【正文】 項目成長潛力巨大，若成功競得，必將提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略格局，進(jìn)一步提高公司的品牌形象，增強(qiáng)市場影響力，同時為公司進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場打下堅實的基礎(chǔ)。毛利率為 20%，凈利率為 13%， IRR為16%， NPV（ i=10%）為 12070萬元。迪士尼項目對該地區(qū)未來房地產(chǎn)價格的影響可能會出現(xiàn)比較大的分歧，更會帶來比較極端的判斷。 政府部門日前已批準(zhǔn)了迪斯尼項目的建設(shè)，迪斯尼項目位于本項目正南約 10公里左右。 項目地處浦東新區(qū)的唐鎮(zhèn)板塊，區(qū)域認(rèn)知度提升較快，項目自身適合開發(fā)中高端舒適型居住產(chǎn)品。 項目毛利率對售價和土地成本的雙變量敏感分析： 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價變動情況 19675 90% 23% 17% 11% 7% 2% 2% 10% 18% 20769 95% 27% 21% 15% 11% 7% 4% 4% 12% 21861 100% 30% 25% 19% 15% 12% 8% 1% 7% 22955 105% 33% 28% 23% 19% 16% 12% 5% 2% 24048 110% 36% 31% 26% 23% 19% 16% 9% 3% 25141 115% 39% 34% 29% 26% 23% 20% 13% 7% 26234 120% 41% 36% 32% 29% 26% 23% 17% 10% 售價（元 /平米） 售價變動情況 項目凈利率對售價和土地成本的雙變量敏感分析： 項目 IRR對售價和土地成本的雙變量敏感性分析： 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價變動情況 19675 90% 14% 10% 7% 2% 1% 4% 10% 16% 20769 95% 16% 13% 9% 6% 3% 0% 6% 11% 21861 100% 18% 15% 12% 9% 7% 4% 2% 7% 22955 105% 19% 17% 14% 12% 10% 7% 2% 3% 24048 110% 21% 18% 16% 14% 13% 10% 5% 0% 25141 115% 22% 20% 17% 16% 14% 13% 8% 3% 26234 120% 23% 21% 19% 17% 16% 14% 11% 6% 售價（元 /平米） 售價變動情況 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價變動情況 19675 90% 20% 15% 9% 6% 4% 1% 3% 6% 20769 95% 24% 18% 13% 10% 7% 5% 0% 3% 21861 100% 27% 21% 16% 13% 10% 8% 3% 1% 22955 105% 30% 24% 19% 16% 13% 10% 6% 2% 24048 110% 34% 27% 22% 19% 16% 13% 8% 4% 25141 115% 37% 30% 24% 21% 19% 16% 11% 7% 26234 120% 40% 33% 27% 24% 21% 18% 14% 9% 售價（元 /平米） 售價變動情況 項目 NPV對售價和土地成本的雙變量敏感分析： ： 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價變動情況 19675 90% 13005 6492 991 5979 10968 15957 25934 35911 20769 95% 17170 11730 4638 351 5339 10328 20305 30282 21861 100% 21334 15895 10266 5278 289 4699 14677 24654 22955 105% 25499 20239 14620 10906 5918 929 9048 19025 24048 110% 29663 24224 18784 15158 11532 6558 3419 13396 25141 115% 33827 28388 22949 19323 15696 12070 2209 7768 26234 120% 37992 32553 27113 23487 19861 16235 7838 2139 售價（元 /平米） 售價變動情況 綜合分析與建議 項目風(fēng)險評估與應(yīng)對策略 與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 SWOT分析 結(jié)論及建議 周邊環(huán)境帶來的風(fēng)險：目前項目周邊配套尚不成熟，整體市場氛圍較差，不利于項目塑造高端形象。 項目銷售結(jié)轉(zhuǎn)計劃 項目 時間 2023年 2023年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 類別墅 銷售套數(shù) 銷售面積 9373 12051 803 3749 803 單價（元 /平米） 28500 30000 31500 32500 33000 銷售金額（萬元） 26713 36153 2531 12185 2651 回款額（萬元） 8014 29545 26066 5427 11181 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 22227 4553 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 65397 14836 公寓 銷售套數(shù) 銷售面積 29880 26892 2988 單價（元 /平米） 22500 23500 24000 銷售金額（萬元） 67230 63196 7171 回款額（萬元） 20239 66020 51409 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 59760 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 137597 車位 銷售個數(shù) 209 188 21 銷售面積 7315 6584 732 單價（元 /個） 80000 80000 80000 銷售金額（萬元） 1672 1505 167 銷售回款（萬元） 1672 1505 167 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 14630 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 3344 合計 銷售套數(shù) 銷售面積 9373 12051 803 40944 34279 3720 單價（元 /平米） 28500 30000 31500 19804 19648 19730 銷售金額（萬元） 26713 36153 2531 81087 67352 7338 銷售回款（萬元） 8014 29545 26066 27268 78705 51576 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 22227 4553 74390 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 65397 14836 140941 成本測算假設(shè)： 公寓部分按精裝修交房，按可售面積 2023元 /平米計，公共部位大堂按 2500元 /平米裝修，標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室按 1000元 /平米裝修、外立面 13層石材墻面，3層以上國產(chǎn)中高檔面磚，鋁合金門窗采用進(jìn)口高檔品牌按門窗面積 1000元 /平米計。工程節(jié)點(diǎn)如下： 建筑類型 類別墅 公寓 前期節(jié)點(diǎn) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 202301 202301 國有土地使用證 202302 202302 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 202306 202306 建設(shè)工程施工許可證 202309 202309 工程節(jié)點(diǎn) 開工 202310 202310 結(jié)構(gòu)177。 5% 類獨(dú)棟 280平米177。 內(nèi)部景觀將成為本項目的重要價值點(diǎn)，要加大成本投入力度，保證宜居、舒適的氛圍； 建筑外沿可部分選用石材，增強(qiáng)項目品質(zhì)感； 此外，由于定位于中高檔項目，應(yīng)布臵會所等配套設(shè)施； 為確保社區(qū)的整體品質(zhì)，區(qū)內(nèi)需徹底實現(xiàn)人車分流，所有車車位全部設(shè)臵于地下，同時也保證了區(qū)內(nèi)景觀的完整性。金爵公寓近期成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計（公寓）01002003004000202340006000800010000120231400016000套數(shù) 58 10 22 349 1 48 118 212 117 203 103 52 17均價 10422 10135 10172 9050 9859 10400 10133 10783 10761 9263 12953 13854 13793Se p 08 O c t 0 8 N ov 0 8 D ec 0 8 J an 0 9 F eb 0 9 M ar 0 9 Ap r0 9 M ay 0 9 J un 0 9 J ul 0 9 Au g 09 Se p 09套 元 / 平方米 2023年 9月份以后，畢加索小鎮(zhèn)、保利金爵、金領(lǐng)國際的平均成交價格平均達(dá)到14500元 /平米。 潛在競爭項目分析 本區(qū)域內(nèi)保利金爵五期、畢加索小鎮(zhèn)的二期等將在 2023年上市，主要產(chǎn)品形式為高層公寓、小高層公寓、類別墅產(chǎn)品（聯(lián)排和雙拼等） 價格研究 別墅及類別墅價格： 唐鎮(zhèn)位于張江和川沙新鎮(zhèn)之間，隨著地鐵 2號線延伸段明年將通車，唐鎮(zhèn)受到更多購房者的關(guān)注。御廷 196 203 217 210 合生 疊拼 :8棟 現(xiàn)代 現(xiàn)代風(fēng)格園林，主要為中央綠化 35% 2023 畢加索小鎮(zhèn) 小高層、雙拼、聯(lián)排 19棟 8層電梯公寓、97套聯(lián)體別墅 西班牙 水系景觀，集中綠化 40% 1800 摩登之城 小高層、 多層 5幢 8至 16層 歐式風(fēng)格 中央綠地、 集中綠化 50% 1500 鼎鑫名流苑 小高層 23棟 11層 歐式風(fēng)格 西班牙摩爾風(fēng)格景觀，集中綠地、中心水景 45% 1218 日月光水岸花園 小高層、獨(dú)棟 一期 5棟 13層小高層以及 7棟獨(dú)立別墅 現(xiàn)代 集中綠地約9000平方米 % 412 樣本項目都是在 2023年以后上市的，大部分在 2023年和 2023年入住，基本都是毛坯交房。考慮到本案所在區(qū)域臨近上海張江高科技園區(qū)，客戶構(gòu)成相似，故經(jīng)過比對與篩選，將張江高科板塊中的摩登之城、鼎鑫名流苑、日月光水岸花園列為本案次要競爭項目。近年來，隨著棕櫚泉花園別墅、金爵別墅，白金瀚宮、圣瑪麗諾別墅等別墅區(qū)陸續(xù)建成，在板塊內(nèi)營造了高尚的居住氛圍。 09年 8月份，由于浦東星河灣、翠湖天地嘉苑、黃浦灣的集中放量成交，使上海公寓市場整體均價拉升至近 18000元 /平米，成為公寓市場本輪成交價格的新高度。 唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)的用地主要劃分為南部居住區(qū)、中部公共設(shè)施區(qū)、北部居住區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園及配套服務(wù)區(qū)等幾個功能板塊，黃色區(qū)域為居住用地，大部分已經(jīng)動遷完畢，如圖所示。滿足常住人口 15萬人的容量。 上海市主要年份常住人口（單位：萬人） 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 年末常住人口 戶籍人口 外來人口 （半年以上人口） 299 注 :本表戶籍人口不包括離開上