【正文】 上午 12:1620231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。0:16:5400:16:542420231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。上午 三月 2100:16March 三月 202312:16:54 2424,20231乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。March 三月 2100:16:5400:16Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。12:16:542023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。March 營(yíng)銷上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司謝謝Tospur Research同策專業(yè)策劃 不考慮建安成本與租賃價(jià)格增幅變動(dòng)， 分別計(jì)算售價(jià)增幅 4%~1%的變動(dòng) 時(shí)，對(duì)投資收益的影響如下：如果銷售價(jià)格增長(zhǎng)放緩的情況下，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，投資回報(bào)期拉長(zhǎng)，投資資金不能快速回收，當(dāng)中增幅為 1%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 NPV為負(fù)值，項(xiàng)目不盈利。當(dāng)住宅用地費(fèi)用增加至 90萬，項(xiàng)目利潤(rùn)減少%，對(duì)項(xiàng)目影響較大，應(yīng)盡量爭(zhēng)取該費(fèi)用的減少；產(chǎn)業(yè)用地費(fèi)用按表中幅度增減對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)影響不明顯。由此可見，本項(xiàng)目投資對(duì)收益影響較大，因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。由此看出，項(xiàng)目售價(jià)對(duì)收益影響很大，因此本項(xiàng)目為獲得更高的收益，因加強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)，獲得此部分溢價(jià)，創(chuàng)造更高的收益。單位：億元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司售價(jià)影響 基準(zhǔn)方案 售價(jià)變動(dòng)10% 5% 5% 10%現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目 IRR 21% 16% 19% 22% 24%風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 敏感性分析本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算中基準(zhǔn)方案的售價(jià)是參考區(qū)域市場(chǎng) 2023年當(dāng)前相近類型物業(yè)成交均價(jià)估算，存在項(xiàng)目品質(zhì)高于周圍項(xiàng)目獲得價(jià)格溢價(jià)，或者受市場(chǎng)影響價(jià)格下行的可能（此處不考慮租賃價(jià)格的變動(dòng)）。按項(xiàng)目的基準(zhǔn)方案，銷售率為 100%時(shí)，取得項(xiàng)目利潤(rùn) ，此時(shí)銷售均價(jià)為 6579元，銷售部分面積約為 ，項(xiàng)目建安成本約為 16億元。單位：億元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司投資收益分析2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023凈現(xiàn)金流 凈投資 項(xiàng)目 IRR 21%投資回收期 項(xiàng)目 NPV 通過測(cè)算可以發(fā)現(xiàn)，在不計(jì)算資金來源所引發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用的前提下， 本項(xiàng)目?jī)敉顿Y ， 本項(xiàng)目的投資回收期是 約 6年 2月 ， 本項(xiàng)目可以在 2023年實(shí)現(xiàn)總資金的凈流入， 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為21%， 按折現(xiàn)率 10%進(jìn)行計(jì)算， 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 元。單位：元上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司現(xiàn)金流量表 —— 現(xiàn)金支出在不考慮資金來源所可能引發(fā)的利率決定的財(cái)務(wù)費(fèi)用后，到 2023年本項(xiàng)目共計(jì) 支出 。/天。/天；數(shù)據(jù)來源：宜居城市公布市場(chǎng)數(shù)據(jù)上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司我們參考由嘉興房地產(chǎn)交易官方平臺(tái)的提供的 2023年至今的商貿(mào)物業(yè)售價(jià)數(shù)據(jù)，計(jì)算由西南區(qū)域（基地）與東南區(qū)域（南湖新區(qū)）的加和均價(jià)，并結(jié)合了商業(yè)售價(jià)為普通住宅售價(jià) ：經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 商業(yè)收益系數(shù)2023年成交均價(jià) 售價(jià)（元 /㎡ ） 租金（元 /㎡ /天）商業(yè) 6500 注：商業(yè)售價(jià) =（ +） /2= /㎡商業(yè)售價(jià) =普通住宅售價(jià) *=4550*=6825元 /㎡商業(yè)租金 =*經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 辦公物業(yè)收益系數(shù)數(shù)據(jù)來源：宜居城市， 2023年 1月 1日 ~2023年 8月 14日上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，嘉興市 2023年住宅的平均售價(jià)水平如下，經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 住宅收益系數(shù)2023年成交均價(jià)售價(jià)（元 /㎡ ）租金（元 /㎡ /天）住宅 5585 2023年嘉興住宅分產(chǎn)品類型均價(jià)注：住宅售價(jià)為考慮 70/90規(guī)則，按 70%公寓， 30%別墅的配比后的復(fù)合價(jià)格住宅售價(jià) =4550*70%+8000*30%≈5585上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 成本系數(shù)物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi)的 %銷售費(fèi)用 銷售收入的 3%不可預(yù)見費(fèi) 建安工程費(fèi)的 5%管理費(fèi)用 開發(fā)成本 5%財(cái)務(wù)費(fèi)用 利率計(jì)財(cái)務(wù)發(fā)生費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加 銷售收入的 %土地增值稅 銷售收入的 1%所得稅 稅前利潤(rùn)的 25%上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司根據(jù)嘉興方面提供的資料并結(jié)合 2023年嘉興純辦公項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公的市場(chǎng)調(diào)研來看， 我們采用了由嘉興房地產(chǎn)交易官方平臺(tái)的數(shù)據(jù) ，銷售均價(jià)為 4110元 /M2，租賃均價(jià)為 /開工建設(shè)面積 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023辦公 居住 商業(yè) 單位：平米上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司辦公 住宅 商業(yè) 經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算 —— 成本系數(shù)單位：元 /m2土地成本土地（萬元 /畝）折算后（元 /㎡ ）產(chǎn)業(yè)用地 10 150住宅、商業(yè)用地 70 注：土地出讓金當(dāng)年支付 35%，下年支付剩余 65%。其中，土地成本產(chǎn)業(yè)用地在第一年付清，土地成本住宅部分拿地當(dāng)年付 35%，第二年付清剩余 65%； 2023至 2023年底，建安成本在建設(shè)周期 3年內(nèi)按比例投入； 2023至 2023年底，建安成本在建設(shè)周期年 5內(nèi)平均投入； 70%公寓， 30%別墅； 2023年起售，為簡(jiǎn)化計(jì)算，經(jīng)濟(jì)分析沒有考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用。 基地平均容積率 = 810882m178。上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司業(yè)態(tài)一階段建筑面積二階段建筑面積總建筑面積辦公 居住 商業(yè) 總計(jì) 單位： M2973058m178。發(fā)達(dá)國(guó)家購物的人均占有商業(yè)面積 — 平米 。根據(jù)國(guó)內(nèi)外類似產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)律，選取基地人均辦公規(guī)模為 18平米 。l中國(guó)五年的年復(fù)合增長(zhǎng)率 34%。對(duì)嘉興基地的借鑒 —— 成熟的配套優(yōu)勢(shì)上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司Part 3 基地物業(yè)需求測(cè)算上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司軟件外包產(chǎn)業(yè)基地功能配置核心功能?辦公一個(gè)完整的服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園區(qū)輔助功能?商業(yè)配套?居住上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司軟件外包產(chǎn)業(yè)基地功能配置辦公居住商業(yè)配套全力建設(shè)滿足服務(wù)外包發(fā)展的辦公需求是建立產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展路徑的關(guān)鍵動(dòng)作合理測(cè)算產(chǎn)業(yè)基地的人口導(dǎo)入速度與規(guī)模，在三期內(nèi)規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)人口服務(wù)的居住用房，切實(shí)滿足產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)部的住房需求以服務(wù)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)人員需求，并改變基地周邊配套不足檔次較低的現(xiàn)狀，增加產(chǎn)業(yè)基地的活力和吸引力上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司到 2023年嘉興市軟件產(chǎn)業(yè)的銷售收入達(dá)到 221個(gè)億 ,假設(shè)浦東軟件園嘉興基地貢獻(xiàn) 30%，完成產(chǎn)值66個(gè)億。 設(shè)立專項(xiàng)資金為引入人才提供租房補(bǔ)貼、軟件企業(yè)人才培訓(xùn)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助；大連人才引進(jìn)方式上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司印度班加羅爾軟件園：8萬㎡的商務(wù)空間、一座五星級(jí)酒店、高品質(zhì)公寓及其他配套設(shè)施、便捷的交通和通訊網(wǎng)絡(luò)。對(duì)嘉興基地的借鑒 —— 初期的政府支持整合人才資源216。嘉興要培育軟件產(chǎn)業(yè)新的競(jìng)爭(zhēng)力，除了目前通常享受企業(yè)所得稅 “兩免三減半 ”等常見的優(yōu)惠政策，必須推出能吸引企業(yè)的更多優(yōu)惠政策 。： 扶持軟件技術(shù)服務(wù)業(yè)發(fā)展，對(duì)這部分收入免征營(yíng)業(yè)稅。案例 5上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司政策支持 后發(fā)優(yōu)勢(shì) 積累 自發(fā)演化 發(fā)展成熟科技園區(qū)案例分析總結(jié)發(fā)展過程相似l所有的園區(qū)開始都是政策扶持的產(chǎn)物l強(qiáng)有力的政策支持和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是外包服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心基礎(chǔ)l找到自身園區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)l全力打造自身優(yōu)勢(shì)l后期依靠自身優(yōu)勢(shì)的塑造進(jìn)行發(fā)展l依靠良好的配套措施和前期積累的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)自發(fā)演化發(fā)展上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài) 分類 功能辦公 專業(yè)辦公 服務(wù)外包及其他主要業(yè)務(wù)模塊的辦公需求其他辦公 政府相關(guān)職能辦公機(jī)構(gòu)，大量的中介機(jī)構(gòu)，為園區(qū)企業(yè)提供便利支持商業(yè)配套 生活及商業(yè)配套 滿足園區(qū)內(nèi)工作人員的商業(yè)需求及生活?yuàn)蕵沸枨缶幼?酒店 滿足園區(qū)內(nèi)工作人員的居住需求以及商務(wù)需求公寓園區(qū)功能相似成熟科技園區(qū)案例分析總結(jié)上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司階段 政策扶持階段 后發(fā)優(yōu)勢(shì)塑造階段 自發(fā)演化階段 復(fù)合增長(zhǎng)率印度班加羅爾19921996（ 4年）19972023（ 4年） 2023至今 %都柏林 19871996（ 9年） 19972023（ 5年） 2023至今 %蘇州工業(yè)園19992023（ 3年）20232023（ 5年） 2023至今 %大連軟件園19982023（ 3年）20232023（ 3年） 2023至今 %杭州國(guó)際軟件園19972023（ 4年）20232023（ 4年） 2023至今 %成熟的服務(wù)外包園區(qū)塑造后發(fā)優(yōu)勢(shì)的時(shí)間基本在 4~5年左右園區(qū)發(fā)展階段相似成熟科技園區(qū)案例分析總結(jié)上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司對(duì)嘉興基地的借鑒 —— 初期的政府支持1. 增值稅實(shí)際稅負(fù) 3%，超過部分即征即退；2. 軟件企業(yè)所得稅 “ 兩免三減半 ” 的優(yōu)惠政策；同時(shí)是高新企業(yè)的減稅期間高于 5%，政府給予財(cái)政補(bǔ)貼；3. 新增稅收開發(fā)區(qū)所得超 50萬元及其以上，前三年 50%返還；4. 區(qū)外資金投入獎(jiǎng)勵(lì)： 200500萬元（含 500萬元）的，給予 1萬元獎(jiǎng)勵(lì)； 5001000萬元（含 1000萬元）的，給予 3萬元獎(jiǎng)勵(lì)； 1000萬元以上的，給予 5萬元獎(jiǎng)勵(lì)（外資項(xiàng)目折算成人民幣計(jì)獎(jiǎng)）；5. 稅前列支具備條件的軟件企業(yè)的工資和培訓(xùn)費(fèi)用，人才培訓(xùn)適當(dāng)補(bǔ)助；6. 對(duì)落戶嘉興的軟件企業(yè)年薪 10萬元以上的高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人員在嘉興安家置業(yè)，由軟件專項(xiàng)資金給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助，補(bǔ)助額度 不超過本人上年所納個(gè)人所得稅地方留成部分的 60%；7. 軟件企業(yè)入住之日起兩年內(nèi)給予辦公房租房補(bǔ)助；8. 在科創(chuàng)中心建立軟件孵化基地，并配套人才公寓。聯(lián)合實(shí)訓(xùn)中心 按照全球最大的考試服務(wù)供應(yīng)商 Prometric的技術(shù)和管理標(biāo)準(zhǔn)，建立了中國(guó)南方地區(qū)規(guī)模最大的國(guó)際授權(quán)考試中心 (APTC)，可直接向?qū)W員提供國(guó)際著名 IT原廠商的認(rèn)證考試服務(wù)。 考試咨詢 小教室 從業(yè)人員近 3萬杭州國(guó)際軟件園自我發(fā)展（ 2023— ） 案例 5上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司杭州國(guó)際軟件園軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r軟件從業(yè)人員 園區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r案例 5上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司杭州國(guó)際軟件園發(fā)展歷程指標(biāo) 政策扶持階段 后發(fā)優(yōu)勢(shì)塑造階段 自發(fā)演化階段 復(fù)合增長(zhǎng)率19972023 20232023 2023至今入住企業(yè) 40多家 2023年 720家 2023年 900家 %從業(yè)人員 2931人 17401人 2023年 2萬 %軟件收入 2023年 33億 —— 44%綜合增長(zhǎng)率 =%*+%*+%* %案例 5上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司杭州國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地人才培訓(xùn)大教室 2023年軟件產(chǎn)業(yè)的銷售收入為 216。到 2023年底軟件收入 33億元，同比增長(zhǎng)%216。杭州高新軟件園企業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量全國(guó)排名第四。產(chǎn)值 杭州國(guó)際軟件園政府扶持階段（ 19972023） 案例 5上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司216。軟件從業(yè)人員 1747人216。經(jīng)浙江省人民政府批準(zhǔn)，杭州高新軟件園成立216。杭州國(guó)際軟件園 案例 5上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司216。基地總用地規(guī)劃 24萬平方米，總建筑面積 38萬平方米216。杭州國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃分 A、 B、 C用地面積 5萬平方米，建筑面積 4萬平方米，主要為產(chǎn)業(yè)用房，全部投入使用運(yùn)行。規(guī)劃用地面積 12萬平方米，建筑面積 20萬平方米。案例 4上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司規(guī)劃用地面積 7萬平方米，建筑面積 14萬平方米，由多層、高層軟件研究、開發(fā)、生產(chǎn)管理用房及會(huì)議、銀行、郵政、娛樂文體等配套設(shè)施組成。 2023年 大連軟件知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)服務(wù)中心 在大連軟件園成立， “ 官助民辦” 模式向產(chǎn)業(yè)服務(wù)深層次拓展。 案例 4上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司大連軟件園人才培訓(xùn) 案例 4上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司大連軟件園政策扶持216。大連軟件園物業(yè)