【正文】 業(yè)好文檔 23 在杭州城市的發(fā)展中，城市東擴(kuò)、錢江 新城建設(shè)的影響，城東寫字樓區(qū)域發(fā)展區(qū)域日漸明顯，成為杭州最具發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽菂^(qū)域之一。 黃龍恒勵大廈：由浙江恒勵置業(yè)集團(tuán)開發(fā)，位于黃龍路黃龍體育中心旁，長租相當(dāng)于 8600 元／平方米（ 45 年）的售價。 嘉華國際商務(wù)中心：由浙江佳華置業(yè)開發(fā)，位于杭大路、西溪路交叉口，建筑面積 5． 2 萬平方米，長租 0． 7 元／平方米 黃龍世紀(jì)廣場、嘉華國際商務(wù)中心、黃龍恒勵大廈等均為租賃式寫字樓。黃龍世紀(jì)廣場、嘉華國際商務(wù)中心、金鼎廣場、中田大廈、 耀江 該區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的黃龍商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢，售價50008000 元 /平方米，租金在 元 /平方米之間，客戶主要為 IT、廣告等中小企業(yè)或高新企業(yè)駐杭辦事處。 浙大科技園：由浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，位于杭州市西部，北沿西溪路，南依老和山，東臨浙大玉泉校區(qū)北門，一期占地 52畝，總建筑面積 6． 66萬平方米。 此區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的世貿(mào)黃龍區(qū)域轉(zhuǎn)移的傾向，但考慮到世貿(mào)區(qū)高昂的價格，城西文教區(qū)仍然是 IT創(chuàng)業(yè)者的 “ 天堂 ” ，故租賃市場交易活躍。文欣大廈等大批寫字樓的交付使用，基本上滿足了一部分消費(fèi)者的需求。因此，從入駐城站廣場周邊商務(wù)寫字樓的業(yè)主來看，既有從事外貿(mào)業(yè)的企業(yè)，也有專事內(nèi)貿(mào)業(yè) 。另外，在城站區(qū)域內(nèi)，有諸如四季青服飾市場等大型專業(yè)市場，適合于內(nèi)銷產(chǎn)品大批量批發(fā)、銷售，這樣就存在一個倉儲、物流等一條龍服務(wù)的問題，而城站廣場這個交通樞紐中心，既是物流輻射中心，又是各種信息匯集的中心。以城站香榭大廈為例，大廈的業(yè)主有 70%為外貿(mào)企業(yè)。 其中金泰商務(wù)大廈 ：由杭州城建開發(fā)集團(tuán)開發(fā)，位于清 專業(yè)好文檔 21 泰街中河路交叉口，建筑面積 1． 9萬平方米，銷售價格 7000 多元／平方米。也 有少數(shù)樓盤在前期建設(shè)之中，如金泰商務(wù)大廈、利群大廈等，無新的樓盤面市。 城站板塊： 城站區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展一直以來都處于低迷狀態(tài)，很多樓盤銷售 /出租受阻，自從 2021 年 以來 ，一些新樓盤的 出現(xiàn)為 為城站區(qū)域注入了新的活力，如廣復(fù)大廈、聯(lián)銀大廈、銘揚(yáng)大廈等，低價位（均價 7000 元／平方米左右）銷售也得到了市場的認(rèn)可。 目前該區(qū)域辦公物業(yè)的銷售價格在 80001200 元 /平方米不等，租金在 25平方米之間，平均租金在 3． 5 元／平方米／天，平均出租率 在 85％以上。綜觀武林廣場區(qū)域內(nèi)的寫字樓市場的特點，不僅是競爭更趨激烈，開發(fā)商開發(fā)的寫字樓物業(yè)品質(zhì)、企業(yè)品牌、服務(wù)手段以及商務(wù)空間的文化底蘊(yùn)、人性化空間的設(shè)置、優(yōu)美的周邊環(huán)境、完備的配套、安全設(shè)施、較大面積的綠地和休憩空 間都將直接面臨著投資者更加嚴(yán)厲的挑剔眼光；而且項目的亮點展示、營銷推廣、服務(wù)理念、物業(yè)管理模式等的創(chuàng)新尤其顯得重要。近年來，武林商圈的寫字樓定位在原有的繁華商業(yè)基礎(chǔ)上朝著高檔次、高品質(zhì)方向發(fā) 展。 武林板塊： 武林板塊是以武林廣場為中心的方圓兩平方公里的區(qū)域，它涵蓋了從武林廣 專業(yè)好文檔 20 場一直到環(huán)城北路的大面積范圍。 租金在24 元 /平方米。 該區(qū)域主要樓盤有：金都銀座大廈就是依托了慶春路金融業(yè)的發(fā)達(dá)和連接杭城新、老兩個城市中心對接點的地理位置而應(yīng)運(yùn)而生的。這樣圍繞著慶春路區(qū)域內(nèi)得天獨厚的地理位置和金融業(yè)的發(fā)達(dá)，使慶春路板塊中的寫字樓在杭城的整體地位隨著城市東擴(kuò)而再次提升， 目前 該區(qū)域 的早期的寫字樓有三瑞大廈、凱旋門商業(yè)中心等， 已經(jīng)或正在開發(fā)的 擁有較高水準(zhǔn)的 寫字樓，如嘉德廣場、瑞豐國際大廈、中財發(fā)展大廈、遠(yuǎn)洋大廈以及正在建設(shè)中的廣利大廈 、 銀座大廈 、慶春發(fā)展中心 等。 1993 年，伴隨著杭州市房地產(chǎn)業(yè)第一次浪潮的興起，慶春路成了 “ 第一代寫字樓 ” 的代表。 本案地處下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，在產(chǎn)業(yè)特色方面與其他商圈存在很大的區(qū)別，應(yīng)該充分利用周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以本項目形成很好的互動。 簡而言之 ，杭州的寫字樓開發(fā)還有較大的 “ 后 勁 ” ，從供應(yīng)量來說，不會像住宅一樣不飽和，形成供不應(yīng)求的矛盾，動銷節(jié)奏的緩慢，加之今后兩三年內(nèi)陸續(xù)的新盤推出，寫字樓有可能在一定時期形成一種買方市場 。目前的供應(yīng)狀況仍以甲級寫字樓為導(dǎo)向，就存在供需的一種錯位。投資寫字樓，或租或自用，衡量使用價值，都可以用相應(yīng)的租金來計算回報率，幾年來，這個回報率事實上是在減少，因此無怪乎精明的投資者熱情逐漸冷卻下來。 ? 回報率在減少 一方面，租賃市場反饋的結(jié)果，杭州寫字樓租賃自 2021 年以來，租金幾乎沒有增長，個別樓盤的租金甚至出現(xiàn)不漲反跌的情況；而寫字樓的售價自 2021年以來的增長幅度是非常大的，平均超過 50%。 （ 4）發(fā)展趨勢 總體看， 2021 年杭州寫字樓市場呈現(xiàn)如下特點： ? 寫字樓 價格趨勢平穩(wěn) 回顧 2021年，杭州寫字樓市場一直不溫不火，上半年房交會時價格有較顯著的提升，下半年均保持一個比較平穩(wěn)的態(tài)勢，中間甚至出現(xiàn)比 6 月份有所回落。只針對 專業(yè)好文檔 18 科技性企業(yè)。如遠(yuǎn)洋發(fā)展大廈、三瑞大廈，新近開發(fā)的廣利大廈、銀座大廈開發(fā)價格預(yù)計會在 15000元 /平方米。具體的售價／租金則因區(qū)域不同而差異甚大，價位最高的當(dāng)屬世貿(mào)區(qū)， 金鼎廣場銷售價格達(dá)到 15000 元 /平方米， 該區(qū)域平均租金 市 價在 4． 0 元／平方米／天（建筑面積）以上；其次是武林廣場區(qū)域的甲級寫字樓，已推出的白馬大廈代表了該區(qū)域最高檔次，售價為 9800— l3500 元／平方米 ，曾在杭城寫字樓市場引起強(qiáng)烈的反響，近 期推出的綠城 本項目地塊規(guī)模大，可塑造性強(qiáng)， 平面交通不會成為本案發(fā)展的障礙。目前杭州市區(qū)的已建寫字樓往往在電梯數(shù)量少而等待時間太久及汽車位嚴(yán)重不足兩方面使得業(yè)主意見眾多，一些業(yè)主甚至不得不考慮重新購置寫字樓。平面交通主要指停車位，垂直交通指的是電梯。 會議中 心、員工餐廳、休閑中心（包括健身房、咖啡廳、商務(wù)吧等多個休閑場所）、訪客停車等方面的商務(wù)配套，已越來越受到新一代企業(yè)主的關(guān)注 。同樣，在市中心，能看得到西湖、吳山的寫字樓擁有得天獨厚的景觀優(yōu)勢，很受追求健康環(huán)境的白領(lǐng)青睞，如吳山商城、廣利大廈，在自然中辦公更有利于健康，從而創(chuàng)造更大的價值。因此，在設(shè)計中諸如電梯廳的明亮，辦公室的通透、短進(jìn)深，商務(wù)吧、有氧吧的需求應(yīng) 專業(yè)好文檔 17 多加考慮，最終走在寫字樓的消費(fèi)前端，體現(xiàn)市場需求并引導(dǎo)市場潮流，從而真正實現(xiàn) “ 贏銷 ” 。如慶春區(qū)塊的外貿(mào)、服裝產(chǎn)業(yè)集聚；文教區(qū)的電子、信息產(chǎn)業(yè)匯集；黃龍區(qū)塊的貿(mào)易實業(yè)、信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)布點；浙大科技園的高科技及孵化產(chǎn)業(yè)等 ?? 有了產(chǎn)業(yè)的支撐，寫字樓的需求自然是人氣十足。與住宅不同，寫字樓辦公商務(wù)氛圍的要求，也使得寫字樓的開發(fā)地段不可能四面開花，四面有一定的需求，但不會是主流需求。地 段，產(chǎn)業(yè)集聚的中心 。 中 小面積戶型的需求與杭州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很有關(guān)系，由于中小民營企業(yè)（諸如 IT、貿(mào)易和服務(wù)行業(yè)等）十分活躍，其對寫字樓的需求更加講究實用性，受規(guī)模限制，故以中小面積為主。據(jù)統(tǒng)計，寫字樓需求的主力面積集中在 80l50 平方米之間，占整體市場的52％； 200 平方米占 l5％； 20O、 300 平方米占 14％。 從目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，高檔寫字樓供應(yīng)量大于中檔寫字樓，市中心武林區(qū)域、黃龍區(qū)域供應(yīng)量較大，均價基本在 10000 元 /平方米以上，城東和城西供應(yīng)價格基本在 7000 元 /平方米左右，價位在兩者之間的寫字樓供應(yīng)不足。 2021 年上市的有綠城這些土地供應(yīng)集中錢江新城、濱江區(qū)和城郊區(qū)結(jié)合部，將會在今后兩年得到釋放，市場存在較大的消化壓力，對本項目存在很大的競爭威脅。 2021 年在此基礎(chǔ)上邁進(jìn)了一大步， 預(yù)售 面積 40 萬平方米，比 2021 年增長 ％左右 ， 2021 年市場供應(yīng)回歸理性，全年完成投資額 億元。雖然仍處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小。 總體來說，由于經(jīng)濟(jì)及需求等諸多因素的支持，杭州房地產(chǎn)市場仍然會保持 專業(yè)好文檔 15 良好的發(fā)展態(tài)勢，從大環(huán)境講，對本案的發(fā)展是有利的。不論是對招標(biāo)地塊的謹(jǐn)慎出價 還是對寫字樓市場的理論造勢，大多數(shù)開發(fā)商對寫字樓市場的研究程度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上住宅市場的。越來越多的開發(fā)商認(rèn)識到，通過板塊的差異性尋找目標(biāo)客戶的重要性。 5）杭州寫字樓發(fā)展情況。上個月央行宣布從 2021 年 1 月 1日起擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率可在貸款基準(zhǔn)利率上浮 70％，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在浮動之列，這意味著在杭 州樓市仍呈供不應(yīng)求狀況下，開發(fā)商有可能將這部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)而提高房價。 在這種情況下，開發(fā)商有可能在上漲的成本嫁接到買家身上，從總體上看，價格上升的趨勢比較明顯。從浙江來看，因今年鋼材、水泥等建筑材料漲價，多層建安成本增加 8－ 9%，小高層增加 10－ 11%，高層增加 12－ 13%。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯） 11 月份出廠價格同比上漲 %，普通硅酸鹽水泥（立窯）出廠價格同比上漲 %，礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）出廠價格同比上漲 %；復(fù)合硅酸鹽水泥出廠價格同比上漲 %。 3） 建材價格繼續(xù)上漲的勢頭難以改變。今年以來，特別是下半年建材不僅價格快速上漲，而且出現(xiàn)買不到貨，已嚴(yán)重影響一部分項目建 設(shè)工期。 2021 年商品住宅新開工面積 萬 M2，同期增長僅%，決定了一級市場供應(yīng)量小。因此 2021 年市場商品房有效供給主要來自 2021 年投放的土地。 A、 供給的滯后性。 2021 年杭州樓市仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢。在正常情況下浙江經(jīng)濟(jì)、杭州經(jīng)濟(jì)仍將強(qiáng)勢發(fā)展，這是支撐杭州高房價的基石。杭州市 2021 年 GDP 達(dá)到 2092 億元， 增長 15%； 2021 年 利用外資項目數(shù)比去年同期增長 ％；出口總額達(dá) 美元，同比增長 ％；居民人均可支配收入達(dá) 12898 元，比去年同期增長 ％，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為近年來最好的一年。 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。 ? 商品房開發(fā)面積繼續(xù)保持高增長勢頭 全年商品房施工面積 ，比上年增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。商品住宅投資是帶動杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要動力， 2021 年 111 杭州市商品住宅完成投資 億元，占全部投資的 %；所占比重較去年上升 個百分點。而今年杭 專業(yè)好文檔 13 州市預(yù)計 GDP 增長率為 ％，在目前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，兩者 的增幅比例是比較協(xié)調(diào)的。 ? 房地產(chǎn)投資保持繼續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢 2021 年 111 月杭州市房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項指標(biāo)均有大幅增長。 （三）、杭州房地產(chǎn)市場趨勢研究 杭州房地產(chǎn)業(yè)情況 ? 土地供給大幅增加 今年杭州市共舉行土地出讓會 14 次，成功出讓 51宗，總成交面積 300 余萬平方米（約 4549 畝） ，出讓土地幅數(shù)、總成交面積分別比上一年增長 %和 62%。 由于下城區(qū)地域狹小，區(qū)域面積 平方公里，老城區(qū)的開發(fā)幾近飽和，發(fā)展空間受到很大的限制，而城北作為下城區(qū)唯一能夠延伸的區(qū)域，今后也將是開發(fā)重點，隨著各種配套和交通條件的不斷完善以及環(huán)境的改善，有理由相信該片區(qū)的開發(fā)前景是值得期待的。 未來下城區(qū)將以 杭州 (武林 )中央商務(wù)區(qū) 為中心，引進(jìn)國內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)總部，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，而本項目所在區(qū)域規(guī)劃為 華豐科研區(qū) （下城科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)），該 區(qū)域原來的工業(yè)用地開始向科研用地轉(zhuǎn)型，區(qū)內(nèi)已建成的無污染工業(yè)會保留， 而 新的工業(yè) 企業(yè) 以后主 要是向臨平、江東等工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移。武林廣場東現(xiàn)電車場處，規(guī)劃建設(shè)公交、轉(zhuǎn)道交通換乘中心。 區(qū)域分塊及城市發(fā)展規(guī)劃 下城區(qū) 作為杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，下城將以武林商務(wù)區(qū)為主，和平會展中心區(qū)、東新居住區(qū)公共中心和 華豐科研中心區(qū)為副 ，共規(guī)劃十二個居住區(qū)，分別是東園居住區(qū)、新華居住區(qū)、鳳起居住 專業(yè)好文檔 12 區(qū)、武林居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、東新居住區(qū)、三塘居住區(qū)、石橋居住區(qū)、半山居住區(qū)（局部 ） 在綠 化 規(guī)劃上，下城規(guī)劃新增城北體育公園和生態(tài)公園兩個大型綠地，并建立鳳起公園、城東公園、和 平公園、草蕩公園、善賢公園等市級公園。目前 區(qū)域內(nèi)國外駐杭機(jī)構(gòu) 45 家，其中世界 500 強(qiáng)企業(yè) 6家，國內(nèi)駐杭企業(yè)共 159 家。 下城區(qū)目前有 國外駐杭機(jī)構(gòu)以 45 家，其中有西門子、戴爾、三星等全球 500強(qiáng)企業(yè) 6 家；國內(nèi)駐杭著名企業(yè) 159 家。 2021 年，實現(xiàn)商貿(mào)銷售收入 億元，同比增長 %；實現(xiàn)工業(yè)銷售 產(chǎn)值 億元，同經(jīng)增長 %；完成財政總收入 億元，同比增長 %， 增幅列杭州城區(qū)第二位； 其中地方財政收入完成 億元，同比增長 %， 增幅居杭州第一，躋身全省區(qū) (縣、市 )財政 20 強(qiáng)，列第 18位。 上述的交通規(guī)劃對城北的開發(fā)是一個極大的利好。 交通 規(guī)劃 ：繞城公路將 與東西向的德 勝路、石祥路及南北向的上塘高架、石橋路組合形成了一個扇形的交通路網(wǎng)，最值得一提的是上塘高架的通車，使杭州的交通重心向北移。 交通現(xiàn)狀：目前該區(qū)域隨著上塘高架的建成通車，及湖墅路、紹興路、沈半路、莫干山路、石祥路等路的改造完畢，通往該區(qū)域的南北向道路日漸成熟，從該區(qū)域的一些樓盤本身距市中心僅 610 公里，如位