【正文】 項目以生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)（BEP）。所以該項目有盈無虧，但受銷售價格和銷售率影響，存在一定的風(fēng)險。——地窩堡項目盈虧的臨界點(diǎn)因素開發(fā)總成本（萬元）房屋銷售價格（元/平米）房屋銷售率因素現(xiàn)在估算值1800元/平米100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比30%23%23%因素盈虧平衡點(diǎn)值138377%從上表分析可以看出，當(dāng)開發(fā)成本增加30%，或房屋價格下降23%，或房屋銷售率不足77%時，該項目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1400元/平米，房屋銷售率不會低于80%。所以該項目雖有一定風(fēng)險，但虧損可能性極低，而這種風(fēng)險主要來自于銷售率。——九家灣項目商業(yè)盈虧的臨界點(diǎn)因素開發(fā)總成本（萬元）房屋銷售價格（元/平米）房屋銷售率因素現(xiàn)在估算值 4750元/平米100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比74%50%%因素盈虧平衡點(diǎn)值2370%從上表分析可以看出，當(dāng)開發(fā)成本增加74%，或房屋價格下降50%，或房屋銷售率不足57%時，該項目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1800元/平米，房屋銷售率不會低于90%。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動，達(dá)到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧的臨界點(diǎn)（見下表）?！馗C堡項目土地增值稅計算如下：土地增值稅計算表項目金額（萬元）說明銷售收入見45頁銷售收入總成本費(fèi)用見38頁成本核算營業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%毛利潤1234其它加扣項目2*20%增值額56增值比例%7/2增值稅率30%土地增值稅7*9稅后利潤表項目金額（萬元）說明銷售收入見45頁銷售收入總成本費(fèi)用見38頁成本核算稅前利潤12營業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%土地增值稅見上表利潤總額12345所得稅6*33%稅后利潤67 從該項目稅后利潤表可以看出，；，%（稅后利潤/總成本費(fèi)用）；盈利能力尚可。——九家灣項目受土地增值稅影響，在該項目利潤計算時，按整體項目進(jìn)行計算，不在單列商業(yè)和住宅項目。土地增值比例在50%以內(nèi)的，稅率為增值額的30%。 利潤計算在稅后利潤估算中，各項稅率取值如下：%；%；所得稅率為利潤總額的33%。三個項目分期開發(fā)采用相互滾動支持的方式展開，即在前期項目產(chǎn)生銷售的基礎(chǔ)上進(jìn)行下一期的開發(fā)；住宅項目一期以春季開發(fā)秋季銷售為宜，二期秋季開發(fā)來年夏季銷售。項目開發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動投入，盡量以自籌資金和銷售回款解決開發(fā)資金。投資計劃和資金籌措表總項萬元分項萬元2006年（萬元）2007年（萬元）2008年（萬元）2009年（萬元）投資總額開發(fā)投資（10%）（60%）（30%）0貸款利息00籌資總額自籌資金00銀行貸款00銷售回款0銷售收入0。投資計劃和資金籌措表總項萬元分項萬元2005年（萬元）2006年（萬元）2007年（萬元）投資總額開發(fā)投資（20%）（70%）（10%）貸款利息00籌資總額自籌資金00銀行貸款00銷售回款0銷售回報0——九家灣項目該項目采用以商帶住的開發(fā)模式，商業(yè)開發(fā)的成功于否，決定該項目的成敗。，稅前的投資利潤率30%?！馗C堡項目該項目總開發(fā)周期歷時三年，分三期開發(fā)。%，基本不具備開發(fā)價值。其中商業(yè)（含商務(wù)），稅前的投資利潤率74%；，（該利潤未包含商業(yè)開發(fā)后住宅的溢價因素），稅前的投資利潤率19%。按年度銷售計算。在提升價值擴(kuò)大收益的同時，由于受商業(yè)銷售整體環(huán)境的影響，銷售可能遇到一定困難，因此我們將商業(yè)的銷售周期定為一年半，如此更符合商業(yè)銷售的特點(diǎn)?！偶覟稠椖糠桨敢唬荷套￠_發(fā)（建議方案）本項目擬用三年時間，分兩期開發(fā)。在整個項目平均價格計算時考慮商業(yè)的加權(quán)價格因素，平均的銷售價格為1800元/平米。商業(yè)（含商務(wù)）的加權(quán)平均價格是4131元/平米。商業(yè)為兩層規(guī)劃（局部三層），一層的平均銷售價格6000元/平米，二層的平均銷售銷售價格在3500元，商業(yè)的銷售平均價格為4750元/平米元。通過價格加權(quán)平均計算，該項目的銷售價格在1940—2080元/平米之間，取平均價格為2010元/平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。 總成本 總開發(fā)成本為以上7項費(fèi)用之和。 建安工程費(fèi)烏魯木齊多層住宅建安費(fèi)用框架結(jié)構(gòu)在850元/平米左右，磚混結(jié)構(gòu)在800元/平米左右；物流中心商業(yè)（含商務(wù)）的建安費(fèi)用在1500元/平米左右； 前期工程費(fèi)前期需要辦理各種許可證，進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，進(jìn)行可行性研究、勘查等，%； 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括供電、供水、燃?xì)?、暖氣、排污、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，住宅約120元/平米，商業(yè)約250元/平米； 公建配套費(fèi)公共設(shè)施（幼兒園、會所等）、室外景點(diǎn)綠化費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)、室外道路費(fèi)等，約占建安費(fèi)用的5%； 不可預(yù)見費(fèi) 按以上工程（1—5項）費(fèi)用的2%提?。?開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)該地塊特點(diǎn)，建議做長線開發(fā)準(zhǔn)備，先期可拿出10萬平米作為九家灣地塊開發(fā)后運(yùn)輸、建筑和物流配載等項目的轉(zhuǎn)移場地，同時進(jìn)行整體規(guī)劃，與周邊主要單位協(xié)調(diào)，以銷定產(chǎn)，落實銷售后展開開發(fā)，實現(xiàn)項目的長期、可持續(xù)運(yùn)做。但該片區(qū)擁有大量大型單位，依托周邊單位居民，借助烏昌一體化和郊區(qū)衛(wèi)星城市建設(shè)戰(zhàn)略的實施，從單位配套社區(qū)建設(shè)和長遠(yuǎn)開發(fā)方面而言，潛力巨大?！?guī)劃說明 從土地儲備和有效利用性兩個角度出發(fā)，作為兼并企業(yè)的生產(chǎn)用地和循序漸進(jìn)的開發(fā)土地，整體規(guī)劃、分期開發(fā)、以銷定產(chǎn)、提升價值?！?guī)劃說明本方案屬備選方案。市場開發(fā)定位：——服務(wù)對象：自營、外貿(mào)和周邊大型市場；——經(jīng)營商品：建材、陶瓷、機(jī)電、機(jī)械等；——經(jīng)營形式：商品銷售（如建材、陶瓷等的批發(fā)銷售）、市場配套服務(wù)（如倉儲和物流）、外貿(mào)（申請國家邊貿(mào)口岸，利用倉儲規(guī)模和物流優(yōu)勢，針對中亞國家展開外貿(mào)經(jīng)營）；——賣場規(guī)劃：沿街2—3層大型交易市場，中區(qū)倉儲和外貿(mào)商品展示中心，負(fù)一層大型倉儲物流中心；——配套設(shè)施：大型倉儲、停車場、物流配載中心、外貿(mào)交易展示中心、商務(wù)酒店、金融機(jī)構(gòu)等；該片區(qū)近年來發(fā)展迅速，在烏魯木齊提出大商貿(mào)概念和大型物流中心快速發(fā)展的利好下，尤其是烏魯木齊政府在十五計劃中加大對九家灣區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)和以北站區(qū)倉儲運(yùn)輸業(yè)中心的定位，同時烏魯木齊政府提出建立商貿(mào)中心和倉儲物流中心，兩個中心建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，使該項目發(fā)展倉儲物流的潛力更加不可估量。西區(qū)與過境公路相接，利用便利的交通網(wǎng)絡(luò)和周邊逐步形成的規(guī)模市場優(yōu)勢，建議建設(shè)批發(fā)和倉儲物流中心。依托周邊日趨成熟的商業(yè)環(huán)境和物流優(yōu)勢，開發(fā)大型倉儲物流中心是最佳的選擇。該項目所在地是烏魯木齊傳統(tǒng)的物流集散區(qū)，交通便利，據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域3公里路程內(nèi)的大型市場在10家以上，總建筑規(guī)模在200萬平米以上。 九家灣項目 方案一：商住開發(fā)（建議方案）——建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目單位 數(shù)值基地面積平米296593總建筑面積平米430060住宅建筑面積平米240275商業(yè)建筑面積平米134950商務(wù)建筑面積（辦公、酒店等）平米43268公共建筑面積平米11567規(guī)劃區(qū)容積率—商業(yè)平均層數(shù)層≤3商務(wù)平均層數(shù)層≤6住宅平均層數(shù)層6綠地率%≥35%扣除44489平米的安置面積（500戶，90平米/戶），實際可銷售面積385571平米。該地塊由三個相對獨(dú)立的地塊組成，西區(qū)與廣匯匯嘉園相連的平房區(qū)、東區(qū)與原有建筑相連的空地和庫房、北區(qū)和宏大錦福苑相接的某項目供應(yīng)科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態(tài)勢，適合梯式住宅規(guī)劃，形成整體圍合又相對獨(dú)立的三個組團(tuán)。建議住宅的銷售均價在1750元—1850/平米元之間，商鋪的銷售價格在5500—6500/平米元之間。該項目所在地是烏魯木齊成熟的居住區(qū)，區(qū)域生活配套設(shè)施完善，據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)的住宅消費(fèi)年消費(fèi)規(guī)模在30萬平米以上，消費(fèi)潛力巨大，適合大型社區(qū)項目開發(fā)。 四、 項目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安排 平頂山項目——建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目單位 數(shù)值基地面積平米194636總建筑面積平米369808住宅建筑面積平米353264底商建筑面積平米16544公共建筑面積平米6617住宅平均層數(shù)層規(guī)劃區(qū)容積率—綠地率%≥35% 扣除38927平米的安置面積（500戶，78平米/戶），實際可銷售面積330881平米。隨著城市化和郊區(qū)化擴(kuò)張，這部分消費(fèi)成為郊區(qū)很多項目的主力購買群體。其次，隨著消費(fèi)水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次乃至三次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費(fèi)群體。此外，烏魯木齊市流動人口近100萬，有一大部分屬于進(jìn)城務(wù)工人員，對房屋租賃有很大的市場需求。城市化進(jìn)程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房入戶政策的實施，都會吸引大量的外來人口購房，據(jù)測算新增人口每年大約需要住房近80萬平方米。烏魯木齊市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約2—3萬人，每年新增大學(xué)生約1萬多人。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量保持在每年400—500萬平米左右、住宅需求量保持在250—350萬平米左右時，房屋開發(fā)就在適度、適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。 城市擴(kuò)張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展 國務(wù)院于2002年7月批準(zhǔn)烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的6倍。價格在2000元以上，地理位置較好的高層和小高層，受價格偏高和缺乏生活環(huán)境影響，一直處在滯銷狀態(tài)，且空置率有進(jìn)一步上升的趨勢。其中價位在1200元—1600元/平方米左右、帶有國家補(bǔ)貼性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費(fèi)群體的住房需求。 多層次、多價位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成 目前，烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟(jì)適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。 隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。 受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積（）低于全國平均水平（人均住房面積21平方米）近10個百分點(diǎn)。如果按住房使用年限和拆舊建新計算，正常使用期以50年計，年折舊率以2%計，（未含舊城改造）。根據(jù)《某某省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標(biāo)，在2000—2005年共5年時間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到750萬，增加約120萬。尤其2003年和2004年，國家進(jìn)一步加大信貸管理力度，同時銀行利息進(jìn)一步上調(diào)，這些政策都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，一些缺乏實力的開發(fā)商將在未來的洗牌中逐步退出市場，房地產(chǎn)每年開發(fā)量和利潤水平也將趨于穩(wěn)定，不會在出現(xiàn)前幾年大起大伏的現(xiàn)象。2002年以來，金融部門提高了房貸門檻，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級也提高了要求，使烏魯木齊三級以下的開發(fā)企業(yè)較難獲得房產(chǎn)信貸（三級以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占烏魯木齊開發(fā)企業(yè)的80%以上）?！? 金融政策調(diào)整加速烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)整和99年以來在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸增長過快，各項房地產(chǎn)貸款成倍增長，是同期增長最快的信貸品種。開發(fā)商為改善小區(qū)的居住環(huán)境在綠化、公用設(shè)施配套、社區(qū)服務(wù)場館、公用文體設(shè)施等方面投入了大量的資金，使在社區(qū)環(huán)境中投入比以往大大提高。同時，隨著烏魯木齊市民生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和配套設(shè)施的要求也不斷提高。而郊區(qū)大型項目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項目出現(xiàn)價格波動。土地供應(yīng)減少和土地儲備匱乏，房價提升以成必然隨著土地供應(yīng)的減少和開發(fā)商土地儲備更趨匱乏，發(fā)展商在項目開發(fā)方面更 趨于理性，對項目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來獲取合理回報，土地成本在房價中所占的比例也將進(jìn)一步提高，在這種情況下，未來房地產(chǎn)價格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價格可能繼續(xù)上漲。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能。同時，烏魯木齊政府還提出的商貿(mào)中心和交通倉儲中心的兩個中心的建設(shè)，以上城市發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)，將對天運(yùn)房產(chǎn)開發(fā)的四個項目產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。將烏魯木齊建成我國西北和中亞地區(qū)的交通樞紐，成為航空、鐵路和公路運(yùn)輸業(yè)發(fā)達(dá)的交通倉儲中心。商貿(mào)中心：積極開拓國內(nèi)外兩種資源、兩個市場，將烏魯木齊建設(shè)成為中國西北部最大的商品集散中心、購物中心和中