【正文】 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　方案設(shè)計(jì)　▲▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　方案報(bào)批　　　　　▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　勘察設(shè)計(jì)、弱電設(shè)計(jì)　　　　　　　　▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)、會(huì)審　　　　　　　　　　▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　景觀設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工準(zhǔn)備、確定總承包單位　　　　　　　　　　　　▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　圍護(hù)工程打樁　　　　　　　　　　　　　▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工建設(shè)　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲　　　　　　　　　1園林工程　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲▲▲▲　　　　　　　　1水電裝修　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲　　　　　　　1竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲　　　　　　　 證建設(shè)工期的條件和關(guān)鍵1） 地報(bào)批是否能按計(jì)劃完成2） 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批是否按進(jìn)度完成3） 規(guī)劃概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃深化設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)能否按計(jì)劃完成4） 產(chǎn)權(quán)審批進(jìn)程進(jìn)展情況5） 建筑材料價(jià)格變動(dòng)所帶來的影響。 6） 政府行業(yè)政策是否會(huì)有變動(dòng)，以及央行貸款政策是否會(huì)有變動(dòng)，融資計(jì)劃能否按計(jì)劃進(jìn)行。十、本期工程投資估算估算編制依據(jù)及說明本項(xiàng)目總建筑面積為102808平方米，共分兩期完成，一期建筑面積為83388平方米,二期建筑面積為19420平方米。工程投資費(fèi)用如下：土地成本： 8685萬元前期工程投資費(fèi)用：項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元/平方米）總成本（萬元）備注勘察、測(cè)繪　　　18 　工程招標(biāo)代理102808平方米221 　方案設(shè)計(jì)費(fèi)102809平方米882 　施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)102810平方米16164 　弱電設(shè)計(jì)費(fèi)102811平方米24247 　規(guī)費(fèi)102812平方米78802 　小計(jì)　　　1334 　工程建設(shè)成本費(fèi)用：項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)金額（萬元）備注土建 102808平方米8008225　水電102808平方米　4000　附屬工程102808平方米　1300其中：網(wǎng)球場(chǎng)30萬、廣場(chǎng)、150萬、入口廣場(chǎng)150萬、籃球場(chǎng)10萬、道路90萬、變電站60萬中央空調(diào)　　　500　裝修102808平方米　500　消防設(shè)施102808平方米1001028　園藝及綠化102808平方米1461501　貼電費(fèi)102808平方米　12　水增容102808平方米　204　小計(jì)　　　17270　經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)金額（萬元）備注管理費(fèi)102808平方米74761 　不可預(yù)見費(fèi)　　　281　財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　500建設(shè)期利息費(fèi)用小計(jì)1542總成本合計(jì)28831萬元分期工程投資預(yù)算表項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)成本/萬元一期面積一期成本二期面積二期成本土地成本193畝450000868586850勘察、測(cè)繪102808188338818194200工程招標(biāo)代理102808平方米2218338821194200方案設(shè)計(jì)費(fèi)102808平方米8828338882194200施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)102808平方米1616483388164194200弱電設(shè)計(jì)費(fèi)102808平方米2424783388247194200規(guī)費(fèi)102808平方米7880283388802194200土建成本102808平方米8008225833886671194201554水電102808平方米400083388324419420756附屬工程102808平方米1300833881300194200中央空調(diào)102808平方米50083388500194200裝修102808平方米500833884061942094貼電費(fèi)102808平方米128338812194220水增容102808平方米20483388204194230消防設(shè)施102808平方米10010288338883419420194園藝及綠化102808平方米146150183388121719421284管理費(fèi)102809平方米747618338961719422144不可預(yù)見費(fèi)102810平方米281833902281942353財(cái)務(wù)費(fèi)用5005000合計(jì)28831257523079十一、融資方案 資本金籌措本項(xiàng)目所需資金總量為人民幣28831萬元，其余的由母公司溫州**，剩余部分資金缺口由公司自籌或借貸，或是部分由工程總包單位融資。 本項(xiàng)目資金籌措方式為公司自籌，大致形式如下：1）公司自資金1） 工程總包單位融資2） 銀行貸款a) 項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請(qǐng)專項(xiàng)建設(shè)資金貸款b) 房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款3） 公司股東擴(kuò)股增資4） 申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)信托貸款資 金 使 用 計(jì) 劃 表：日期使用金額(萬元)主要用途資金來源備注2004/112005/011500項(xiàng)目設(shè)計(jì)、報(bào)批、招標(biāo)費(fèi)用自有資金土地費(fèi)用另計(jì)2005/032006/0112000土建工程、園林工程、附屬工程自有資金、銀行貸款2006/022006/046500水電、裝修、流動(dòng)資金自有資金、借貸或股東擴(kuò)股增資合計(jì)20000資 金 籌 集 表：資金來源金額(萬元)結(jié)構(gòu)到位時(shí)間備注自有資金1500%2004年11月土地價(jià)款另計(jì)自有資金3000%2005年2月銀行貸款8000%2005年6月銀行貸款7000%2006年2月自有資金500%2005年4月合計(jì)20000%　債務(wù)資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型、管理密集型的投資行為，開發(fā)所需的資金量大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，所需資金多屬短期融資。一般來說房地產(chǎn)融資的方式除銀行貸款外主要有股票上市、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等。，目前擬以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目專項(xiàng)建設(shè)資金貸款，或是通過申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)信托貸款、擔(dān)保貸款或發(fā)行債券融資。融資方案分析幾種可供本項(xiàng)目選擇的融資方式的比較：1） 銀行貸款：優(yōu)點(diǎn)：便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大。缺點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)受金融政策的影響較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資政策的變化，可能影響項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。此外國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策將進(jìn)行調(diào)整，都可能給資金籌措帶來風(fēng)險(xiǎn)。其次是還債壓力較大，長(zhǎng)期貸款會(huì)增加財(cái)務(wù)成本，而頻繁的短期貸款可能會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，且短期貸款還款時(shí)間過于集中具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但可以通過調(diào)整長(zhǎng)期債和短期債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款方式通常有：a) 以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請(qǐng)專項(xiàng)建設(shè)資金貸款b) 房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款2）房地產(chǎn)信托貸款：在銀行信貸政策調(diào)整后，房地產(chǎn)信托正逐步為各開發(fā)商所重視，日漸成為一種越來越重要的融資方式，房地產(chǎn)信托貸款主要以中短期貸款為主，比一般銀行貸款靈活、及時(shí)、方便，審批手續(xù)較為簡(jiǎn)單，但利率略高于銀行，按銀行規(guī)定信托貸款利率可比銀行同期貸款利率高20%左右。3） 房地產(chǎn)有用證券擔(dān)保房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過金融信托機(jī)構(gòu)擔(dān)保來取得銀行貸款，一般以國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票、大額定期存單等有價(jià)證券向信托機(jī)構(gòu)作為抵押來取得擔(dān)保而獲得融資，但需額外支付給信托機(jī)構(gòu)一定的擔(dān)保費(fèi)。4） 房地產(chǎn)信托資金：引進(jìn)房地產(chǎn)信托等金融機(jī)構(gòu)投資，在保證其本金的基礎(chǔ)上，分享部分經(jīng)營(yíng)利益。5） 代理發(fā)行有價(jià)證券：委托信托機(jī)構(gòu)以企業(yè)抵押的土地為擔(dān)保，代理發(fā)行有價(jià)證券，但是籌資額有限且利率教高，發(fā)行費(fèi)用會(huì)增加公司的籌資成本。6）工程總包單位融資通過工程總包單位墊資的方式可以緩解公司建設(shè)期資金集中大量投入的壓力，有利公司降低財(cái)務(wù)成本。7） 股權(quán)融資 股權(quán)融資，尋求與其他具有一定實(shí)力的公司或金融機(jī)構(gòu)合作，雙方實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)共但利益共享的合作方式，此種方法雖然有利于公司降低風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)犧牲公司的部分利益作為代價(jià)，建議采用公司股東擴(kuò)股增資的方式。 8）溫州民間信托溫州民富水平較高，很多投資者希望用手頭閑置現(xiàn)金進(jìn)行一些低風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)率較高的投資活動(dòng)，而近年來浙江省房地產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)促使相當(dāng)部分希望投資此行業(yè)但又無力自行開發(fā)的投資者將相當(dāng)部分的閑置資金投入房地產(chǎn)民間信托。A、 可在溫州地區(qū)發(fā)行有價(jià)證券而獲得部分融資，但是籌資額有限。B、 通過信托機(jī)構(gòu)引進(jìn)民間信托專項(xiàng)投資，但要犧牲部分收益9）國(guó)外基金通過相關(guān)金融機(jī)構(gòu)引進(jìn)國(guó)外建設(shè)或投資基金，雙方風(fēng)險(xiǎn)共但、利益共享。十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)可由財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的數(shù)據(jù)得出，主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)損益表、貸款償還計(jì)劃表等，以判別項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。（二）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，本項(xiàng)目建設(shè)周期為2年。所選的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下:出租面積:2006年為5萬平方米，出租時(shí)間為8個(gè)月，按2007年后（含2007年）年出租面積按7萬平方米/年算?；鶞?zhǔn)收益率 7%租金 38年租期，25年租期一次性付款，，以上付款方式均為一次性付款，天物業(yè)管理費(fèi) 月營(yíng)銷費(fèi)用 第一年按租金收入的3%計(jì)算，以后每年按10%計(jì)貸款利率 年利率5%，年利息750萬，建設(shè)期利息約500萬計(jì)入固定資產(chǎn)原值。折舊費(fèi) 720萬元/年（三）、運(yùn)營(yíng)收入估算本項(xiàng)目主要收入源于租賃,按目前的計(jì)劃看本案將于2006年底5月交付使用,可出租面積為7萬平方米,天計(jì),預(yù)計(jì)2006年出租面積為5萬平方米,出租月數(shù)按7個(gè)月算，2006年的租金收入為1785萬元,2007年后的租賃目標(biāo)為7萬平方米,（四）、成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目成本主要是物業(yè)管理費(fèi)、貸款利息、折舊費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用等.物業(yè)管理費(fèi):本案物業(yè)管理的費(fèi)用主要是園區(qū)園林綠化、水域管理費(fèi)用、保安、監(jiān)控費(fèi)用等,平方米,每年的物業(yè)管理費(fèi)為:210萬元貸款利息:，貸款期十年，年利率按5%計(jì)算， 2007