【正文】 10% 10% 20% 20% 15% 10% 5% 5% 5% 664 664 1327 1327 995 664 332 332 332 9 管理費(fèi)用 3,115 5% 5% 5% 10% 10% 10% 10% 10% % % % % 5% 156 156 156 312 312 312 312 312 234 234 234 234 156 10 營(yíng)業(yè)稅 12,165 441 1,625 1,434 1,500 4,329 2,837 11 土地增值稅 8371 80 295 261 273 787 516 6159 12 所得稅 15159 15159 13 項(xiàng)目投資（季度）流出小計(jì) 175,698 21,024 715 49,771 529 3,624 5,457 6,121 6,642 7,710 10,346 9,002 12,583 9,555 7,900 35 24,614 14 項(xiàng)目投資（年度）流出小計(jì) 21,024 54,639 25,930 41,486 32,549 二 現(xiàn)金流入（季 度） 221,174 8,014 29,545 26,066 27,268 78,705 51,576 現(xiàn)金流入（年度） 37,559 183,615 年 度 指 標(biāo) 凈現(xiàn)金流量（流入－流出） 21,024 54,639 11,629 142,129 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 21,024 75,663 64,033 78,095 45,546 資金成本 8,891 284 293 965 973 1021 1095 1178 1159 864 652 406 NPV（ i=10%) 21,334 內(nèi)部收益率IRR 27% 投資回收期（年） 資金峰值 87,241 萬元 峰值時(shí)間 2023年 2季度 由于建造成本變動(dòng)有限，選取土地成本、售價(jià)兩個(gè)變量，分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)土地成本、售價(jià)的雙變量敏感性并測(cè)算項(xiàng)目臨界點(diǎn)，并提出相應(yīng)的競(jìng)價(jià)策略。 項(xiàng)目毛利率對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析： 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價(jià)（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價(jià)變動(dòng)情況 19675 90% 23% 17% 11% 7% 2% 2% 10% 18% 20769 95% 27% 21% 15% 11% 7% 4% 4% 12% 21861 100% 30% 25% 19% 15% 12% 8% 1% 7% 22955 105% 33% 28% 23% 19% 16% 12% 5% 2% 24048 110% 36% 31% 26% 23% 19% 16% 9% 3% 25141 115% 39% 34% 29% 26% 23% 20% 13% 7% 26234 120% 41% 36% 32% 29% 26% 23% 17% 10% 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 項(xiàng)目?jī)衾蕦?duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析： 項(xiàng)目 IRR對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感性分析： 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價(jià)（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價(jià)變動(dòng)情況 19675 90% 14% 10% 7% 2% 1% 4% 10% 16% 20769 95% 16% 13% 9% 6% 3% 0% 6% 11% 21861 100% 18% 15% 12% 9% 7% 4% 2% 7% 22955 105% 19% 17% 14% 12% 10% 7% 2% 3% 24048 110% 21% 18% 16% 14% 13% 10% 5% 0% 25141 115% 22% 20% 17% 16% 14% 13% 8% 3% 26234 120% 23% 21% 19% 17% 16% 14% 11% 6% 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價(jià)（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價(jià)變動(dòng)情況 19675 90% 20% 15% 9% 6% 4% 1% 3% 6% 20769 95% 24% 18% 13% 10% 7% 5% 0% 3% 21861 100% 27% 21% 16% 13% 10% 8% 3% 1% 22955 105% 30% 24% 19% 16% 13% 10% 6% 2% 24048 110% 34% 27% 22% 19% 16% 13% 8% 4% 25141 115% 37% 30% 24% 21% 19% 16% 11% 7% 26234 120% 40% 33% 27% 24% 21% 18% 14% 9% 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 項(xiàng)目 NPV對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析： ： 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價(jià)（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價(jià)變動(dòng)情況 19675 90% 13005 6492 991 5979 10968 15957 25934 35911 20769 95% 17170 11730 4638 351 5339 10328 20305 30282 21861 100% 21334 15895 10266 5278 289 4699 14677 24654 22955 105% 25499 20239 14620 10906 5918 929 9048 19025 24048 110% 29663 24224 18784 15158 11532 6558 3419 13396 25141 115% 33827 28388 22949 19323 15696 12070 2209 7768 26234 120% 37992 32553 27113 23487 19861 16235 7838 2139 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 綜合分析與建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略 與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 SWOT分析 結(jié)論及建議 周邊環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)：目前項(xiàng)目周邊配套尚不成熟，整體市場(chǎng)氛圍較差，不利于項(xiàng)目塑造高端形象。 應(yīng)對(duì)策略：對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀營(yíng)造、售樓處的建設(shè)等方面加大投入，著力塑造宜居、舒適的居住氛圍，以規(guī)避周邊區(qū)域的影響；加強(qiáng)與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)力度，力爭(zhēng)使周邊環(huán)境得到迅速的改善。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目周邊與本案存在最大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目是保利金爵公寓的后期類別墅產(chǎn)品和公寓產(chǎn)品。 應(yīng)對(duì)策略：從內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造、景觀塑造、文化精神賦予等方面加大力度，使本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和推廣策略等方面與其他項(xiàng)目形成差異化，達(dá)到脫穎而出的目的。 土地成本風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目已在交易中心進(jìn)行公示，信息已公開。目前上海土地市場(chǎng)的熱度較高，唐鎮(zhèn)區(qū)域又具備較大的升值潛力，據(jù)了解本項(xiàng)目已有十多家大型開發(fā)商參與，預(yù)計(jì)獲取成本會(huì)偏高，在一定程度上會(huì)增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 應(yīng)對(duì)策略：規(guī)劃建設(shè)過程中加強(qiáng)成本控制，如通過控制地下建筑面積的規(guī)模等。 本項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目，用地條件較好，環(huán)境和景觀的可塑性強(qiáng)，產(chǎn)品升值潛力大，盈利水平較高，具備較大的利潤(rùn)空間。 項(xiàng)目地處浦東新區(qū)的唐鎮(zhèn)板塊，區(qū)域認(rèn)知度提升較快，項(xiàng)目自身適合開發(fā)中高端舒適型居住產(chǎn)品。目前我公司在上海市場(chǎng)的總體影響力還不夠，通過本項(xiàng)目的精心打造，同時(shí)借助我公司的品牌優(yōu)勢(shì)，能夠成功開拓上海市場(chǎng)并造成較大影響，甚至引起轟動(dòng)效應(yīng)，對(duì)我公司樹立在上海的品牌形象，進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場(chǎng)有重要的意義。 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊之內(nèi)，區(qū)域具有較大發(fā)展?jié)摿Γ? 交通優(yōu)勢(shì)：唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)同時(shí)還是浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)通往中心城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，地鐵二號(hào)線、龍東大道為主要的交通大動(dòng)脈，交通便利，輻射范圍較廣。 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊容積率 ，可以打造中高端舒適型產(chǎn)品，價(jià)值空間較大。另外，地塊具備較好的景觀資源，且周邊有已入住的高端別墅項(xiàng)目，容易營(yíng)造高端居住區(qū)氛圍 周邊功能組團(tuán)優(yōu)勢(shì)：臨近張江高科、川沙、金橋等開發(fā)區(qū)，具有大量潛在客群。 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目地塊較小，自身具有 60米的限高要求，規(guī)劃限制較多，不利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)轟動(dòng)，后期推廣成本可能會(huì)比較高； 項(xiàng)目周邊未拆遷的村莊對(duì)項(xiàng)目的形象塑造會(huì)有一定的影響。 SWOT分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)規(guī)劃的逐步實(shí)施將成為項(xiàng)目重要的升值要素； 城市擠出效應(yīng)的加劇，勢(shì)必會(huì)推動(dòng)新市鎮(zhèn)的發(fā)展速度，并帶來大量的客源； 世博園區(qū)絕大部分屬于浦東新區(qū)，這將進(jìn)一步增加區(qū)域的影響力，并為區(qū)域增值。 周邊在售項(xiàng)目較少，與項(xiàng)目同期的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，項(xiàng)目將有較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 政府部門日前已批準(zhǔn)了迪斯尼項(xiàng)目的建設(shè)，迪斯尼項(xiàng)目位于本項(xiàng)目正南約 10公里左右。將給本項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展空間。 項(xiàng)目威脅 張江高科區(qū)域與川沙區(qū)域均有各自的發(fā)展特色，并存在一些會(huì)與本案發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的同質(zhì)項(xiàng)目，可能會(huì)分流一部分客戶。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊將面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，獲取成本將較高。 總體建議 綜合上述分析可知，項(xiàng)目成長(zhǎng)潛力巨大，若成功競(jìng)得，必將提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略格局，進(jìn)一步提高公司的品牌形象，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力，同時(shí)為公司進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建議董事會(huì)授權(quán)公司經(jīng)營(yíng)層根據(jù)公司戰(zhàn)略，在有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素的條件下，力爭(zhēng)獲取本項(xiàng)目。 項(xiàng)目招拍掛競(jìng)價(jià)區(qū)間 11月 3日上午上海迪士尼項(xiàng)目獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的消息公布后，正在上海土地交易中心掛牌交易的浦東川沙鎮(zhèn)一幅面積和容積率與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)淖≌玫乇粯?biāo)到 14000元 /平米，超出其他競(jìng)買者的報(bào)價(jià)近 5000元 /平米。此舉為浦東川沙、唐鎮(zhèn)板塊的土地價(jià)格帶來了很大的不確定性。迪士尼項(xiàng)目對(duì)該地區(qū)未來房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能會(huì)出現(xiàn)比較大的分歧，更會(huì)帶來比較極端的判斷。 建議 本報(bào)告假設(shè)約 2年后開始銷售，已經(jīng)考慮了正常的溢價(jià)，銷售均價(jià)（含別墅、精裝公寓、車庫）為 21861元 /平米。 若考慮迪士尼項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響，并為有效控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)該影響做謹(jǐn)慎性判斷，再增加 15%的銷售溢價(jià)空間，銷售均價(jià)（含別墅、精裝公寓、車庫）達(dá)到25141元 /平米。按此可以將溢價(jià) 60%時(shí)土地價(jià)格作為我司可接受地價(jià)上限，此時(shí)地價(jià)為 ，樓面地價(jià) 12794元 /平米。毛利率為 20%，凈利率為 13%， IRR為16%， NPV（ i=10%）為 12070萬元。 建議 類別墅單價(jià) （ 元 /平米 ） 公寓單價(jià) （ 元 /平米 ） 車位單價(jià)（ 元 /個(gè) ） 平 均 單 價(jià)（ 元 /平米 ） 當(dāng)前區(qū)域價(jià)格 24000（ 毛坯 ） 16000（ 毛坯 ） 80000 本 報(bào)告 考 慮 的2023年開盤 后 正常 銷售 溢價(jià) 30000（ 毛坯 ） 23000（ 精裝 ） 80000 21861 考慮迪斯尼因素后的銷售溢價(jià) 34500（ 毛坯 ） 26450（ 精裝 ） 92023 25141 地價(jià) (萬元 ) 溢價(jià)比例 毛利率 凈利率 IRR NPV （ i=10%） 70080 0% 39% 22% 37% 33827 80592 15% 34% 20% 30% 28388 91104 30% 29% 17% 24% 22949 98112 40% 26% 16% 21% 19323 105120 50% 23% 14% 19% 15696 112128 60% 20% 13% 16% 12070 126144 80% 13% 8% 11% 2209 140160 100% 7% 3% 7% 7768 價(jià)格對(duì)比表 基于迪士尼銷售溢價(jià)因素的土地價(jià)格變動(dòng)分析表 建議 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體的初步思考 本項(xiàng)目可以利用 “遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司 ”進(jìn)行摘牌和參與競(jìng)拍，獲取土地后，在浦東新區(qū)注冊(cè)新的項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。 THE END THANKS