【正文】 風險。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。如果不突顯該項目的優(yōu)勢，那么就會被城西房地產(chǎn)大軍湮沒。 一是通過在余杭建立杭州市的衛(wèi)星城，可以極大地節(jié)省余杭作為發(fā)展其城市化所要花費的資金和人力。 三是衛(wèi)星城的建立，將對余杭其他地區(qū)起到帶動的作用。 3. 項目由國內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進行總體策劃、全面認證，由美國 WY 國際設計顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學城市規(guī)劃設 計研究院、浙江大學城市規(guī)劃與設計研究所等多家國內(nèi)外權威設計公司進行精心規(guī)劃設計。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 。這樣就削弱了原有的兩地之間的經(jīng)濟發(fā)展上的分割現(xiàn)象，避開行政上的壁壘，達到兩地經(jīng)濟的互動發(fā)展。余杭原來作為杭州市的一個郊縣，在經(jīng)濟的發(fā)展上由于行政上的緣故，與杭州的經(jīng)濟發(fā)展存在一定的屏障，很多資源上都不能共用和合理的安排，導致了效率上的損失。 敏感性分析 單位：萬元 序號 項目名稱 變動幅度 （ %） 投資利潤率 （稅前） 0 基本方案 0 % 1 銷售收入 +5 % +10 % 5 % 10 % 2 投資額 +5 % +10 % 5 % 10 % 風險防范對策 專業(yè)好文檔 23 市場風險分析 ： 由于 該地區(qū) 商品房較多， 君臨天下城 ， 綠城藍庭 ， 東城麗景，華翠嘉 苑等。 住宅銷售的平衡點是 銷售盈虧平衡點 =()*100%=% 即出售掉 %的面積才可以達到盈虧平衡點。出于計算中設定項目銷售的收入不作提前償還貸款所用，而只轉作下季度的投資資金，因而會造成一定的利息損失。 A土地費用 ： ① 土地出讓金政府一次性收取的標準地價 ② 拆遷成本 ③ 影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用 合計： 本項目 三期 占地 650畝，每畝 135萬元，土地總價值為 87750萬元 專業(yè)好文檔 18 建筑成本 估算 1. 建筑安裝工程費用 結合本項目實際情況 按 小高層建筑面積 單位成本 1300元 /㎡ , 高層建筑面積 單位成本 1500元 /㎡ 24萬平方米 *1500+36萬平方米 *1300=360000+468000=82800萬元 2工程前期費 按建安成本 的 2%取費 828000*2%=16560萬 3室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構筑物等內(nèi)容。 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 （ 3）項目公司企業(yè)領導核 心與公共關系狀態(tài)。 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告 前面部分 對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡中，有大量的信息資源、人力資源等，這些均可采用聯(lián)網(wǎng)的方式共享。此外，在這些管理標準中人員培訓考核標準是不可缺少的。物業(yè)管理是要通過人的經(jīng)營活動來實現(xiàn)的，管理人員的水平高低直接 影響到管理和服務的質(zhì)量和效果。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來管理和利用，物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運行情況，面對一個不斷變化的系統(tǒng)，隨時隨地對其進行調(diào)整，使其達到最佳的工作狀態(tài)。 社區(qū)管理新體制試點 物業(yè)管理是個復雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國原來實行的房管制度有很大的差別。 天都衛(wèi)星示范城的市場定位是超越地方意義的，這種定位在目前杭州的房地產(chǎn)市場是一種創(chuàng)新。因此，住宅郊區(qū)化是城市發(fā)展的必然結果。 —— 積極探索企業(yè)主導型城市化新模式。 以旅游與教育等新興產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)的開發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游、教育聚人氣，提升地塊知名度”的開發(fā)思路，天都城通過旅游、教育等新興產(chǎn)業(yè)的培育，結合房地產(chǎn)開發(fā)與城區(qū)建設，積極探索中國 21 世紀現(xiàn)代衛(wèi)星城新的發(fā)展模式。天都衛(wèi)星示范城的教育不僅是配套設施，也是一項產(chǎn)業(yè)。 天都衛(wèi)星示范城位于杭州市區(qū)和縣級市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴和臨平向杭州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴張，天都衛(wèi)星示范城的居住人口將達到12 萬左右，成為杭州最發(fā)達、現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城區(qū)和臨平市的現(xiàn)代化城區(qū)。 隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實施，杭州將是全國最社合居住的城市，而天都城將成為杭州市最適合高新技術人才居住和創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實施。通過在杭州東部建一個華東地區(qū)規(guī)模最大的集旅游、休閑、度假、居住于一體的項目，有利于使 杭州的旅游格局更加合理，促進大杭州旅游經(jīng)濟圈的形成和發(fā)展。我們的這個項目也正是想在處在以生活方式為主題的概念市場階段的杭州房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出 地方的意義，為建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場和使中國的房地產(chǎn)市場真正走向市場作出有益的，先驅(qū)性的探索。這樣持續(xù) 50年連年增長，對國家的貢獻仍是很巨大的。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進和帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅建設投資增長 10%，將直接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 個百分點。預計 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到 12 平方米，即建筑面積 24 平方米；預計 2050 年人均居住面積提高到 16 平方米，即建筑面積 32 平方米 。同時通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風景的社區(qū)和看得見風景的房間。面對“郊區(qū)化”這個大趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)應該主動出擊，因勢利導，而不應被動等待。因此，在市區(qū)土地有限且價格過高的情況下，中心城市通過進一步的向外專業(yè)好文檔 8 擴張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進而實現(xiàn)從遠郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過 程。 天都城試點有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開發(fā)新思路和新模式。 因此，從國際經(jīng)驗來看，當一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，往往會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即 城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。 旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同 開發(fā)，使天都城項目形成了互補互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。 天都城項目不僅可以為投資者帶來良好的投資回報，而且還將產(chǎn)生巨大的社會效益。通過城市道路和城市綠帶等開放空間組織，將天都城分隔成若干不同性質(zhì)的功能區(qū)塊，將物業(yè)管理的周界，從天都城原規(guī)劃全境縮小到各功能區(qū)塊中，清晰地界定了政府和企業(yè)的管理周界，形成大開放，小封閉，分權管理的城市 管理格局。 項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有天都公園、天都國際度假酒店、香榭里大街、天都廣場、歡樂廣 場、天都房產(chǎn)以及交通、商業(yè)、教育、運動、娛樂等齊全的配套，目標是建成一座 21 世紀的小康居住生活示范城和最具現(xiàn)代文明水準的新城。項目開發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動開發(fā)”。 天都城總投資預計超過 80億元，開發(fā)期長達 6~8 年，占地面積為 6500 畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積達 400 余萬平方米，可容納居住人口 12 萬人，是我國至今為止 由一家房地產(chǎn)公司單獨開發(fā)的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目；由歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀世界家居文化和建筑博覽會等組成的旅游項目，總投資預計 10 億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項目。 形成意見和結論。 （其他需要聲明的事項） 參加調(diào)查人員簽名： 陳超 胡冬冬 王立斐 曹人杰 俞建軍 趙輝 公司領導簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。 通過對天都城的超強度開發(fā)，把天都城建設成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有 12 萬人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。她位于正在崛起中的集 “ 生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、旅游、居住 ” 功能為一體，總規(guī)劃人口達 40 萬人的杭州城市東北部新城的中心。以五星級標準建造的天都國際度假酒店也已試營業(yè)。 95～ 136M2 法式格調(diào)的浪漫二房與情致三房，無不勾勒出優(yōu)雅現(xiàn)代的生活風尚。 中國廣廈建設集團是一家實力雄厚，人才濟濟，信譽保證，經(jīng)營范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。但是，不容忽視的一個現(xiàn)專業(yè)好文檔 7 實問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動力明顯減弱。 我國現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍也出現(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無法構造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。預計 2020 年城市化水平達到 45％，全國人口14 億，城鎮(zhèn)人口增至 億；預計 2050 年城市化水平達到 60％，全國人口 16億，全國城鎮(zhèn)人口增至 億。房產(chǎn)市場的實踐已經(jīng)證明，綠化是否 “到家 ”，將直接影響房子銷售。隨著 居民生活水平及文明程度的提高，營造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事情。在如此大的需求中，肯定會有一些通過“住宅群”的方式予以消化解決。大規(guī)模與超大規(guī)模的開 發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢所帶來的完善的配套設施和較低廉的住房價格，以及大規(guī)模開發(fā)時一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。我們不久后將加入 WTO，房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一樣，也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。有關數(shù)顯示，杭州每平方公里創(chuàng)造的生產(chǎn)總值在全國省會城市中名列第一，人口密度第二，而市區(qū)的面積卻為倒數(shù)第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，城市人口和經(jīng)濟的增長同活動空間狹小的矛盾日益尖銳。此外，搞這樣一個超大型的集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的項目，不但要進行房地產(chǎn)的開發(fā)，還要進行旅游、教育、健康、文化傳播等 與人們的根本需求密切相關的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與開發(fā)，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式在杭州目前普遍以中小樓盤開發(fā)為主的房地產(chǎn)市場是首次出現(xiàn)。不僅， 巨額投資和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，還可為余杭經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。從上述規(guī)劃內(nèi)容看，杭州目前尚缺少一個功能明確的大型居住區(qū)，“住在杭州”的城市品牌缺少強有力的居住區(qū)域支撐。天都衛(wèi)星示范城將通過創(chuàng)造 優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)管理水平，使之成為 21 世紀新的生活方式和居住環(huán)境的代表，吸引各類優(yōu)秀人才到此居住。這市繼農(nóng)轉非戶籍制度改革推動城市化進程，工業(yè)化帶動城市化進程之后的新一輪城市化的新途徑。同時，城市化進程雖然主要應由市場機制調(diào)節(jié)和引導，但也應當看到，在城市化過程中，又存在著許多市場失靈的領域，因此，城市化過程又離不開政府必要的干預和調(diào)節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城市具體格局、模式，城市土地的支配使用及城市基礎設施建設等方面。從杭州房地產(chǎn)市場來看，房產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的趨勢業(yè)已初現(xiàn)端倪。天都衛(wèi)星示范城因而有可能成為杭州乃至中國房地產(chǎn)業(yè)走向全國性市場和國際市場的領頭羊?，F(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術創(chuàng)新和科學管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。 ② 系統(tǒng)觀念。每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事，保證工作質(zhì)量，由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤?，全面提高企業(yè)水平，保證整個系統(tǒng)長期穩(wěn)定的運行。 （ 4） 管理組織的網(wǎng)絡化。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計的效率和質(zhì)量，也可在企業(yè)遠期預測上進行輔助設計。推出低層聯(lián)排別墅、獨立 、 雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 ① 國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的 開發(fā)經(jīng)營期。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。 。 第五部分：財務評價 （簡略） 總投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 建設投資 3