【正文】 以后主 要是向臨平、江東等工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移。而今年杭 專業(yè)好文檔 13 州市預(yù)計(jì) GDP 增長率為 ％，在目前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，兩者 的增幅比例是比較協(xié)調(diào)的。杭州市 2021 年 GDP 達(dá)到 2092 億元， 增長 15%； 2021 年 利用外資項(xiàng)目數(shù)比去年同期增長 ％；出口總額達(dá) 美元，同比增長 ％；居民人均可支配收入達(dá) 12898 元，比去年同期增長 ％，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為近年來最好的一年。因此 2021 年市場商品房有效供給主要來自 2021 年投放的土地。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯） 11 月份出廠價格同比上漲 %，普通硅酸鹽水泥（立窯）出廠價格同比上漲 %，礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）出廠價格同比上漲 %；復(fù)合硅酸鹽水泥出廠價格同比上漲 %。 5）杭州寫字樓發(fā)展情況。雖然仍處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小。 從目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，高檔寫字樓供應(yīng)量大于中檔寫字樓，市中心武林區(qū)域、黃龍區(qū)域供應(yīng)量較大，均價基本在 10000 元 /平方米以上，城東和城西供應(yīng)價格基本在 7000 元 /平方米左右，價位在兩者之間的寫字樓供應(yīng)不足。與住宅不同，寫字樓辦公商務(wù)氛圍的要求，也使得寫字樓的開發(fā)地段不可能四面開花，四面有一定的需求，但不會是主流需求。 會議中 心、員工餐廳、休閑中心（包括健身房、咖啡廳、商務(wù)吧等多個休閑場所）、訪客停車等方面的商務(wù)配套，已越來越受到新一代企業(yè)主的關(guān)注 。具體的售價／租金則因區(qū)域不同而差異甚大，價位最高的當(dāng)屬世貿(mào)區(qū)， 金鼎廣場銷售價格達(dá)到 15000 元 /平方米， 該區(qū)域平均租金 市 價在 4． 0 元／平方米／天（建筑面積）以上；其次是武林廣場區(qū)域的甲級寫字樓，已推出的白馬大廈代表了該區(qū)域最高檔次，售價為 9800— l3500 元／平方米 ，曾在杭城寫字樓市場引起強(qiáng)烈的反響，近 期推出的綠城 ? 回報率在減少 一方面，租賃市場反饋的結(jié)果，杭州寫字樓租賃自 2021 年以來，租金幾乎沒有增長，個別樓盤的租金甚至出現(xiàn)不漲反跌的情況；而寫字樓的售價自 2021年以來的增長幅度是非常大的，平均超過 50%。 本案地處下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，在產(chǎn)業(yè)特色方面與其他商圈存在很大的區(qū)別，應(yīng)該充分利用周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以本項(xiàng)目形成很好的互動。 該區(qū)域主要樓盤有：金都綜觀武林廣場區(qū)域內(nèi)的寫字樓市場的特點(diǎn)，不僅是競爭更趨激烈，開發(fā)商開發(fā)的寫字樓物業(yè)品質(zhì)、企業(yè)品牌、服務(wù)手段以及商務(wù)空間的文化底蘊(yùn)、人性化空間的設(shè)置、優(yōu)美的周邊環(huán)境、完備的配套、安全設(shè)施、較大面積的綠地和休憩空 間都將直接面臨著投資者更加嚴(yán)厲的挑剔眼光；而且項(xiàng)目的亮點(diǎn)展示、營銷推廣、服務(wù)理念、物業(yè)管理模式等的創(chuàng)新尤其顯得重要。 其中金泰商務(wù)大廈 ：由杭州城建開發(fā)集團(tuán)開發(fā)，位于清 專業(yè)好文檔 21 泰街中河路交叉口，建筑面積 1． 9萬平方米，銷售價格 7000 多元／平方米。文欣大廈等大批寫字樓的交付使用，基本上滿足了一部分消費(fèi)者的需求。黃龍世紀(jì)廣場、嘉華國際商務(wù)中心、金鼎廣場、中田大廈、 耀江 城東板塊 專業(yè)好文檔 23 在杭州城市的發(fā)展中，城市東擴(kuò)、錢江 新城建設(shè)的影響，城東寫字樓區(qū)域發(fā)展區(qū)域日漸明顯，成為杭州最具發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽菂^(qū)域之一。 吳山板塊 吳山曾是杭州傳統(tǒng)商業(yè)繁華之地，歷史文化悠久，河坊街便是歷史最好的見證，該區(qū)域作為 杭城最富歷史人文氣息和地方濃郁特色的 地方 ，是屬于近年來杭州市中心城區(qū)寫字樓匯聚得最為緊密的區(qū)塊，清波商廈、涌金廣場、吳山商城、耀江廣廈和西湖定安名都商務(wù)樓、吳山名樓等項(xiàng)目的面世，成為了 “ 傳統(tǒng)商業(yè) +現(xiàn)代商務(wù) ” 有機(jī)融合的典范。 國貿(mào)中心占地 13000 平方米，總建筑面積 53000 多方。公共部分裝修非常高檔，辦公室內(nèi)裝修一般，便于業(yè)主進(jìn)行二次裝修。地下 1 層至地上 2層為精品商店， 50平方米為一單元。 框架價格、自由分割。 OFFICE PARK 起源并流行于 歐美等 ，使用 這一新型辦公模式的機(jī)構(gòu)大部分是智力密集型企業(yè)，涉及到汽車（英 ROVER 汽車集團(tuán)）、飛機(jī)（美波音公司）、電訊（芬蘭諾基亞）、 IT（微軟總部）、金融（法蘭克福商業(yè)銀行、德 LVA 保險公司）、生物科學(xué)（美孟山多生命科學(xué)公司）乃至政府機(jī)構(gòu)（英國防部）。 其主要特點(diǎn)是既嫁接了別墅的人性化，又 綜合了專業(yè)寫字樓的實(shí)用 主義。在成都也具有這樣一些別墅群落，像人民南路沿線一帶的錦繡花園和錦官新城，就有許多企業(yè)在此辦公。 1＃樓地上地下各 1500M2，層高 米； 3＃寫字樓獨(dú)立分為六個單元， 2＃樓每單元約 800M2，使用率為 88%； 3＃樓每單元約 600M2，使用率為 96%。 項(xiàng)目規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積 （ ha） 13 規(guī)劃總建筑面積 (M2) 102808 科研樓單元（ 30 個） (M2) 70246 綜合樓 (M2) 20216 行政辦公中心 (M2) 11526 會所 (M2) 880 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 專業(yè)好文檔 31 停車位 個 地面 156，地下 64個 （二）平面規(guī)劃原則 1 、 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)人文型、智能型、生態(tài)型辦公環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)人性化辦公環(huán)境，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的園區(qū)。（詳見圖示） （三）本期工程總平面布置 （詳見圖示） （四）配套工程 運(yùn)動設(shè)施配套： 本項(xiàng)目的主要運(yùn)動配套設(shè)施主要有網(wǎng)球場、籃球場和高爾夫球場，其中高爾夫球場位于項(xiàng)目中央組團(tuán)，網(wǎng)球場位于北部組團(tuán)，籃球場半場籃球場位于東部 組團(tuán)。重大事項(xiàng)由總經(jīng)理報告總公司并經(jīng)批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實(shí) 財務(wù)部 營銷部 工程 技術(shù)部 綜合 辦公 室 總經(jīng)理 專業(yè)好文檔 33 施。 （ 2） 工程部依照工程進(jìn)度需要，配備相應(yīng)的技術(shù)人員。為了項(xiàng)目能高效、順利的實(shí)施，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)遵循以下的基本方針： （ 1） 先單體、中間總體 本項(xiàng)目占地面積較大，因此應(yīng)該抓緊時間單位工程的建設(shè)，這樣可以節(jié)約時間，從而以最快的速度實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目的出租簽約。 合理進(jìn)行項(xiàng)目的 設(shè)計(jì)與施工搭配，分階段進(jìn)行施工招標(biāo)工作。 制定進(jìn)度計(jì)劃時所考慮的主要工期數(shù)據(jù)如下： 設(shè)計(jì)階段周期 施工階段周期 方案設(shè)計(jì) 個月 圍護(hù)打樁工程 2 個月 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 1 個月 水塘開挖 2 個月 專業(yè)好文檔 37 基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì) 個月 主體工程施工 13 個月 施工圖設(shè)計(jì) 2 個月 水電配套 5 個月 施工階段，應(yīng)充 分考慮搭接和交叉施工的可行性，比如土建施工和設(shè)備安裝的交叉進(jìn)行，以加快施工進(jìn)度。配套工程在本項(xiàng)目所占的比重較大，也是吸引客戶的重要賣點(diǎn)，起著重要作用。 首先抓緊進(jìn)行前期工作。 應(yīng)該看到，目前房地產(chǎn)市場正處于一個相對旺盛的時期，由于房地產(chǎn)市場的周期性一般比較明顯，進(jìn)年來國家對房地產(chǎn)市場宏觀政策的調(diào)控，在杭州寫字樓市場供大于求的狀況下，把握項(xiàng)目進(jìn)度可降低開發(fā)風(fēng)險。 （ 4）崗位名稱：營銷部 ① 經(jīng) 理（ 1 人） ② 營銷員（ 1 人） 主要職責(zé)： ① 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場推廣、招商策劃工作； ②負(fù)責(zé)確定市場營銷部的年、季、月工作計(jì)劃并組織實(shí)施； ③負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場客戶關(guān)系處理、客戶投訴處理等； ④媒體 溝通、協(xié)調(diào)以及公關(guān)活動的組織安排。人員及崗位的配置根據(jù)項(xiàng)目啟動前和項(xiàng)目啟動后兩個不同階段的要求。 （二）各功能分區(qū)規(guī)劃布置 本項(xiàng)目基地面積較大，建筑占地總面積適中，這一特點(diǎn)決定了本項(xiàng)目將比較容易進(jìn)行規(guī)劃的控制，可根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)定 位和功能特點(diǎn)，分為不同功能區(qū)組團(tuán)，即通過園區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)、草坡和水系將軟件園劃分為若干小的商務(wù)樓、研發(fā)樓、專家樓組團(tuán)等。 產(chǎn)業(yè)別墅 專業(yè)好文檔 30 三、場址選擇（略） （詳見項(xiàng)目概況） 四、總平面圖布置（略） 五、項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)及工程建設(shè)方案 （一）項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn) 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：見圖紙 規(guī)劃用地面積： 193 畝 用地平衡表 科研開發(fā)用地 68970(M2) % 水體 14400(M2) % 高爾夫球場 12021(M2) % 行政辦公用地 18380(M2) % 道路、停車場 16250(M2) % 項(xiàng)目總體定位：為 IT 行業(yè)打造的健康、生態(tài)、人性化的寫字樓群港，即 OFFICE PARK。 （ 3）同類產(chǎn)品分析 森根國際 最早的純商務(wù)別墅區(qū)位于北京的森根國際，是北京 第一家具有 TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。最后一種就是泛商務(wù) 別墅，這類產(chǎn)品商家在推廣時并沒有提出商務(wù)的概念，而是作為居家類別墅在推廣。商務(wù)別墅最早起源于歐美一些發(fā)達(dá)的國家，由于市中心人口密集，辦公環(huán)境過于擁擠，一些企業(yè)為改善員工的辦公條件和辦公環(huán)境，紛紛將企業(yè)遷往郊外，如英國的 ROVER 汽車集團(tuán)、美國波音公司、芬蘭的諾基亞等。 從宏觀政策看， 其他在售物業(yè)詳見附件。南北商務(wù)港曾榮獲 2021 全國人居經(jīng)典商務(wù)建筑金獎。 它的定位主要是商業(yè)精品店和高檔寫字樓及高檔住宅，是杭城目前唯一配置室內(nèi)游泳池，并集購物、辦公、休閑、娛樂、家居為一體的高檔綜合型物業(yè)。外立面采用花崗巖貼面和玻璃幕墻，朝向西北面的弧形戶型都設(shè)置景觀平臺，該戶型均價 50000元 /平方米，基本已被訂光。 越都商務(wù)大廈 地理位置：中北路與文暉路交叉口 基地面積： 11 畝 建筑面積： 4 萬平方米 戶型： 951050 平方米 開盤時間： 2021 年 7月 潤和發(fā)展大廈 專業(yè)好文檔 25 位于朝暉路和中河路交叉口，建筑面積約 5萬平方米，物業(yè)類型為酒店式寫字樓，面積在 35200平方米之間， 2021 年底開盤，價格約為 9500 元 /平方米。慶春大廈：由杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，位于慶春東路慶春立交橋東側(cè)，總建筑面積 4 萬平方米，可自由分隔，其立面設(shè)計(jì)采用局部穿插構(gòu)件與板式體型相結(jié)合的方式，鋁合金和通透的玻璃、金屬構(gòu)件組合成，非常現(xiàn)代時尚。 黃龍恒勵大廈：由浙江恒勵置業(yè)集團(tuán)開發(fā)，位于黃龍路黃龍體育中心旁，長租相當(dāng)于 8600 元／平方米（ 45 年）的售價。 該區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的黃龍商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢，售價50008000 元 /平方米，租金在 元 /平方米之間，客戶主要為 IT、廣告等中小企業(yè)或高新企業(yè)駐杭辦事處。因此，從入駐城站廣場周邊商務(wù)寫字樓的業(yè)主來看，既有從事外貿(mào)業(yè)的企業(yè)，也有專事內(nèi)貿(mào)業(yè) 。也 有少數(shù)樓盤在前期建設(shè)之中，如金泰商務(wù)大廈、利群大廈等，無新的樓盤面市。近年來，武林商圈的寫字樓定位在原有的繁華商業(yè)基礎(chǔ)上朝著高檔次、高品質(zhì)方向發(fā) 展。銀座大廈就是依托了慶春路金融業(yè)的發(fā)達(dá)和連接杭城新、老兩個城市中心對接點(diǎn)的地理位置而應(yīng)運(yùn)而生的。 簡而言之 ，杭州的寫字樓開發(fā)還有較大的 “ 后 勁 ” ，從供應(yīng)量來說，不會像住宅一樣不飽和，形成供不應(yīng)求的矛盾，動銷節(jié)奏的緩慢，加之今后兩三年內(nèi)陸續(xù)的新盤推出，寫字樓有可能在一定時期形成一種買方市場 。 （ 4）發(fā)展趨勢 總體看， 2021 年杭州寫字樓市場呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： ? 寫字樓 價格趨勢平穩(wěn) 回顧 2021年，杭州寫字樓市場一直不溫不火，上半年房交會時價格有較顯著的提升，下半年均保持一個比較平穩(wěn)的態(tài)勢，中間甚至出現(xiàn)比 6 月份有所回落。 本項(xiàng)目地塊規(guī)模大，可塑造性強(qiáng)， 平面交通不會成為本案發(fā)展的障礙。同樣，在市中心，能看得到西湖、吳山的寫字樓擁有得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢，很受追求健康環(huán)境的白領(lǐng)青睞，如吳山商城、廣利大廈，在自然中辦公更有利于健康，從而創(chuàng)造更大的價值。地 段，產(chǎn)業(yè)集聚的中心 。 2021 年上市的有綠城 總體來說，由于經(jīng)濟(jì)及需求等諸多因素的支持，杭州房地產(chǎn)市場仍然會保持 專業(yè)好文檔 15 良好的發(fā)展態(tài)勢，從大環(huán)境講，對本案的發(fā)展是有利的。上個月央行宣布從 2021 年 1 月 1日起擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率可在貸款基準(zhǔn)利率上浮 70％，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在浮動之列，這意味著在杭 州樓市仍呈供不應(yīng)求狀況下，開發(fā)商有可能將這部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)而提高房價。 3） 建材價格繼續(xù)上漲的勢頭難以改變。 A、 供給的滯后性。 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。 ? 房地產(chǎn)投資保持繼續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢 2021 年 111 月杭州市房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長。武林廣場東現(xiàn)電車場處，規(guī)劃建設(shè)公交、轉(zhuǎn)道交通換乘中心。 2021 年，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)銷售收入 億元，同比增長 %；實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售 產(chǎn)值 億元，同經(jīng)增長 %；完成財政總收入 億元，同比增長 %， 增幅列杭州城區(qū)第二位； 其中地方財政收入完成 億元，同比增長 %， 增幅居杭州第一，躋身全省區(qū) (縣、市 )財政 20 強(qiáng)，列第 18位。新規(guī)劃在停車問題上，提出了大力發(fā)展公共交通，減少小車出行和中心區(qū)外圍主要出入口處建設(shè)大容量公共停車設(shè)施等7條策