【正文】 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　方案設(shè)計　▲▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　方案報批　　　　　▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　勘察設(shè)計、弱電設(shè)計　　　　　　　　▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　基礎(chǔ)施工圖設(shè)計、會審　　　　　　　　　　▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　景觀設(shè)計　　　　　　　　　　▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工準備、確定總承包單位　　　　　　　　　　　　▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　圍護工程打樁　　　　　　　　　　　　　▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工建設(shè)　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲　　　　　　　　　1園林工程　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲▲▲▲　　　　　　　　1水電裝修　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲　　　　　　　1竣工驗收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲　　　　　　　 證建設(shè)工期的條件和關(guān)鍵1） 地報批是否能按計劃完成2） 整體規(guī)劃設(shè)計及審批是否按進度完成3） 規(guī)劃概念設(shè)計、規(guī)劃深化設(shè)計、建筑設(shè)計能否按計劃完成4） 產(chǎn)權(quán)審批進程進展情況5） 建筑材料價格變動所帶來的影響。 6） 政府行業(yè)政策是否會有變動，以及央行貸款政策是否會有變動，融資計劃能否按計劃進行。十、本期工程投資估算估算編制依據(jù)及說明本項目總建筑面積為102808平方米，共分兩期完成，一期建筑面積為83388平方米,二期建筑面積為19420平方米。工程投資費用如下：土地成本： 8685萬元前期工程投資費用：項目數(shù)量單位單價（元/平方米）總成本（萬元）備注勘察、測繪　　　18 　工程招標代理102808平方米221 　方案設(shè)計費102809平方米882 　施工圖設(shè)計費102810平方米16164 　弱電設(shè)計費102811平方米24247 　規(guī)費102812平方米78802 　小計　　　1334 　工程建設(shè)成本費用：項目數(shù)量單位單價金額（萬元）備注土建 102808平方米8008225　水電102808平方米　4000　附屬工程102808平方米　1300其中：網(wǎng)球場30萬、廣場、150萬、入口廣場150萬、籃球場10萬、道路90萬、變電站60萬中央空調(diào)　　　500　裝修102808平方米　500　消防設(shè)施102808平方米1001028　園藝及綠化102808平方米1461501　貼電費102808平方米　12　水增容102808平方米　204　小計　　　17270　經(jīng)營管理費：項目數(shù)量單位單價金額（萬元）備注管理費102808平方米74761 　不可預(yù)見費　　　281　財務(wù)費用　　　500建設(shè)期利息費用小計1542總成本合計28831萬元分期工程投資預(yù)算表項目數(shù)量單位單價成本/萬元一期面積一期成本二期面積二期成本土地成本193畝450000868586850勘察、測繪102808188338818194200工程招標代理102808平方米2218338821194200方案設(shè)計費102808平方米8828338882194200施工圖設(shè)計費102808平方米1616483388164194200弱電設(shè)計費102808平方米2424783388247194200規(guī)費102808平方米7880283388802194200土建成本102808平方米8008225833886671194201554水電102808平方米400083388324419420756附屬工程102808平方米1300833881300194200中央空調(diào)102808平方米50083388500194200裝修102808平方米500833884061942094貼電費102808平方米128338812194220水增容102808平方米20483388204194230消防設(shè)施102808平方米10010288338883419420194園藝及綠化102808平方米146150183388121719421284管理費102809平方米747618338961719422144不可預(yù)見費102810平方米281833902281942353財務(wù)費用5005000合計28831257523079十一、融資方案 資本金籌措本項目所需資金總量為人民幣28831萬元，其余的由母公司溫州**，剩余部分資金缺口由公司自籌或借貸，或是部分由工程總包單位融資。 本項目資金籌措方式為公司自籌，大致形式如下：1）公司自資金1） 工程總包單位融資2） 銀行貸款a) 項目在建工程抵押形式向銀行申請專項建設(shè)資金貸款b) 房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款3） 公司股東擴股增資4） 申請金融機構(gòu)信托貸款資 金 使 用 計 劃 表：日期使用金額(萬元)主要用途資金來源備注2004/112005/011500項目設(shè)計、報批、招標費用自有資金土地費用另計2005/032006/0112000土建工程、園林工程、附屬工程自有資金、銀行貸款2006/022006/046500水電、裝修、流動資金自有資金、借貸或股東擴股增資合計20000資 金 籌 集 表：資金來源金額(萬元)結(jié)構(gòu)到位時間備注自有資金1500%2004年11月土地價款另計自有資金3000%2005年2月銀行貸款8000%2005年6月銀行貸款7000%2006年2月自有資金500%2005年4月合計20000%　債務(wù)資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型、管理密集型的投資行為，開發(fā)所需的資金量大、周期長、風險高，所需資金多屬短期融資。一般來說房地產(chǎn)融資的方式除銀行貸款外主要有股票上市、股權(quán)融資、信托計劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等。，目前擬以項目在建工程抵押形式向銀行申請項目專項建設(shè)資金貸款，或是通過申請金融機構(gòu)信托貸款、擔保貸款或發(fā)行債券融資。融資方案分析幾種可供本項目選擇的融資方式的比較：1） 銀行貸款：優(yōu)點：便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大。缺點：房地產(chǎn)企業(yè)受金融政策的影響較大，房地產(chǎn)項目融資政策的變化，可能影響項目的實施進度。此外國家經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策將進行調(diào)整，都可能給資金籌措帶來風險。其次是還債壓力較大，長期貸款會增加財務(wù)成本，而頻繁的短期貸款可能會導致資金周轉(zhuǎn)不靈，且短期貸款還款時間過于集中具有較大的財務(wù)風險，但可以通過調(diào)整長期債和短期債的負債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款方式通常有：a) 以項目在建工程抵押形式向銀行申請專項建設(shè)資金貸款b) 房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款2）房地產(chǎn)信托貸款：在銀行信貸政策調(diào)整后，房地產(chǎn)信托正逐步為各開發(fā)商所重視，日漸成為一種越來越重要的融資方式，房地產(chǎn)信托貸款主要以中短期貸款為主，比一般銀行貸款靈活、及時、方便，審批手續(xù)較為簡單，但利率略高于銀行，按銀行規(guī)定信托貸款利率可比銀行同期貸款利率高20%左右。3） 房地產(chǎn)有用證券擔保房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過金融信托機構(gòu)擔保來取得銀行貸款，一般以國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票、大額定期存單等有價證券向信托機構(gòu)作為抵押來取得擔保而獲得融資，但需額外支付給信托機構(gòu)一定的擔保費。4） 房地產(chǎn)信托資金：引進房地產(chǎn)信托等金融機構(gòu)投資，在保證其本金的基礎(chǔ)上，分享部分經(jīng)營利益。5） 代理發(fā)行有價證券：委托信托機構(gòu)以企業(yè)抵押的土地為擔保，代理發(fā)行有價證券，但是籌資額有限且利率教高，發(fā)行費用會增加公司的籌資成本。6）工程總包單位融資通過工程總包單位墊資的方式可以緩解公司建設(shè)期資金集中大量投入的壓力，有利公司降低財務(wù)成本。7） 股權(quán)融資 股權(quán)融資，尋求與其他具有一定實力的公司或金融機構(gòu)合作，雙方實行風險共但利益共享的合作方式，此種方法雖然有利于公司降低風險，但會犧牲公司的部分利益作為代價，建議采用公司股東擴股增資的方式。 8）溫州民間信托溫州民富水平較高，很多投資者希望用手頭閑置現(xiàn)金進行一些低風險、回報率較高的投資活動，而近年來浙江省房地產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢促使相當部分希望投資此行業(yè)但又無力自行開發(fā)的投資者將相當部分的閑置資金投入房地產(chǎn)民間信托。A、 可在溫州地區(qū)發(fā)行有價證券而獲得部分融資，但是籌資額有限。B、 通過信托機構(gòu)引進民間信托專項投資，但要犧牲部分收益9）國外基金通過相關(guān)金融機構(gòu)引進國外建設(shè)或投資基金，雙方風險共但、利益共享。十二、財務(wù)評價（一）、財務(wù)評價依據(jù)財務(wù)評價依據(jù)可由財務(wù)評價報表的數(shù)據(jù)得出，主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、財務(wù)損益表、貸款償還計劃表等，以判別項目在財務(wù)上是否可行。（二）、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取根據(jù)項目實施進度，本項目建設(shè)周期為2年。所選的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下:出租面積:2006年為5萬平方米，出租時間為8個月，按2007年后（含2007年）年出租面積按7萬平方米/年算?；鶞适找媛? 7%租金 38年租期，25年租期一次性付款，，以上付款方式均為一次性付款，天物業(yè)管理費 月營銷費用 第一年按租金收入的3%計算，以后每年按10%計貸款利率 年利率5%，年利息750萬，建設(shè)期利息約500萬計入固定資產(chǎn)原值。折舊費 720萬元/年（三）、運營收入估算本項目主要收入源于租賃,按目前的計劃看本案將于2006年底5月交付使用,可出租面積為7萬平方米,天計,預(yù)計2006年出租面積為5萬平方米,出租月數(shù)按7個月算，2006年的租金收入為1785萬元,2007年后的租賃目標為7萬平方米,（四）、成本費用估算本項目成本主要是物業(yè)管理費、貸款利息、折舊費、營銷費用等.物業(yè)管理費:本案物業(yè)管理的費用主要是園區(qū)園林綠化、水域管理費用、保安、監(jiān)控費用等,平方米,每年的物業(yè)管理費為:210萬元貸款利息:，貸款期十年，年利率按5%計算， 2007