【文章內(nèi)容簡介】 州較多。 （ 3）超市 平原目前有三家主要超市，集中在平安大街上，扎堆現(xiàn)象明顯，已經(jīng)有華聯(lián)品牌超市進駐，但經(jīng)營一般，萬隆超市是目前經(jīng)營最好的超市。 ? 華聯(lián)超市位于商業(yè) 大廈 1 樓，面積在 1000 ㎡左右，受整個大廈商業(yè)氣氛的影響，經(jīng)營人氣一般，較好的品牌卻沒能成為超市業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。 ? 萬隆超市面積在 1300 多平米，規(guī)模相對較大，人氣較足；但幾個分店經(jīng)營一般，形象較差。已經(jīng)形成的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢沒能更好發(fā)揮。 平原新世紀(jì)購物廣場項目可行性研究報告 山東九州臵業(yè)有限 公司 16 ? 家庭號超市在 1000 ㎡左右，是目前人氣最好的超市，但是內(nèi)部經(jīng)營場地不規(guī)整，人流不暢通。 ? 目前超市規(guī)模都較小，貨品不全，成為超市業(yè)人氣足，發(fā)展不好主要原因，超市業(yè)需要擴充、升級。 （ 4）賓館、娛樂業(yè) 缺乏經(jīng)濟、商務(wù)型賓館；成型 的休閑娛樂業(yè)在市場基本處于空白狀態(tài)。 賓館方面，除了桃源賓館是家剛開業(yè)的三星級以外，還有二星的縣委招待所，其他都是低檔旅館性質(zhì)，經(jīng)濟型、快捷商務(wù)性質(zhì)酒店市場空白；本地基本沒有成型的娛樂設(shè)施， KTV、浴場等夜生活娛樂場所較差，沒有一家上規(guī)模、檔次的，零散分布在車站附近的兩站街、共青團路上，市場空白需要填充。 賓館名稱 等級 規(guī)模 價格 經(jīng)營情況 萬隆超市 家庭號超市 華聯(lián)超市 平原新世紀(jì)購物廣場項目可行性研究報告 山東九州臵業(yè)有限 公司 17 桃源賓館 三星 131間客房 標(biāo)間： 288 元 /天 單間： 268 元 /天 可以打 8 折 經(jīng)營火暴， 需要預(yù)定， 協(xié)議單位有價格優(yōu)惠 縣委招待所 標(biāo)準(zhǔn)間 100/120 元每天 單間 90/100 元每天 豪華標(biāo)間： 280 元 /天 上客率較好 新 星大酒店 40 個標(biāo)間， 1 個套房，無單間 20 間餐廳 7 間洗浴包房 標(biāo)間 120/100 元 /天 可以打 8 折 套房 130 元 /天 洗浴 2 個檔次： 38/98 ；198/338/288 條件較差，無需要預(yù)定，打折基礎(chǔ)上還可以打折，洗浴較好 龍門賓館 共 15 個房間 60/80 元兩個檔次 經(jīng)營一般，可以打折 平原商業(yè)市場總結(jié) 商業(yè)市場能級低，投資意識比較單薄 ，消費缺乏支撐，但市場存在空白，目前是進入的好時機，但需要引導(dǎo) ? 作 為縣級城市，目前萬隆、服裝城片區(qū)形成的單一商業(yè)中心的格局不會發(fā)生轉(zhuǎn)變，只會加強中心商業(yè)的輻射能力，提高能級。 ? 現(xiàn)有大型百貨類商業(yè)的物業(yè)都已經(jīng)十分陳舊，是上世紀(jì) 90 年代一些單位、企業(yè)用房直接租借過來的，已不能滿足現(xiàn)在的百貨業(yè)態(tài)物業(yè)要求，嚴(yán)重制約了大型百貨業(yè)的發(fā)展。 ? 大型百貨業(yè)在平原還不成熟，現(xiàn)有的模式就是很簡單的小超市 +服裝賣場，業(yè)態(tài)不全、硬件形象、購物環(huán)境、管理系統(tǒng)、收銀模式都達不到現(xiàn)代的大型百貨標(biāo)準(zhǔn)。 ? 超市零售業(yè)還不完善，都依附在大型百貨買場里面，沒有獨立的超市連鎖，達到真正便利的目的。現(xiàn)有超市規(guī)模都比較 小，和百貨結(jié)合一起，平原新世紀(jì)購物廣場項目可行性研究報告 山東九州臵業(yè)有限 公司 18 人氣聚集起來了，人流交通卻不是很暢通。 ? 商業(yè)街在現(xiàn)有商業(yè)體系中算是比較發(fā)達的了，品牌檔次超過了大型百貨買場，成為平原時尚消費的主要選擇地。 ? 賓館、娛樂業(yè)是平原目前比較缺乏的業(yè)態(tài)。經(jīng)濟快捷型酒店還沒有，需求很旺。 KTV、浴場等娛樂業(yè)規(guī)模小、檔次差，沒有一家成規(guī)模的。 四章 項目定位及產(chǎn)品建議 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 區(qū)位環(huán)境： 地處平原老城區(qū)的核心位臵，是未來中心商圈的重要組成部分 ? 交通環(huán)境： 地塊位于兩條城市主干道：平安大街和車站路，交通便捷，天生適合做商業(yè) ? 商業(yè)優(yōu)勢： 毗鄰萬隆、服裝城、供銷大廈，人氣旺，商氣足，是平原人眼中的黃金地段 劣勢分析 ? 周邊環(huán)境：北面的五金市場以及周邊嘈雜的環(huán)境對未來住宅有一定影響。 ? 地塊條件：地塊東西較為狹長，做為商住綜合項目，規(guī)劃上有一定難度。 機會點分析 ? 市場機會：目前平原第一打造的中心商業(yè)，未來前景看好。 ? 搬遷機會：服裝城、供銷大廈的拆遷為本案提供了基礎(chǔ)的經(jīng)營客群。 ? 開發(fā)機會：中心商圈的地位在平原認可度極高，地位不可動搖；且多數(shù)商平原新世紀(jì)購物廣場項目可行性研究報告 山東九州臵業(yè)有限 公司 19 戶看好本案，認為其是未來平原商業(yè)的代表作。 威脅點分析 ? 競爭因素：隨著平原房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，其 他上市的項目對本案形成威脅。 ? 市場因素：商業(yè)項目可變系數(shù)較大，開發(fā)周期長，風(fēng)險較大，不利于前期的資金回籠。 ? 本項目在區(qū)域中雖具有一定的稀缺性，但低競爭市場并不代表無風(fēng)險市場。本案的風(fēng)險與市場威脅來自于其大面積商業(yè)體量的構(gòu)筑，及市場是否具有足夠的吸納量。 ? 另外，商業(yè)的開發(fā)本身必須具備誠實可靠的商譽，如管理、品質(zhì)、交房時間等都必須與推廣絕對吻合。這對我們的營銷準(zhǔn)備、開發(fā)進程、營銷全程提出十分高的要求。營銷的系統(tǒng)性與開發(fā)進度的絕對吻合相當(dāng)重要，切忌草率上馬。 上述是本案從戰(zhàn)略角度出發(fā)，面臨的市場威脅，提醒我們對本 案開發(fā)乃至營銷的系統(tǒng)全過程需嚴(yán)謹面對。 項目發(fā)展戰(zhàn)略 城市地標(biāo)項目營建而生的使命感與項目立意的提升是博得政府好感，市民信任，及實現(xiàn)價值突破、商業(yè)格局突破的關(guān)鍵。 ? 本項目是平原打造的 第一個 中心商業(yè)體， 近 6 萬方的商業(yè)體量，將成為平原的 NO〃 1。 ? 以盡快銷售，迅速回收開發(fā)成本，回籠資金為首要目的，在商業(yè)布局中以分層零售型和整體大客戶定向銷售為主。 平原新世紀(jì)購物廣場項目可行性研究報告 山東九州臵業(yè)有限 公司 20 ? 切實提升每個樓層、每個鋪面的商業(yè)價值。根據(jù)每個鋪位的位臵合理組織商業(yè)及交通動線，從而達到獲得最大化經(jīng)營收益及租金、租價回報的可能。 項目定位 整體定位 六萬平米商業(yè)旗艦 開創(chuàng)平原 MALL 時代 產(chǎn)品規(guī)劃 四 大主題塊狀商業(yè)，配合挑空及貫穿式內(nèi)街和連廊式內(nèi)街設(shè)計，充分利用內(nèi)部動線，形成重要商業(yè)結(jié)點。 ? 項目外立面采用簡約現(xiàn)代的風(fēng)格，統(tǒng)一店招設(shè)計及廣告位規(guī)劃，暖色調(diào)點綴，局部歐陸風(fēng)情。 ? 將商業(yè)的各塊狀命名 —— 新世紀(jì)精品服飾城、德州百貨、新世紀(jì)家電城、新世紀(jì)娛樂中心。 ? 公寓命名為 —— 九州大廈。 ? 高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 ? 流行服飾、休閑服飾、品牌服飾、專業(yè)性服飾及飾品、輔料、美容美甲、鞋類箱包等可考慮往本案服裝板塊引入。 ? 主力百貨 ,大賣場 ,超市等大客戶可考慮往本案百貨板塊引入。 ? 餐飲、娛樂、休閑、酒樓、 KTV 可引入內(nèi)街休閑餐飲塊與東南角二、三層引入。 ? 電器、小家電、電腦、電子產(chǎn)品、數(shù)碼、電腦維修、圖文數(shù)碼、文具、辦平原新世紀(jì)購物廣場項目可行性研究報告 山東九州臵業(yè)有限 公司 21 公用品、廣告等業(yè)態(tài)可考慮往本案家電城板塊引入。 客群定位 商業(yè)投資客群 ? 客群來源：平原本地私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、教師等具有 穩(wěn)定收入的投資客群，平原下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層。 ? 客群職 業(yè)及年齡構(gòu)成：投資客年齡一般在 35－ 65 歲之間，在 本地有一定的社會地位的社交群體。 商業(yè)經(jīng)營客群 ? 客群組成：服裝城、供銷大廈的現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)主、主力百貨業(yè)商家 (德州百貨 )、大型餐飲、主力酒樓商家、本地其他零售商家、有意投資休閑餐飲業(yè)的商家等。 ? 客群來源：平原本地經(jīng)營戶、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一定拓展實力的商家、濟南、德州等臨近城市連鎖經(jīng)營商家。 商業(yè)消費客群 ? 項目消費客群 —— 輻射平原縣區(qū)所有消費人口，全面吸引周邊及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)居住人群的消費（目前城區(qū)人口 6 萬多人，全縣人口 45 萬人）。 住宅核心客群 ? 下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及周邊縣市富有階層、平原當(dāng)?shù)氐恼珓?wù)員、企業(yè)職員、一中老師、私營業(yè)主以及對本地段認可度高的臵業(yè)習(xí)慣者。 平原新世紀(jì)購物廣場項目可行性研究報告 山東九州臵業(yè)有限 公司 22 第五章 項目組織機構(gòu)及管理 項目組織機構(gòu) 山東九州臵業(yè)有限公司為確?！捌皆率兰o(jì)購物廣場”項目的順利實施，建立了嚴(yán)謹、科學(xué)、高效的項目組織機構(gòu)（詳見圖 51）。公司在董事會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由總經(jīng)理負責(zé)項目的實施，公司設(shè)營銷、財務(wù)、工程、招商、經(jīng)營、行政，副總經(jīng)