【正文】 于北景園大型社區(qū)內(nèi)的通和 新規(guī)劃在停車問題上，提出了大力發(fā)展公共交通，減少小車出行和中心區(qū)外圍主要出入口處建設(shè)大容量公共停車設(shè)施等7條策略，以及實(shí)行 “ 擁車 者自備車位 ” ，鼓勵(lì)建筑物超額增設(shè)配建停車位并向社會(huì)開放等 5 條措施建議。而杭州城市發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，已把 新城市綜合交通 作為重點(diǎn) 重點(diǎn)，包括了城市交通戰(zhàn)略、道路網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通、西湖風(fēng)景名勝區(qū)等 4個(gè)方面。 根據(jù)專家預(yù)測，到 2021 年 杭州 市區(qū)每日的客流總量將達(dá)近 800 萬人次，對(duì)外交通總量高峰期每小時(shí)將達(dá) 3． 7萬輛，每千人客車擁有量則將達(dá)到 130 輛。至今，杭州城市道路總長達(dá) 401 公里，面積 889萬平方米。近年來，隨著改革開放的深入，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大大加強(qiáng)了。 作為未來杭州城市中心，將有大量的寫字樓供應(yīng)（未來杭州寫字樓供應(yīng)將向該區(qū)域轉(zhuǎn)移），對(duì)本案將形成客源分流的競爭壓力。規(guī)劃城市人口 50 萬人， 城市建設(shè)用地 平方千米。規(guī)劃城市人口 40 萬人，城市建設(shè)用地 平方千米。規(guī)劃城市人口 105萬人，城市建設(shè)用地 平方千米。城市建設(shè)用地 平方千米。 主城由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干城區(qū)部分組成，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化中心和旅游中心。其中中心城區(qū)由主城、東南城、臨平城和下沙城組成，承擔(dān)生活居住、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能。 上述數(shù)據(jù)可見，杭州經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況十分良 好，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供了有力支持。 2021 年杭州全市出口總額 億美元，比上年增長 %，不包209217811 5 6 8 . 0 11 3 8 2 . 5 612% 1 2 . 2 0 %1 3 . 2 0 %15%050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年GDP0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP增長率 專業(yè)好文檔 9 括省公司出口 億美元，增長 46%，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 1996 年－ 2021 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較 2021 年，杭州市完成投資 額 億元，比 2021 年 增長 %，增幅比上年高 個(gè)百分點(diǎn)，增幅創(chuàng) 1996 年以來新高。 二、杭州市辦公樓市場研究 （一）、杭州區(qū)域市場狀況研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究 專業(yè)好文檔 8 近年來杭州經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長，盡管 2021 年遭遇 “ 非典 ” 、持續(xù)高溫干旱以及缺電 等問題 ， 但杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然一路高歌猛進(jìn)。 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢 市場的機(jī)會(huì)性 杭州市及下城區(qū)各級(jí)政府的有力支持 公司雄厚實(shí)力的支持 （四）、問題與建議 由于本項(xiàng)目所處地理環(huán)境較差，交通條件、周邊配套等辦公環(huán)境仍不是非常理想，對(duì)客戶的吸引力有限，因此建議項(xiàng)目盡早進(jìn)入市場 ，對(duì)客戶進(jìn)行教育和引導(dǎo)，為后期的招商做鋪墊。 （三）、項(xiàng)目建設(shè)緣由 項(xiàng)目建設(shè)有利于溫州新世紀(jì)集團(tuán)在杭州進(jìn)一步發(fā)展 專業(yè)好文檔 7 近年來公司發(fā)展突飛猛進(jìn)，隨著虹膜技術(shù)的突破，公司的發(fā)展更是上一個(gè)新臺(tái)階，需要更多的 辦公場所，如果以租賃的形式，將會(huì)增大公司的運(yùn)營成本，通過本項(xiàng)目的開發(fā)，可以依托下城科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)的優(yōu)惠政策和政府的支持，立足杭州市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立新世紀(jì)軟件在杭州的企業(yè)形象。 交通情況：項(xiàng)目西面為石橋路，南面有滬杭高速公路起始段，同時(shí)，上塘高架已開通，成為南北快速干道，直通杭寧高速，同時(shí)杭州東西快速 干道將大大提高項(xiàng)目可達(dá)性。用地四周主要為農(nóng)田，北面毗鄰半山。園區(qū)采用園林式景觀，有中央綠地、花園和景觀水池。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) （ 1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 基地面積： 193 畝（約 13萬平方米） 總建筑面積： 102808 平方米 容積率： 綠地率： % 建筑密度： % 開發(fā)周期： 2 年 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積為 102808 平方米，其中研發(fā)樓 70246 平方米，辦公樓 11526平方米，綜合樓 20216 平方米，會(huì)所 880 平方米，由 32 幢生態(tài)園林式高級(jí)辦公樓組成，即商務(wù)別墅組成的 OFFICE PARK。其總公司溫州新世紀(jì)集團(tuán)股份有限公司擁有雄厚的資金力量，資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 17 億元， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 18 億元，為杭州新世紀(jì)軟件開發(fā)有限公司的發(fā)展提供了充足的資金保障。專業(yè)好文檔 1 某 軟件園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 一、 總論 （一） 項(xiàng)目背景 （二） 項(xiàng)目概況 （三） 問題與建議 二、杭州市辦公樓市場研究 （一）杭州區(qū)域狀況研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究 城市發(fā)展規(guī)劃 城市交通及發(fā)展 （二）下城區(qū)專項(xiàng)研究 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究 區(qū)域分塊及城市規(guī)劃 （三）杭州房地產(chǎn)市場趨勢研究 房地產(chǎn)業(yè)概況 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 （三）寫字樓市場研究 杭州市寫字樓市場分析 （ 1） 市場供應(yīng)分析 （ 2） 市場需求分析 （ 3） 發(fā)展趨勢 區(qū)域分布特點(diǎn) 競爭物業(yè)調(diào)查分析 OFFICE PARK 及同類產(chǎn)品分析 專業(yè)好文檔 2 三 、場址選擇 （一）地理位置 （二）自然條件 （三）交通條件 （四） 建設(shè)條件評(píng)價(jià) （五） 地理位置圖 四、總平面布置（略） （一）總平面布置的原則 （二）設(shè)計(jì)主尺度參數(shù) （三）總平面布置 （四）方案比選及推薦方案 五、工程建設(shè)方案 （一）平面規(guī)劃原則 （二）本期各功能分區(qū)規(guī)劃布置 （三）本期工程總平面布置 （四）配套工程 （五）主要工程內(nèi)容和工程量 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（略） （一）現(xiàn)狀調(diào)查 （二）項(xiàng)目生產(chǎn)的污染物對(duì)環(huán)境的影響 （三）環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資 （四）營運(yùn)環(huán)境保護(hù) （五）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防（略） （一）安全 （二）供電、電氣安全 （三）勞動(dòng)保護(hù) （六） 消防安全 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 （一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 專業(yè)好文檔 3 （二）人力資源配置 （三）員工培訓(xùn)計(jì)劃 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 （一）建設(shè)工期 （二）保證建設(shè)工期的條件和關(guān)鍵 十、本期工程投資估算 （一）估算編制依據(jù)及說明 （二）本期工程總估算 （三）可研與預(yù)可研投資比較表（詳表略） 十一、融資方案 （一）資本金籌措 （二）債務(wù)資金籌措 （三）融資方案分析 十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 （三）運(yùn)營收 入估算 （四）成本費(fèi)用估算 （五）主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 （六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) （七）不確定性分析 （八）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 十三、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（略） （一）影子價(jià)格及通用參數(shù)的選取 （二）效益費(fèi)用范圍調(diào)整 （三）效益費(fèi)用數(shù)值調(diào)整 （四）國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) （五）敏感性分析 （六）國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 專業(yè)好文檔 4 十四、社會(huì)評(píng)價(jià)（略） （一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 （二）項(xiàng)目與所在地互適性分析 （三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 （四）社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 十五、風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 （二）風(fēng)險(xiǎn)程度分析及防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 十六、 項(xiàng)目 SWOT 分析 （一） 市場風(fēng)險(xiǎn) （二） 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) （三） 自然風(fēng)險(xiǎn) （四） 項(xiàng)目的人為風(fēng)險(xiǎn) 十七、 研究結(jié)論與建議 （一） 研究結(jié)論 （二） 說明與建議 附錄 專業(yè)好文檔 5 一、總論 （一）、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 杭州新世紀(jì)軟件園 建設(shè)單位概況 杭州新世紀(jì)軟件園由杭州新世紀(jì)軟件園開發(fā)有限公司承辦開發(fā)，公司成立于2021 年 4 月，由溫州新世紀(jì)集團(tuán)股份有限公司投資組建而成，是一家專業(yè)從事計(jì)算機(jī)軟件、硬件研究、開發(fā)和生產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)，尤其是虹膜識(shí)別技術(shù)產(chǎn)品研究、開發(fā)、集成、銷售、服務(wù)為，公司注冊資本 2021 萬元。團(tuán)隊(duì)力量強(qiáng)大 ，擁有一支立志于 IT 技術(shù)創(chuàng)新的年輕高素質(zhì)人才，擁有教授、博士、碩士為主體的科研隊(duì)伍，公司 95%以上員工為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中從事系統(tǒng)集成和軟件開發(fā)人員占公司員工總數(shù)的 85%，是推動(dòng)公司發(fā)展的中堅(jiān)力量，已成為杭州“天堂硅谷”建設(shè)的主力軍。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）杭州市政府關(guān)于項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的批復(fù)文件 （ 2）下城科技經(jīng)濟(jì)園土地出讓協(xié)議 （ 3）杭州城市發(fā)展規(guī)劃 （ 3）投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南（中國電力出版社出版） 專業(yè)好文檔 6 （ 5）業(yè)主提供的相關(guān)資料 （二）、項(xiàng)目概況 地理位置 本項(xiàng)目位于杭州市下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，南接杭玻路，北依永華路，東為華中路。分為獨(dú)立辦公區(qū)、集中辦公區(qū)、會(huì)所和其他配套等。 項(xiàng)目周邊情況 項(xiàng)目規(guī)劃范圍用地主要是農(nóng)田、兩側(cè)有一片水塘。本地塊方正，項(xiàng)目基地南北深 314 米，東西長 494 米，呈長方形狀。 配套方面：由于本案所處的區(qū)域環(huán)境，周邊配套十分貧乏，作為傳統(tǒng)的工業(yè)集中地，辦公環(huán)境比較惡劣，是制約項(xiàng)目發(fā)展的重要因素。 項(xiàng)目建設(shè)符合杭州對(duì)“天堂硅谷”的建設(shè)精神 近年來，杭州市政府提出建設(shè)“建設(shè)天堂硅谷”的計(jì)劃，使杭州成為國內(nèi)外知名的軟件企業(yè)匯集地，為這些高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)越的辦公環(huán)境，改善杭州目前 IT 企業(yè)在軟件辦公環(huán)境的不足，為其提供自然、生態(tài)、有利于健康的辦公環(huán)境，推動(dòng)杭州“天堂硅谷”的建設(shè)。 項(xiàng)目配套應(yīng)該考慮 IT 企業(yè)的實(shí)際需求，在環(huán)境方面應(yīng)該真正體現(xiàn)“人性化辦公”，使項(xiàng)目的產(chǎn)品亮點(diǎn)更加突出。去 年杭州市生產(chǎn)總值（ GDP）突破了 2021 億元大關(guān)，達(dá)到 2092 億元， 位居全國大中城第 8 位， 比上年增長 15%，為 1996 年以來的最好水平，其中：第一 產(chǎn)業(yè)完成 127 億元，增長%，第二產(chǎn)業(yè)完成 1081 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成 884 億元，增長 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： 。 雖受非典影響，但社會(huì)各方面加大對(duì)外增信釋疑、網(wǎng)上洽談、 “ 走出去 ” 戰(zhàn)略的力度，加上世界經(jīng)濟(jì)的溫和復(fù)蘇，今年對(duì)美國出口基本穩(wěn)定，對(duì)歐盟出口增幅繼續(xù)提高。在進(jìn)口關(guān)稅下調(diào)的背景下，全市進(jìn)口總額 億美元，增長 %。 城市發(fā)展規(guī)劃 杭州未來的城市布局是要形成 “ 一主三副、雙心雙軸、六組團(tuán)、六條生態(tài)帶 ”的城市格局。逐步形成體現(xiàn)杭州城市形象的主體區(qū)域。中部、南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)；北部以工業(yè)、倉儲(chǔ)物流區(qū)為主；東部為交通、市政設(shè)施區(qū)；西部為教育科研 、居住區(qū)；湖濱地區(qū)為旅游商業(yè)區(qū)，江濱地區(qū)為城市新中心。江南城由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。 臨平城由臨平城區(qū)、星橋、運(yùn)河鎮(zhèn)等組成，是以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。 下沙城由下沙、九堡、喬司鎮(zhèn)組成，是以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干的綜合性新城。 “一主三副，六組團(tuán)”將是未來杭州城市的基本輪廓，亦是杭州城市發(fā)展的方向，另外作為杭州未來的 CBD 錢江新城 也是杭州城市發(fā)展的重點(diǎn) ， 錢江新城 縱橫新舊城區(qū)核心區(qū) ，區(qū)域面積 4． 02 平方公里的東靠錢塘江，南至清江路，西臨秋濤路，北至規(guī)劃慶春東路，是大都市杭州的行政、商務(wù)、金融會(huì)展、文化娛樂中心。 城市交通及發(fā)展 杭州市作為浙江省的省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又 是全國重點(diǎn) 專業(yè)好文檔 10 風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。道路建設(shè)發(fā)展較快，僅 1996 年就有 10條道路進(jìn)行改建、拓寬和沿伸。人均道路占有面積達(dá) 萬平方米，在全國大中城市中居于中等水平。而且，居民出行目的和車輛的擁有結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大的變化：除私人車輛的比例會(huì)持 續(xù)走高外，上下班、生活購物為主的目的增加 。按新規(guī)劃，市區(qū)中心至都市圈內(nèi)各城市中心的交通時(shí)間不大于一小時(shí)；新市區(qū)內(nèi)任意兩點(diǎn)的交通時(shí)間不大于 40 分鐘；最終形成市區(qū) “ 以城市軌道交通和其他集約式客運(yùn)交通為主體、城市快速機(jī)動(dòng)化交通為輔 ” 的交通模式，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。 項(xiàng)目所處的區(qū)塊交通列入規(guī)劃提速當(dāng)中，其中 提速地段：繞城公路、德勝快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石橋快速路 。 都市楓林、名城左岸花園到市區(qū)，只要走石祥路再上上塘高架僅 10余分鐘便可到達(dá)市中心。同樣，這一 專業(yè)好文檔 11 板塊的居民也可通過這一些快速路向東直達(dá)滬杭甬高速、向北與杭寧高速對(duì)接，往南可快速到達(dá)蕭山國際機(jī)場。 （二）下城區(qū)專項(xiàng)研究 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究 下城區(qū)依托中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，形成了具有鮮明特色的廣場經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、特色街經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)。 下城區(qū)高樓林立、商賈密集，區(qū)域內(nèi)法人單位的密度高達(dá) 254/平方公里，其中區(qū)域內(nèi)的 115 幢商務(wù)樓容了 2