【正文】 n 綜合考慮到未來市場環(huán)境與發(fā)展空間，預(yù)留部分可能的價(jià)格提升空間?；谏鲜鲈颍Y(jié)合本項(xiàng)目開發(fā)順序，對開發(fā)的最佳時(shí)機(jī)提出如下建議：216。B．青年創(chuàng)業(yè)者、小型公司、中大型企業(yè)高管。 創(chuàng)業(yè)者：曲江大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，這將帶來巨大的技術(shù)密集度高的青年創(chuàng)業(yè)者，他們需要辦公、居住兼?zhèn)涞膫€(gè)人工作室，一般會(huì)選擇60平米以下的單身公寓。商務(wù)：在高端與地標(biāo)為基礎(chǔ)的前提下，項(xiàng)目將酒店運(yùn)營管理、商務(wù)公寓、獨(dú)立辦公室等服務(wù)于商務(wù)的功能型產(chǎn)品有機(jī)地結(jié)合起來，主題明確，功能競爭力強(qiáng)大，具備圈層營銷與高端營銷的條件。會(huì)展明珠藍(lán)山公館名 稱藍(lán)山公館地 址丈八東路發(fā) 展 商陜西蘭宇房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積建筑面積34000平方米容積率物業(yè)類型普通住宅,公寓,商住物業(yè)服務(wù)——主力面積一居4355平米 二居6975平米 三居117平米均價(jià)（元/平米）7500梯戶比2梯2梯10層數(shù)30層總戶數(shù)500開盤時(shí)間2010年11月產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況尾盤建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約配套無備注小型綜合體 高品質(zhì)地鐵公寓藍(lán)山公館華城泊郡名 稱華城泊郡地 址長安路電視塔南發(fā) 展 商陜西華漢集團(tuán)有限公司占地面積165畝建筑面積43萬平米容積率物業(yè)類型住宅、商業(yè)物業(yè)服務(wù)華城物業(yè)主力面積6590㎡兩室、99140㎡三室、150㎡四室均價(jià)（元/平米）7500—8500梯戶比—層數(shù)13幢地下兩層地上33層總戶數(shù)3200開盤時(shí)間201009產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況60%建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格配套社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、2000平米會(huì)所（休閑餐廳、棋牌茶室）、三層裙樓商業(yè)、酒店等、健身游泳會(huì)館備注品牌項(xiàng)目 教育樓盤 科技樓盤華城泊郡紫薇永和坊名 稱紫薇永和坊地 址雁塔南路與雁南五路十字西南角發(fā) 展 商西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積351畝建筑面積50萬容積率物業(yè)類型住宅、別墅物業(yè)服務(wù)紫薇物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃東區(qū)是獨(dú)立的別墅區(qū)組團(tuán)，包含獨(dú)棟、雙拼與聯(lián)排別墅。典型案例：西安香格里拉金花飯店（五星）客房數(shù)量416所處位置高新區(qū)房間規(guī)格高級間（單人?。└呒夐g（雙人住）豪華間（單人?。┖廊A間（雙人?。┖廊A閣行政間（單人?。┖廊A閣行政間房間價(jià)格（元/房/晚）1608183817231953195321833436西安凱悅（阿房宮）酒店（五星）客房數(shù)量404所處位置西安古城墻內(nèi)房間規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)間嘉賓軒客房嘉賓軒套房房間價(jià)格（元/房/晚）162219552760西安喜來登大酒店（五星）客房數(shù)量450所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級標(biāo)間豪華標(biāo)間行政間房間價(jià)格（元/房/晚）157518131999西安索菲特人民大廈（五星）客房數(shù)量418所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級間豪華間首相間商務(wù)間房間價(jià)格（元/房/晚）2100210024002720西安國際會(huì)議中心曲江賓館（準(zhǔn)五星）客房數(shù)量204所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)間商務(wù)間套間房間價(jià)格（元/房/晚）78011801380安曲江惠賓苑賓館（準(zhǔn)五星）客房數(shù)量100所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格單人標(biāo)準(zhǔn)間雙人標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)套房房間價(jià)格（元/房/晚）143214322964l 公寓：西安市公寓主要分為三種類型，一種為純住型，此類公寓大多在樓盤名稱上即有非常明顯的“公寓”字眼，且在樓盤的規(guī)模上、物業(yè)服務(wù)上、相應(yīng)配套等方面與普通住宅表現(xiàn)出一定的差別；第二種為酒店式公寓，但西安目前市場上所有的酒店式公寓也僅僅是概念型酒店式公寓，不具備實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，也就是說“酒店式公寓”的說法僅僅是為了提高本樓盤的品質(zhì)，同時(shí)在樓盤的裝修、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)等方面有所體現(xiàn)，非純正商業(yè)型投資產(chǎn)品；第三種為商住公寓，即商務(wù)辦公與居住的綜合體，此種公寓類型在目前西安的公寓市場最為廣泛。另一部分是一般的省外人員來西安旅游觀光的團(tuán)體或散客入住。 二、西安酒店客源特征分析③、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。 展望未來，隨著曲江生態(tài)環(huán)境的不斷優(yōu)化，醫(yī)院、學(xué)校等市政配套的逐步完善，加上以大唐不夜城新樂匯為代表的商業(yè)設(shè)施相繼開放，在曲江生活將變得越來越便利，曲江的人居魅力和人氣也將與日俱增。 普通住宅分價(jià)格段銷售情況從成交價(jià)格分布圖中可以看出，800010000元/平方米成交比例成為2010年城南成交最為集中的價(jià)格段，主要由金地湖城大境、萬科金域曲江等曲江片區(qū)高端項(xiàng)目拉動(dòng)為主，整體價(jià)格段上漲態(tài)勢較上年相比十分明顯。五、區(qū)域市場分析城南區(qū)截至2010年12月30日，城南區(qū)共有在售項(xiàng)目82個(gè)，%，在售個(gè)案數(shù)量居全市各城區(qū)第二位。 寫字樓 市場供應(yīng)，%，%。 商服用房 市場供應(yīng)2010 ，%，%。從各物業(yè)成交銷售比例圖來看，%，%，；，%；，同比也出現(xiàn)大幅上漲，%；，%； 各物業(yè)銷售情況2010年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表單位：套車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北616 39114 865 1743 42338 城東374 20048 504 4 227 21157 城南972 30476 950 150 269 32817 城內(nèi)5 2689 432 29 3155 城西331 12969 208 36 13544 西高新48 17190 588 3251 116 21193 總計(jì)2346 122486 3547 5213 612 134204 2010年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北23519 3863322 209147 155296 　4251284 城東11337 2052110 68354 458 93255 2225514 城南32910 3416575 234819 64751 110904 3859959 城內(nèi)2265 155706 56030 2547 　216548 城西9848 1306304 41963 3315 　1361430 西高新5468 1675825 215305 439075 37116 2372789 總計(jì)85347 12469842 825618 665442 241275 14287524 2010年西安各城區(qū)各物業(yè)銷售金額一覽表單位：元車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北93049678 20721992228 2491826490 907408840 　24209812634 城東53269429 10413464057 804150700 2818314 1273027423 12546723443 城南168074711 23773894837 2610484328 466718867 2181772029 29235981677 城內(nèi)11954999 1248515113 1254076020 13733021 　2528266187 城西43323050 8369715678 504285141 18990862 　8936316295 西高新8734311 10248899993 2088451353 3175738877 632134717 16070011081 總計(jì)378398781 74721480620 9816022076 4618316583 4086933241 93487332536 2010年西安各城區(qū)各物業(yè)成交價(jià)一覽表單位：元/平米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北3956 5364 11914 5843 　5695 城東4699 5075 11765 6154 13651 5638 城南5107 6958 11117 7208 19673 7574 城內(nèi)5278 8018 22382 5392 　11675 城西4399 6407 12017 5729 　6564 西高新1597 6116 9700 7233 17031 6773 總計(jì)4434 5992 11889 6940 16939 6543 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)從2010年各城區(qū)各物業(yè)成交均價(jià)走勢圖中可以看出：普通住宅類物業(yè)依然以城內(nèi)區(qū)為最高，而漲幅最大的為城西區(qū)，%，其次為城北區(qū)，%；商服用房類物業(yè)成交均價(jià)出現(xiàn)均衡化表現(xiàn)，除城內(nèi)區(qū)成交均價(jià)突破22000元/平方米以外，其他各城區(qū)成交均價(jià)均在12000元/平方米左右，從商服用房類物業(yè)成交均價(jià)漲幅來看，城內(nèi)區(qū)為唯一下滑區(qū)域，而城北區(qū)最為近年來的商業(yè)發(fā)展的新興區(qū)域，商服用房在今年得到大幅提升，%，且成交均價(jià)也為漲幅最大，%；寫字樓物業(yè)依然以高新區(qū)為主，成交均價(jià)依然穩(wěn)步上升；別墅類物業(yè)依然集中于城東，城南，西高新區(qū)域，城東區(qū)綠地國際生態(tài)城的入市，帶來別墅物業(yè)更大發(fā)展空間。高新區(qū)成交土地13宗，占土地成交總面積的6%。土地類型包括住宅、商業(yè)金融、科研教育、工業(yè)、綜合；供應(yīng)的區(qū)域除了東南西北四個(gè)城區(qū)外還有高新、臨潼、閻良和長安區(qū)。這是央行今年內(nèi)第5次提高存款準(zhǔn)備金率，%的歷史最高點(diǎn)，%。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、。發(fā)布時(shí)間：2010年4月22日具體內(nèi)容：明確二套房標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購房是否從銀行貸款。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。二期工程展館建筑面積10萬平方米，會(huì)議中心面積5萬平方米；同時(shí)配備酒店、商務(wù)寫字樓、餐飲、康體及體驗(yàn)中心，構(gòu)成西安會(huì)展經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)。⑵會(huì)展數(shù)量、規(guī)模、內(nèi)容逐年擴(kuò)大，層次逐步提高數(shù)量由2000年前每年舉辦30—40個(gè)，發(fā)展到2004年的109個(gè)。通過籌備APEC會(huì)議，上海旅游、商業(yè)、交通等硬件設(shè)施得到了飛速的發(fā)展，所有四星級以上酒店全部消除移動(dòng)通信盲點(diǎn)，3000多名中外記者可以同時(shí)上網(wǎng)，借APEC東風(fēng)市政府展開了長遠(yuǎn)規(guī)劃，進(jìn)行了新中國成立以來規(guī)模最大的一次“城市整容”活動(dòng)，各景觀道路建筑整容面積達(dá)300多萬平方米，對100多條道路進(jìn)行了專項(xiàng)整治，使路面的平整度達(dá)到歷史最好狀態(tài)。會(huì)展活動(dòng)有利于擴(kuò)大區(qū)域市場規(guī)模和市場容量，使區(qū)域內(nèi)外市場相聯(lián)接,進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域內(nèi)外的交流與合作，對區(qū)域內(nèi)外開放的規(guī)模具有積極影響。2001年杭州舉辦西博會(huì)，地方財(cái)政共投資1000萬元，而會(huì)展為杭州帶來的實(shí)際效益超過了200億元，達(dá)到了“1∶2000”驕人的投入產(chǎn)出比。“推手”和城市推介的“名片” 會(huì)展業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)高利潤行業(yè)，對流通、服務(wù)、旅游、廣告、運(yùn)輸?shù)绕渌嚓P(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)系數(shù)可達(dá)l: 9。會(huì)展活動(dòng)不僅能夠匯聚巨大的信息流、技術(shù)流、貿(mào)易流和人才流，在擴(kuò)大商品貿(mào)易、技術(shù)引進(jìn)、吸引投資、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)合作與交流等方面發(fā)揮重要作用，而且能充分展示城市形象，提升城市知名度，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，對人們的思想觀念、精神面貌等綜合素質(zhì)的提高和社會(huì)文明進(jìn)步有積極的促進(jìn)作用。建設(shè)功能齊全的綜合配套區(qū)建設(shè)25萬平方米的商業(yè)、金融、辦公等綜合配套設(shè)施，新型住宅公寓集群、高檔酒店娛樂設(shè)施建筑群，景觀設(shè)計(jì)群、便利的交通組織為產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展提供周全服務(wù)，全面提升園區(qū)的綜合價(jià)值及影響力。 西安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園配套（一）園區(qū)現(xiàn)有國內(nèi)領(lǐng)先的硬件設(shè)施業(yè)園區(qū)內(nèi)西安曲江國際會(huì)展中心現(xiàn)擁有10萬平方米的現(xiàn)代化展館，8萬平方米的中心廣場，近萬平方米的寫字辦公樓及齊全的配套設(shè)施，其展館規(guī)模、配套設(shè)施、技術(shù)水平位居西北第一，全國領(lǐng)先的地位。一期則包括國際會(huì)展片區(qū)、行政商務(wù)片區(qū)、大唐不夜城片區(qū)、曲江文化旅游片區(qū)等。以漢唐文化為城市生長脈絡(luò)，一期形成沿大雁塔、雁塔路、曲江為