【正文】 天計,預計2006年出租面積為5萬平方米,出租月數(shù)按7個月算，2006年的租金收入為1785萬元,2007年后的租賃目標為7萬平方米,（四）、成本費用估算本項目成本主要是物業(yè)管理費、貸款利息、折舊費、營銷費用等.物業(yè)管理費:本案物業(yè)管理的費用主要是園區(qū)園林綠化、水域管理費用、保安、監(jiān)控費用等,月營銷費用 第一年按租金收入的3%計算，以后每年按10%計貸款利率 年利率5%，年利息750萬，建設期利息約500萬計入固定資產(chǎn)原值?；鶞适找媛? 7%租金 38年租期，25年租期一次性付款，以上付款方式均為一次性付款，（二）、財務評價基礎數(shù)據(jù)選取根據(jù)項目實施進度，本項目建設周期為2年。B、 通過信托機構引進民間信托專項投資，但要犧牲部分收益9）國外基金通過相關金融機構引進國外建設或投資基金，雙方風險共但、利益共享。 8）溫州民間信托溫州民富水平較高，很多投資者希望用手頭閑置現(xiàn)金進行一些低風險、回報率較高的投資活動，而近年來浙江省房地產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢促使相當部分希望投資此行業(yè)但又無力自行開發(fā)的投資者將相當部分的閑置資金投入房地產(chǎn)民間信托。6）工程總包單位融資通過工程總包單位墊資的方式可以緩解公司建設期資金集中大量投入的壓力，有利公司降低財務成本。4） 房地產(chǎn)信托資金：引進房地產(chǎn)信托等金融機構投資，在保證其本金的基礎上，分享部分經(jīng)營利益。其次是還債壓力較大，長期貸款會增加財務成本，而頻繁的短期貸款可能會導致資金周轉不靈，且短期貸款還款時間過于集中具有較大的財務風險，但可以通過調(diào)整長期債和短期債的負債結構加以規(guī)避，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款方式通常有：a) 以項目在建工程抵押形式向銀行申請專項建設資金貸款b) 房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款2）房地產(chǎn)信托貸款：在銀行信貸政策調(diào)整后，房地產(chǎn)信托正逐步為各開發(fā)商所重視，日漸成為一種越來越重要的融資方式，房地產(chǎn)信托貸款主要以中短期貸款為主，比一般銀行貸款靈活、及時、方便，審批手續(xù)較為簡單，但利率略高于銀行，按銀行規(guī)定信托貸款利率可比銀行同期貸款利率高20%左右。缺點：房地產(chǎn)企業(yè)受金融政策的影響較大，房地產(chǎn)項目融資政策的變化，可能影響項目的實施進度。目前擬以項目在建工程抵押形式向銀行申請項目專項建設資金貸款，或是通過申請金融機構信托貸款、擔保貸款或發(fā)行債券融資。 本項目資金籌措方式為公司自籌，大致形式如下：1）公司自資金1） 工程總包單位融資2） 銀行貸款a) 項目在建工程抵押形式向銀行申請專項建設資金貸款b) 房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款3） 公司股東擴股增資4） 申請金融機構信托貸款資 金 使 用 計 劃 表：日期使用金額(萬元)主要用途資金來源備注2004/112005/011500項目設計、報批、招標費用自有資金土地費用另計2005/032006/0112000土建工程、園林工程、附屬工程自有資金、銀行貸款2006/022006/046500水電、裝修、流動資金自有資金、借貸或股東擴股增資合計20000資 金 籌 集 表：資金來源金額(萬元)結構到位時間備注自有資金1500%2004年11月土地價款另計自有資金3000%2005年2月銀行貸款8000%2005年6月銀行貸款7000%2006年2月自有資金500%2005年4月合計20000%　債務資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型、管理密集型的投資行為，開發(fā)所需的資金量大、周期長、風險高，所需資金多屬短期融資。十、本期工程投資估算估算編制依據(jù)及說明本項目總建筑面積為102808平方米，共分兩期完成，一期建筑面積為83388平方米,二期建筑面積為19420平方米。某軟件園建設項目可行性研究報告實施進度安排表完成年份2004年2005年2006年項目 月份月份123456789101112123456789101112123456789101112領取項目所需土地證　▲▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　方案設計　▲▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　方案報批　　　　　▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　勘察設計、弱電設計　　　　　　　　▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　基礎施工圖設計、會審　　　　　　　　　　▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　景觀設計　　　　　　　　　　▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工準備、確定總承包單位　　　　　　　　　　　　▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　圍護工程打樁　　　　　　　　　　　　　▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工建設　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲　　　　　　　　　1園林工程　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲▲▲▲　　　　　　　　1水電裝修　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲　　　　　　　1竣工驗收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲　　　　　　　 證建設工期的條件和關鍵1） 地報批是否能按計劃完成2） 整體規(guī)劃設計及審批是否按進度完成3） 規(guī)劃概念設計、規(guī)劃深化設計、建筑設計能否按計劃完成4） 產(chǎn)權審批進程進展情況5） 建筑材料價格變動所帶來的影響。項目開發(fā)進度計劃本項目的總建筑面積102808平方米，共分兩期開發(fā)，一期開發(fā)的建筑面積為83388平方米，計劃在2004年12月以前完成施工圖設計、景觀設計、弱電設計及其會審，并在2005月1月以前辦理建設工程規(guī)劃許可證、投資許可證、施工許可證、審核施工總包單位，同時確定工程監(jiān)理單位，編制標底、開標，確定施工單位，3月份施工單位進場，施工期限13個月，同時進行園林工程，計劃在2004年5月竣工驗收。抓好配套工程建設。要有專門的配套部門與政府的交通、環(huán)保、電力、通訊、消防、規(guī)劃、衛(wèi)生防疫、自來水、園林綠化、道路和電話等部門進行協(xié)調(diào)。搞高外部的協(xié)調(diào)工作。包括項目的規(guī)劃設計、抓緊項目的各種立項和各種報批工作，做好場地的整治和三同一平工作，盡量縮短準備工作。開發(fā)商在協(xié)調(diào)諸多關系的同時，要把全部精力用于控制進度、造價、質(zhì)量三個方面。這樣可以使客戶進行現(xiàn)場參觀時看到一個優(yōu)美的環(huán)境，從而激發(fā)客戶的租賃欲望。盡管出租并不能給開發(fā)商帶來很大的資金回收，但可以使開發(fā)者了解市場情況，增強開發(fā)者信心。建議發(fā)展商充分調(diào)動各種資源，加快項目的開發(fā)進程，確保投資收益和預期利潤的實現(xiàn)。合理的安排項目的進度和資金運作，可降低項目的開發(fā)風險。由于上述人員多有相應工作經(jīng)驗，因此，不需要專門的培訓。部門定員備注營銷部45人營銷經(jīng)理1人，營銷策劃員1人招商人員23人工程部7人1)經(jīng)理崗2)水電崗3)設備崗4)質(zhì)量、安全管理崗5)工程預決算崗6)材料員崗7)工程技術8）前期人員財務部2人2） 經(jīng)理3） 核算4） 出納綜合辦公室3人1)主任2)行政文員組織機構適應性分析這種機構設置是適應目前項目建設要求，也是同類公司較為通用的成熟做法。（5）崗位名稱：財務部① 經(jīng) 理（1人）② 出納（1人）主要職責：① 負責各種財務事項②負責各種財務審計工作項目啟動后公司崗位設置及崗位職責描述（1） 項目啟動后營銷部增設招商工作人員，負責項目的租賃、客戶談判等招商工作。④ 負責項目前期的土地手續(xù)辦理、場地原居民的拆遷安置工作；⑤ 負責辦理規(guī)劃、建設、施工等許可證的申領及工程相關手續(xù)的辦理；⑥ 負責項目工程與有關部門的聯(lián)系及協(xié)調(diào)工作。（1）崗位名稱：總經(jīng)理主要職責：① 貫徹執(zhí)行集團公司及董事會的各項決議，實現(xiàn)各項經(jīng)營指標，行使集團公司或董事長授予的其他職權；② 領導公司日常行政管理工作和經(jīng)營活動；③ 負責確定公司全年度的工作計劃、資金計劃并負責組織實施； ④ 負責公司團隊建設、提出公司部門設置、崗位設置，決定部門及部門以下人員的任職，負責部門干部的考核。公司下設綜合辦公室、營銷部、工程技術部、財務部、等4個職能部門?？偨?jīng)理財務部工程技術部綜合辦公室營銷部（二）人力資源配置項目啟動前公司崗位設置及崗位職責描述公司設總經(jīng)理1名，由投資方溫州**集團委派，全面負責組織和領導公司的日常經(jīng)營和管理工作。但考慮實用性和效率，部門設置相對精簡。其中水池和水系的開挖土方可回填至GOLF球場用地。安全配套消防系統(tǒng)、援救系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、電視電纜系統(tǒng)。其中園區(qū)東部組團為軟件園的行政中心，有獨立的出入口（華中路）和綠地（生態(tài)草坪），包含會展中心和科技服務中心等綜合配套設施，園區(qū)的南部，環(huán)路與中央水帶之間有兩個小功能組團。3 、嘗試建立車行系統(tǒng)與步行系統(tǒng)適當結合的交通方式，又須考慮動靜分離，讓每個組團都有良好的濱水環(huán)境。2 、強調(diào)水脈與綠脈的融合。注重生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想。在設計上使項目成為高檔、健康、生態(tài)的現(xiàn)代化商務辦公區(qū)。西安長安園供電： 雙路供電，備發(fā)電機供水： 生活用水 供氣： 天燃氣 建材設備： 建筑類別： 6棟3層、6棟4層 樓盤地址： 朝陽來廣營西路5號（四至五環(huán)之間）交通狀況： 位于北苑路與五環(huán)路的重要交匯路口，距機場僅15分鐘車程，距望京僅需10分鐘，地鐵五號線與2005年完成的十三號城市輕軌均由此通過。項目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。本項目位于下城區(qū)科技經(jīng)濟園區(qū)，從區(qū)位條件看屬于純商務別墅，交通比較方便，與市中心武林門遙遙相望，同時又有科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)作為依托，具有一定的優(yōu)勢。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展和城市化進程的加快，市中心的土地日益珍貴，地價高昂，而相應的房價也呈高起之勢，居住功能逐漸向郊區(qū)轉移，而市中心功能主要以商務功能為主。商務別墅在中國的發(fā)展也已有相當長的時間，應該是伴隨著高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展而產(chǎn)生的。但由于其良好的市場條件和完善的社區(qū)配套設施，使其成為許多涉外企業(yè)的辦公的首選，并具有一定的積聚效應，比較典型的在廣州銀湖一帶的別墅里，有許多公司和商務會所，具有很好的商業(yè)氣氛，是被大家廣泛認可的商務別墅群。還有的商務別墅并不作為項目的主打產(chǎn)品，而僅僅是一種配套設施，多位于大型度假村的賓館里面。綜合類商務別墅往往出現(xiàn)在風景優(yōu)美，旅游資源豐富的地方，集商務、休閑、度假等多種功能于一體。商務別墅分為純商務別墅和綜合性的商務別墅。這些企業(yè)多為智力密集型企業(yè)，需要企業(yè)擁有優(yōu)越的辦公環(huán)境，有效激發(fā)員工的創(chuàng)意和靈感，提高生產(chǎn)力，創(chuàng)造更多的效益。（2）商務別墅Commercial Villa（商務別墅），以滿足商務活動和商業(yè)需求為主的別墅。目前國內(nèi)隨著各種商務別墅的產(chǎn)生，OFFICE PARK 也隨之形成。這些繁忙的、欣欣向榮的、充滿競爭的組織機構對空間布局、設計、建筑、施工、技術和工作方式的變革。park，是指由相互獨立的各個寫字樓集中在一起統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設而成的寫字樓建筑群，實行統(tǒng)一管理。從宏觀政策看，