【正文】 6） 政府行業(yè)政策是否會有變 動，以及央行貸款政策是否會有變動，融資計劃能否按計劃進(jìn)行。 制定進(jìn)度計劃時所考慮的主要工期數(shù)據(jù)如下： 設(shè)計階段周期 施工階段周期 方案設(shè)計 個月 圍護(hù)打樁工程 2 個月 擴初設(shè)計 1 個月 水塘開挖 2 個月 專業(yè)好文檔 37 基礎(chǔ)施工圖設(shè)計 個月 主體工程施工 13 個月 施工圖設(shè)計 2 個月 水電配套 5 個月 施工階段，應(yīng)充 分考慮搭接和交叉施工的可行性，比如土建施工和設(shè)備安裝的交叉進(jìn)行，以加快施工進(jìn)度。配套工程在本項目所占的比重較大，也是吸引客戶的重要賣點，起著重要作用。即使解決施工各個環(huán)節(jié)需處理的問題。即使解決有關(guān)影響施工的可能問題。 合理進(jìn)行項目的 設(shè)計與施工搭配，分階段進(jìn)行施工招標(biāo)工作。 首先抓緊進(jìn)行前期工作。 （ 2） 全面規(guī)劃、合理組織施工 房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個系統(tǒng)的工程。 在項目部分結(jié)構(gòu)出地面后，可抓緊時間進(jìn)行分區(qū)的環(huán)境和綠化建設(shè)。為了項目能高效、順利的實施，在項目的實施過程中應(yīng)遵循以下的基本方針： （ 1） 先單體、中間總體 本項目占地面積較大，因此應(yīng)該抓緊時間單位工程的建設(shè)，這樣可以節(jié)約時間，從而以最快的速度實現(xiàn) 項目的出租簽約。 應(yīng)該看到，目前房地產(chǎn)市場正處于一個相對旺盛的時期，由于房地產(chǎn)市場的周期性一般比較明顯，進(jìn)年來國家對房地產(chǎn)市場宏觀政策的調(diào)控，在杭州寫字樓市場供大于求的狀況下，把握項目進(jìn)度可降低開發(fā)風(fēng)險。 九、項目實施進(jìn)度分析 項目開發(fā)的基本方針 本項目的建筑面積較大，而且由于所建造的物業(yè)檔次很高，因此造 價比較昂貴。 （三）員工來源、招聘和培訓(xùn)計劃 根據(jù)公司的現(xiàn)狀，部分員工可在總公司各項目公司之間調(diào)動，高級管理人員由總公司配置，一般員工可通過人才市場招聘。 （ 2） 工程部依照工程進(jìn)度需要，配備相應(yīng)的技術(shù)人員。 （ 4）崗位名稱：營銷部 ① 經(jīng) 理（ 1 人） ② 營銷員（ 1 人） 主要職責(zé)： ① 負(fù)責(zé)公司項目的市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場推廣、招商策劃工作； ②負(fù)責(zé)確定市場營銷部的年、季、月工作計劃并組織實施； ③負(fù)責(zé)項目市場客戶關(guān)系處理、客戶投訴處理等； ④媒體 溝通、協(xié)調(diào)以及公關(guān)活動的組織安排。 （ 2） 崗位名稱：綜合辦公室 ① 主任（ 1人） ② 出納兼文員（ 1 人） ③ 前期人員（ 1人） 主要職責(zé)： ① 負(fù)責(zé)確定綜合辦的年、季、月工作計劃并組織實施； ② 負(fù)責(zé)檢查公司各部門計劃實施情況、崗位目標(biāo)落實情況； ③ 公司日常財務(wù)及人事管理； ④ 負(fù)責(zé)公司會議組織、文件檔案管理、車輛管理； ⑤ 負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理及管理費用控制，管理公司印章； ⑥ 負(fù)責(zé)公司各部門之間的工作協(xié)調(diào)； （ 3）崗位名稱：工程技術(shù)部 ① 經(jīng)理（ 1人） ② 工程技術(shù)（ 1人） 主要職責(zé)： ① 管理督促設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的工作； ② 制定項目工程計 劃并組織實施，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的管理協(xié)調(diào)； ③ 負(fù)責(zé)控制建設(shè)成本和施工過程中質(zhì)量、安全管理。辦公室負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)、協(xié)調(diào)各部門日常工作，營銷部門包括招商 和營銷策劃兩個部分，負(fù)責(zé)營銷策劃和招商工作，工程部負(fù)責(zé)項目的前期審批等相關(guān)工作、材料采購、工程建設(shè)、協(xié)調(diào)與工程進(jìn)度有關(guān)的相關(guān)部門與單位等 ， 財務(wù)部負(fù)責(zé)公司的財務(wù)事項。重大事項由總經(jīng)理報告總公司并經(jīng)批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實 財務(wù)部 營銷部 工程 技術(shù)部 綜合 辦公 室 總經(jīng)理 專業(yè)好文檔 33 施。人員及崗位的配置根據(jù)項目啟動前和項目啟動后兩個不同階段的要求。 六、環(huán)境影響評價（略） 七、勞動安全衛(wèi)生與消防（略） 八、組織機構(gòu)與人力資源配置 （一）組織機構(gòu)設(shè)置 本項目的開發(fā)具有相對的獨立性，因此部門的 設(shè)置要符合項目建設(shè)需要，職能相對全面。 其他配套 餐廳、會所等 （五）主要工程內(nèi)容和工程量 主要建設(shè)內(nèi)容為 32 幢辦公別墅，景觀水池、網(wǎng)球場、籃球場、 GOLF 球場、停車場、土建工程、園區(qū)道路、消防工程、供電系統(tǒng)以及各種綠化等相應(yīng)的配套設(shè)施工程。（詳見圖示） （三）本期工程總平面布置 （詳見圖示） （四）配套工程 運動設(shè)施配套： 本項目的主要運動配套設(shè)施主要有網(wǎng)球場、籃球場和高爾夫球場，其中高爾夫球場位于項目中央組團(tuán)，網(wǎng)球場位于北部組團(tuán)，籃球場半場籃球場位于東部 組團(tuán)。 （二）各功能分區(qū)規(guī)劃布置 本項目基地面積較大，建筑占地總面積適中，這一特點決定了本項目將比較容易進(jìn)行規(guī)劃的控制，可根據(jù)項目的開發(fā)定 位和功能特點，分為不同功能區(qū)組團(tuán)，即通過園區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)、草坡和水系將軟件園劃分為若干小的商務(wù)樓、研發(fā)樓、專家樓組團(tuán)等。以點狀的組團(tuán)綠地、帶狀的濱河林蔭步行道和生態(tài)集中中心綠地為主的綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的功效，滿足不同層次的需求，將建筑與綠色活動空間融為一體。河流水系、綠化系統(tǒng)的建立及綠化覆蓋率的提高，是現(xiàn)階段改善生態(tài)環(huán)境的有效手段。 項目規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目 單位 指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積 （ ha） 13 規(guī)劃總建筑面積 (M2) 102808 科研樓單元（ 30 個） (M2) 70246 綜合樓 (M2) 20216 行政辦公中心 (M2) 11526 會所 (M2) 880 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 專業(yè)好文檔 31 停車位 個 地面 156，地下 64個 （二）平面規(guī)劃原則 1 、 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)人文型、智能型、生態(tài)型辦公環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)人性化辦公環(huán)境，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的園區(qū)。 產(chǎn)業(yè)別墅 專業(yè)好文檔 30 三、場址選擇（略） （詳見項目概況） 四、總平面圖布置（略） 五、項目規(guī)劃要點及工程建設(shè)方案 （一）項目規(guī)劃要點 項目用地現(xiàn)狀：見圖紙 規(guī)劃用地面積： 193 畝 用地平衡表 科研開發(fā)用地 68970(M2) % 水體 14400(M2) % 高爾夫球場 12021(M2) % 行政辦公用地 18380(M2) % 道路、停車場 16250(M2) % 項目總體定位：為 IT 行業(yè)打造的健康、生態(tài)、人性化的寫字樓群港，即 OFFICE PARK。 開 發(fā) 商： 北京佳農(nóng)新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 付款方式： 一次性付款、分期付款、銀行按揭 均價： 12021 元 /平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 625890 平方米 開盤時間： 2021 年 9 月 停 車 位： 150 個車位 物業(yè)管理費： 10 元 /平方米 /月 樓層狀況： 12 戶 和諧：建筑的嚴(yán)肅性與內(nèi)部環(huán)境的便捷性協(xié)調(diào)統(tǒng)一 時尚：來自德國的簡約，莊重與中國傳統(tǒng)文化的巧妙結(jié)合 實用：內(nèi)部配置與外部環(huán)境在使用功能上的相輔 相成 建材設(shè)備： 結(jié)構(gòu)： 框架式結(jié)構(gòu) 外墻： 玻璃、瓷磚、大理石 內(nèi)墻： 高級膩子見白 衛(wèi)生間： 高級瓷磚 供電： 雙路供電，備發(fā)電機 供水： 生活用水 供氣： 天燃?xì)? 采暖： 集中供暖 通訊： 寬帶、衛(wèi)星電視入戶 重慶九鼎商務(wù)別墅 占地 380 畝， 51幢獨立低層辦公樓組成。售價 10000 元 /M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。 1＃樓地上地下各 1500M2，層高 米； 3＃寫字樓獨立分為六個單元， 2＃樓每單元約 800M2，使用率為 88%； 3＃樓每單元約 600M2，使用率為 96%。 （ 3）同類產(chǎn)品分析 森根國際 最早的純商務(wù)別墅區(qū)位于北京的森根國際，是北京 第一家具有 TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。但是，這樣一方面導(dǎo)致員工交通成本上升，另一方面企業(yè)還必須支付高額的辦公費用，企業(yè)向郊區(qū)遷移的勢頭也開始萌芽。不過這時的商務(wù)別墅多由一些實力比較強的涉外公司自己投資興建 ，可以算作是商務(wù)別墅的萌芽。在成都也具有這樣一些別墅群落，像人民南路沿線一帶的錦繡花園和錦官新城，就有許多企業(yè)在此辦公。最后一種就是泛商務(wù) 別墅，這類產(chǎn)品商家在推廣時并沒有提出商務(wù)的概念，而是作為居家類別墅在推廣。比較典型的案例有昆山的陽澄湖畔別墅和海南的博鰲蔚藍(lán)海岸別墅。純商務(wù)別墅往往出現(xiàn)在離商業(yè)中心比較近的地方，交通便利，比較典型的有北京的森根國際、重慶的九鼎商務(wù)別墅和西安科技園的產(chǎn)業(yè)別墅。 其主要特點是既嫁接了別墅的人性化，又 綜合了專業(yè)寫字樓的實用 主義。商務(wù)別墅最早起源于歐美一些發(fā)達(dá)的國家，由于市中心人口密集，辦公環(huán)境過于擁擠，一些企業(yè)為改善員工的辦公條件和辦公環(huán)境，紛紛將企業(yè)遷往郊外，如英國的 ROVER 汽車集團(tuán)、美國波音公司、芬蘭的諾基亞等。主要出現(xiàn)在北京、上海、廣州、重慶和西安等城市，一般是商務(wù)別墅的綜合體。 其所倡導(dǎo)的是一種人性化辦公 。 OFFICE PARK 起源并流行于 歐美等 ，使用 這一新型辦公模式的機構(gòu)大部分是智力密集型企業(yè)，涉及到汽車（英 ROVER 汽車集團(tuán)）、飛機（美波音公司）、電訊（芬蘭諾基亞）、 IT（微軟總部）、金融（法蘭克福商業(yè)銀行、德 LVA 保險公司）、生物科學(xué)（美孟山多生命科學(xué)公司）乃至政府機構(gòu)（英國防部）。 從宏觀政策看， 其他在售物業(yè)詳見附件。由 杭州神州房產(chǎn)開發(fā)。 西湖定安名都 位于西湖大道與定安路口，由浙江商宇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)， 48 層為寫字樓，銷售價格 13000 元 /平方米， 2021 年 6 月交付。 框架價格、自由分割。南北商務(wù)港曾榮獲 2021 全國人居經(jīng)典商務(wù)建筑金獎。 分析：該物業(yè)目前銷售成功的主要原因有兩點，其一，相對與西湖文化廣場的位置，對該物業(yè)的價格起到很大的支撐作用，而晶暉的低價對銷售起到了積極作用。內(nèi)部配置比本案高檔， 10樓以上全部為整層銷售。地下 1 層至地上 2層為精品商店， 50平方米為一單元。 它的定位主要是商業(yè)精品店和高檔寫字樓及高檔住宅，是杭城目前唯一配置室內(nèi)游泳池，并集購物、辦公、休閑、娛樂、家居為一體的高檔綜合型物業(yè)。時代廣場由杭州國商地產(chǎn)投資有限公司開發(fā)，廣廈集團(tuán)自己承建。該物業(yè)將由戴德梁行擔(dān)任物業(yè)管理顧問， 5 元 /月 *平方米。公共部分裝修非常高檔，辦公室內(nèi)裝修一般，便于業(yè)主進(jìn)行二次裝修。外立面采用花崗巖貼面和玻璃幕墻，朝向西北面的弧形戶型都設(shè)置景觀平臺，該戶型均價 50000元 /平方米，基本已被訂光。項目 2021年 10 月竣工，年底交付。地下一層為美食城。 國貿(mào)中心占地 13000 平方米，總建筑面積 53000 多方。 越都商務(wù)大廈 地理位置：中北路與文暉路交叉口 基地面積： 11 畝 建筑面積： 4 萬平方米 戶型： 951050 平方米 開盤時間： 2021 年 7月 潤和發(fā)展大廈 專業(yè)好文檔 25 位于朝暉路和中河路交叉口，建筑面積約 5萬平方米，物業(yè)類型為酒店式寫字樓，面積在 35200平方米之間， 2021 年底開盤，價格約為 9500 元 /平方米。深藍(lán)廣場 地理位置：朝暉路、鄰西湖文化廣場 基地面積： 萬平方米 建筑面積： 萬平方米 專業(yè)好文檔 24 物業(yè)規(guī)劃： 2 幢星級酒店大堂的服務(wù)式公寓和 1幢寫字樓組成 物業(yè)配套：咖啡吧、書吧、健身房、游泳 館等會所配套 主力戶型： 160 平方米 開盤價格： 15000 元 /平方米起價， 18000 元 /平方米均價 開盤時間： 2021 年 4月 24 日 交付時間： 2021 年 10 月 綜合評價：作為杭城富有影響力的高檔物業(yè)，有綠城品牌和優(yōu)越地理位置依托，其高企的價格足以震撼市場，據(jù)分析該物業(yè)提前進(jìn)入銷售狀態(tài)，是受央行金融政策的影響，說明宏觀政策已對發(fā)展商產(chǎn)生預(yù)警。近年來隨著太平洋商業(yè)中心、家樂福等大型商業(yè)業(yè)態(tài)的開發(fā)和入駐，為該區(qū)域帶來了新的商業(yè)活力，同時在各種軟、硬件配套的有利支持下，該區(qū)域的各種物業(yè)表現(xiàn)日趨活躍。 吳山板塊 吳山曾是杭州傳統(tǒng)商業(yè)繁華之地，歷史文化悠久，河坊街便是歷史最好的見證，該區(qū)域作為 杭城最富歷史人文氣息和地方濃郁特色的 地方 ，是屬于近年來杭州市中心城區(qū)寫字樓匯聚得最為緊密的區(qū)塊，清波商廈、涌金廣場、吳山商城、耀江廣廈和西湖定安名都商務(wù)樓、吳山名樓等項目的面世，成為了 “ 傳統(tǒng)商業(yè) +現(xiàn)代商務(wù) ” 有機融合的典范。慶春大廈：由杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，位于慶春東路慶春立交橋東側(cè)，總建筑面積 4 萬平方米，可自由分隔，其立面設(shè)計采用局部穿插構(gòu)件與板式體型相結(jié)合的方式，鋁合金和通透的玻璃、金屬構(gòu)件組合成，非常現(xiàn)代時尚。 其中錢江新城規(guī)劃面積約為十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商務(wù)辦公、金融辦公的寫字樓，是杭州未來具有強大經(jīng)濟(jì)輻射力的經(jīng)濟(jì)中心、中央商務(wù)區(qū)（ CBD）。其中有不少樓盤將在幾年或明年推出。 城東板塊 專