【正文】 著城市東擴(kuò)而再次提升， 目前 該區(qū)域 的早期的寫字樓有三瑞大廈、凱旋門商業(yè)中心等， 已經(jīng)或正在開發(fā)的 擁有較高水準(zhǔn)的 寫字樓，如嘉德廣場、瑞豐國際大廈、中財(cái)發(fā)展大廈、遠(yuǎn)洋大廈以及正在建設(shè)中的廣利大廈 、 銀座大廈 、慶春發(fā)展中心 等。 本案地處下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，在產(chǎn)業(yè)特色方面與其他商圈存在很大的區(qū)別，應(yīng)該充分利用周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以本項(xiàng)目形成很好的互動。目前的供應(yīng)狀況仍以甲級寫字樓為導(dǎo)向，就存在供需的一種錯位。 ? 回報(bào)率在減少 一方面，租賃市場反饋的結(jié)果，杭州寫字樓租賃自 2021 年以來，租金幾乎沒有增長，個別樓盤的租金甚至出現(xiàn)不漲反跌的情況；而寫字樓的售價(jià)自 2021年以來的增長幅度是非常大的，平均超過 50%。只針對 專業(yè)好文檔 18 科技性企業(yè)。具體的售價(jià)／租金則因區(qū)域不同而差異甚大，價(jià)位最高的當(dāng)屬世貿(mào)區(qū)， 金鼎廣場銷售價(jià)格達(dá)到 15000 元 /平方米， 該區(qū)域平均租金 市 價(jià)在 4． 0 元／平方米／天（建筑面積）以上；其次是武林廣場區(qū)域的甲級寫字樓，已推出的白馬大廈代表了該區(qū)域最高檔次，售價(jià)為 9800— l3500 元／平方米 ，曾在杭城寫字樓市場引起強(qiáng)烈的反響，近 期推出的綠城目前杭州市區(qū)的已建寫字樓往往在電梯數(shù)量少而等待時(shí)間太久及汽車位嚴(yán)重不足兩方面使得業(yè)主意見眾多，一些業(yè)主甚至不得不考慮重新購置寫字樓。 會議中 心、員工餐廳、休閑中心（包括健身房、咖啡廳、商務(wù)吧等多個休閑場所）、訪客停車等方面的商務(wù)配套，已越來越受到新一代企業(yè)主的關(guān)注 。因此，在設(shè)計(jì)中諸如電梯廳的明亮，辦公室的通透、短進(jìn)深，商務(wù)吧、有氧吧的需求應(yīng) 專業(yè)好文檔 17 多加考慮，最終走在寫字樓的消費(fèi)前端，體現(xiàn)市場需求并引導(dǎo)市場潮流，從而真正實(shí)現(xiàn) “ 贏銷 ” 。與住宅不同，寫字樓辦公商務(wù)氛圍的要求，也使得寫字樓的開發(fā)地段不可能四面開花，四面有一定的需求，但不會是主流需求。 中 小面積戶型的需求與杭州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很有關(guān)系，由于中小民營企業(yè)（諸如 IT、貿(mào)易和服務(wù)行業(yè)等）十分活躍，其對寫字樓的需求更加講究實(shí)用性，受規(guī)模限制，故以中小面積為主。 從目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，高檔寫字樓供應(yīng)量大于中檔寫字樓，市中心武林區(qū)域、黃龍區(qū)域供應(yīng)量較大，均價(jià)基本在 10000 元 /平方米以上，城東和城西供應(yīng)價(jià)格基本在 7000 元 /平方米左右，價(jià)位在兩者之間的寫字樓供應(yīng)不足。這些土地供應(yīng)集中錢江新城、濱江區(qū)和城郊區(qū)結(jié)合部，將會在今后兩年得到釋放，市場存在較大的消化壓力，對本項(xiàng)目存在很大的競爭威脅。雖然仍處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小。不論是對招標(biāo)地塊的謹(jǐn)慎出價(jià) 還是對寫字樓市場的理論造勢，大多數(shù)開發(fā)商對寫字樓市場的研究程度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上住宅市場的。 5）杭州寫字樓發(fā)展情況。 在這種情況下，開發(fā)商有可能在上漲的成本嫁接到買家身上，從總體上看，價(jià)格上升的趨勢比較明顯。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯） 11 月份出廠價(jià)格同比上漲 %，普通硅酸鹽水泥（立窯）出廠價(jià)格同比上漲 %，礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）出廠價(jià)格同比上漲 %；復(fù)合硅酸鹽水泥出廠價(jià)格同比上漲 %。今年以來，特別是下半年建材不僅價(jià)格快速上漲，而且出現(xiàn)買不到貨，已嚴(yán)重影響一部分項(xiàng)目建 設(shè)工期。因此 2021 年市場商品房有效供給主要來自 2021 年投放的土地。 2021 年杭州樓市仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢。杭州市 2021 年 GDP 達(dá)到 2092 億元， 增長 15%； 2021 年 利用外資項(xiàng)目數(shù)比去年同期增長 ％；出口總額達(dá) 美元，同比增長 ％；居民人均可支配收入達(dá) 12898 元，比去年同期增長 ％，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為近年來最好的一年。 ? 商品房開發(fā)面積繼續(xù)保持高增長勢頭 全年商品房施工面積 ，比上年增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。而今年杭 專業(yè)好文檔 13 州市預(yù)計(jì) GDP 增長率為 ％，在目前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，兩者 的增幅比例是比較協(xié)調(diào)的。 （三）、杭州房地產(chǎn)市場趨勢研究 杭州房地產(chǎn)業(yè)情況 ? 土地供給大幅增加 今年杭州市共舉行土地出讓會 14 次，成功出讓 51宗，總成交面積 300 余萬平方米（約 4549 畝） ，出讓土地幅數(shù)、總成交面積分別比上一年增長 %和 62%。 未來下城區(qū)將以 杭州 (武林 )中央商務(wù)區(qū) 為中心，引進(jìn)國內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)總部，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，而本項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃為 華豐科研區(qū) （下城科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)），該 區(qū)域原來的工業(yè)用地開始向科研用地轉(zhuǎn)型，區(qū)內(nèi)已建成的無污染工業(yè)會保留， 而 新的工業(yè) 企業(yè) 以后主 要是向臨平、江東等工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移。 區(qū)域分塊及城市發(fā)展規(guī)劃 下城區(qū) 作為杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，下城將以武林商務(wù)區(qū)為主，和平會展中心區(qū)、東新居住區(qū)公共中心和 華豐科研中心區(qū)為副 ，共規(guī)劃十二個居住區(qū)，分別是東園居住區(qū)、新華居住區(qū)、鳳起居住 專業(yè)好文檔 12 區(qū)、武林居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、東新居住區(qū)、三塘居住區(qū)、石橋居住區(qū)、半山居住區(qū)（局部 ） 在綠 化 規(guī)劃上，下城規(guī)劃新增城北體育公園和生態(tài)公園兩個大型綠地，并建立鳳起公園、城東公園、和 平公園、草蕩公園、善賢公園等市級公園。 下城區(qū)目前有 國外駐杭機(jī)構(gòu)以 45 家，其中有西門子、戴爾、三星等全球 500強(qiáng)企業(yè) 6 家；國內(nèi)駐杭著名企業(yè) 159 家。 上述的交通規(guī)劃對城北的開發(fā)是一個極大的利好。 交通現(xiàn)狀：目前該區(qū)域隨著上塘高架的建成通車，及湖墅路、紹興路、沈半路、莫干山路、石祥路等路的改造完畢，通往該區(qū)域的南北向道路日漸成熟，從該區(qū)域的一些樓盤本身距市中心僅 610 公里，如位于北景園大型社區(qū)內(nèi)的通和 而杭州城市發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，已把 新城市綜合交通 作為重點(diǎn) 重點(diǎn)，包括了城市交通戰(zhàn)略、道路網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通、西湖風(fēng)景名勝區(qū)等 4個方面。至今，杭州城市道路總長達(dá) 401 公里，面積 889萬平方米。 作為未來杭州城市中心，將有大量的寫字樓供應(yīng)（未來杭州寫字樓供應(yīng)將向該區(qū)域轉(zhuǎn)移），對本案將形成客源分流的競爭壓力。規(guī)劃城市人口 40 萬人，城市建設(shè)用地 平方千米。城市建設(shè)用地 平方千米。其中中心城區(qū)由主城、東南城、臨平城和下沙城組成，承擔(dān)生活居住、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能。 2021 年杭州全市出口總額 億美元，比上年增長 %，不包209217811 5 6 8 . 0 11 3 8 2 . 5 612% 1 2 . 2 0 %1 3 . 2 0 %15%050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年GDP0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP增長率 專業(yè)好文檔 9 括省公司出口 億美元，增長 46%，增幅比上年提高 個百分點(diǎn)。 二、杭州市辦公樓市場研究 （一）、杭州區(qū)域市場狀況研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究 專業(yè)好文檔 8 近年來杭州經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長，盡管 2021 年遭遇 “ 非典 ” 、持續(xù)高溫干旱以及缺電 等問題 ， 但杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然一路高歌猛進(jìn)。 （三）、項(xiàng)目建設(shè)緣由 項(xiàng)目建設(shè)有利于溫州新世紀(jì)集團(tuán)在杭州進(jìn)一步發(fā)展 專業(yè)好文檔 7 近年來公司發(fā)展突飛猛進(jìn)，隨著虹膜技術(shù)的突破，公司的發(fā)展更是上一個新臺階，需要更多的 辦公場所，如果以租賃的形式，將會增大公司的運(yùn)營成本，通過本項(xiàng)目的開發(fā)，可以依托下城科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)的優(yōu)惠政策和政府的支持，立足杭州市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立新世紀(jì)軟件在杭州的企業(yè)形象。用地四周主要為農(nóng)田，北面毗鄰半山。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) （ 1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 基地面積： 193 畝（約 13萬平方米） 總建筑面積： 102808 平方米 容積率： 綠地率： % 建筑密度： % 開發(fā)周期： 2 年 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積為 102808 平方米，其中研發(fā)樓 70246 平方米，辦公樓 11526平方米，綜合樓 20216 平方米，會所 880 平方米，由 32 幢生態(tài)園林式高級辦公樓組成，即商務(wù)別墅組成的 OFFICE PARK。專業(yè)好文檔 1 某 軟件園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 一、 總論 （一） 項(xiàng)目背景 （二） 項(xiàng)目概況 （三） 問題與建議 二、杭州市辦公樓市場研究 （一）杭州區(qū)域狀況研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究 城市發(fā)展規(guī)劃 城市交通及發(fā)展 （二）下城區(qū)專項(xiàng)研究 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究 區(qū)域分塊及城市規(guī)劃 （三）杭州房地產(chǎn)市場趨勢研究 房地產(chǎn)業(yè)概況 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 （三）寫字樓市場研究 杭州市寫字樓市場分析 （ 1） 市場供應(yīng)分析 （ 2） 市場需求分析 （ 3） 發(fā)展趨勢 區(qū)域分布特點(diǎn) 競爭物業(yè)調(diào)查分析 OFFICE PARK 及同類產(chǎn)品分析 專業(yè)好文檔 2 三 、場址選擇 （一）地理位置 （二）自然條件 （三）交通條件 （四） 建設(shè)條件評價(jià) （五） 地理位置圖 四、總平面布置（略） （一）總平面布置的原則 （二）設(shè)計(jì)主尺度參數(shù) （三）總平面布置 （四）方案比選及推薦方案 五、工程建設(shè)方案 （一）平面規(guī)劃原則 （二）本期各功能分區(qū)規(guī)劃布置 （三）本期工程總平面布置 （四）配套工程 （五）主要工程內(nèi)容和工程量 六、環(huán)境影響評價(jià)（略） （一）現(xiàn)狀調(diào)查 （二）項(xiàng)目生產(chǎn)的污染物對環(huán)境的影響 （三）環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資 （四）營運(yùn)環(huán)境保護(hù) （五）環(huán)境影響評價(jià) 七、勞動安全衛(wèi)生與消防（略） （一）安全 （二）供電、電氣安全 （三）勞動保護(hù) （六） 消防安全 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 （一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 專業(yè)好文檔 3 （二）人力資源配置 （三）員工培訓(xùn)計(jì)劃 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 （一）建設(shè)工期 （二）保證建設(shè)工期的條件和關(guān)鍵 十、本期工程投資估算 （一）估算編制依據(jù)及說明 （二）本期工程總估算 （三）可研與預(yù)可研投資比較表（詳表略） 十一、融資方案 （一）資本金籌措 （二）債務(wù)資金籌措 （三）融資方案分析 十二、財(cái)務(wù)評價(jià) （一）財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) （二）財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 （三）運(yùn)營收 入估算 （四）成本費(fèi)用估算 （五）主要財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 （六）財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) （七）不確定性分析 （八）財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 十三、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)（略） （一）影子價(jià)格及通用參數(shù)的選取 （二）效益費(fèi)用范圍調(diào)整 （三）效益費(fèi)用數(shù)值調(diào)整 （四）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) （五）敏感性分析 （六）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論 專業(yè)好文檔 4 十四、社會評價(jià)（略） （一）項(xiàng)目對社會的影響分析 （二）項(xiàng)目與所在地互適性分析 （三）社會風(fēng)險(xiǎn)分析 （四）社會評價(jià)結(jié)論 十五、風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 （二）風(fēng)險(xiǎn)程度分析及防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 十六、 項(xiàng)目 SWOT 分析 （一） 市場風(fēng)險(xiǎn) （二） 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) （三） 自然風(fēng)險(xiǎn) （四） 項(xiàng)目的人為風(fēng)險(xiǎn) 十七、 研究結(jié)論與建議 （一） 研究結(jié)論 （二） 說明與建議 附錄 專業(yè)好文檔 5 一、總論 （一）、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 杭州新世紀(jì)軟件園 建設(shè)單位概況 杭州新世紀(jì)軟件園由杭州新世紀(jì)軟件園開發(fā)有限公司承辦開發(fā)，公司成立于2021 年 4 月，由溫州新世紀(jì)集團(tuán)股份有限公司投資組建而成，是一家專業(yè)從事計(jì)算機(jī)軟件、硬件研究、開發(fā)和生產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)，尤其是虹膜識別技術(shù)產(chǎn)品研究、開發(fā)、集成、銷售、服務(wù)為，公司注冊資本 2021 萬元。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）杭州市政府關(guān)于項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的批復(fù)文件 （ 2）下城科技經(jīng)濟(jì)園土地出讓協(xié)議 （ 3）杭州城市發(fā)展規(guī)劃 （ 3）投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南（中國電力出版社出版） 專業(yè)好文檔 6 （ 5）業(yè)主提供的相關(guān)資料 （二）、項(xiàng)目概況 地理位置 本項(xiàng)目位于杭州市下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，南接杭玻路，北依永華路，東為華中路。 項(xiàng)目周邊情況 項(xiàng)目規(guī)劃范圍用地主要是農(nóng)田、兩側(cè)有一片水塘。 配套方面：由于本案所處的區(qū)域環(huán)境，周邊配套十分貧乏，作為傳統(tǒng)的工業(yè)集中地，辦公環(huán)境比較惡劣，是制約項(xiàng)目發(fā)展的重要因素。 項(xiàng)目配套應(yīng)該考慮 IT 企業(yè)的實(shí)際需求，在環(huán)境方面應(yīng)該真正體現(xiàn)“人性化辦公”，使項(xiàng)目的產(chǎn)品亮點(diǎn)更加突出。 雖受非典影響，但社會各方面加大對外增信釋疑、網(wǎng)上洽談、 “ 走出去 ” 戰(zhàn)略的力度，加上世界經(jīng)濟(jì)的溫和復(fù)蘇，今年對美國出口基本穩(wěn)定，對歐盟出口增幅繼續(xù)提高。 城市發(fā)展規(guī)劃 杭州未來的城市布局是要形成 “