【正文】 都衛(wèi)星示范城的教育不僅是配套設施，也是一項產業(yè)。 —— 杭州東部地區(qū)的旅游、休閑與購物中心。因此，我們將努力把天都城建設成為杭州市東部地區(qū)以居住、旅游、教育為其主要功能的新城區(qū)。 根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃（ 1996——2021）》，杭州市區(qū)由一個主城、兩個副城組成，主城是城市人 口和產業(yè)的主要聚集區(qū)，承擔全省政治、經濟、科教、文化中心和旅游中心的職能；下沙副城是東部新城，第二產業(yè)的主要基地，配套相應的生活居住區(qū)和公共中心，發(fā)展成現(xiàn)代化的綜合性工業(yè)城；濱江副城是南部新城，重點安排高科技工業(yè)、區(qū)、科研機構、大專院校及其相應的居住用地和旅游設施，形成產、學、研、居、游相結合的高標準的現(xiàn)代化新城。 天都衛(wèi)星示范城位于杭州市區(qū)和縣級市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴和臨平向杭州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴張，天都衛(wèi)星示范城的居住人口將達到12 萬左右，成為杭州最發(fā)達、現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城區(qū)和臨平市的現(xiàn)代化城區(qū)。 總體目標 天都衛(wèi)星示范城建設的總體目標是：通過 8—10 年努力，力爭把天都城建設成為代表中國 21 世紀衛(wèi)星城發(fā)展先進水平的、泛房地產時代超大規(guī)模的郊區(qū)房產開發(fā)成功典范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，杭州市東部地區(qū)的居住中心、旅游中心、國際教育中心和人才集聚高 地?？偼顿Y逾 80 億元人民幣的天都城項目將創(chuàng)造7000—— 8000 人的就業(yè)機會，拉動 GDP 增長 140 億元。 項目地塊位于余杭市區(qū)臨平和杭州之間，項目的開發(fā)建設將同時加速杭州的東擴進程和臨平往杭州靠攏的進程，使余杭市的區(qū)位條件和環(huán)境發(fā)生實質性的改善。 隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實施，杭州將是全國最社合居住的城市，而天都城將成為杭州市最適合高新技術人才居住和創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實施。這樣的項目對政府提出的“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措將是一個非常有力的支撐。隨著杭州市區(qū)可供房地產開發(fā)的土地的逐漸減少，必將進入郊區(qū)房地產開發(fā)的新時代，而郊區(qū)房地產的開發(fā)模式和市區(qū)房地產的開發(fā)模式是兩種差異性很大的模式。 在杭州東部搞一個超大規(guī)模的房地產項目，使開發(fā)商更注重對居住環(huán)境的建設，使房地產的競爭從比戶型、比設計、比配套變成不但比戶型、比設計、比配套，還要比環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃，比開發(fā)商的實力，從而提升房地產開發(fā)的檔次。通過在杭州東部建一個華東地區(qū)規(guī)模最大的集旅游、休閑、度假、居住于一體的項目，有利于使 杭州的旅游格局更加合理，促進大杭州旅游經濟圈的形成和發(fā)展。 在杭州東部搞一個大型的集旅游、休閑、度假、居住于一體的旅游項目，有利于改變杭州目前旅游格局西重東輕的狀況。杭 州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有不少項目因找不到合適的用地而無法安排；用地結構的不合理，工業(yè)用地比重偏高（占%，接近國標上限 25%），道路廣場用地、公共綠地和市政公用設施用地偏低，均接近甚至低于國標下限；地域結構和城市等級不成比例，南北長東西短，用地條件受到極大的制約；經濟發(fā)展階段同城市空間組織不相適應，使產業(yè)結構的調整難以實現(xiàn)；城市主導功能項目布局缺乏空間等經濟條件的制約，嚴重阻礙專業(yè)好文檔 10 了杭州市的發(fā)展步伐，到了非改不可的地步。 經濟的高速發(fā)展，使杭州市取得了非常輝煌的成績。我們的這個項目也正是想在處在以生活方式為主題的概念市場階段的杭州房地產行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出 地方的意義，為建立全國統(tǒng)一的房地產市場和使中國的房地產市場真正走向市場作出有益的，先驅性的探索。雖然一般的房地產開發(fā)項目（包括我們的試點工程）從籌集資金，到人才的到位，再到具體的房產的銷售，都是本地化的事情，但一個成功的、具有獨創(chuàng)性代和表性的項目無疑也具地區(qū)的、甚至全國性的意義。而且我國本身經濟的發(fā)展也要求在全國范圍內建立一個統(tǒng)一、開放、競爭、有序的房地產市場。如果它發(fā)展不好，那么對國家的金融業(yè)，進而對整個經濟的發(fā)展，都是一個巨大的損失。這樣持續(xù) 50年連年增長，對國家的貢獻仍是很巨大的。估計我國在不增加住宅建設規(guī)模的條件下持續(xù)增長投資額的速度將會低于日本，因而 預計用 50 年的時間，把住宅投資額增加 16 倍。我們的試點工程籍此超大規(guī)模的房地產開發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質的服務并為房地產市場注入新的活力。住宅的科技化要求我們用高新技術改造傳統(tǒng)產業(yè)，如把智能化技術、計算機網絡技術應用于住宅產業(yè)，但是這種應用顯然在大規(guī)模的開發(fā)中才更具價值。住宅產業(yè)的發(fā)展能夠促進和帶動相關產業(yè)的發(fā)展，住宅建設投資增長 10%，將直接拉動國內生產總值增長 個百分點。我們需要房產 的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。我們的房產項目中，在某些地方，也需要進行大規(guī)模的開發(fā)建設。后 30 年按 億人口計算，則需在 2020年基礎上再新建住房 億平方米，平均每年 億平方米。預計 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到 12 平方米，即建筑面積 24 平方米；預計 2050 年人均居住面積提高到 16 平方米，即建筑面積 32 平方米 。兩者相互適應，相互促進，共同發(fā)展。我們這個試點工程的“先旅游，后房產”正是體現(xiàn)了這個思路：旅游可以改善房產的環(huán)境，房產借助于旅游的生態(tài)支持。房地產行業(yè)的泛房地產時代 —追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調、相互促進的時代正向我們走來 。同時通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風景的社區(qū)和看得見風景的房間。人們如今普遍注重的是一種有著良好的人文景觀和回歸大自然情結的品質生活。有些居民在購買住房時， 不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設計是否到位。 —— 我國居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進，居民在選擇住房時， 已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設施的完善程度。面對“郊區(qū)化”這個大趨勢，房地產行業(yè)應該主動出擊，因勢利導，而不應被動等待。有關專家指出，在我國的城市化進程中，多數(shù)農民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。前 20 年城鎮(zhèn)人口增加 億，按人均居住面積10 平方米，即建筑面積 20 平方米計算，共需為新增人口建設住房 52 億平方米，平均每年需建設住房 億平方米。目前我國城市化水平為 30％，城鎮(zhèn)人口 億。因此，在市區(qū)土地有限且價格過高的情況下，中心城市通過進一步的向外專業(yè)好文檔 8 擴張，重新調整和規(guī)劃城市的布局，進而實現(xiàn)從遠郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過 程。隨著我國經濟發(fā)展程度的提高而帶來的交通行業(yè)的振興勢必 也會引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因為郊區(qū)相對廉價的房產價格及較少受污染的空間、較安靜的居住條件會越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。房地產行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。 —— 綜觀西方發(fā)達國家房地產行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀五、六十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產業(yè)帶來了新的商機和利潤。 天都城試點有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產開發(fā)新思路和新模式。這是繼農轉非戶籍制度改革推動城市化進程，工業(yè)化帶動城市化進程之后的新一輪城市化的新途徑。因此，充分利用大房地產開發(fā)商的資金優(yōu)勢和規(guī)劃設計實力，通過在城郊進行集房地產開發(fā)、新興產業(yè)培育與新城區(qū)建設于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設，充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口， 實現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。以一個特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托 的城市群也有可能成為我國沿海發(fā)達地區(qū) 21 世紀城市發(fā)展的主要模式。 因此，從國際經驗來看，當一個國家或地區(qū)經濟發(fā)展到一定階段，往往會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即 城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。但是，外來人口的大規(guī)模流入，必然加劇由 于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠、基礎設施超負、用地緊張、房產價格過高等一系列問題。中國城市化需要尋找新的動力源。 從理論上講，中國目前正處在加速城市化階段。 旅游、民辦教育和房地產三大塊共同 開發(fā)，使天都城項目形成了互補互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。 項目由國內著名策劃公司王志剛工作室進行總體策劃、全面認證，由美國WY 國際設計顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學城市規(guī)劃設計研究院、浙江大學城市規(guī)劃與設計研究所等多家國內外權威設計公司進行精心規(guī)劃設計。浙江盈華實業(yè)有限公司是涉及消防設施和建筑電氣檢測、實業(yè)投資等多種領域、資本實力強大、科技含量高、人員素質高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。 項目開發(fā)的比較優(yōu)勢 —— 開發(fā)商優(yōu)勢。 天都城項目不僅可以為投資者帶來良好的投資回報，而且還將產生巨大的社會效益。 天都業(yè)主交年費 78 元即可全年免費游覽天都公園，相關優(yōu)惠措施尚未出臺 相關信息： 環(huán)線位置 :無 專業(yè)好文檔 6 物業(yè)現(xiàn)狀 :其它 總建筑面積 :202100 平方米 物業(yè)管理附加信息 :多層 : 元 /平方米 /月，單身公寓： 元 /平方米 /月，高層： 開發(fā)商 :浙江天都實業(yè)有限公司 投資商 :廣廈房產 物業(yè)管理公司 :浙江廣廈物業(yè)公司 第二部分 ：市場研究 根據(jù)國內權威房地產策劃公司王志綱工作室預測，天都城項目的總投資約87 億元人民幣，稅后利潤將達到 億元；靜態(tài)的稅后投資收益率為 14%，投資回收期約 年。 交通狀況： 公交 571 路直達，距地鐵一號線出口約 2公里，規(guī)劃地鐵三號線途徑天都城，小區(qū)巴士通向歐尚及西湖時代廣場。錯落有致的建筑布局，與現(xiàn)代法式園林完美相融。通過城市道路和城市綠帶等開放空間組織，將天都城分隔成若干不同性質的功能區(qū)塊，將物業(yè)管理的周界，從天都城原規(guī)劃全境縮小到各功能區(qū)塊中，清晰地界定了政府和企業(yè)的管理周界，形成大開放，小封閉，分權管理的城市 管理格局。 未來天 都城項目的整體建設思路 ,是建設以一個中心，四大區(qū)塊所構成的，大開放小封閉以居住功能為主要功能的新型城區(qū)。近期 20 余萬平方米的精品小高層住宅天水苑陸續(xù)推向市場，連續(xù)幾周名列市、區(qū)銷售排行榜第一。 經過三年多的建設，旅游版塊已初具規(guī)模，充滿濃郁法蘭西特色的天都公園已于 2021 年建成并對外開放。 項目規(guī)劃區(qū)域內建有天都公園、天都國際度假酒店、香榭里大街、天都廣場、歡樂廣 場、天都房產以及交通、商業(yè)、教育、運動、娛樂等齊全的配套，目標是建成一座 21 世紀的小康居住生活示范城和最具現(xiàn)代文明水準的新城。作為杭州城市交通重點工程之一的秋石高速路將于 07 年底開通（快速路全線高架設計，主線寬 25 米，雙向 6車道，比上塘高架多兩個車道。天都城是廣廈企業(yè)在各級政府領導下，全面參與城市開發(fā)與經營的建設成果，她代表著廣廈企業(yè)在城市綜合建設方面的理念和 建設能力。 項目名稱： 廣廈天都城 項目介紹 專業(yè)好文檔 5 天都城規(guī)劃占地面積 7000 余畝，總建筑面積 480 萬平方米，規(guī)劃居住人口近 10 萬人，是以法蘭西文化為城市文化的新城區(qū)。項目開發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產，滾動開發(fā)”。 項目開發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎設施和配套的社會事業(yè)機構建設，都將以企業(yè)為主體，按照市場化原則進行操作。這是一個集房地產開發(fā)、新興產業(yè)培育與新城區(qū)建設于一體的綜合性開發(fā)項目。 —— 房地產開發(fā)、新興產業(yè)培育與新城區(qū)建設三位一體。 天都城總投資預計超過 80億元，開發(fā)期長達 6~8 年，占地面積為 6500 畝，其中房地產開發(fā)的建筑面積達 400 余萬平方米，可容納居住人口 12 萬人，是我國至今為止 由一家房地產公司單獨開發(fā)的規(guī)模最大的房地產項目；由歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀世界家居文化和建筑博覽會等組成的旅游項目，總投資預計 10 億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項目。該項目不 僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實現(xiàn)了開發(fā) 思路的重大突破和開發(fā)模式的重大創(chuàng)新。 專業(yè)好文檔 4 第一部分 ： 項目總論 項目 背景 正在開發(fā)之中的杭州天都城位于余杭區(qū) 星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場僅 12 公里，到上海車程不到 2小時。 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。 形成意見和結論。專業(yè)好文檔 1 中國 21 世紀衛(wèi)星示范城 — 杭州 廣廈 天都城四期 可行性 研究 報告 公司名稱 ： 浙江天都實業(yè)有限公司 編制人員：陳超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、 俞建軍、趙輝 完成日期： 20211210 專業(yè)好文檔 2 目錄 調查人員聲明 ...................................