【正文】 （2）項目土地使用權(quán)為40年。以上建議租金及售價是基于現(xiàn)狀市場水平的預(yù)測，但由于商業(yè)的價格受區(qū)域商業(yè)氛圍、物業(yè)產(chǎn)品、市場狀況，區(qū)域環(huán)境變化等多種因素的影響，其未來租金及售價可能出現(xiàn)調(diào)整的空間（上升或下降）。n 根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域未來辦公以及住宅類物業(yè)還將有一定的供應(yīng)量，未來將與本項目形成競爭，項目所處位置亦不是區(qū)域商業(yè)聚集地，發(fā)展較緩慢，因此將擠壓本項目租金價格的提升空間。 項目租售價格評估建議依據(jù)n 根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)不足項目百米的佳和中心寫字樓項目現(xiàn)狀咨詢期銷售價格為11000元/㎡，北臨會展中心的金品會展世界城精裝公寓目前售價8300元/㎡，此價格可以作為本項目未來銷售價格和租金水平的參考數(shù)據(jù)。 寫字樓部分開發(fā)時機(jī)：216。 項目整體開發(fā)周期為： 216。二、 項目運(yùn)作思路 圍繞著曲江新區(qū)政府對于曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成為區(qū)域的商務(wù)中心，未來該區(qū)域土地開發(fā)量較大且推廣期相對集中，在目前區(qū)域人氣不足的情況下，各項目均會面臨著市場承受能力的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，因此，把握有利的時機(jī)入市將成為影響本項目未來持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。商業(yè)部分：裙樓商業(yè)以高檔商業(yè)為主，主要支持項目本體的便捷消費(fèi)，和滿足會展中心的人流消費(fèi)。辦公樓：區(qū)別于傳統(tǒng)的大型寫字樓，主要以小戶型為主，滿足小型辦公、總裁獨(dú)立辦公室等功能。C．周邊高端商務(wù)白領(lǐng)人群。 v 重點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定：A．西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。 中、大型企業(yè)高層管理者獨(dú)立辦公中心。 成長型企業(yè)。v 寫字樓部分216。216。216。216。3．目標(biāo)客群定位根據(jù)本項目的swot分析及和項目市場定位，以商務(wù)功能產(chǎn)品為主要標(biāo)的，我們對項目的目標(biāo)客戶分析定位如下：v 公寓部分216。地標(biāo)：項目以5星級酒店為核心，從建筑結(jié)構(gòu)，外立面等角度，演繹會展中心區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑群落，形成區(qū)域標(biāo)識與名片。酒店部分：以西安國際展覽中心為依托，打造符合區(qū)域形象的高檔次五星級酒店。2．項目市場定位整體定位：高端地標(biāo)性商務(wù)生活集群公寓部分：打造成為服務(wù)于中青年精英的酒店式公寓。項目西區(qū)產(chǎn)品線豐富，包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價（元/平米）高層11000梯戶比在售1梯2 層數(shù)在售12層小高總戶數(shù)2200開盤時間2010年4月25日產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會館，將內(nèi)含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級酒店式公寓等，國際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū)紫薇永和坊曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側(cè)（曲江賓館東300米）發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務(wù)——主力面積106290平米均價（元/平米）1000—13000梯戶比1梯2層數(shù)8棟12—16層總戶數(shù)286開盤時間2011年3月產(chǎn)權(quán)年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風(fēng)格——配套臨街裙樓商業(yè)、會所備注科技住宅，景觀居所曲江唐仁里第四章、項目發(fā)展定位一.、項目發(fā)展方向 參照區(qū)域調(diào)研結(jié)果，結(jié)合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項目自身因素，對項目進(jìn)行綜合分析如下：1. SWOT分析 項目優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢：項目位于西安曲江新區(qū)，地處西安國際會展中心區(qū)核心區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚；地段優(yōu)勢：項目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢：項目所處區(qū)域規(guī)劃為會展商務(wù)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮?；交通?yōu)勢：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢：地塊方正，便于物業(yè)排布規(guī)劃；項目優(yōu)勢：項目擬定為小型城市綜合體，各種物業(yè)之間的功能互補(bǔ)作用，有利于項目整體的效益提升；物業(yè)優(yōu)勢：項目擬建自持的五星級酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應(yīng)，拉升項目形象，吸引商務(wù)人流； 項目劣勢分析規(guī)劃劣勢：地塊退紅線較大，對項目自身內(nèi)的空間利用產(chǎn)生不利影響；區(qū)域劣勢：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設(shè)施、商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；地塊劣勢：地塊進(jìn)深較大，不利于商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計；區(qū)位劣勢：項目一面臨路，地標(biāo)性較弱； 項目機(jī)會分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會展促進(jìn)：項目緊臨西安國際會展中心，可搭載會展經(jīng)濟(jì)順風(fēng)車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場供求：區(qū)域未來講發(fā)展成為商務(wù)中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢發(fā)展。會展明珠地 址長安南路與丈八東路十字西南角發(fā) 展 商西安強(qiáng)源置業(yè)有限公司占地面積27273㎡建筑面積180000㎡容積率物業(yè)類型住宅施工進(jìn)度主體15層主力面積㎡—㎡均價（元/平米）7500梯戶比3梯8層數(shù)四幢30層總戶數(shù)1312開盤時間二期20112產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況去化90%配套集中供暖、24小時熱水，800余車位，休閑會所，智能安防，社區(qū)太陽能照明備注景觀居所 投資地產(chǎn)長延居采暖方式：市政供暖公寓主力面積66128平米均價（元/平米）11000梯戶比2梯4層數(shù)31總戶數(shù)300多開盤時間產(chǎn)權(quán)年限40裝修情況精裝寫字樓一棟31層點(diǎn)式寫字樓，目前規(guī)劃中酒店高星級酒店銀座花園金品會展世界城名 稱金品會展世界城地 址曲江國際會展中心南側(cè)50米處發(fā) 展 商西安名軒置業(yè)有限公司占地面積11322平方米建筑面積68000平方米容積率5物業(yè)類型SOHO公寓，普通住宅,商鋪 公寓、住宅主力面積33105平方米均價（元/平米）精裝8300簡裝7800梯戶比塔樓層數(shù)28層總戶數(shù)1104開盤時間2010年10月產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況精裝公寓商業(yè)1——4層裙樓為商業(yè)配套酒店——備注教育樓盤 小戶型 旅游地產(chǎn)金品會展世界城長延居區(qū)域內(nèi)項目個案分析：名 稱佳和中心地 址翠華路與會展東路交匯處西北角發(fā) 展 商陜西天和佳置業(yè)投資有限公司占地面積8671平方米建筑面積102429平方米容積率物業(yè)類型兩棟28層寫字樓寫字樓主力面積10200、41半層、整層銷售均價（元/平米）預(yù)估12000層數(shù)兩棟28層層高單層面積1550㎡戶型面積總戶數(shù)364開盤時間2011年09月車位數(shù)550產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況毛坯,公共部分精裝大堂，電梯數(shù)8部采暖和制冷市政地輻熱和進(jìn)口變頻多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，獨(dú)立分戶控制商業(yè)配套一樓將設(shè)有銀行、證券、數(shù)碼打印、精品店等，二樓專設(shè)大型餐飲配套，方便業(yè)主的多種需求。西安市購房者對公寓這種物業(yè)形態(tài)比較認(rèn)可，售價高于普通住宅。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%，其它消費(fèi)形式占10%。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時間較短，配套比較先進(jìn)，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。對于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進(jìn)。 對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望交通方便、四通八達(dá)，去哪里都方便；購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀(jì)念。 入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或重要會議的召開。對于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。 入住三星級酒店的客戶中，有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級酒店。 入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到70%，其中客房入住率為75%和65%%%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達(dá)到90%%，入住率最低為45%%。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運(yùn)。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。④、準(zhǔn)三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。 (3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準(zhǔn)三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。 一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析我們認(rèn)為，中國酒店業(yè)已擺脫前幾年低迷狀況，呈現(xiàn)止迭回升趨勢，且有進(jìn)一步發(fā)展的空間。 中國現(xiàn)有旅游涉外飯店七千多個，其中星級酒店三千余家。 據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。周邊個案比較分析l 酒店：《2010年西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及形勢分析》西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。在這里，人們在追求現(xiàn)代生活的同時，還能感受到大唐盛世的繁華。而據(jù)了解，目前曲江僅有45中這一所中學(xué)，和北池頭小學(xué)、曲江池小學(xué)等5所小學(xué)，以及7所幼兒園。2010年，曲江新區(qū)內(nèi)第一所公辦完全中學(xué)——曲江一中，將于今年秋季開學(xué)投入使用。 普通住宅購買人群來源情況本市本省其他地區(qū)外省市境外2754016941228142010年在在限制異地購房政策的市場下，城南區(qū)并未受到太大影響，外地購房者繼續(xù)增加，%。其中90110平米依然為城南區(qū)普通住宅成交面積主要區(qū)間，%，；%，漲幅位居第二；整體來看，2010年城南區(qū)90平方米以上各面積段成交比例明顯加大，與曲江高端住宅物業(yè)大面積房型大量成交有關(guān)。其中，%，%；，%；，%；，%。 各物業(yè)價格表現(xiàn)2010年城南區(qū)各物業(yè)成交價格依次為：普通住宅類6958元/平方米；商服用房11117元/平方米；寫字樓7208元/平方米；別墅類19673元/平方米。，%，%，；，%，%，；，%，%。2010年西安市寫字樓成交價格為6940元/平方米，%，2010年西安寫字樓類仍然是以高新區(qū)成交為主，而城北區(qū)作為近年來發(fā)展的重點(diǎn)，隨著各項設(shè)施的成熟，城北寫字樓物業(yè)也開始嶄露頭角，彰顯新行政中心的區(qū)域地位，從以下排行榜中就有所體現(xiàn)。1999年西部大開發(fā)概念提出時，西安寫字樓迎來開發(fā)及銷售熱潮，但后續(xù)受政策的吸引力陸續(xù)的回落，寫字樓市場逐步降溫，同時由于西安寫字樓在05年前仍大量開發(fā)，使得寫字樓物業(yè)大量空置，市場發(fā)展的死水一片。 市場銷售，%，%，；，%，%。，%，%，；，%，%，；，%，%。 價格表現(xiàn)從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，2010年全市商服用房類物業(yè)成交均價11889元/平方米，%。由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，多數(shù)以住宅項目底商為主，因此各月商服用房類物業(yè)成交量變動較為明顯。 市場銷售 銷量走勢2010年西安市商服用房得到較大發(fā)展，%，%，；，%，%。2010 ，%，%；，%，%；，%，%。從2010年各月房價走勢來看，4月新政影響下，2季度全市普通住宅成交均價出現(xiàn)下滑走勢，但3季度以后，在通脹預(yù)期影響下市場觀望迅速結(jié)束，市場銷量的迅速好轉(zhuǎn)也促使普通住宅成交均價持續(xù)上揚(yáng)，年末伴隨著開發(fā)企業(yè)保業(yè)績而采取的大規(guī)模促銷活動下，住宅成交均價出現(xiàn)小幅回落。2010年西安市普通住宅成交均價為5992元/平方米。 市場銷售，%，%；%，在政策頻出的2010年，提高首付比例、提高二套房貸、限制三套房等多項政策出臺