【正文】 入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。因此，投資者考察并評價一個開發(fā)區(qū)，從視野上，應(yīng)考察整個投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時間上都進行全面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資回報。、四大特性之四——追求長期穩(wěn)定回報根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。因此過去那種以總部單獨融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的融資渠道是另一個被越來越多投資者在選擇投資地時所關(guān)注的熱點。另外，開展一站式辦公、簡化項目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負擔，必然會獲得投資者的青睞。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時間就可以實現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。在社會化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟配置都需要物流業(yè)的高效配合。搭建物流服務(wù)體系。隨著國際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進一步細化，跨國公司的在華經(jīng)營更加注重核心技術(shù)、控制核心部件，以實現(xiàn)比較利益。 建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、休閑和服務(wù)設(shè)施。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達到吸引優(yōu)秀項目/企業(yè)的入駐?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。直接融資方式是指開發(fā)商對擬建項目的直接投入資金，以及項目法人通過發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機構(gòu)貸款借入的資金。因此工業(yè)地產(chǎn)的運作需要一定實力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點所決定的。 工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進入門檻。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。另一方面，隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟的全面發(fā)展，馬蕪銅經(jīng)濟帶的進一步成形，長三角地區(qū)的強勢地位與本地區(qū)的弱勢落差會越來越明顯，無論是在吸引資本，還是國內(nèi)其他地區(qū)的資本或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，難以有充分的競爭優(yōu)勢。一方面，由于當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)享受安徽省政策支持，特別是馬***鞍***山被確立為安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略排頭兵地位，對馬***鞍***山經(jīng)濟的優(yōu)勢發(fā)揮，帶來很大的壓力。因此，無論是國際重化工向中國轉(zhuǎn)移，還是國內(nèi)重化工向沿江轉(zhuǎn)移，都為*****國際工業(yè)園的發(fā)展帶來難得的機遇。隨著世界制造中心向中國轉(zhuǎn)移步伐的加快，“長三角”首當其沖成為首先“接口”，下一輪申城周邊的標準工業(yè)廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應(yīng)求。從國內(nèi)看，以鋼鐵、石油化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為重點的工業(yè)制造業(yè)，也出現(xiàn)向沿海、沿江城市轉(zhuǎn)移的趨勢。從國際看，工業(yè)發(fā)達國家的制造業(yè)特別是重化工業(yè)正在不斷地向資源豐富、勞動成本低廉、國內(nèi)市場廣闊以及社會政局穩(wěn)定的發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移，我國已成為國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地，并在快速形成世界制造業(yè)的中心。從馬***鞍***山市的區(qū)情和資源優(yōu)勢出發(fā)，設(shè)立*****國際工業(yè)園，依托當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和長江馬***鞍***山港的有利條件，發(fā)展大進大出的現(xiàn)代化工業(yè)，就成為未來馬***鞍***山當涂培育新增長點，帶動全縣經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展的必然選擇。國家新一輪經(jīng)濟景氣周期的來某，對全國各地區(qū)都既有機遇又有挑戰(zhàn)，處于安徽省東南翼的馬***鞍***山市更不例外。我國宏觀經(jīng)濟已經(jīng)走出1997年后持續(xù)數(shù)年的經(jīng)濟波動低谷，邁進全面復(fù)蘇的經(jīng)濟增長加速期。尤其值得注意的是，東北三省抓住國家支持老工業(yè)基地改造振興的機遇，正著力打造中國經(jīng)濟的“第四極”。進入新的歷史發(fā)展階段，我國無論是東部沿海發(fā)達地區(qū)還是中西部欠發(fā)達地區(qū)都呈現(xiàn)出新一輪加速發(fā)展的態(tài)勢。一方面它是宏觀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢提出來的客觀而迫切的要求，同時也是進一步建設(shè)發(fā)展安徽省當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，推動地域經(jīng)濟跨越式發(fā)展的一項根本性舉措。園區(qū)將建成集制造加工、產(chǎn)品研發(fā)、物流倉儲、生活服務(wù)為一體的綜合型工業(yè)園區(qū)。 第一章、總 論一、 加快*****國際工業(yè)園開發(fā)的客觀要求*****國際工業(yè)園位于安徽省當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（省級）南端，緊臨國家級蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，項目占地340000㎡，建筑面積300000㎡。 第十二章、財務(wù)效益分析（略）167。 第十章、園區(qū)開發(fā)投資估算和投資計劃（略）167。 第八章、*****國際工業(yè)園體制與開發(fā)模式設(shè)計167。 第六章、市政配套（簡）167。 第四章 、項目優(yōu)勢和價格定位167。 第二章、市場分析167。*****國際工業(yè)園可行性研究報告200811目 錄167。 第一章、總 論167。 第三章、*****國際工業(yè)園項目建設(shè)內(nèi)容167。 第五章、項目建設(shè)緣由167。 第七章、*****國際工業(yè)園與周邊地區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系167。 第九章、工業(yè)園功能分區(qū)、開發(fā)時序、產(chǎn)業(yè)空間布局167。 第十一章、資金籌措（略）167。 第十三章、研究結(jié)論和建議167。秉承規(guī)劃科學(xué)，便于生產(chǎn)使用和管理的理念，致力于打造環(huán)境優(yōu)美、管理完善、服務(wù)超值的現(xiàn)代化工業(yè)園。設(shè)立并加快開發(fā)*****國際工業(yè)園，不僅具有必要性而且具有可行性。 宏觀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢提出的客觀而迫切的要求 國家新一輪經(jīng)濟景氣周期黨的十七大大的勝利召開，繼續(xù)推進全面建設(shè)小康社會、加速社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的宏偉奮斗目標，根據(jù)目標要求，到2020年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）將實現(xiàn)翻兩番，人均GDP達到3000美元，%。長江三角洲地區(qū)以上海舉辦2010年世博會和建設(shè)經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運“四大中心”為契機，加快經(jīng)濟一體化進程，提出建立世界級大都市圈的戰(zhàn)略目標；珠江三角洲地區(qū)借助CEPA，加快與香港經(jīng)濟的更緊密聯(lián)系，并提出建設(shè)“大珠三角”或“泛珠三角”經(jīng)濟圈的發(fā)展構(gòu)想；環(huán)渤海地區(qū)以北京舉辦2008年奧運會為引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起。與此同時，國家繼續(xù)堅定不移地實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，支持中部地區(qū)發(fā)揮自身優(yōu)勢更好地發(fā)展，支持東部沿海地區(qū)加快發(fā)展并鼓勵有條件的地方率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，實現(xiàn)東中西互動，促進區(qū)域經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。這次復(fù)蘇最重要的特征是由于技術(shù)裝備更新需求和消費結(jié)構(gòu)的變化帶動了重工業(yè)復(fù)蘇，重工業(yè)（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機械、汽車等行業(yè)）生產(chǎn)增長明顯快于輕工業(yè)，這也是經(jīng)濟全面復(fù)蘇的重要標志之一。作為安徽省的東向戰(zhàn)略的起點地區(qū)，馬***鞍***山市加速發(fā)展的要求無疑更加迫切，而加速自身發(fā)展必須要有新的增長點。 國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢和機遇21世紀頭1020年是一個重要的戰(zhàn)略機遇期。而以國際市場為目標的跨國資本在我國國內(nèi)的區(qū)位選擇，仍然更多地傾向于投資環(huán)境良好、基礎(chǔ)設(shè)施完備優(yōu)越的沿海、沿江區(qū)域。這種產(chǎn)業(yè)區(qū)位的調(diào)整，首先是由于內(nèi)陸礦產(chǎn)資源的枯竭及從國際市場獲取原料來源的需要，其次是為了更靠近市場，再次，依托港口建設(shè)可以大大降低運輸成本，符合重化工產(chǎn)業(yè)布局的一般規(guī)律。現(xiàn)代工業(yè)廠房的開發(fā)和租賃，將成為房產(chǎn)開發(fā)的大熱門。 大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢對本地區(qū)發(fā)展的壓力和動力從馬***鞍***山當涂所處的大的區(qū)域環(huán)境來看，位于滬寧蕪經(jīng)濟線上的長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，為馬蕪銅經(jīng)濟帶起點之一。近些年，隨著慈湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、雨山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和花山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的加速建設(shè)，特別是項目正是緊鄰蕪湖國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對*****國際工業(yè)園的未來形成的競爭態(tài)勢仍很強勁。二、*****國際工業(yè)園開發(fā)的市場依據(jù)工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。 、四大特性之一——大投資 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向為主要方式的開發(fā)區(qū)建設(shè)過程，一個重要特點就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。 、四大特性之二——快速啟動 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎(chǔ)。在投資者對投資地進行考察時，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點。、四大特性之三——提供增值服務(wù)目前我國大部分經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應(yīng)主動出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。隨著政策優(yōu)惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配