【正文】 之勢，目前萬科、金地等大牌房企已有加大商業(yè)物業(yè)市場運作的動向，作為西安市場在2010年也顯露這一端倪。 普通住宅銷售情況 普通住宅分面積段銷售情況2010年城南區(qū)普通住宅類物業(yè)共銷售30476套。 從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領到學生均有一定的比例。關鍵詞：高端、地標、商務高端：項目借勢曲江，依托國際會展中心，內(nèi)部憑借威尼斯5星級酒店帶動，以高頓品質(zhì)產(chǎn)品，服務高端人群，營造高檔次物業(yè)標桿，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場風向。v 客戶研究小結：客戶范圍：全市、全省的客源覆蓋客戶置業(yè)的主要驅動因素：優(yōu)勢地段、便捷交通支撐下的新城市商務生活和投資價值的合力驅動。n 雖然隨著發(fā)展，區(qū)域未來整體環(huán)境將會改善，但需要較長一段時間進行市場培育。 公寓部分開發(fā)時機： 216。 依托于會展中心的服務型小型企業(yè)216。 項目威脅分析項目競爭：地塊周邊存在多塊土地放量，與本項目勢必形成競爭；商務氛圍：項目所處地塊正在發(fā)展階段，尚未形成濃郁的商務氛圍；市場放量：未來一段時間周邊將有大量辦公、居住類物業(yè)面市；物業(yè)風險：大體量的酒店自持，運營風險較大；政策風險：目前國家調(diào)控政策對商服類物業(yè)的不確定性將帶來項目開發(fā)風險。 西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。獨特的人文景觀和秀美的自然風貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。2010年城南區(qū)商品房銷售面積386萬平方米，%，%；，%，%。，%。臨潼、城西、閻良和城內(nèi)四個區(qū)成交的面積相對較少。其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。如東西部貿(mào)易洽談會、全國糖酒商品交易會、住博會、制博會、高交會、旅博會等。2001年杭州西博會上，；2000年北京國際國內(nèi)簽署的合同、協(xié)議、意向。 在會展活動中，客商一般都來自相同領域或相關行業(yè)，而集群內(nèi)企業(yè)通常都會集聚在同主題的展會上，因此，會展是下游產(chǎn)業(yè)集群的市場需求與上游產(chǎn)業(yè)集群的市場供給在空間和時間上的集聚。會展核心產(chǎn)業(yè)區(qū)由展覽中心、會議中心、物流中心和大型文化集會廣場，物業(yè)管理中心和能源中心等構成。產(chǎn)業(yè)園位于西安市南郊電視塔東側，曲江新區(qū)內(nèi)，北至天壇路，南至雁塔區(qū)與長安區(qū)分界，東至翠華路，西至長安南路，分為核心區(qū)和延伸區(qū)兩大部分，總規(guī)劃面積4282畝，總建筑面積約700多萬平方米，總投資1000多億元人民幣、建設周期5年。今后，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)、體育休閑產(chǎn)業(yè)和會展產(chǎn)業(yè)將成為曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點。隨著大明宮國家遺址公園、寒窯遺址公園、秦二世陵遺址公園、大唐不夜城開元廣場等重大文化旅游項目相繼建成開放，曲江新區(qū)公共文化服務體系更加完善，文化旅游內(nèi)容日益豐富，呈現(xiàn)出唐文化、秦文化和宗教文化旅游內(nèi)容齊全的文化旅游新格局，成為全國文化旅游園林中的一朵靚麗奇葩。%，實現(xiàn)旅游外匯收入12487萬美元，%。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增長 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)較快增長 14月，%。風險：行業(yè)風險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，行業(yè)風險程度相對較高。 14月，%。 銀行貸款增速放緩截至4月末。 曲江新區(qū)秉承與商家共生、共榮、共贏的招商理念，堅持愛商、扶商、助商，萬科集團、銀泰百貨、申華集團、和記黃埔、華僑城等海內(nèi)外上市公司爭相投資，曲江成為各大企業(yè)戰(zhàn)略投資的熱點區(qū)域。 據(jù)悉，規(guī)劃貫穿了“唐城漢苑”的規(guī)劃理念。西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園的建成運營，將重新定義西安南大門的整體形象，對改善城市環(huán)境、提升文化品位、打造區(qū)域經(jīng)濟具有重要的意義，是省市政府打造西安成為“中國區(qū)域會展中心”宏偉戰(zhàn)略目標的基礎設施和強大載體，是西安邁向現(xiàn)代化、人文化、生態(tài)化、國際化大都市的重要戰(zhàn)略舉措。會展經(jīng)濟是一種新型經(jīng)濟形式和新興產(chǎn)業(yè)，對社會經(jīng)濟具有拉動效應。美國一年舉辦200多個商業(yè)會展，帶來的經(jīng)濟利益超過38億美元，法國展會每年營業(yè)額達85億法郎，展商的交易額高達1500億法郎，展商和參議者的間接消費也在250億法郎左右。 帶動城市基礎設施建設，提高知名度1999年昆明世界園藝博覽會，218公頃的場館群及相關投資總計超過216億元，使昆明的城市建設至少加快了10年。五、曲江會展中心概況 、廣場8萬平方米，已于2000年建成并投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責。%。從2010年西安樓市供求市場來看，%，但高漲的置業(yè)熱情下市場依然表現(xiàn)出快速入市的熱銷場面，從土地市場交易以及年底政策環(huán)境來看，2011年西安樓市仍將繼續(xù)保持高昂的供應量，但在政策進一步收緊面前，市場銷售速度將逐步放緩。 價格表現(xiàn)從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，2010年全市商服用房類物業(yè)成交均價11889元/平方米，%。其中90110平米依然為城南區(qū)普通住宅成交面積主要區(qū)間，%，；%，漲幅位居第二；整體來看，2010年城南區(qū)90平方米以上各面積段成交比例明顯加大，與曲江高端住宅物業(yè)大面積房型大量成交有關。 據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。 對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。地標：項目以5星級酒店為核心，從建筑結構，外立面等角度，演繹會展中心區(qū)域內(nèi)的地標性建筑群落，形成區(qū)域標識與名片。 v 重點目標客戶鎖定：A．西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。n 根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域未來辦公以及住宅類物業(yè)還將有一定的供應量，未來將與本項目形成競爭，項目所處位置亦不是區(qū)域商業(yè)聚集地，發(fā)展較緩慢，因此將擠壓本項目租金價格的提升空間。 項目整體開發(fā)周期為： 216。v 寫字樓部分216。項目西區(qū)產(chǎn)品線豐富，包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價（元/平米）高層11000梯戶比在售1梯2 層數(shù)在售12層小高總戶數(shù)2200開盤時間2010年4月25日產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會館，將內(nèi)含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級酒店式公寓等，國際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū)紫薇永和坊曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側（曲江賓館東300米）發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務——主力面積106290平米均價（元/平米）1000—13000梯戶比1梯2層數(shù)8棟12—16層總戶數(shù)286開盤時間2011年3月產(chǎn)權年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風格——配套臨街裙樓商業(yè)、會所備注科技住宅，景觀居所曲江唐仁里第四章、項目發(fā)展定位一.、項目發(fā)展方向 參照區(qū)域調(diào)研結果，結合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項目自身因素，對項目進行綜合分析如下：1. SWOT分析 項目優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢：項目位于西安曲江新區(qū)，地處西安國際會展中心區(qū)核心區(qū)域，商務氛圍濃厚；地段優(yōu)勢：項目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢：項目所處區(qū)域規(guī)劃為會展商務中心，未來發(fā)展?jié)摿薮螅唤煌▋?yōu)勢：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢：地塊方正，便于物業(yè)排布規(guī)劃；項目優(yōu)勢：項目擬定為小型城市綜合體，各種物業(yè)之間的功能互補作用，有利于項目整體的效益提升；物業(yè)優(yōu)勢：項目擬建自持的五星級酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應，拉升項目形象，吸引商務人流； 項目劣勢分析規(guī)劃劣勢：地塊退紅線較大，對項目自身內(nèi)的空間利用產(chǎn)生不利影響；區(qū)域劣勢：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設施、商業(yè)氛圍嚴重不足；地塊劣勢：地塊進深較大，不利于商業(yè)的規(guī)劃設計；區(qū)位劣勢：項目一面臨路，地標性較弱； 項目機會分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會展促進：項目緊臨西安國際會展中心，可搭載會展經(jīng)濟順風車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場供求：區(qū)域未來講發(fā)展成為商務中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢發(fā)展。對于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。 一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析周邊個案比較分析l 酒店：《2010年西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及形勢分析》西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。，%，%，；，%，%，；，%，%。2010 ，%，%；，%，%；，%，%。長安區(qū)成交土地8宗，占土地成交總面積的7%。出臺時間：2010年12月25日具體內(nèi)容：自2010年12月26日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。發(fā)布時間：2010年4月17日具體內(nèi)容：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。規(guī)模從地方性小型展銷會發(fā)展到全國性大型綜合、專業(yè)展會。交易會、展覽會和洽談會往往成為購銷合同、投資、轉讓和合資意向書的談判和簽定協(xié)議場所。舉辦大型國際會展活動，不僅能夠迅速增加城市收入，提升形象，而且有利于增強與相關領域的國際交流合作，促進城市經(jīng)濟、科技、商貿(mào)、文化的發(fā)展，被譽為“城市的名片”。 西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園功能分區(qū)西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園分為會展核心產(chǎn)業(yè)區(qū)、會展商務區(qū)和生活配套區(qū)三大板塊。三、西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園概況 西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園概況西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園是經(jīng)省、市政府共同決策，旨在全面提升省市會展業(yè)競爭實力、推進西安國際化進程的一項重點工程，是打造先成為中國會展經(jīng)濟第四極的龍頭項目。 中國文化產(chǎn)業(yè)第一極在規(guī)劃中，曲江新區(qū)提出了“打造中國文化產(chǎn)業(yè)第一極”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標。2010年，%；，同比增長70%；，%；，%，各項經(jīng)濟指標增速在全西安市開發(fā)區(qū)中名列前茅。%，%。第二章 項目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟分析 西安市經(jīng)濟分析2011年14月，西安市經(jīng)濟呈現(xiàn)生產(chǎn)保持穩(wěn)定、內(nèi)需依然較旺、政策影響明顯、物價持續(xù)高位的態(tài)勢，國民經(jīng)濟整體運行平穩(wěn)。政策風險：中國房地產(chǎn)近兩年開發(fā)過猛、過熱，中央和地方制定了眾多土地、金融、銷售等房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)的法規(guī)政策，以抑制房地產(chǎn)開發(fā)勢頭；建議：合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴格控制工程進度，控制成本投入，可以降低行業(yè)風險。%。其中。同時，面對國內(nèi)外復雜的經(jīng)濟形勢，積極創(chuàng)新融資形式，不斷拓寬融資渠道，全年招商融資工作在全市名列前茅，為可持續(xù)發(fā)展提供了堅實的資金保障。 曲江新區(qū)將以杜陵大遺址等遺產(chǎn)旅游為主題的多元化產(chǎn)品體系的形成，進一步做強旅游產(chǎn)業(yè)，使曲江成為文化產(chǎn)業(yè)、遺產(chǎn)旅游“雙驅動”的國際典范城區(qū)。以漢唐文化為城市生長脈絡，一期形成沿大雁塔、雁塔路、曲江為核心的要素集聚，形成“唐城”城市特色。 西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園配套（一）園區(qū)現(xiàn)有國內(nèi)領先的硬件設施業(yè)園區(qū)內(nèi)西安曲江國際會展中心現(xiàn)擁有10萬平方米的現(xiàn)代化展館，8萬平方米的中心廣場，近萬平方米的寫字辦公樓及齊全的配套設施，其展館規(guī)模、配套設施、技術水平位居西北第一，全國領先的地位。會展活動不僅能夠匯聚巨大的信息流、技術流、貿(mào)易流和人才流，在擴大商品貿(mào)易、技術引進、吸引投資、發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、促進國內(nèi)外經(jīng)濟合作與交流等方面發(fā)揮重要作用，而且能充分展示城市形象，提升城市知名度，增加就業(yè)機會，對人們的思想觀念、精神面貌等綜合素質(zhì)的提高和社會文明進步有積極的促進作用。2001年杭州舉辦西博會，地方財政共投資1000萬元，而會展為杭州帶來的實際效益超過了200億元，達到了“1∶2000”驕人的投入產(chǎn)出比。通過籌備APEC會議，上海旅游、商業(yè)、交通等硬件設施得到了飛速的發(fā)展，所有四星級以上酒店全部消除移動通信盲點，3000多名中外記者可以同時上網(wǎng)，借APEC東風市政府展開了長遠規(guī)劃，進行了新中國成立以來規(guī)模最大的一次“城市整容”活動，各景觀道路建筑整容面