【文章內(nèi)容簡介】 積40,173平方米。場館還分別設(shè)置可供200人、100人、50人就座的會議室、報告廳共15間和2間貴賓接待室。第三章、房地產(chǎn)市場分析一、政策環(huán)境2010年，西安樓市在政策風(fēng)雨中穩(wěn)步前行，政策反映遲緩，市場影響度較小等特點成為“政策年”二線城市的典型代表，展望2011年，政策調(diào)控仍有收緊信號，西安樓市是否能夠繼續(xù)穩(wěn)步升華？先讓我們回顧一下“政策年”中的主要政策：發(fā)布時間：2010年1月10日具體內(nèi)容：《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價”。發(fā)布時間：2010年4月14日具體內(nèi)容：提高銀行貸款利率：4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。發(fā)布時間：2010年4月17日具體內(nèi)容：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。發(fā)布時間：2010年4月20日具體內(nèi)容：預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。商品房交付使用條件須明確。尚未開盤項目要責(zé)成限期銷售。未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。發(fā)布時間：2010年4月22日具體內(nèi)容：明確二套房標(biāo)準(zhǔn)，一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購房是否從銀行貸款。明確三不貸、三掛鉤。所謂三不貸，第一，對于國土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；第二，對于建設(shè)部房屋管理部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再給貸款；第三，對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，就是去參與招牌掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再給他增加貸款。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評估之后，明確需要多少錢，銀行給予相應(yīng)的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進度償還原有貸款。發(fā)布時間：2010年4月30日具體內(nèi)容：北京在4月30日出臺的“國十條實施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。小結(jié)：在西安樓市經(jīng)歷了2009年的瘋狂之后，從09年11月起，政策收緊信號頻出，但2010年年初全國房價漲幅屢創(chuàng)新高，在此背景下，上半年政策主要圍繞打擊市場投資行為、維護市場穩(wěn)定而進行，政策出臺頻率快，調(diào)控手段多樣，調(diào)控力度較大等政策特征明顯，且首次運用行政手段干預(yù)異地購房和三套房停貸，同時，建立監(jiān)管制和問責(zé)制，在行政方面加強政策落實，整體而言，上半年政策充分體現(xiàn)了中央遏制房價、打擊投資、維護穩(wěn)定的決心，因此，4月過后，全國各大城市市場交易迅速回落，西安樓市交易量與成交均價也在2季度開始持續(xù)下滑。3季度開始，伴隨著市場觀望的結(jié)束以及通脹壓力下，房地產(chǎn)市場迅速升溫，在此背景下，又一輪的密集政策迎面而來——出臺時間：2010年9月25日具體內(nèi)容：文件規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。出臺時間：2010年9月29日具體內(nèi)容：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。出臺時間：2010年10月11日具體內(nèi)容：三部門要求，各地立即研究制定貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的實施細(xì)則。已印發(fā)實施細(xì)則的地區(qū)，要按照近日國務(wù)院有關(guān)部門進一步貫徹國發(fā)〔2010〕10號文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責(zé)。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。出臺時間：2010年10月19日具體內(nèi)容：央行10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率25個基點。，%%、%%。從2010年10月20日起，%%。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。出臺時間：2010年10月25日具體內(nèi)容：《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。出臺時間：2010年11月3日具體內(nèi)容：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等公布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定二套房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，；同時停止發(fā)放購買三套及以上住房的公積金房貸。出臺時間：2010年11月10日、11月19日具體內(nèi)容：中國人民銀行決定，從2010年11月29日起。這是央行今年內(nèi)第5次提高存款準(zhǔn)備金率，%的歷史最高點，%。出臺時間：2010年12月25日具體內(nèi)容：自2010年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 小結(jié)：年末政策出臺更為全面，除了表示出要將“差異化貸款利率”和“異地購房禁貸”進行到底的決心外，在加大監(jiān)管方面也建立了“問責(zé)制”，表明未來政策仍將繼續(xù)從緊。此外，年底到來的一系列“加息”舉措，也將為后市帶來更多不確定因素。從北京率先開啟的“限購令”影響來看，目前北京正在實施的“預(yù)售資金監(jiān)管”制度在2011年也將在全國范圍內(nèi)鋪開，此外，有關(guān)房產(chǎn)稅開征的信息也愈加明確，預(yù)計2011年國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)不會改變，未來房地產(chǎn)市場形勢將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控的多樣性也促使政策執(zhí)行力度加大，整體來看，在目前政策環(huán)境下2011年全國房價上漲空間有限，不排除個別開發(fā)商因成交量下降、融資難度加大而步入降價回款的通道。二、土地市場2010年西安市共掛牌出讓183宗土地，同比上漲38%。，%。土地類型包括住宅、商業(yè)金融、科研教育、工業(yè)、綜合；供應(yīng)的區(qū)域除了東南西北四個城區(qū)外還有高新、臨潼、閻良和長安區(qū)。由于科研教育、工業(yè)、綜合類型的土地供應(yīng)和成交的數(shù)量都較少，所占比例相對較輕,對西安房地產(chǎn)市場影響不大，因此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心僅對2010年西安市供應(yīng)和成交的住宅和商業(yè)用地進行如下分析：2010年全市共掛牌出讓148宗住宅和商業(yè)用地。其中住宅用地供應(yīng)98宗，占土地供應(yīng)面積的73%；商業(yè)用地供應(yīng)50宗，占土地應(yīng)總面積的27%。住宅和商業(yè)用地供應(yīng)的面積較去年相比均有明顯的增長。2010年西安土地市場分用途供應(yīng)統(tǒng)計類別掛牌宗數(shù)土地出讓面積（單位：萬平米）商業(yè)50住宅98總計1482010年全市土地市場共成交164宗住宅和商業(yè)土地，%；，%。從2010年全市成交的土地途來看：其中住宅用地共成交108宗，%，占土地成交面積的70%。商業(yè)用地共成交56宗，%，占土地成交總面積的30%，成交價為 。2010年西安土地市場分用途成交統(tǒng)計用途成交宗數(shù)成交面積(萬平米)成交價（億元）住宅108商業(yè)56總計164從2010年全市成交的土地區(qū)域來看：其中城東區(qū)和城南區(qū)共成交土地95宗，占土地成交總面積的69%；城北區(qū)成交土地29宗，占土地成交總面積的12%。高新區(qū)成交土地13宗，占土地成交總面積的6%。長安區(qū)成交土地8宗，占土地成交總面積的7%。臨潼、城西、閻良和城內(nèi)四個區(qū)成交的面積相對較少。2010年西安土地市場分城區(qū)成交統(tǒng)計城區(qū)成交宗數(shù)成交面積(萬平米)成交價（億元）城東48城南47城西5城北29高新13長安8城內(nèi)3臨潼7閻良4總計164三、商品房市場2009年12月開始，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺并貫穿2010年始終，西安樓市在政策密集調(diào)控下，依然保持著穩(wěn)步上揚之勢，房地產(chǎn)供應(yīng)與銷售，表現(xiàn)出新的特點：，%；，%；，%；，%。在政策直接干預(yù)下，“捂盤惜售”行為及土地取得后的延期開發(fā)行為得到有效遏制，雖各項供應(yīng)數(shù)據(jù)均表現(xiàn)出不同程度下滑，但年前大量土地進入開發(fā)階段，新開工面積得到小幅提高，2010年全市商品房上市銷售量持續(xù)增長，數(shù)據(jù)顯示，%，其中，%。 伴隨著政策調(diào)控貫穿2010年，西安樓市銷售顯現(xiàn)出波瀾不驚的狀態(tài)，年初表現(xiàn)出高位運行，415新政后的持續(xù)下滑，3季度迎來全面上揚，種種跡象表明，西安樓市剛性需求巨大，支撐著西安商品房銷量的持續(xù)增長，關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)的確定，地鐵二號線即將通車，大明宮開園等諸多利好因素拉動商品房銷量，此外，高漲的CPI也成為直接推動市場銷售的推手，2010年西安市商品房銷售量再創(chuàng)新高，%，其中，%。從2010年西安樓市供求市場來看，%，但高漲的置業(yè)熱情下市場依然表現(xiàn)出快速入市的熱銷場面，從土地市場交易以及年底政策環(huán)境來看，2011年西安樓市仍將繼續(xù)保持高昂的供應(yīng)量，但在政策進一步收緊面前，市場銷售速度將逐步放緩。從各物業(yè)成交銷售比例圖來看，%，%，；，%；，同比也出現(xiàn)大幅上漲，%；，%； 各物業(yè)銷售情況2010年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表單位：套車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北616 39114 865 1743 42338 城東374 20048 504 4 227 21157 城南972 30476 950 150 269 32817 城內(nèi)5 2689 432 29 3155 城西331 12969 208 36 13544 西高新48 17190 588 3251 116 21193 總計2346 122486 3547 5213 612 134204 2010年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北23519 3863322 209147 155296 　4251284 城東11337 2052110 68354 458 93255 2225514 城南32910 3416575 234819 64751 110904 3859959 城內(nèi)2265 155706 56030 2547 　216548 城西9848 1306304 41963 3315 　1361430 西高新5468 1675825 215305 439075 37116 2372789 總計85347 12469842 825618 665442 241275 14287524 2010年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售金額一覽表單位：元車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北93049678 20721992228 2491826490 907408840 　24209812634 城東53269429 10413464057 804150700 2818314 1273027423 12546723443 城南168074711 23773894837 2610484328 466718867 2181772029 29235981677 城內(nèi)11954999 1248515113 1254076020 13733021 　2528266187 城西43323050 8369715678 504285141 18990862 　8936316295 西高新8734311 10248899993 2088451353 3175738877 632134717 16070011081 總計378398781 74721480620 9816022076 4618316583 4086933241 93487332536 2010年西安各城區(qū)各物業(yè)成交價一覽表單位：元/平米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北3956 5364 11914 5843 　5695 城東4699 5075 11765 6154 13651 5638 城