【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)地段不可能四面開(kāi)花，四面有一定的需求，但不會(huì)是主流需求。依托產(chǎn)業(yè)支撐的地段，是寫(xiě)字樓可持續(xù)發(fā)展的前提。如慶春區(qū)塊的外貿(mào)、服裝產(chǎn)業(yè)集聚；文教區(qū)的電子、信息產(chǎn)業(yè)匯集；黃龍區(qū)塊的貿(mào)易實(shí)業(yè)、信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)布點(diǎn)；浙大科技園的高科技及孵化產(chǎn)業(yè)等 ?? 有了產(chǎn)業(yè)的支撐，寫(xiě)字樓的需求自然是人氣十足。 3） 辦公環(huán)境，注重景觀、回歸自然 新時(shí)期的辦公樓將在景觀、生態(tài)、朝向、通風(fēng)方面會(huì)提出更高的要求。因此，在設(shè)計(jì)中諸如電梯廳的明亮，辦公室的通透、短進(jìn)深，新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 23 商務(wù)吧、有氧吧的需求應(yīng)多加考慮，最終走在寫(xiě)字樓的消費(fèi)前端，體現(xiàn) 市場(chǎng)需求并引導(dǎo)市場(chǎng)潮流，從而真正實(shí)現(xiàn) “ 贏銷(xiāo) ” 。如尚未正式對(duì)外招商的浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園一期的寫(xiě)字樓園區(qū)，就以地處老和山的自然景觀及生態(tài)環(huán)境、獨(dú)特的建筑形態(tài)，而被不少企業(yè)所追捧。同樣，在市中心，能看得到西湖、吳山的寫(xiě)字樓擁有得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)，很受追求健康環(huán)境的白領(lǐng)青睞，如吳山商城、廣利大廈，在自然中辦公更有利于健康，從而創(chuàng)造更大的價(jià)值。商務(wù)配套，以人為本 。 會(huì)議中心、員工餐廳、休閑中心（包括健身房、咖啡廳、商務(wù)吧等多個(gè)休閑場(chǎng)所）、訪客停車(chē)等方面的商務(wù)配套，已越來(lái)越受到新一代企業(yè)主的關(guān)注 。 4）交通條件越來(lái) 越受關(guān)注 寫(xiě)字樓的交通存在兩大交通要害 ——— 平面交通與垂直交通。平面交通主要指停車(chē)位，垂直交通指的是電梯。一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的寫(xiě)字樓， 交通條件的配置必須具有前瞻望性 。目前杭州市區(qū)的已建寫(xiě)字樓往往在電梯數(shù)量少而等待時(shí)間太久及汽車(chē)位嚴(yán)重不足兩方面使得業(yè)主意見(jiàn)眾多，一些業(yè)主甚至不得不考慮重新購(gòu)置寫(xiě)字樓。因此，新一代的寫(xiě)字樓在這兩方面一定要做到位。 本項(xiàng)目地塊規(guī)模大，可塑造性強(qiáng)，平面交通不會(huì)成為本案發(fā)展的障礙。 （ 3） 租金 /售價(jià) 分析 2021 年，杭州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格比 2021 年同期上漲 l0％，市區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)已 超過(guò) 9000 元／平方米，但甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金則有 10％左右的下調(diào)。具體的售價(jià)／租金則因區(qū)域不同而差異甚大，價(jià)位最高的當(dāng)屬世貿(mào)區(qū)， 金鼎廣場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到 15000 元 /平方米，新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 24 該區(qū)域平均租金 市 價(jià)在 4． 0 元／平方米／天（建筑面積）以上；其次是武林廣場(chǎng)區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓，已推出的白馬大廈代表了該區(qū)域最高檔次，售價(jià)為 9800— l3500 元／平方米 ，曾在杭城寫(xiě)字樓市場(chǎng)引起強(qiáng)烈的反響，近期推出的綠城深藍(lán)廣場(chǎng)更是達(dá)到 18000 元 /平方米（均價(jià)），創(chuàng)歷史新高 ，該區(qū)域平均租金 市 價(jià)在 3． 6 元／平方米／天左右（實(shí)用面積）；隨后是慶春路沿 線的甲級(jí)寫(xiě)字樓，平均租金 市 價(jià)為 3． 0 元／平方米／天左右 。如遠(yuǎn)洋發(fā)展大廈、三瑞大廈，新近開(kāi)發(fā)的廣利大廈、銀座大廈開(kāi)發(fā)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在 15000 元 /平方米。 與本案具有類(lèi)比的浙江大學(xué)國(guó)家科技園租賃價(jià)格為 元 /平方米。只針對(duì)科技性企業(yè)。對(duì)本案的價(jià)格制定具有參考意義。 （ 4）發(fā)展趨勢(shì) 總體看， 2021 年杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： ? 寫(xiě)字樓 價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn) 回顧 2021 年，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直不溫不火，上半年房交會(huì)時(shí)價(jià)格有較顯著的提升，下半年均保持一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，中間甚至出現(xiàn)比 6 月份有所回落。 從去年到今年年初市場(chǎng)總體 價(jià)格保持在82008500 元 /平方米之間。 ? 回報(bào)率在減少 一方面，租賃市場(chǎng)反饋的結(jié)果，杭州寫(xiě)字樓租賃自 2021 年以來(lái)，租金幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，個(gè)別樓盤(pán)的租金甚至出現(xiàn)不漲反跌的情況；而寫(xiě)字樓的售價(jià)自 2021 年以來(lái)的增長(zhǎng)幅度是非常大的，平均超過(guò) 50%。從產(chǎn)品的使用價(jià)值出發(fā)的理性分析來(lái)看，租賃市場(chǎng)的疲軟是銷(xiāo)售市場(chǎng)上價(jià)格后來(lái)沒(méi)有像住宅一樣攀升，同時(shí)動(dòng)銷(xiāo)緩慢的最直接原因。投資新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 25 寫(xiě)字樓，或租或自用，衡量使用價(jià)值，都可以用相應(yīng)的租金來(lái)計(jì)算回報(bào)率，幾年來(lái)，這個(gè)回報(bào)率事實(shí)上是在減少，因此無(wú)怪乎精明的投資者熱情逐漸冷卻下來(lái)。 ? 供需不 平衡 另一方面，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也存在一種不平衡的現(xiàn)象，由于浙江地區(qū)中小企業(yè)云集的經(jīng)濟(jì)狀況，決定了寫(xiě)字樓需求的主流是形象好、小面積分割、較低使用成本的普通檔次產(chǎn)品，而非甲級(jí)寫(xiě)字樓。目前的供應(yīng)狀況仍以甲級(jí)寫(xiě)字樓為導(dǎo)向，就存在供需的一種錯(cuò)位。再者，相對(duì)較高的售價(jià)，使寫(xiě)字樓的總價(jià)顯得更加高昂，投資的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，不利于快速消化。 簡(jiǎn)而言之 ，杭州的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)還有較大的 “ 后勁 ” ，從供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，不會(huì)像住宅一樣不飽和，形成供不應(yīng)求的矛盾，動(dòng)銷(xiāo)節(jié)奏的緩慢，加之今后兩三年內(nèi)陸續(xù)的新盤(pán)推出，寫(xiě)字樓有可能在一定時(shí)期形成一種買(mǎi)方市場(chǎng) 。 區(qū)域分布特點(diǎn) 比較 目前杭城寫(xiě)字樓活躍的慶春路板塊、黃龍世貿(mào)板塊、武林廣場(chǎng)板塊、吳山板塊、城西高新區(qū)板塊、城站板塊 、城東板塊 等 七 大寫(xiě)字樓區(qū)域的形成， 可以發(fā)現(xiàn)杭城寫(xiě)字樓供應(yīng)存在一個(gè)很大的共性： 寫(xiě)字樓的聚集 往往以 周邊區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)形態(tài) 為依托 ， 每個(gè)板塊都有自己的特色，有自己的主力聚集產(chǎn)業(yè)， 如在市中心慶春路 、鳳起路 上，就匯集了各大銀行、保險(xiǎn)公司、證券機(jī)構(gòu)，形成了金融產(chǎn)業(yè)的 聚集帶 ，帶動(dòng)了周?chē)鷮?xiě)字樓的 市場(chǎng)；城西的高教區(qū)的 IT 帶動(dòng)的寫(xiě)字樓的興旺等等，其開(kāi)發(fā)模式和銷(xiāo)售價(jià)格也因此而差異， 由此 而形成 區(qū)域商務(wù)模新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 26 式 ，即 產(chǎn)業(yè)的集聚與 寫(xiě)字樓的聚集有著非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度 。 本案地處下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，在產(chǎn)業(yè)特色方面與其他商圈存在很大的區(qū)別，應(yīng)該充分利用周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以本項(xiàng)目形成很好的互動(dòng)。 慶春、鳳起路板塊： 慶春路區(qū)域是杭州市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域。 1993 年，伴隨著杭州市房地產(chǎn)業(yè)第一次浪潮的興起，慶春路成了 “ 第一代寫(xiě)字樓 ” 的代表。這里的商業(yè)氛圍濃厚，銀行、超市、醫(yī)院、電信公司等 配套 分布均衡，金融業(yè) 十分 發(fā)達(dá)， 是杭州金融機(jī)構(gòu)最為集中的街道之一 。這樣圍繞著慶春路區(qū)域內(nèi)得天獨(dú)厚的地理位置和金融業(yè)的發(fā)達(dá)，使慶春路板塊中的寫(xiě)字樓在杭城的整體地位隨 著城市東擴(kuò)而再次提升， 目前該區(qū)域 的早期的寫(xiě)字樓有三瑞大廈、凱旋門(mén)商業(yè)中心等， 已經(jīng)或正在開(kāi)發(fā)的 擁有較高水準(zhǔn)的 寫(xiě)字樓，如嘉德廣場(chǎng)、瑞豐國(guó)際大廈、中財(cái)發(fā)展大廈、遠(yuǎn)洋大廈以及正在建設(shè)中的廣利大廈 、 銀座大廈 、慶春發(fā)展中心 等。另外，承接的是慶春路將繼續(xù)向東延伸的發(fā)展機(jī)遇，并針對(duì)慶春東路將穿過(guò)杭州兩個(gè) CBD，一為正在全面展開(kāi)建設(shè)的錢(qián)江新城，另一是錢(qián)塘江南岸的遠(yuǎn)景商務(wù)中心 ， 提出了第一大道銀領(lǐng)坐標(biāo)的定位理念。銀座大廈就是依托了慶春路金融業(yè)的發(fā)達(dá)和連接杭城新、老兩個(gè)城市中心對(duì)接點(diǎn)的地理位置而應(yīng)運(yùn)而生的。因此，從東通未來(lái)的錢(qián)江新 城，西接傳統(tǒng)老城區(qū)中心的慶春路板塊，其 “ 新任務(wù) ” 就是 “ 整合資源，發(fā)揮功能 ” ，發(fā)揮獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)功能，既服務(wù)于以 “ 西湖 ”為中心的傳統(tǒng)主城區(qū)，又服務(wù)于未來(lái)的錢(qián)江新城。 該區(qū)域主要樓盤(pán)有：金都杰地大廈（ 萬(wàn)平方米，起價(jià) 9900元 /平方米裝修）和同方財(cái)富大廈（ 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià) 9000 元/平方米）。 租金在 24 元 /平方米?？蛻粢酝赓Q(mào)、服裝和咨詢類(lèi)的公新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 27 司為主。 武林板塊： 武林板塊是以武林廣場(chǎng)為中心的方圓兩平方公里的區(qū)域，它涵蓋了從武林廣場(chǎng)一直到環(huán)城北路的大面積范圍。該地區(qū)集中了銀泰、杭州大廈、杭 州百貨大樓等大型購(gòu)物中心，以及大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)、酒店、公寓和眾多的商務(wù)辦公等設(shè)施，還擁有行政中心和移動(dòng)、電信、聯(lián)通等通信集團(tuán)的總部，具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，特別是濃郁的商貿(mào)氛圍加強(qiáng)了杭州大都市中心城市的集聚、輻射功能。近年來(lái)，武林商圈的寫(xiě)字樓定位在原有的繁華商業(yè)基礎(chǔ)上朝著高檔次、高品質(zhì)方向發(fā)展。已推出的有華浙廣場(chǎng)、白馬大廈、標(biāo)力大廈、耀江發(fā)展中心、藍(lán)天時(shí)代廣場(chǎng)、嘉匯大廈、聯(lián)錦大廈、元通大廈、新世紀(jì)大廈及中北橋附近的國(guó)都發(fā)展大廈、城建大廈、晶暉商務(wù)館等； 近期推出 及 即將推出的有海華廣場(chǎng)、永通信息廣場(chǎng)、陽(yáng)光都市、華源發(fā)展大廈以及西湖文化廣場(chǎng)中的浙江環(huán)球中心、綠城中山花園二期寫(xiě)字樓、坤和發(fā)展中心等。綜觀武林廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)，不僅是競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)品質(zhì)、企業(yè)品牌、服務(wù)手段以及商務(wù)空間的文化底蘊(yùn)、人性化空間的設(shè)置、優(yōu)美的周邊環(huán)境、完備的配套、安全設(shè)施、較大面積的綠地和休憩空間都將直接面臨著投資者更加嚴(yán)厲的挑剔眼光；而且項(xiàng)目的亮點(diǎn)展示、營(yíng)銷(xiāo)推廣、服務(wù)理念、物業(yè)管理模式等的創(chuàng)新尤其顯得重要。 武林商圈作為杭州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，歷史以來(lái)商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達(dá) ，擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)杭州的影響力和輻射十分廣泛，其周邊的辦公物業(yè)擁有很好的配套支持，由于中心商圈的依托，該區(qū)域的辦公物業(yè)在未來(lái)幾十年內(nèi)仍然保持優(yōu)勢(shì)。 新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 28 目前該區(qū)域辦公物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格在 80001200 元 /平方米不等，租金在 25 平方米之間，平均租金在 3． 5 元／平方米／天，平均出租率 在 85％以上。 客戶類(lèi)型主要為貿(mào)易類(lèi)和中介媒體、部分大集團(tuán)、駐杭機(jī)構(gòu)、事務(wù)所。 城站板塊： 城站區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展一直以來(lái)都處于低迷狀態(tài)，很多樓盤(pán)銷(xiāo)售/出租受阻，自從 2021 年 以來(lái) ，一些新樓盤(pán)的 出現(xiàn)為 為城站區(qū)域注入了新的活力，如廣 復(fù)大廈、聯(lián)銀大廈、銘揚(yáng)大廈等，低價(jià)位（均價(jià)7000 元／平方米左右）銷(xiāo)售也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。 2021 年城站區(qū)域?qū)懽謽切卤P(pán)供應(yīng)量不大，目前在 2021－ 2021 年推出的樓盤(pán)大都在2021 年或 今年交付使用，如廣復(fù)大廈、銘揚(yáng)大廈、聯(lián)銀大廈。 也 有少數(shù)樓盤(pán)在前期建設(shè)之中，如金泰商務(wù)大廈、利群大廈等，無(wú)新的樓盤(pán)面市。區(qū)域市場(chǎng)處于蓄勢(shì)階段。 其中金泰商務(wù)大廈：由杭州城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于清泰街中河路交叉口，建筑面積 1． 9 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售價(jià)格 7000 多元／平方米。 目前，城站廣場(chǎng)周?chē)呀ê蛯⒔?15 棟左右的高層建筑，共 40余萬(wàn)平方米 ，有銘揚(yáng) 大廈 、 銀聯(lián)大廈、 廣復(fù) 大廈 、中閩 大廈 、利群、香榭 商務(wù)大廈 、紅樓等商務(wù)寫(xiě)字樓，杭州各個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑膭?dòng)銷(xiāo)，首先是由從事內(nèi)、外貿(mào)業(yè)企業(yè)的拉動(dòng)而出現(xiàn)了空前高漲的局面 ， 前幾年，出口退稅的暫停讓大部分外貿(mào)企業(yè)陷于停滯不前的狀態(tài)中；近年來(lái)，出口退稅恢復(fù)正常，特別是 WTO 的契機(jī)，外貿(mào)形勢(shì)好轉(zhuǎn)等諸多利好消息，使外貿(mào)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅度提高，于是外貿(mào)企業(yè)就考慮到鳥(niǎo)槍換大炮，紛紛選址更換新的辦公環(huán)境，來(lái)提升企業(yè)形象與品牌，并進(jìn)一步拓展外貿(mào)商機(jī)。以城站香榭大廈為例，大廈的業(yè)主有 70%為外貿(mào)企業(yè)。外貿(mào)企業(yè)不但有經(jīng)濟(jì)財(cái)力支撐，而且需 要城站這個(gè)交通樞紐中心和周新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 29 邊高檔寫(xiě)字樓的辦公空間。另外，在城站區(qū)域內(nèi)，有諸如四季青服飾市場(chǎng)等大型專業(yè)市場(chǎng)，適合于內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品大批量批發(fā)、銷(xiāo)售，這樣就存在一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)、物流等一條龍服務(wù)的問(wèn)題，而城站廣場(chǎng)這個(gè)交通樞紐中心，既是物流輻射中心，又是各種信息匯集的中心。于是，企業(yè)紛紛擇址城站的交通樞紐中心地位和周邊高檔寫(xiě)字樓作為自己的辦公空間和商務(wù)環(huán)境。因此，從入駐城站廣場(chǎng)周邊商務(wù)寫(xiě)字樓的業(yè)主來(lái)看，既有從事外貿(mào)業(yè)的企業(yè)，也有專事內(nèi)貿(mào)業(yè) 。 城西高教區(qū)板塊： 目前城西高教區(qū)可以稱得上是杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)惟一一個(gè)“供不應(yīng)求”的區(qū)域， 隨著昌地火炬大廈、求是大廈、耀江文欣大廈等大批寫(xiě)字樓的交付使用，基本上滿足了一部分消費(fèi)者的需求。此區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售價(jià)格相對(duì)偏低，在 5000－ 7000 元／平方米左右，客戶群主要集中在電子、計(jì)算機(jī)等 IT 行業(yè)，以中小企業(yè)居多。 此區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的世貿(mào)黃龍區(qū)域轉(zhuǎn)移的傾向，但考慮到世貿(mào)區(qū)高昂的價(jià)格，城西文教區(qū)仍然是 IT 創(chuàng)業(yè)者的 “ 天堂 ” ，故租賃市場(chǎng)交易活躍。由南都集團(tuán)開(kāi)發(fā)的浙大科技園在近兩年將有大面積的寫(xiě)字樓面市。 浙大科技園：由浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于杭州市西部，北沿西溪路，南依老和山，東 臨浙大玉泉校區(qū)北門(mén)，一期占地 52 畝，總建筑面積 6． 66 萬(wàn)平方米。 該板塊是杭州 IT 產(chǎn)業(yè)的主要聚集地，集中了 1000 多家科技含量高的 IT 企業(yè)，也是杭州寫(xiě)字樓出租率最高的區(qū)域，其中有相當(dāng)部分為商住樓，這些 IT 企業(yè)的辦公場(chǎng)所 82%是租賃的，大都為短期租賃，新世紀(jì)軟件園可行性研究報(bào)告 30 86%租賃期在是 5 年內(nèi)，這些企業(yè)普遍反映租賃成本偏高，交通擁擠，辦公環(huán)境不是非常理想， 可見(jiàn)本項(xiàng)目的推出具有很好的機(jī)會(huì)。 該區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的黃龍商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，售價(jià) 50008000 元 /平方米，租金在 元 /平方米之間，客戶主要為 IT、廣告等中小企業(yè)或高新企業(yè)駐杭辦事處。 黃龍商務(wù)區(qū) 世貿(mào)黃龍區(qū)域是杭城高檔寫(xiě)字樓新盤(pán)聚集最多的區(qū)域，在杭城被稱為 ABD（貴族商務(wù)區(qū)），入住該商務(wù)區(qū)的公司實(shí)力雄厚，多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)其很明顯的特點(diǎn)就是租賃式寫(xiě)字樓占據(jù)多數(shù)（無(wú)產(chǎn)權(quán)），這對(duì)資金相對(duì)有限的公司來(lái)說(shuō)，通過(guò)租賃可以滿足其對(duì)該區(qū)域辦公物業(yè)的需求，目前此區(qū)域上市的物業(yè)有綠城黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、金鼎廣場(chǎng)、中田大廈、 耀江 金鼎廣場(chǎng) 、世貿(mào)麗晶城公建部分、黃龍恒勵(lì)大廈等，其中綠城黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、黃龍恒勵(lì)大廈等均為租賃式寫(xiě)字樓 。租賃