【正文】 維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示?！舅梅堪踩芾碇贫取縧 泵房設(shè)備必須由設(shè)備人員負責(zé)。l 無關(guān)人員嚴(yán)禁進入泵房及水箱房。若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。l 離開泵房應(yīng)隨手關(guān)門。l 不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。l 泵房設(shè)備其功能操作標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。水泵“運行”與“備用”標(biāo)識應(yīng)與控制柜上的開關(guān)位置一致。無特殊情況轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)開至“自動”位置。閥門“開”與“關(guān)”標(biāo)識應(yīng)與實際狀態(tài)一致。l 機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。l 機房消防設(shè)施完備，并定期檢查。l 機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。l 地下室蓄水池溢流信號安全、有效。 報修管理盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。l 職責(zé)a. 業(yè)戶服務(wù)員負責(zé)記錄報修內(nèi)容，并通知設(shè)備部相應(yīng)人員。b. 設(shè)備部人員負責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認與維修。c. 設(shè)備部主管負責(zé)維修工作質(zhì)量的監(jiān)督與評審。l 工作程序a. 業(yè)戶服務(wù)員接到報修要求時，及時填寫《設(shè)備報修單》。b. 業(yè)戶服務(wù)員將填好的《設(shè)備報修單》及時通知相關(guān)人員。c. 維修人員對用戶報修內(nèi)容進行現(xiàn)場確認后進行維修。d. 維修完成后，維修人員應(yīng)請用戶檢查合格后在《設(shè)備報修單》上簽名確認。e. 維修人員將用戶簽名確認后的《設(shè)備報修單》送回設(shè)備主管處。f. 設(shè)備主管負責(zé)每月《設(shè)備報修單》的匯總、統(tǒng)計工作，填寫《月報修單匯總表》及《月報修單統(tǒng)計表》存檔。 公共部位、公共設(shè)施修繕養(yǎng)護管理制度【大樓底層廳、堂】l 對大樓底層廳、堂的玻璃落地大門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡視養(yǎng)護： 每周一次a. 落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；b. 落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；c. 落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全安裝牢固。l 對大樓廳、堂內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每日一次【室內(nèi)外門鎖】l 開啟靈活，配件齊全，無脫落無殘缺： 及時修理【樓道】l 對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢,保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次l 對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊聲，防火門玻璃無破碎。 每月一次l 對樓道、扶梯進行巡查。 每月一次a. 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；d. 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。l 對樓面進行巡查： 每季一次a. 內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚；b. 應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；c. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！拘l(wèi)生間】l 潔具、設(shè)施完好無破損,無滲漏水,功能正常。 每周檢修一次l 地面墻面瓷磚及吊頂完好無損。 每月檢修一次l 各扇門啟閉靈活。 每周檢修一次l 照明燈具及其它用電器具功能正常無漏電現(xiàn)象。 每周檢修一次【雨污水總管、屋面、外墻】l 對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　? 每季一次l 對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每季一次l 屋面、外墻a. 對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次b. 對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次c. 對外墻面勘查，保持外墻面無裂縫，裝飾墻面磚無起殼脫落，凡因修補墻面所使用的材料應(yīng)保持與原墻面相一致。 每年一次【道路、側(cè)石、圍墻】l 對管理區(qū)域內(nèi)路面，側(cè)石進行巡檢： 每月一次a. 管理區(qū)域內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象；b. 混凝土路面不起砂，無脫皮，斷裂，明溝不斷裂；c. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。l 對管理區(qū)域圍墻柵欄進行檢修，保持鐵柵欄無斷裂、表面無嚴(yán)重銹蝕。 每年二次 l 油漆鐵柵欄。 每年一次l 檢查保養(yǎng)圍墻，應(yīng)不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應(yīng)及時進行修整。 每年一次【雨污水窨井、下水道】l 及時維修、補漏 每周一次l 對區(qū)內(nèi)雨、污水窨井進行檢查、清撈。 每季二次l 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次l 疏通管理區(qū)域內(nèi)雨、污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次l 汛期前應(yīng)對下水道進行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 汛期前一個月【管理區(qū)域內(nèi)照明路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】l 夜間應(yīng)對管理區(qū)域內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次l 檢查照明供電線路絕緣狀況。 每年一次l 檢查照明供電控制保護裝置功能。 每周一次【車庫車場】l 標(biāo)志完整、設(shè)施完好、使用正常 及時維修l 檢查保養(yǎng)照明燈具和應(yīng)急照明裝置，應(yīng)保持功能良好。 每季一次l 檢查消防設(shè)施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活。 每季一次l 檢查紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應(yīng)功能可靠； 每天一次l 保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。 每年一次【圍墻周界紅外線、電視攝像保安監(jiān)控設(shè)施】l 檢查巡視圍墻周界紅外線、電視攝像監(jiān)控、電子巡更機等設(shè)施。 每天一次l 保養(yǎng)圍墻周界紅外線、電視攝像監(jiān)控、電子巡更機。 每季一次l 對影響監(jiān)控功能的障礙物及時清除，損壞的零部件及時更換。 即時處理l 綜合檢查測試，并出具檢查測試報告。 每年一次【消防栓】l 檢查樓道內(nèi)、室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每月一次l 油漆室外消防拴。 每年一次l 檢查消防水帶應(yīng)完好無損。 每年二次l 檢查消防閥門無銹蝕應(yīng)啟閉靈活。 每年二次l 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】l 水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每年二次l 水箱（蓄水池）采集水樣送衛(wèi)生防疫部門進行水質(zhì)化驗，化驗結(jié)果達不到國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重新清洗水箱，再次采集水樣化驗，直至水樣化驗合格。 每年二次l 檢查水箱蓋板完整無損，蓋板與水箱結(jié)合面無縫隙，水箱無滲漏，工作扶梯無銹蝕、斷裂。 每季一次 保安服務(wù) 保安服務(wù)內(nèi)容l 大樓外圍守護警衛(wèi)工作；l 確保大樓外側(cè)道路交通順暢；l 執(zhí)行大樓內(nèi)各樓面巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水、空調(diào)運行等；l 及時處理大廈內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄；l 檢查大樓設(shè)施是否完好；l 負責(zé)引導(dǎo)車輛按規(guī)定的區(qū)域停放，保證道路暢通；l 保安監(jiān)控室消防安報監(jiān)控工作；l 檢查非開放時段進出人員的憑證，負責(zé)人員登記工作；l 按業(yè)主要求對大樓施工人員的出入登記以及工具和物料的出入登記。 基本要求l 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、上崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊，上崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。值崗時不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安工作無關(guān)的事，不準(zhǔn)在廳、堂服務(wù)區(qū)域內(nèi)倚墻而立或占用公共、客用、辦公設(shè)施休息。l 值崗時與業(yè)主、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。l 業(yè)主需要幫助時（如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預(yù)約出租車等），應(yīng)主動及時提供服務(wù)，對業(yè)主及訪客的詢問，應(yīng)熱情接待。應(yīng)努力掌握基本的英語會話，能與外賓作簡單的對話，以便提供服務(wù)。l 為保障業(yè)主和訪客的人身、財產(chǎn)和大樓物業(yè)的安全，保安人員應(yīng)認真值守，實施正常的大樓公共區(qū)域的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時報告上級，并做好記錄。l 認真貫徹“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”，“不斷超越業(yè)戶日益增長的需求”，“做業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友”的服務(wù)理念。 門崗服務(wù)l 門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)，以星級賓館迎賓服務(wù)水準(zhǔn)迎送業(yè)主與訪客。l 對陌生訪客實行門崗、監(jiān)控崗、巡視崗三位一體人防、技防聯(lián)絡(luò)管理。不準(zhǔn)非預(yù)約的推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。l 雨天為業(yè)主與訪客提供傘架，并在各顯要處放置安全警示牌。l 嚴(yán)格限制裝修材料及大宗物品通過大堂及客梯進入辦公區(qū)域，并對易燃、易爆及化學(xué)用品進行登記，指定堆放點。l 執(zhí)行大宗及貴重物品由業(yè)戶簽證、管理處簽發(fā)出門證制度，并做好記錄。l 面對貴賓出入，應(yīng)端正立姿、行注目禮、微笑迎送。 巡視崗服務(wù)l 管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時不定時巡視服務(wù)。l 為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。l 制止占用公共場所任意施工的行為。l 嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關(guān)部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）的簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。l 為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制訂相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。 監(jiān)控崗服務(wù)l 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行，并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏，通過紅外線聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)控記錄。當(dāng)值人員應(yīng)對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記錄嚴(yán)格保密，不得泄露，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像，切換監(jiān)控錄像資料。l 監(jiān)控錄像資料保存一個月，循環(huán)使用。l 做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。l 監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進入，有關(guān)人員進入都應(yīng)做好詳細記錄。 車輛管理崗服務(wù)【道路交通管理服務(wù)】l 大樓外場管理區(qū)域的出入口主干道地面應(yīng)用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車方向；道路轉(zhuǎn)彎處應(yīng)設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標(biāo)志，確保道路車輛行駛暢通、安全。l 行車道路兩邊側(cè)石油漆黃色標(biāo)志，表示禁止停車；油漆黑黃相間（30cm間距）標(biāo)志，表示允許臨時停車，確保大樓外場管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象，道路路面應(yīng)保持整潔、無損、通暢。l 大樓外場管理區(qū)域內(nèi)允許停車的位置，用白色油漆標(biāo)志、編號，標(biāo)識應(yīng)清晰、醒目、完好。l 對進入大樓外場管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車?！就＼噹欤▓觯┕芾矸?wù)】l 在停車庫（場）地面應(yīng)用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志和固定車位編號標(biāo)志。l 在停車庫（場）的進出口醒目處，應(yīng)掛禁令標(biāo)志（或限高標(biāo)志）。l 停車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。l 保持停車庫（場）環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。l 停車庫（場）進出口處，應(yīng)設(shè)置路障等設(shè)施。 車輛管理服務(wù)【機動車輛】l 地下車庫只為車主提供長期停車服務(wù)（特殊情況需臨時停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車）。l 為停車場進出車輛提供輔助、引導(dǎo)車主安全停車服務(wù)，提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi)，勿忘關(guān)閉車窗車門。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車主，同時向管理處報告。l 實行機動車輛出入發(fā)證制度、登記制度。l 嚴(yán)禁載有違禁物品的車輛進入大樓外場管理區(qū)域。【非機動車輛】l 為進入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)，不準(zhǔn)許管理區(qū)域內(nèi)亂停、亂放非機動車輛。 保安服務(wù)檢查制度l 自查：保安各崗位在換崗交接時按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，做好記錄；l 保安主管巡查：保安主管巡回監(jiān)督檢查保安各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；l 保安領(lǐng)班抽查保安巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場每天至少一次，做好記錄。 保潔服務(wù) 基本要求l 保潔人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊。l 為業(yè)主、訪客提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境。l 操作規(guī)范化、管理科學(xué)化。l 適時、及時、準(zhǔn)時進行保潔服務(wù)。l 愛護物業(yè)各項設(shè)施及財物。l 及時處理垃圾，按指定地點分類安放廢棄物。l 節(jié)約用電、用水。l 遵守安全條例和操作程序。l 作業(yè)時使用的材料和清潔劑不應(yīng)對建筑物材質(zhì)造成損害，維護建筑物原貌。l 文明、有序作業(yè)，最大限度地減少對周圍環(huán)境、業(yè)戶與訪客工作的影響。 保潔質(zhì)量要求【地面】l 基本質(zhì)量要求表面、接縫、角落、邊線處、應(yīng)潔凈無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等。l 分類質(zhì)量要求材質(zhì)要求保潔頻次大理石、花崗石無垃圾、雜物、污跡，打蠟后光澤均勻；打蠟每季1次，每周二次拋光.每天巡回推塵地磚無污垢、污漬,光亮、色澤均一，點、線、面線條清晰。每天巡回推塵地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致，按委托合同要求保潔。每周12次吸塵PVC地板表面平整。每天巡回推塵木地板表面光亮、不褪色。每天巡回推塵水