算，存在項(xiàng)目品質(zhì)高于周?chē)?xiàng)目獲得價(jià)格溢價(jià)，或者受市場(chǎng)影響價(jià)格下行的可能（此處不考慮租賃價(jià)格的變動(dòng)）。當(dāng)銷(xiāo)售單價(jià)增加 5%，帶來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)由 ,上升了 12%，銷(xiāo)售單價(jià)增加 10%時(shí)，帶來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)增加到 ，上升了 22%。由此看出，項(xiàng)目售價(jià)對(duì)收益影響很大，因此本項(xiàng)目為獲得更高的收益，因加強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)，獲得此部分溢價(jià)，創(chuàng)造更高的收益。單位：億元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 成本影響 基準(zhǔn)方案 投資 變動(dòng)10% 5% 5% 10%現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目 IRR 21% 24% 24% 18% 15%在投資費(fèi)用增加 5%時(shí)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下，項(xiàng)目利潤(rùn)由 ， 下降了12%；內(nèi)部收益率從 21%下降為 18%，下降了 3個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目投資對(duì)收益影響較大，因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 敏感性分析單位：億元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 成本影響 基準(zhǔn)方案 住宅用地變動(dòng)75萬(wàn) 80萬(wàn) 85萬(wàn) 90萬(wàn)總投資 項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目 IRR 21% 20% 19% 16% 16% 成本影響 基準(zhǔn)方案 產(chǎn)業(yè)用地變動(dòng) 總投資 項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目 IRR 21% 21% 21% 20% 20%我們基準(zhǔn)方案采用工業(yè)用地 10萬(wàn) /畝，住宅用地 70萬(wàn) /畝。當(dāng)住宅用地費(fèi)用增加至 90萬(wàn)，項(xiàng)目利潤(rùn)減少%，對(duì)項(xiàng)目影響較大，應(yīng)盡量爭(zhēng)取該費(fèi)用的減少；產(chǎn)業(yè)用地費(fèi)用按表中幅度增減對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)影響不明顯。風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 項(xiàng)目不確定因素的經(jīng)濟(jì)分析鑒于本項(xiàng)目土地成本尚在談判中，對(duì)土地成本作了敏感性分析： 單位：億元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司基準(zhǔn)方案5% 4% 3% 2% 1% 1%現(xiàn)金流入 項(xiàng)目 IRR 21% 18% 16% 14% 12% 7%投資回收 項(xiàng)目 NPV 嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，保持在 5%的增長(zhǎng)水平，我們將此作為基準(zhǔn)方案，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，價(jià)格增幅有放緩的風(fēng)險(xiǎn)。 不考慮建安成本與租賃價(jià)格增幅變動(dòng)， 分別計(jì)算售價(jià)增幅 4%~1%的變動(dòng) 時(shí)，對(duì)投資收益的影響如下：如果銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)放緩的情況下，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，投資回報(bào)期拉長(zhǎng)，投資資金不能快速回收，當(dāng)中增幅為 1%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 NPV為負(fù)值，項(xiàng)目不盈利。風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 項(xiàng)目不確定因素的經(jīng)濟(jì)分析上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 項(xiàng)目不確定因素的經(jīng)濟(jì)分析基準(zhǔn)方案20% 10% 15% 25% 30%現(xiàn)金流入 項(xiàng)目 IRR 21% 21% 21% 21% 20%投資回收 項(xiàng)目 NPV 按照經(jīng)驗(yàn)值與嘉興現(xiàn)有軟件園的租賃情況，我們假設(shè)基地租賃空置率保持 20%，針對(duì)該假設(shè)調(diào)整為空置率為 10%、 15%、 25%、 30%時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：如表中所示，項(xiàng)目空置率對(duì)項(xiàng)目收益影響不大。上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司謝謝Tospur Research同策專業(yè)策劃 代理 營(yíng)銷(xiāo)上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Wednesday,March24,2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 00:16:5400:16:5400:163/24/202312:16:54AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。 三月 2100:16:5400:16Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 00:16:5400:16:5400:16Wednesday,March24,20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 三月 21三月 2100:16:5400:16:54March24,20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 24三月 202312:16:54上午 00:16:54三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2112:16上午 三月 2100:16March24,20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/3/240:16:5400:16:5424March20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 12:16:54上午 12:16上午 00