【正文】 項目以北區(qū)域有諸葛小區(qū)、鄒家花園等小區(qū)；項目以南區(qū)域有紅塔集團生活區(qū)、葫田小區(qū)、碧濤苑等小區(qū)。這些小區(qū)人口數(shù)量大，人均消費能力強。項目附近有玉溪博物館、聶耳公園、東風廣場、少年宮等市政設(shè)施和紅塔大酒店、龍馬大酒店、紅塔集團文體娛樂中心等大型商業(yè)設(shè)施，為玉溪市商業(yè)物業(yè)的升級提供了良好的基礎(chǔ)。項目附近已有幾個大型的市政設(shè)施和商務(wù)設(shè)施，但缺乏具有購物功能的大型商業(yè)物業(yè)。. 交通運輸網(wǎng)絡(luò)及地理位置. 交通運輸網(wǎng)絡(luò)216。 路網(wǎng)完善，交通方便快捷昆玉高速公路從玉溪中心城區(qū)的西側(cè)通過，玉元高速公路從玉溪高倉向南延伸至研和、峨山、元江，作為主城區(qū)城市南北兩個方向?qū)ν饴?lián)系的主要通道；玉江高速公路經(jīng)玉溪九龍立交向東至江川，作為主城區(qū)城市東部方向?qū)ν饴?lián)系的主要通道；玉通高速公路，經(jīng)玉溪研和立交向東至通海，作為主城區(qū)城市向東部方向?qū)ν饴?lián)系的第二個通道。在玉溪中心城區(qū)，東西走向的城市道路主要有紅塔大道、鳳凰路、玉江路等，南北走向的道路主要有東風路、珊瑚路等，這些城市道路等級較高，彼此縱橫交錯，形成玉溪中心城區(qū)方格網(wǎng)狀的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。目前，玉溪中心城區(qū)已形成以中心城區(qū)方格網(wǎng)狀路網(wǎng)為主體，以高速公路為依托，以鐵路為補充的多元化交通運輸體系，在中心城區(qū)來往各地方便快捷。項目位于東風廣場西側(cè)，可以通過紅塔大道和東風中路等兩條高等級的城市主干道通往全市各地；同時其它各市的居民亦可通過昆玉高速公路在玉溪出口轉(zhuǎn)到紅塔大道直達本項目，項目對外交通方便快捷。項目附近道路情況序號道路名稱道路等級車道1紅塔大道城市主干道雙向六車道2東風中路城市主干道雙向四車道3花園路城市支路單向二車道216。 城區(qū)公共交通收費便宜且方便快捷在玉溪，而乘坐出租汽車只需支付5元就可以直接到達市區(qū)的任何一個地方，公共交通收費便宜為項目擴大了輻射范圍，同時也可以增加顧客前來購物消費的頻率。在1000米的半徑范圍內(nèi)，已包括全市城區(qū)所有的公交線路，在500米的范圍內(nèi)也有8條公交線路，城區(qū)的居民可以很方便地乘坐公共汽車前來購物消費。根據(jù)規(guī)劃，玉溪中心城區(qū)將設(shè)15條公交線（雙向30條），間隔300—500米設(shè)一對?？空军c。途徑項目的公交線路有8二路公交線，這二路公交線南北走向，其?？空镜脑O(shè)置，基本上履蓋了中心城區(qū)的主要區(qū)域。項目公交線路情況半徑范圍公交線路站點＜1000米第1—10路等全部公交線路共20條＜500米第8路等公交線路共8條＜200米第8路等公交線路共4條廣場站序號公交車線路起始站－終點站經(jīng)停站點17路葫田小區(qū)南門——中衛(wèi)小學廣場路28路市第二醫(yī)院——新世紀花園廣場路. 項目地理位置項目位于東風中路與紅塔大道的交匯處，處于高新區(qū)與老城區(qū)銜接的地帶。項目周邊有多種大型的商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施，具備娛樂、休閑、餐飲、文化、旅游功能，項目周邊區(qū)域已初步具備成為玉溪新興商業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)條件，但是缺乏具有購物功能的大型商業(yè)物業(yè)。項目面向全市最大的人民廣場——東風廣場，可以利用東風廣場積聚人氣，疏通人流，獨特的區(qū)位資源使到項目成為建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)的理想地點。. 項目所在區(qū)域的未來規(guī)劃在玉溪市城市總體規(guī)劃涉及項目所在區(qū)域的未來規(guī)劃有兩處，分別為：聶耳公園片區(qū)：鳳凰路以南至紅塔大道以北地區(qū)，以聶耳公園為中心的文化居住綜合片區(qū)。規(guī)劃對區(qū)內(nèi)農(nóng)宅進行改造，完善相應(yīng)的配套設(shè)施，改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，在紅塔大道兩側(cè)建設(shè)商業(yè)、文化、行政等公建設(shè)施，改善紅塔大道街道景觀。城南高新片區(qū)（含部分高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)用地）：紅塔大道以南至高倉以北地區(qū)，是城市南部重點發(fā)展建設(shè)的新城區(qū)。主要安排高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目，并相應(yīng)布置為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)相配套服務(wù)的科研、培訓(xùn)、信息服務(wù)中心以及相應(yīng)的居住、綠化和公共服務(wù)設(shè)施。沿東風路和星云路布置商業(yè)和文化娛樂設(shè)施，形成片區(qū)中心。. 小結(jié)252。 紅塔區(qū)無論在玉溪市的交通和貿(mào)易等方面，都處于重要地位，而項目位于紅塔區(qū)內(nèi)，具有良好的區(qū)位條件。252。 項目所在的區(qū)域具備多種商業(yè)業(yè)態(tài)，但缺乏具有大型購物功能的商業(yè)物業(yè)。252。 玉溪市區(qū)擁有大量穩(wěn)定而高消費能力的群體為玉溪商業(yè)物業(yè)的升級提供了良好的基礎(chǔ)。252。 項目交通網(wǎng)絡(luò)完善，各類型交通方便快捷。252。 項目所在區(qū)域已初步具備成為新興商業(yè)區(qū)良好的基礎(chǔ)條件，而隨著城區(qū)規(guī)模的不斷擴大，項目所在的區(qū)域極有可能成為新興商業(yè)區(qū)。252。 根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)劃，政府將在紅塔大道兩側(cè)建設(shè)商業(yè)、文化、行政等公建設(shè)施，有意將紅塔大道建成為一條類似于鳳凰路的商業(yè)街，在具備多種有利資源的情況下，若有一、二個具有購物功能的大型商業(yè)物業(yè)帶動，紅塔大道沿線將成為玉溪市另一個商業(yè)區(qū)。252。 項目前面為全市最大的廣場——東風廣場，東風廣場不僅有美化城市環(huán)境，提高城市形象的作用，還有為周邊商業(yè)物業(yè)積聚人氣，疏通客流的作用，對大型商業(yè)物業(yè)的作用更為明顯，而項目由于靠近東風廣場，憑借其獨特的優(yōu)勢，在項目地塊上興建大型的商業(yè)物業(yè)是非常有利的。、機會威脅點（SWOT）分析 項目優(yōu)勢與劣勢分析216。 項目優(yōu)勢1． 交通條件優(yōu)越；252。 項目位于市區(qū)南北主干道和東西主干道的交匯處，交通便利，有利于對整個市區(qū)的集聚和輻射；252。 大面積的停車場，配備充足的停車位。2． 周邊市政、金融、商務(wù)設(shè)施完善；252。 東風廣場、聶耳公園、少年宮、玉溪博物館等大型公共設(shè)施具有一定的人流吸引力；252。 多個星級酒店、銀行、專業(yè)寫字樓等商務(wù)設(shè)施云集，已初具綜合性服務(wù)形態(tài)；3． 接近高消費力群體；252。 項目鄰近紅塔集團和政府公務(wù)員居住小區(qū)，享有較大規(guī)模的高素質(zhì)、高收入消費人群；4． 區(qū)位環(huán)境和位置條件良好；252。 西有聶耳公園，東有東風綠化廣場，自然景觀環(huán)境優(yōu)美；252。 項目三面臨街，有利于人流組織，提高項目的整體價值；252。 自身擁有的綠化廣場，不但與主干道形成一定的交通緩沖空間，而且增強景觀效果，便于舉行各類活動；5． 擁有強有力的合作伙伴；252。 國際品牌沃爾瑪?shù)倪M入，一方面可有效提升項目的檔次與形象，另一方面，對本地居民有著較強的吸引力，有利于有效積聚人氣；216。 項目劣勢1． 項目遠離現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)，現(xiàn)有的商業(yè)人流量小，其周邊地區(qū)商業(yè)氛圍較弱；2． 停車場與商場之間被馬路分割，對人流進入商場造成一定的影響；3． 項目規(guī)模大，是其優(yōu)勢之一，但由于玉溪市本身商業(yè)市場容量有限，風險也相應(yīng)增大；本項目落成營業(yè)后將成為市場的巨無霸，市場是否有承接力將面臨著考驗；4． 項目地塊不規(guī)則，建筑設(shè)計的中庭位置不利于人流的動向引導(dǎo)，容易出現(xiàn)商業(yè)死角位。 項目機會與威脅分析216。 項目機會1． 居民消費意欲強；252。 市區(qū)社會消費品市場零售額保持強勁的增長勢頭；252。 玉溪市人均收入逐年提高，市區(qū)居民有較強的消費力；2． 符合城市發(fā)展的方向格局；252。 按照中心城區(qū)向東向南發(fā)展的方向，項目處于新舊城區(qū)的交接點，有效承接老城區(qū)的商業(yè)脈絡(luò)，同時輻射高新區(qū)；252。 城南高新區(qū)中設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心；項目的發(fā)展，一方面可以帶動這一商貿(mào)服務(wù)次中心的發(fā)展，另一方面，也可與之形成呼應(yīng)，共同吸引人流向城市南部流動；3． 商業(yè)體系發(fā)展不完善，存在市場空白點；252。 目前市場上還未出現(xiàn)真正意義上的綜合型購物中心；252。 高新區(qū)內(nèi)缺乏大型商業(yè)配套；4． 中高檔次的消費需求尚未得到有效的滿足，相當部分人會選擇到昆明購物娛樂；5． 市區(qū)居民對新鮮事物的接受能力較強；216。 項目威脅1． 從整體看，玉溪市近年來經(jīng)濟增長勢頭明顯偏低，至2003年才有略微回升，而其支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)則連年呈下降趨勢；2． 昆明與玉溪的距離較近，其商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品齊全，對消費者的吸引力較大；3． 人均購買消費品較低，2003年玉溪市人均購買消費品僅為1976元，雖然位居全省第二，但遠低于昆明6597元/人的額度，在西部主要城市排名僅列31位，與玉溪市的經(jīng)濟地位不相稱；究其原因，同樣與玉溪高端消費者偏愛前往昆明市消費有關(guān)；4． 南北大街作為傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)為消費者所認可，對項目存在著一定的威脅； 項目競爭力發(fā)揮針對存在的劣勢及現(xiàn)實的威脅，結(jié)合項目的優(yōu)勢和機會，只有實現(xiàn)對現(xiàn)有市場的超越，特別是傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的超越，成為商業(yè)市場的領(lǐng)頭羊，城市商業(yè)發(fā)展的推動者，才能發(fā)揮出自身的競爭力，實現(xiàn)項目的價值。216。 商業(yè)形態(tài)上：打造玉溪市第一個集購物、飲食、休閑娛樂于一體的“一站式”購物中心，從而實現(xiàn)對傳統(tǒng)商業(yè)的超越，提高項目的輻射力。216。 商業(yè)經(jīng)營上：利用項目的規(guī)模做大做強，通過綜合功能的設(shè)置和品牌的引進，提升玉溪市民對本地商業(yè)的信心和自豪感，截流前往昆明的消費者，同時吸引商家進場經(jīng)營。216。 推廣手法上：通過多重概念的炒作，提高項目所在區(qū)域的商業(yè)地位，改變項目的區(qū)位劣勢，吸引人們對項目的關(guān)注。充分發(fā)揮項目所具有的競爭力，實現(xiàn)項目在商業(yè)業(yè)態(tài)上的領(lǐng)先性，為玉溪市民締造一種全新的購物理念和生活方式，是項目定位的基準。. 目標客戶定位項目從整體來看，應(yīng)該包括兩個層次的目標客戶。第一個層次是最終消費的消費者，第二個層次是租鋪或購鋪的經(jīng)營者和投資者。但是從項目定位的角度，則要首先考慮消費層次的目標客戶。（1） 目標消費客戶為最大限度地增加項目的客流量，我司認為，項目的消費客戶應(yīng)涵括玉溪全市。但為了避免與中心商業(yè)區(qū)產(chǎn)生太激烈的客戶爭奪，同時要培養(yǎng)項目自有的固定消費群體，我們建議針對目前玉溪市中高端消費者外流的情況，將項目的目標客戶總體上鎖定為具有一定收入的中青年人士。其中：、高收入的人群及其家庭成員其特征表現(xiàn)在：使用的主要交通方式是步行、公交車和自駕車；對購物的關(guān)注點集中在交通方便、商場信譽有保證、服務(wù)好； 消費時追求時尚和個性化，較注重品牌，檔次感覺要良好。b. 次要客戶是市轄周邊縣城高收入人士及其家庭成員其特征表現(xiàn)在：使用的主要交通方式是自駕車；對購物關(guān)注點集中在交通方便、商場知名度和美譽度、服務(wù)好；消費時要求綜合功能齊全，能找到當?shù)貨]有的品牌和特色商品（包括購物、飲食、娛樂）。（2） 目標經(jīng)營客戶主要包括租賃或購買商鋪從事各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營者，其共性特征包括：178。 有經(jīng)商經(jīng)驗，希望擴大生意或改善經(jīng)營環(huán)境；178。 對地段旺的商鋪需求大，愿意承擔高租金，但高租金需要好的經(jīng)營環(huán)境來引導(dǎo)；178。 注重店鋪形象，經(jīng)營中高檔次的商品。（3） 目標投資型客戶投資型客戶是由于有以上采用租賃方式經(jīng)營的租戶衍生而成的，其購置商鋪是為獲得租金收益回報。項目的目標投資者主要包括玉溪市和周邊城市擁有一定儲蓄的居民，以及其它地區(qū)的專業(yè)投資人士。其特征為：178。 關(guān)注項目的投資回報和升值潛力；178。 對統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理有較大的需求，希望增強投資信心；178。 購鋪意向集中在首層，2—4層的購買需要有效引導(dǎo)；178。 投資商鋪存在較大的盲目性，受區(qū)位因素影響較大。從項目經(jīng)營的角度，第二層次的目標客戶將是影響項目收益情況的重要客戶，但他們是基于消費者的存在而存在的，所以確定第一層次的目標客戶有著決定性的意義。. 主題定位結(jié)合市場情況和項目的特點，在主題導(dǎo)入之前，我們主要考慮以下幾點：178。 玉溪商業(yè)市場發(fā)展的不完善，缺乏真正意義上的購物中心178。 項目處于新老城區(qū)的結(jié)合部，要成為新的商業(yè)中心，需具備鮮明的個性178。 市內(nèi)中高檔次的消費需求未能得到有效滿足，消費外流現(xiàn)象較多178。 需整合項目特點和優(yōu)勢，保證商業(yè)主題和功能的可持續(xù)發(fā)展因此，從引領(lǐng)市場的目標出發(fā)，我們提出項目的主題定位為：匯聚時尚、實現(xiàn)品牌先導(dǎo)、倡導(dǎo)生活新方式的首個一站式購物中心其內(nèi)涵包括：252。 率先引入新的商業(yè)業(yè)態(tài)——購物中心，成為商業(yè)市場的革命者，商業(yè)發(fā)展的路向標。從此改變城市人的生活方式。今后，玉溪人無需一定要到昆明才能找到適合自己的商品；而且，在節(jié)假日的活動將更為豐富，不僅可以逛公園，還可以逛商場。252。 商場內(nèi)將集購物、飲食、休閑娛樂功能于一體，實現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的融合，滿足多種的消費需求。讓人們在同一個地方就能享受到吃、喝、玩、樂以及購物等“一站式”的樂趣。252。 新型的商業(yè)空間布局，提倡休閑型的購物形式，提升消費理念，打造時尚生活的新標準。252。 通過主力店沃爾瑪?shù)钠放茙樱?吸引更多的品牌店進駐，而且在品牌引 進上具領(lǐng)導(dǎo)性。商場應(yīng)率先引入多個玉溪市目前尚未有的品牌，并形成自身對品牌的強大號召力。. 檔次定位綜合目標客戶定位和主題定位的思路，項目的檔次應(yīng)該比目前市場的總體檔次要高。但同時也要令消費者能夠買得起，保證商場具有可觀的營業(yè)額，所以我司建議，項目檔次定位為以中檔和中高檔次主導(dǎo)。. 功能定位為符合項目的主題定位，在功能設(shè)置方面必須突出“一站式”的概念。即要集合購物、飲食、娛樂休閑和服務(wù)功能于一體。特別是娛樂休閑和服務(wù)功能的設(shè)置，是體現(xiàn)項目與眾不同的亮點之處。. 各層定位 樓層定位原則在考慮各層定位的時候，我們將遵從以下四個原則：178。 提升主力店或半主力店的帶動作用；178。 引導(dǎo)人流向高樓層流動；178。 以各類型飲食貫穿上下，提供休息場地，體現(xiàn)“休閑”購物形象；178。 水平分布和垂直分布相結(jié)合。 主力店鋪設(shè)置建議為突出“品牌”匯聚之優(yōu)勢，我們建議主力店鋪的設(shè)置采用“3+2”的組合形式。具體表現(xiàn)為：252。 引進三個主力店，包括：大型超市（沃爾瑪）、知名百貨店、品牌快餐店。252。 引進兩個半主力店，包括：主題娛樂城、品牌食肆。其考慮點在于：178。 知名百貨店在當?shù)氐恼J知度高，而品牌快餐的品牌效應(yīng)強，能夠聚集較多人氣，擴大商場的人流量。與沃爾瑪大型超市結(jié)合成三大主力店，不但能突顯項目在業(yè)態(tài)和功能組合上的領(lǐng)先地位，還能形成項目巨大的品牌號召力。178。 消費者研究的結(jié)果表明，消費者更愿意在文化娛樂和飲食方面增加開支，引進主題娛樂城和品牌食肆不僅符合消費者的消費意愿，而且是打造項目鮮明個性的重要組成部分。