【正文】 m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 項目建議： 該項目在城市東北部樹立了一個具有知名品牌、高品質(zhì)、高 檔的大型規(guī)模社區(qū)，為廣廈在杭州樹立一個標(biāo)志性產(chǎn)品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項目可行。 5. 中國目前正處在加速城市化階段 ，按照國際經(jīng)驗，城市化發(fā)展到一定階段，會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象， 即 城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。 3. 項目由國內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國 WY 國際設(shè)計顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè) 計研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計。 。項目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的 21 世紀(jì)樣板式衛(wèi)星城，是 一個集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合性開發(fā)項目。 故此，無論從杭州的角度還是從余杭的角度來說，建立衛(wèi)星城的試點對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會起到極大的作用。 三是衛(wèi)星城的建立，將對余杭其他地區(qū)起到帶動的作用。這樣就削弱了原有的兩地之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的分割現(xiàn)象，避開行政上的壁壘，達(dá)到兩地經(jīng)濟(jì)的互動發(fā)展。在余杭建立杭州的衛(wèi)星城，主要還是為了分散杭州市區(qū)的功能和要求，故其在規(guī)劃上，本身就是帶有雙方的相依性的。新的衛(wèi)星城的建立，對于余杭的企業(yè)和居民來說， 肯定是一件好事，衛(wèi)星城的建立，必然會要求有一定人和企業(yè)的入住，雖然衛(wèi)星城并不是為余杭境內(nèi)的單位所服務(wù)的，但是，近水樓臺先得月，對余杭的企業(yè)肯定是極為有利的。 一是通過在余杭建立杭州市的衛(wèi)星城，可以極大地節(jié)省余杭作為發(fā)展其城市化所要花費的資金和人力。余杭原來作為杭州市的一個郊縣，在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上由于行政上的緣故，與杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定的屏障，很多資源上都不能共用和合理的安排，導(dǎo)致了效率上的損失。希望通過“天都城”項目使廣廈房產(chǎn)擠身杭州第一品牌房產(chǎn)開發(fā)商的行列，與綠城、南都、坤和這些杭州品牌房地產(chǎn)商并駕齊驅(qū)。 第七章：綜合分析 廣廈 如果不突顯該項目的優(yōu)勢，那么就會被城西房地產(chǎn)大軍湮沒。 敏感性分析 單位：萬元 序號 項目名稱 變動幅度 （ %） 投資利潤率 （稅前） 0 基本方案 0 % 1 銷售收入 +5 % +10 % 5 % 10 % 2 投資額 +5 % +10 % 5 % 10 % 風(fēng)險防范對策 專業(yè)好文檔 23 市場風(fēng)險分析 ： 由于 該地區(qū) 商品房較多， 君臨天下城 ， 綠城藍(lán)庭 ， 東城麗景，華翠嘉 苑等。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加 20％，則售 價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。 住宅銷售的平衡點是 銷售盈虧平衡點 =()*100%=% 即出售掉 %的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。這項工作稱為不確定性分析。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。出于計算中設(shè)定項目銷售的收入不作提前償還貸款所用，而只轉(zhuǎn)作下季度的投資資金，因而會造成一定的利息損失。本項目的計算模型中，所有住宅物業(yè)的銷售率均確定味 100％，目的是為了體現(xiàn)投入首期資金在確定的計算期內(nèi)的盈利能力。從數(shù)學(xué)模型的設(shè)定計算得知，影響本項目開發(fā)效益的主要變動因素分 別是建安成本與物業(yè)的銷售價格。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸 款利率、償還方式、最大償還時間等。 A土地費用 ： ① 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 ② 拆遷成本 ③ 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用 合計： 本項目 三期 占地 650畝，每畝 135萬元，土地總價值為 87750萬元 專業(yè)好文檔 18 建筑成本 估算 1. 建筑安裝工程費用 結(jié)合本項目實際情況 按 小高層建筑面積 單位成本 1300元 /㎡ , 高層建筑面積 單位成本 1500元 /㎡ 24萬平方米 *1500+36萬平方米 *1300=360000+468000=82800萬元 2工程前期費 按建安成本 的 2%取費 828000*2%=16560萬 3室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體 ,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。 產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是專業(yè)好文檔 17 基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 ： ，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 （ 3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建 道路將 在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設(shè)同時進(jìn)行，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。 項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （ 1）整個 余杭 區(qū)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之 大規(guī)模建設(shè)活動，使得整 個 房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 ③ 項目也可以運行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 （ 3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核 心與公共關(guān)系狀態(tài)。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 ② 住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大 “勢 ”。 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告 前面部分 對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是 當(dāng)?shù)丶昂贾萜渌貐^(qū) 客戶。并以小高層來提高項目容積率。 產(chǎn)品特征 ： 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。這種管理理念在天都城的社會事業(yè)投資上尤 為凸現(xiàn)。 天都城作為一個超現(xiàn)代的城區(qū)，它的管理模式和管理制度也同樣是超現(xiàn)代的，具體表現(xiàn)在：打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改變社區(qū)配置類型上的單一化、強化社區(qū)組織的職能、完善現(xiàn)有社區(qū)的管理體制，實現(xiàn)智能化社區(qū)管理。物業(yè)管理中的信息量大、面大，而且要長期保存，經(jīng)常調(diào)用，只有采用計算機技術(shù)，將信息分類、聯(lián)網(wǎng)運行，才能方便物業(yè)公司和各部門共享。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中，有大量的信息資源、人力資源等，這些均可采用聯(lián)網(wǎng)的方式共享。我們將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個部門作為一張“網(wǎng)”上的點，它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。物業(yè)管理涉及的面很廣。只有一流的職工隊伍才能提供一流的管理服務(wù)，企業(yè)才能達(dá)到一流的水平。此外，在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。公司為了保證“產(chǎn)品”的質(zhì)量也應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，它也可以像工業(yè)企業(yè)一樣采用 TQC，對管理服務(wù)行為實施的整個過程實行全面考核。 （ 3） 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化。那么，要保證公司的水準(zhǔn)就必須建立起一套完整的制度。物業(yè)管理是要通過人的經(jīng)營活動來實現(xiàn)的，管理人員的水平高低直接 影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。物業(yè)管理不能完全依靠行政手段，而要采用經(jīng)濟(jì)手段來管理，通過有償經(jīng)營服務(wù)，使管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展，自我完善的道路。物業(yè)管理的目標(biāo)不只是單一的建筑物，應(yīng)該將建筑物與其周圍環(huán)境總和起來作為一個系統(tǒng)來管理，這個系統(tǒng)不僅包括有形的物質(zhì)，還包含了無形的精神意志、文化、文明、道德規(guī)范等。因此物業(yè)管理必須充分運用信息，加強信息傳遞，促進(jìn)信息循環(huán)，及時組織反饋，達(dá)到專業(yè)好文檔 14 與客觀實際的相對一致，從而為科學(xué)的決策提供依據(jù)。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來管理和利用，物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運行情況，面對一個不斷變化的系統(tǒng)，隨時隨地對其進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到最佳的工作狀態(tài)。 （ 1） 理觀念現(xiàn)代化。其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮必須以實現(xiàn)管理現(xiàn)代化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計算機管理手段 等，去實施硬件（如房屋、設(shè)備與設(shè)施等）和軟件（如產(chǎn)權(quán)、戶籍、組織制度、管理方法等）的科學(xué)管理。而針對天都城物業(yè)管理的量大、復(fù)雜多樣、細(xì)化、長期性等特點，實行管理現(xiàn)代化是十分重要的。 社區(qū)管理新體制試點 物業(yè)管理是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國原來實行的房管制度有很大的差別。不但要搞好社區(qū)硬件環(huán)境，還要搞好整個衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)。 通過超大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)新時代。同時，積極探索一條房地產(chǎn)國際營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國居住的外籍人士到此居住 。 天都衛(wèi)星示范城的市場定位是超越地方意義的，這種定位在目前杭州的房地產(chǎn)市場是一種創(chuàng)新。 呼應(yīng)“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，爭當(dāng)杭州房地產(chǎn)業(yè)走向全國性市場和國際市場的領(lǐng)頭羊。 象天都衛(wèi)星示范城這樣超過 400 萬平方米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅在杭州、在浙江省是唯一的，甚至在華東地區(qū)、在全國范圍內(nèi)也是罕見的。根據(jù)《 99 杭州統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，專業(yè)好文檔 13 1998 年杭州市區(qū)居民的人均 GDP 達(dá)到 萬元人民幣（按當(dāng)年價格計算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 3000 美元的臨界值，因此杭州住宅郊區(qū)化 的時代已經(jīng)來臨。因此，住宅郊區(qū)化是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 房地產(chǎn)開發(fā)新模式的試點 面對大城市住宅郊區(qū)化的新趨勢，塑造 21 世紀(jì)郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功典范。所以，天都城的發(fā)展是通過市場化取向、企業(yè)化運作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點。這種模式不同于以往計劃經(jīng)濟(jì)體制下福利型的國有大型企業(yè)辦社會，而是以市場為取向，通過規(guī)范的 企業(yè)化運作為天都城居民們提供各項服務(wù)和設(shè)施，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時滿足社會需要。 —— 積極探索企業(yè)主導(dǎo)型城市化新模式。 —— 通過高起點規(guī)劃，超強力度投資，綜合性開發(fā)，構(gòu)造優(yōu)于中心城區(qū)的居住、創(chuàng)業(yè)新環(huán)境，實現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)衛(wèi)星城分流和農(nóng)村人口向衛(wèi)星城集聚，實現(xiàn)攤大餅式城市規(guī)模擴(kuò)張模式向章魚式城市規(guī)模擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)變。 通過 21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點，積極探索特大型、大型城市通過衛(wèi)星城建設(shè)實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張新模式。充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層 次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張。 以旅游與教育等新興產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)的開發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游、教育聚人氣，提升地塊知名度”的開發(fā)思路，天都城通過旅游、教育等新興產(chǎn)業(yè)的培育，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與城區(qū)建設(shè)，積極探索中國 21 世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城新的發(fā)展模式。通過 歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會 等旅游項目開發(fā)，營造一流的居住環(huán)境。 主要內(nèi)容 通過新興產(chǎn)業(yè)培育、房地產(chǎn)開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城綜合開發(fā)試點，積極探索中國 21世紀(jì)城市化新模式。 —— 杭州市人才聚集高地。天