【導(dǎo)讀】百貨、化工輕工材料、電子產(chǎn)品。（未取得專項(xiàng)許可的項(xiàng)。本項(xiàng)目擬在北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北工大軟件園中建設(shè)經(jīng)開園。4．北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地出讓協(xié)議（見附件）。6．北京工業(yè)大學(xué)及北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)提供的其他資料（見附件）。家重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。重不足，以及結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。軟件園將作為整合北京地區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源的區(qū)域性。研發(fā)機(jī)構(gòu)依托現(xiàn)有的軟件教育、科研資源，保持北京軟件技術(shù)水平與國(guó)際同步，其中明確指出要建立“北工。依據(jù)上述規(guī)劃，經(jīng)開股份受。軟件產(chǎn)業(yè)正在成為信息社會(huì)基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性。國(guó)家安全的重大問(wèn)題。有極其重要的作用，發(fā)展民族軟件產(chǎn)業(yè)已成為實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)。政府不應(yīng)代替市場(chǎng)，但政府應(yīng)培育市場(chǎng)，以局部?jī)?yōu)勢(shì)創(chuàng)造一個(gè)良好的公開競(jìng)。爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，自愿聯(lián)合。開發(fā)生產(chǎn)群體，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)和經(jīng)營(yíng)。浦東軟件園區(qū)、東大阿爾派軟件園區(qū)等，已經(jīng)成為我國(guó)重要的軟件生產(chǎn)基地。

　　

【正文】 可能降低途中消耗。 5．園區(qū)建筑用機(jī)電設(shè)備選用耗能低、效率高的設(shè)備。 6．園區(qū)建筑使用的衛(wèi)生器具采用節(jié)水型新產(chǎn)品。 二、 環(huán)境保護(hù) 該園區(qū)為大型園區(qū)，園區(qū)內(nèi)應(yīng)按照北京市環(huán)保部門的要求設(shè)置必要的環(huán)保措施，建設(shè)中將充分考慮生活廢棄物、生活污水、生產(chǎn)廢水、廢氣、廢渣、噪音、汽車尾氣等污染物的處理辦法，并建設(shè)必要的 處理設(shè)施。 三、 消防 該園區(qū)為大型園區(qū)，日客流量預(yù)計(jì)可達(dá)上萬(wàn)人次，因此在項(xiàng)目建設(shè)中，特別是在建成后的使用中，如果對(duì)消防和安全問(wèn)題重視不夠，將會(huì)產(chǎn)生災(zāi)難性問(wèn)題，因此該園區(qū)內(nèi)建筑在設(shè)計(jì)、建設(shè)中，應(yīng)充分考慮消防安全和人員疏散等問(wèn)題。 消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，應(yīng)執(zhí)行下列有關(guān)技術(shù)及管理要求： （ 1） GBJ1687 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 。 （ 2） GB5011698 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 。 （ 3） GB5004595 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火設(shè)計(jì)規(guī)范》 。 （ 4） GB5019393 《二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 》 。 北京工業(yè)大學(xué)軟件園經(jīng)開園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 （ 5） GBJ8485 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 。 同時(shí)園區(qū)內(nèi)應(yīng)安排以下消防措施： （ 1）統(tǒng)一規(guī)劃安排消防通道。 （ 2）布置足夠的室外消火栓，利用市政給水管網(wǎng)和區(qū)域給水引水管設(shè)消火栓供室外消防。 （ 3）園區(qū)所有建筑包括生產(chǎn)用房、展廳、研發(fā)用房、辦公室、會(huì)議室、餐廳、廚房、走廊、庫(kù)房、地下車庫(kù)均設(shè)火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋滅火裝置。 （ 4）園區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有專職的消防隊(duì)伍，由企業(yè)安全保衛(wèi)部門設(shè)置負(fù)責(zé)消防工作的干部，同時(shí)在入駐企業(yè)職工中組織義務(wù)消防隊(duì)員，對(duì)消防隊(duì)員進(jìn)行滅火業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并對(duì)入駐企業(yè)職 工加強(qiáng)消防宣傳工作，增強(qiáng)職工的消防意識(shí)，園區(qū)應(yīng)制定嚴(yán)格的消防安全條例。 四、 安全保衛(wèi) 該園區(qū)內(nèi)設(shè)有閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng)，在園區(qū)內(nèi)建保安監(jiān)視中心。在各建筑主要出入口、電梯前室、電梯內(nèi)、停車場(chǎng)及主要道路等處設(shè)彩色攝像機(jī)，對(duì)園區(qū)進(jìn)行全天候監(jiān)視。另外，園區(qū)還將配備一支訓(xùn)練有素的保安員隊(duì)伍。 第八章 建設(shè)計(jì)劃 北工大軟件園是北京市軟件產(chǎn)業(yè)在京南地區(qū)建設(shè)的核心部分，也是北京市發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略抉擇。作為北工大軟件園的核心組成部分的經(jīng)開園采取整體規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展，抓住機(jī)遇、快速發(fā)展的發(fā)展策略；以科學(xué)、求真務(wù)實(shí)的態(tài) 度和積極的敬業(yè)精神，建設(shè)一批基礎(chǔ)設(shè)施，啟動(dòng)一批產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主線，分批分期推進(jìn)軟件園的總體建設(shè)進(jìn)程。為此將按照上述指導(dǎo)思想、目標(biāo)定位、區(qū)域劃分的基本要求，經(jīng)開園將在 3年內(nèi)，分兩大整體階段，三大建設(shè)內(nèi)容，按高質(zhì)量、高效益、邊建設(shè)邊創(chuàng)業(yè)、靈活多樣的原則，把北工大軟件園按預(yù)期目標(biāo)建設(shè)完成。 經(jīng)開園建設(shè)的兩大整體階段： 1．園區(qū)初創(chuàng)階段： 20212021 年 以園區(qū)機(jī)構(gòu)設(shè)置、基礎(chǔ)設(shè)施、軟件研發(fā)與軟件企業(yè)孵化器建設(shè)為先導(dǎo)，積極北京工業(yè)大學(xué)軟件園經(jīng)開園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，形成軟件園發(fā)展的管理體制和運(yùn)營(yíng)機(jī)制并完成園區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目。具體工作 主要包括：完成研發(fā)及孵化器所需基礎(chǔ)設(shè)施和工大校園網(wǎng)絡(luò)核心的擴(kuò)建；初步形成軟件企業(yè)孵化的配套服務(wù)體系，包括接納評(píng)審項(xiàng)目、入園企業(yè)服務(wù)；開始吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)的入園工作等。 2．園區(qū)發(fā)展階段： 20212021 年 經(jīng)開園在這一階段將基本實(shí)現(xiàn)園區(qū)的科技研發(fā)、軟件企業(yè)孵化、高科技投資和商務(wù)等主要功能，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施全部完成，形成具有持續(xù)創(chuàng)新能力的新型軟件園。同時(shí)，建立完善的服務(wù)及支撐體系，吸引國(guó)內(nèi)外大型軟件企業(yè)及其研發(fā)機(jī)構(gòu)入園，成為薈萃一批跨國(guó)企業(yè)、高科技公司的總部及研發(fā)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的軟件園。 第九章 投資估 算、資金籌措與運(yùn)用 項(xiàng)目所需建設(shè)資金以項(xiàng)目承辦單位自籌和上市募集為主，爭(zhēng)取政府對(duì)園區(qū)個(gè)別子項(xiàng)目建設(shè)給予資金支持。經(jīng)開股份司將通過(guò)自籌和上市募集的形式投入資金9， 643 萬(wàn)元。其中： 土地費(fèi) 300 元 /平方米 *40， 000 平方米 =1， 200 萬(wàn)元 契稅 1， 200 萬(wàn)元 *4%=48 萬(wàn)元 建安費(fèi) 2200 元 /平方米 *36， 000平方米 =7， 920 萬(wàn)元 前期費(fèi) 7， 920 萬(wàn)元 *6%= 萬(wàn)元 總計(jì)： 9， 643 萬(wàn)元 第十章 效益分析和財(cái)務(wù)分析 一、 效益分析 1. 社會(huì)效益 建設(shè)經(jīng)開園有利于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。建設(shè)經(jīng)開園將會(huì)對(duì)北京東部地區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)的信息化改造產(chǎn)生積極的影響。建設(shè)經(jīng)開園對(duì)加強(qiáng)和壯大首都軟件產(chǎn)業(yè)人才隊(duì)伍會(huì)發(fā)揮重大作用。 2. 園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益 園區(qū)建成后， 2021 年計(jì)劃總產(chǎn)值可望達(dá)到 30 億元人民幣，其中加工出口產(chǎn)值有望達(dá)到 10 億元人民幣。 3. 園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的具體分析 北京工業(yè)大學(xué)軟件園經(jīng)開園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 （ 1） 房地產(chǎn)收益 詳見下文。 （ 2） 北工大德慧軟件公司 軟件公司注冊(cè)改制后，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，三年后年產(chǎn)值可達(dá) 3000 萬(wàn)元以上，每年或利可達(dá)到 500 萬(wàn)元以上。 二、 財(cái)務(wù)分析 盡管北工大德慧軟件公司和軟件工程師學(xué)校具有良好的贏利前景，但為了更加客觀的反映本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 投資價(jià)值，本文僅將房地產(chǎn)收益納入財(cái)務(wù)分析的范疇。 1. 初始投資 本項(xiàng)目占用土地 40， 000 平方米，以 300 元 /平方米的價(jià)格取得。項(xiàng)目建成后，產(chǎn)生 36， 000 平方米的商業(yè)用建筑面積，每平方米的建設(shè)成本為 2， 200 元。 初始投入 (萬(wàn)元 ) 前期費(fèi) D=C*6% 土地費(fèi) 1,200 A=300元 /平方米 *4萬(wàn) 契稅 48 B=A* 建安費(fèi) 7,920 C=2200元 /平方米 * 合計(jì)總投資 9,643 2. 出租與出售比例 出租 1/3，出售 2/3。 3. 折舊計(jì)算 折舊期 50 年。 單位：萬(wàn)元 出租 出售 出租折舊（年） 出售折舊（年） 土地 房屋 合計(jì) 4. 收入成本計(jì)算 本項(xiàng)目 2021 年開始產(chǎn)生收益。估計(jì)本項(xiàng)目的出售部分可于兩年內(nèi)售完。 單位：萬(wàn)元 2021 2021 2021 2021 2021 出租 出售 出租 出售 出租 出租 出租 租金率 /售價(jià) 6000 6000 面積 1,200 2,400 1,200 2,400 1,200 1,200 1,200 出租率 /出售率 70% 70% 80% 30% 80% 90% 90% 北京工業(yè)大學(xué)軟件園經(jīng)開園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 收入 全年合計(jì)收入 房產(chǎn)稅 土地增值稅 出租 折舊 銷售 成本 維修費(fèi) 全年成本合計(jì) 5. 土地增值稅計(jì)算 單位：萬(wàn)元 土地增值稅 取得土地支付金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本 轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金 房地產(chǎn)優(yōu)惠 合計(jì)扣除 每平方米扣除額 增值額 增值額 /扣除額 土地增值稅率 土地增值稅 6. 利潤(rùn)表 單 位：萬(wàn)元 2021 2021 2021 2021 2021 營(yíng)業(yè)收入 稅金及附加 成本 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 管理費(fèi)用 稅前利潤(rùn) 所得稅 稅后利潤(rùn) 7. 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 2021 2021 2021 2021 2021 20212053 原始投入 營(yíng)業(yè)收入 付現(xiàn)成本 所得稅支出 北京工業(yè)大學(xué)軟件園經(jīng)開園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 現(xiàn)金凈流量 尚未收回的金額 8. 比率計(jì)算 投資回收期 平均投資報(bào)酬率（ 50年） 調(diào)整后（ 2021年 2021年） IRR 第十一章 結(jié)論及建議 1．軟件產(chǎn)業(yè)是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的倍增器； 利用北京發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，在北京建設(shè)以中關(guān)村軟件園為核心的多層次的軟件園區(qū)，加強(qiáng)和推進(jìn)各類軟件的研究開發(fā)與產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用，將是建設(shè)“數(shù)字北京”的技術(shù)支撐，有利于首都的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并帶動(dòng)國(guó)內(nèi)軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；經(jīng)開園 的建設(shè)有利于高校的教育體制改革和軟件園的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 2．本項(xiàng)目是適應(yīng)我國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求而建設(shè)的，面臨諸多發(fā)展機(jī)遇，與目前 北京已建成的軟件園相比，具有軟件創(chuàng)作環(huán)境完善、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、入住成本低、交通便利等優(yōu)勢(shì)。該園區(qū)建成后，在各項(xiàng)優(yōu)惠政策的支持下，必將吸引眾多軟件企業(yè)的目光，具有良好的發(fā)展前景。 3．本項(xiàng)目依據(jù)“一園多區(qū)”的整體構(gòu)架，建設(shè)以“研發(fā)中心”和“孵化器”為主要功能的軟件園研發(fā)功能區(qū)和以“軟件生產(chǎn)基地”和“出口加工基地”為主要功能的軟件園產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。建設(shè)地點(diǎn)具有比較完善的市政配套設(shè)施，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。 4．本項(xiàng)目將產(chǎn)、學(xué)、研緊密聯(lián)系起來(lái)，為成熟的 IT 企業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)為中小企業(yè)及風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)等提供 充分的創(chuàng)業(yè)空間條件，項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。