【正文】 折舊費(fèi) 720萬元/年（三）、運(yùn)營收入估算本項(xiàng)目主要收入源于租賃,按目前的計(jì)劃看本案將于2006年底5月交付使用,可出租面積為7萬平方米,所選的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下:出租面積:2006年為5萬平方米，出租時(shí)間為8個(gè)月，按2007年后（含2007年）年出租面積按7萬平方米/年算。A、 可在溫州地區(qū)發(fā)行有價(jià)證券而獲得部分融資，但是籌資額有限。5） 代理發(fā)行有價(jià)證券：委托信托機(jī)構(gòu)以企業(yè)抵押的土地為擔(dān)保，代理發(fā)行有價(jià)證券，但是籌資額有限且利率教高，發(fā)行費(fèi)用會(huì)增加公司的籌資成本。此外國家經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策將進(jìn)行調(diào)整，都可能給資金籌措帶來風(fēng)險(xiǎn)。一般來說房地產(chǎn)融資的方式除銀行貸款外主要有股票上市、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金等。 6） 政府行業(yè)政策是否會(huì)有變動(dòng)，以及央行貸款政策是否會(huì)有變動(dòng)，融資計(jì)劃能否按計(jì)劃進(jìn)行。配套工程在本項(xiàng)目所占的比重較大，也是吸引客戶的重要賣點(diǎn)，起著重要作用。即使解決有關(guān)影響施工的可能問題。首先抓緊進(jìn)行前期工作。在項(xiàng)目部分結(jié)構(gòu)出地面后，可抓緊時(shí)間進(jìn)行分區(qū)的環(huán)境和綠化建設(shè)。應(yīng)該看到，目前房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)相對旺盛的時(shí)期，由于房地產(chǎn)市場的周期性一般比較明顯，進(jìn)年來國家對房地產(chǎn)市場宏觀政策的調(diào)控，在**寫字樓市場供大于求的狀況下，把握項(xiàng)目進(jìn)度可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（三）員工來源、招聘和培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)公司的現(xiàn)狀，部分員工可在總公司各項(xiàng)目公司之間調(diào)動(dòng)，高級管理人員由總公司配置，一般員工可通過人才市場招聘。（4）崗位名稱：營銷部① 經(jīng) 理（1人）② 營銷員（1人）主要職責(zé)：① 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場推廣、招商策劃工作；②負(fù)責(zé)確定市場營銷部的年、季、月工作計(jì)劃并組織實(shí)施；③負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場客戶關(guān)系處理、客戶投訴處理等；④媒體溝通、協(xié)調(diào)以及公關(guān)活動(dòng)的組織安排。辦公室負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)、協(xié)調(diào)各部門日常工作，營銷部門包括招商和營銷策劃兩個(gè)部分，負(fù)責(zé)營銷策劃和招商工作，工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期審批等相關(guān)工作、材料采購、工程建設(shè)、協(xié)調(diào)與工程進(jìn)度有關(guān)的相關(guān)部門與單位等，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)事項(xiàng)。人員及崗位的配置根據(jù)項(xiàng)目啟動(dòng)前和項(xiàng)目啟動(dòng)后兩個(gè)不同階段的要求。其他配套餐廳、會(huì)所等（五）主要工程內(nèi)容和工程量主要建設(shè)內(nèi)容為32幢辦公別墅，景觀水池、網(wǎng)球場、籃球場、GOLF球場、停車場、土建工程、園區(qū)道路、消防工程、供電系統(tǒng)以及各種綠化等相應(yīng)的配套設(shè)施工程。（二）各功能分區(qū)規(guī)劃布置本項(xiàng)目基地面積較大，建筑占地總面積適中，這一特點(diǎn)決定了本項(xiàng)目將比較容易進(jìn)行規(guī)劃的控制，可根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)定位和功能特點(diǎn)，分為不同功能區(qū)組團(tuán)，即通過園區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)、草坡和水系將軟件園劃分為若干小的商務(wù)樓、研發(fā)樓、專家樓組團(tuán)等。河流水系、綠化系統(tǒng)的建立及綠化覆蓋率的提高，是現(xiàn)階段改善生態(tài)環(huán)境的有效手段。產(chǎn)業(yè)別墅三、場址選擇（略） （詳見項(xiàng)目概況）四、總平面圖布置（略）五、項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)及工程建設(shè)方案（一）項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：見圖紙規(guī)劃用地面積：193畝 用地平衡表科研開發(fā)用地68970(M2)%水體14400(M2)%高爾夫球場12000(M2)%行政辦公用地18380(M2)%道路、停車場16250(M2)%項(xiàng)目總體定位：為IT行業(yè)打造的健康、生態(tài)、人性化的寫字樓群港，即OFFICE PARK。結(jié)構(gòu)： 框架式結(jié)構(gòu) 外墻： 玻璃、瓷磚、大理石內(nèi)墻： 高級膩?zhàn)右姲?衛(wèi)生間： 高級瓷磚 售價(jià)10000元/M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價(jià)差別不大。（3）同類產(chǎn)品分析森根國際最早的純商務(wù)別墅區(qū)位于北京的森根國際，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。不過這時(shí)的商務(wù)別墅多由一些實(shí)力比較強(qiáng)的涉外公司自己投資興建，可以算作是商務(wù)別墅的萌芽。最后一種就是泛商務(wù)別墅，這類產(chǎn)品商家在推廣時(shí)并沒有提出商務(wù)的概念，而是作為居家類別墅在推廣。純商務(wù)別墅往往出現(xiàn)在離商業(yè)中心比較近的地方，交通便利，比較典型的有北京的森根國際、重慶的九鼎商務(wù)別墅和西安科技園的產(chǎn)業(yè)別墅。商務(wù)別墅最早起源于歐美一些發(fā)達(dá)的國家，由于市中心人口密集，辦公環(huán)境過于擁擠，一些企業(yè)為改善員工的辦公條件和辦公環(huán)境，紛紛將企業(yè)遷往郊外，如英國的ROVER汽車集團(tuán)、美國波音公司、芬蘭的諾基亞等。其所倡導(dǎo)的是一種人性化辦公。OFFICE PARK及可類比產(chǎn)品專項(xiàng)研究（1）OFFICE PARK Office Park （即寫字樓港），也稱villa白云大廈位于文暉大橋東，4050平方米單身商務(wù)樓，價(jià)格未定。發(fā)展商：浙江新南北投資置業(yè)集團(tuán)有限公司規(guī)模（平方米）：，800多平方米/層銀座大廈開發(fā)商：**銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基地面積：4035平方米規(guī)模(平方米)：3萬多開盤時(shí)間：2004年下半年銀座大廈位于**慶春路與建國北路交叉口，總建筑面積3萬余平方米，建筑高度98米，共24層。起價(jià)6900元/平方米，均價(jià)7500元/平方米；物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)每月5元/平方米。該項(xiàng)目總占地：；總建筑面積66000平方米，地上8層，地下3層。西湖時(shí)代廣場與西湖國貿(mào)中心地處同一個(gè)區(qū)域，但優(yōu)勢較國貿(mào)遜色，觀湖視野大部分被國貿(mào)遮擋，這是導(dǎo)致價(jià)格差異的原因之一，盡管這樣，時(shí)代廣場的地理優(yōu)勢還是很突出的。大堂中庭和耀江發(fā)展中心的較相似，頂部采用鋼架玻璃造型。國貿(mào)寫字樓目前起價(jià)：10000元/平方米，均價(jià)：21555元/平方米。西湖國際貿(mào)易中心由鴻瑛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，樓盤位于慶春路與湖濱路的交叉口，處于慶春路與未來湖濱步行街的交匯處，地理位置得天獨(dú)厚。競爭物業(yè)調(diào)查（現(xiàn)售及近期將上市的寫字樓調(diào)查）綠城年內(nèi)預(yù)售，2005年交付。如濱江房產(chǎn)的三個(gè)項(xiàng)目：新城市廣場、景和商務(wù)樓、濱江發(fā)展中心，估計(jì)將有10萬平方米的面積。該區(qū)域周邊匯集了周邊匯集了世貿(mào)會(huì)展中心、浙江大學(xué)、浙江圖書館、黃龍?bào)w育中心、黃龍飯店等大型公共設(shè)施，在會(huì)展業(yè)、演藝業(yè)、體育競技業(yè)、賓館旅游業(yè)擁有更多的優(yōu)勢，使該區(qū)域內(nèi)原有的完善配套與眾多甲級寫字樓的聚集，吸引了大量的外資企業(yè)和具有國際商務(wù)概念的大中型企業(yè)，紛紛把目光投向了黃龍世貿(mào)區(qū)域，真正成就了該區(qū)域ABD的商務(wù)氛圍。租賃式寫字樓成為了世貿(mào)黃龍區(qū)域的形象展示牌，世貿(mào)黃龍區(qū)域也成為反映租賃寫字樓市場的“晴雨表”，目前長租價(jià)相當(dāng)于均價(jià)10000－11000元／平方米左右的銷售價(jià)，租金在**是做高的區(qū)域。黃龍商務(wù)區(qū)世貿(mào)黃龍區(qū)域是杭城高檔寫字樓新盤聚集最多的區(qū)域，在杭城被稱為ABD（貴族商務(wù)區(qū)），入住該商務(wù)區(qū)的公司實(shí)力雄厚，多為房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)其很明顯的特點(diǎn)就是租賃式寫字樓占據(jù)多數(shù)（無產(chǎn)權(quán)），這對資金相對有限的公司來說，通過租賃可以滿足其對該區(qū)域辦公物業(yè)的需求，目前此區(qū)域上市的物業(yè)有綠城由南都集團(tuán)開發(fā)的浙大科技園在近兩年將有大面積的寫字樓面市。城西高教區(qū)板塊：目前城西高教區(qū)可以稱得上是**寫字樓市場惟一一個(gè)“供不應(yīng)求”的區(qū)域，隨著昌地火炬大廈、求是大廈、耀江外貿(mào)企業(yè)不但有經(jīng)濟(jì)財(cái)力支撐，而且需要城站這個(gè)交通樞紐中心和周邊高檔寫字樓的辦公空間。區(qū)域市場處于蓄勢階段。 客戶類型主要為貿(mào)易類和中介媒體、部分大集團(tuán)、駐杭機(jī)構(gòu)、事務(wù)所。已推出的有華浙廣場、白馬大廈、標(biāo)力大廈、耀江發(fā)展中心、藍(lán)天時(shí)代廣場、嘉匯大廈、聯(lián)錦大廈、元通大廈、**大廈及中北橋附近的國都發(fā)展大廈、城建大廈、晶暉商務(wù)館等；近期推出及即將推出的有海華廣場、永通信息廣場、陽光都市、華源發(fā)展大廈以及西湖文化廣場中的浙江環(huán)球中心、綠城中山花園二期寫字樓、坤和發(fā)展中心等?？蛻粢酝赓Q(mào)、服裝和咨詢類的公司為主。因此，從東通未來的錢江新城，西接傳統(tǒng)老城區(qū)中心的慶春路板塊，其“新任務(wù)”就是“整合資源，發(fā)揮功能”，發(fā)揮獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢功能，既服務(wù)于以“西湖”為中心的傳統(tǒng)主城區(qū)，又服務(wù)于未來的錢江新城。這里的商業(yè)氛圍濃厚，銀行、超市、醫(yī)院、電信公司等配套分布均衡，金融業(yè)十分發(fā)達(dá)，是**金融機(jī)構(gòu)最為集中的街道之一。區(qū)域分布特點(diǎn)比較目前杭城寫字樓活躍的慶春路板塊、黃龍世貿(mào)板塊、武林廣場板塊、吳山板塊、城西高新區(qū)板塊、城站板塊、城東板塊等七大寫字樓區(qū)域的形成，可以發(fā)現(xiàn)杭城寫字樓供應(yīng)存在一個(gè)很大的共性：寫字樓的聚集往往以周邊區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)為依托，每個(gè)板塊都有自己的特色，有自己的主力聚集產(chǎn)業(yè)，如在市中心慶春路、鳳起路上，就匯集了各大銀行、保險(xiǎn)公司、證券機(jī)構(gòu)，形成了金融產(chǎn)業(yè)的聚集帶，帶動(dòng)了周圍寫字樓的市場；城西的高教區(qū)的IT帶動(dòng)的寫字樓的興旺等等，其開發(fā)模式和銷售價(jià)格也因此而差異，由此而形成區(qū)域商務(wù)模式，即產(chǎn)業(yè)的集聚與寫字樓的聚集有著非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。n 供需不平衡另一方面，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也存在一種不平衡的現(xiàn)象，由于浙江地區(qū)中小企業(yè)云集的經(jīng)濟(jì)狀況，決定了寫字樓需求的主流是形象好、小面積分割、較低使用成本的普通檔次產(chǎn)品，而非甲級寫字樓。從去年到今年年初市場總體價(jià)格保持在82008500元/平方米之間。（3）租金/售價(jià)分析2003年，**寫字樓銷售價(jià)格比2002年同期上漲l0％，市區(qū)甲級寫字樓平均售價(jià)已超過9000元／平方米，但甲級寫字樓平均租金則有10％左右的下調(diào)。一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的寫字樓，交通條件的配置必須具有前瞻望性。商務(wù)配套，以人為本。 3）辦公環(huán)境，注重景觀、回歸自然 新時(shí)期的辦公樓將在景觀、生態(tài)、朝向、通風(fēng)方面會(huì)提出更高的要求。對寫字樓而言，具備可持續(xù)發(fā)展的前提是地段選址上也具有一定的前瞻性。小面積的寫字樓將成為市場熱點(diǎn)，大面積寫字樓的分割銷售將在所難免。深藍(lán)廣場、廣利大廈、銀座大廈等。從土地供應(yīng)看，2001年170畝，建筑面積可達(dá)30萬平方米；2002年115畝，建筑面積可達(dá)32萬平方米；2003年出讓公建用地14幅，可建寫字樓200萬平方米以上。（四）、**寫字樓市場研究**市寫字樓市場分析（1）市場供應(yīng)分析**寫字樓市場自從1995年開始進(jìn)入低谷，銷售受阻，空置上升，到2001年初空置將近50萬平方米，但至2001年以來，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)和**房地產(chǎn)發(fā)展的影響，**寫字樓市場進(jìn)入快速發(fā)展期，許多高檔寫字樓紛紛面市（如瑞豐國際商務(wù)大廈、世貿(mào)二期、白馬大廈等），市場供應(yīng)量劇增，市場消費(fèi)得到激活，需求也大幅度增加。不過，供應(yīng)量較大而需求量增長有限的寫字樓市場，開發(fā)商對寫字樓的開發(fā)顯得信心不足。這樣對辦公物業(yè)而言，同樣存在追漲的可能。由于建材生產(chǎn)受資源、能源短缺影響，目前建材供不應(yīng)求狀況還難以改變，預(yù)計(jì)建材價(jià)格上升的慣性還會(huì)持續(xù)。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）%，普通硅酸鹽水泥（立窯）%，礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）%；%。今年以來，特別是下半年建材不僅價(jià)格快速上漲，而且出現(xiàn)買不到貨，已嚴(yán)重影響一部分項(xiàng)目建設(shè)工期。因此2004年市場商品房有效供給主要來自2002年投放的土地。明年有效供應(yīng)量在250浙江省經(jīng)濟(jì)更是強(qiáng)勢發(fā)展，2003年浙江省國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)9200億元，%；%，外貿(mào)順差達(dá)到了歷年最高，為一百九十三億美元，同比增長百分之二十五多，繼續(xù)穩(wěn)居中國首位；%；人均可支配收入增長12%；2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢，一是增強(qiáng)了居民消費(fèi)信心；二是增強(qiáng)了居民購買力；更重要的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有的慣性，為2004年經(jīng)濟(jì)奠定了良好基礎(chǔ)。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。商品住宅投資是帶動(dòng)**市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要?jiǎng)恿Γ?003年111**，%；。n 房地產(chǎn)投資保持繼續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢2003年111月**市房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長。由于下城區(qū)地域狹小，老城區(qū)的開發(fā)幾近飽和，發(fā)展空間受到很大的限制，而城北作為下城區(qū)唯一能夠延伸的區(qū)域，今后也將是開發(fā)重點(diǎn)，隨著各種配套和交通條件的不斷完善以及環(huán)境的改善，有理由相信該片區(qū)的開發(fā)前景是值得期待的。武林廣場東現(xiàn)電車場處，規(guī)劃建設(shè)公交、轉(zhuǎn)道交通換乘中心。目前區(qū)域內(nèi)國外駐杭機(jī)構(gòu)45家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)6家，國內(nèi)駐杭企業(yè)共159家。2003年，%；，%；，%，增幅列**城區(qū)第二位；，%，增幅居**第一，躋身全省區(qū)(縣、市)財(cái)政20強(qiáng)，列第18位。交通規(guī)劃：繞城公路將與東西向的德勝路、石祥路及南北向的上塘高架、石橋路組合形成了一個(gè)扇形的交通路網(wǎng)，最值得一提的是上塘高架的通車，使**的交通重心向北移。新規(guī)劃在停車問題上，提出了大力發(fā)展公共交通，減少小車出行和中心區(qū)外圍主要出入口處建設(shè)大容量公共停車設(shè)施等7條策略，以及實(shí)行“擁車者自備車位”，鼓勵(lì)建筑物超額增設(shè)配建停車位并向社會(huì)開放等5條措施建議。根據(jù)專家預(yù)測，到2010年**市區(qū)每日的客流總量將達(dá)近800萬人次，對外交通總量高峰期每小時(shí)將達(dá)3．7萬輛，每千人客車擁有量則將達(dá)到130輛。近年來，隨著改革開放的深入，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大大加強(qiáng)了。規(guī)劃城市人口50萬人。規(guī)劃城市人口105萬人。逐步形成體現(xiàn)**城市形象的主體區(qū)域。在進(jìn)口關(guān)稅下調(diào)的背景下，%。去年**市生產(chǎn)總值（GDP）突破了2000億元大關(guān)，達(dá)到2092億元，位居全國大中城第8位，比上年增長15%，為1996年以來的最好水平，其中：第一產(chǎn)業(yè)完成127億元，%，第二產(chǎn)業(yè)完成1081億元，%，第三產(chǎn)業(yè)完成884億元，%，：：。項(xiàng)目建設(shè)符合**對“天堂硅谷”的建設(shè)精神近年來，**市政府提出建設(shè)“建設(shè)天堂硅谷”的計(jì)劃，使**成為國內(nèi)外知名的軟件企業(yè)匯集地，為這些高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)越的辦公環(huán)境，改善**目前IT企業(yè)在軟件辦公環(huán)境的不足，為其提供自然、生態(tài)、有利于健康的辦公環(huán)境，推動(dòng)**“天堂硅谷”的建設(shè)。本地塊方正，項(xiàng)目基地南北深314米，東西長494米，呈長方形狀。分為獨(dú)立辦公區(qū)、集中辦公區(qū)、會(huì)所和其他配套等。團(tuán)隊(duì)力量強(qiáng)大，擁有一支立志于IT技術(shù)創(chuàng)新的年輕高素質(zhì)人才，擁有教授、博士、碩士為主體的科研隊(duì)伍，公司95%以上員工為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中從事系統(tǒng)集成和軟件開發(fā)人員占公司員工總數(shù)的85%，是推動(dòng)公司發(fā)展的中堅(jiān)力量，已成為**“天堂硅谷”建設(shè)的主力軍。其總公司溫州**集團(tuán)股份有限公司擁有雄厚的資金力量，資產(chǎn)規(guī)