【正文】 ④、置房率（置換率）： 根 據(jù)上述分析，在現(xiàn)有、已有住房的城鎮(zhèn)居民中，想置。上世紀(jì)七十年代以前建的住房，房屋陳舊，如電氣線路容量不夠、線路老化，無法滿足購(gòu)置家用電器的需要，相關(guān)的設(shè)備設(shè)施陳舊，不值得在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行改造。 根據(jù)以上 xxx地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)展望，并結(jié)合 xxx 區(qū)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，本課題研究小組對(duì)影響 xxx區(qū) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行了綜合分析和評(píng)價(jià)，給出 xxx區(qū) 2021年、 2021 年、 2020年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)值，詳見下表 23 表 23 xxx 地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其他相關(guān)指標(biāo)與預(yù)測(cè)值 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年份 本區(qū)生產(chǎn)總值 （億元） 規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 社會(huì)商品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 農(nóng)民人均純收入（元） 職工平均 工資（元） 2021 2021 2021 2021 2021 15394 6101 17214 2021 16697 6560 28690 2021 138 198 54 17865 7085 32419 2021 225 335 90 23418 9639 52859 2021 414 645 174 37714 14830 85130 2020 763 1242 335 72616 23884 119399 注 ：以上原始數(shù)據(jù)來源于 xxx2021 年統(tǒng)計(jì)年鑒 （ 1）城鎮(zhèn)居民重置換房預(yù)測(cè) 城鎮(zhèn)居民重置換房是指現(xiàn)有城市居民在 xxx區(qū)市中心已有住房，在未來的若干年后，重新購(gòu)置新的房地產(chǎn)，主要有下列幾種原因： ①、原有住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)太低：表現(xiàn)在面積指標(biāo)，如廚房間、衛(wèi)生間面積太小，每間 34 ㎡；住房?jī)?nèi)沒有客廳，即使有客廳，其面積太小，僅為 78㎡，客廳面積成為到各房間的過道，家具無法布置； 客xxx 委羽山新區(qū) A 區(qū)塊項(xiàng)目可行性研究 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 15 廳或是個(gè)暗廳，沒有光線；裝修標(biāo)準(zhǔn)太低，水泥地面涂上 106膠水加顏料，或是油漆地面，墻面是最原始的 106膠水加顏料，或墻紙貼面，現(xiàn)已脫落，這 些房屋均是上世紀(jì)八十年代后及九十年代初期開發(fā)的房屋，標(biāo)準(zhǔn)偏低，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自身收入水平的提高，有相當(dāng)大的一部分居民需重新購(gòu)置住房。城鎮(zhèn)居民可支配到 23418 元，農(nóng)民人均純收入將達(dá)到 9640 元，職工平均工資將達(dá) 到xxx 委羽山新區(qū) A 區(qū)塊項(xiàng)目可行性研究 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 14 52021元。結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益提高，民營(yíng)企業(yè)增加值比重、第三產(chǎn)業(yè)比重上升，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化步伐加快，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)落后面貌有根本性改變； 2021年 xxx區(qū)要力 爭(zhēng)基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 xxx 城區(qū)市中心周邊的澄江、新前等四個(gè)街道，其城市居民住宅總量相對(duì)較少， 僅為 ㎡，其標(biāo)準(zhǔn)亦相對(duì)較低。詳見表 32。 （ 2） xxx 城區(qū)現(xiàn)有住宅概況 xxx 城區(qū)市中心由四個(gè)街道組成，總?cè)丝? 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民為 ，城市居民戶為 29966戶；農(nóng)業(yè)戶為 29832 戶，總戶數(shù)為 59798 戶。 xxx城區(qū)面積從 6平方公里拓展到現(xiàn)在的 平方公里，城區(qū)從原有市中心的東城街道、南城街道、西城街道、北城街道組成的四個(gè)街道，拓展到周邊的澄江街道、新前街道、江口街道、高橋街道為核心 的新城區(qū)。 1958 年前，仍然只有一米多寬的?三十六街七十二巷?的小城鎮(zhèn)。本項(xiàng)目采用額定需求預(yù)測(cè)法（住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的基本方法），并結(jié)合定性分析和定量分析相結(jié)合的方法進(jìn)行，并綜合考慮了多方面的因素。本項(xiàng)目預(yù)測(cè)年為 2021 年，預(yù)測(cè)特征年取 2021 年和2020 年。 預(yù) 測(cè)依據(jù) 浙江鼎辰置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的作業(yè)量預(yù)測(cè)以 xxx 的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、人均收入發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)、未來年區(qū)域內(nèi)家庭人口變化趨勢(shì)等進(jìn)行綜合分析，預(yù)測(cè)出 xxx房地產(chǎn)（主要住宅）業(yè)發(fā)展規(guī)模，從而預(yù)測(cè)出其鼎辰置業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比由 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 xxx還盛產(chǎn)東魁楊梅、枇杷和荸薺等名特優(yōu)水果，其中東魁楊梅大如乒乓球，堪稱珍果，被國(guó)家林業(yè) 部授予?中國(guó)東魁楊梅之鄉(xiāng)?，同時(shí)，也是全國(guó)經(jīng)濟(jì)林建設(shè)先進(jìn)縣（區(qū)）。 xxx 農(nóng)業(yè)素有? xxx 熟，臺(tái)州足 ?的 譽(yù)稱。貫穿黃城的甬臺(tái)溫鐵路已破土動(dòng)工， 甬臺(tái)溫高速公路、 104國(guó)道縱貫城區(qū)， 82 省道橫穿城區(qū)，與黃長(zhǎng)線、拱沿線、十院線等道路連接，形成了布局合理、交通便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)。xxx 水陸交通發(fā)達(dá)。現(xiàn)已逐步形成了塑料制品、模具、醫(yī)藥化工、機(jī)械電器、摩托車及汽摩配件、工藝品和食品罐頭等七大支柱產(chǎn)業(yè)。 xxx工業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮興旺。全區(qū)總面積 988平方公里，人口 57 萬(wàn)余人。房地產(chǎn)及其他服務(wù)業(yè)都有了新發(fā)展。旅游業(yè)發(fā)展迅速，旅游總收入超過 100 億元，居全省第三位，臨海、溫嶺獲中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)。金融保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展，引進(jìn)三家股份制商業(yè)銀行和九家保險(xiǎn)分支機(jī)構(gòu)，組建臺(tái)州市商業(yè)銀行。制定市區(qū)商貿(mào)設(shè)施及業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃，商貿(mào)設(shè)施建設(shè)投入 70 億元，引進(jìn)和建設(shè)大型超市 20 個(gè)，連 鎖經(jīng)營(yíng)向農(nóng)村延伸，開拓農(nóng)村市場(chǎng)全面試點(diǎn)和?菜籃子?工程建設(shè)取得成效。 第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在全國(guó)率先開展農(nóng)民專業(yè)合作社建設(shè)，合 作社總社達(dá) 379 家，其中 27 家被列為國(guó)家或省級(jí)示范性合作社；在全省率先啟動(dòng)?‘ 358’綠色行動(dòng)?，標(biāo)準(zhǔn)化推廣面積達(dá) 134萬(wàn)畝；在全省率先啟動(dòng)?數(shù)字農(nóng)業(yè)?建設(shè)，實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品場(chǎng)地編碼制度試點(diǎn)；全省啟動(dòng)漁港經(jīng)濟(jì)和海洋生態(tài)經(jīng)濟(jì)化建設(shè)，建成椒江漁港二期、石塘漁港一期和坎門漁港，漁產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在調(diào)整中發(fā)展。 企業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化步伐加快。不斷改善工業(yè)投資環(huán)境，努力緩解土地、水、電、資金等要素制約。推進(jìn)工業(yè)聚集、工業(yè)園區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)取得顯著成效。 2021 年全市工業(yè)增加值達(dá)到 億元，平均增加 %，其中規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)的 %，年銷售收入占億元企業(yè) 210家，其中 10億元企業(yè) 9 家。 臺(tái)州是近年來浙江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展比較快的地區(qū)之一，也是我國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分非?；钴S的地區(qū)和股份制經(jīng)濟(jì)的主要發(fā)源地之一。 1994 年 8 月 22日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤地建市，現(xiàn)轄椒江、路橋、 xxx 三區(qū)，臨海、溫嶺兩個(gè)縣級(jí)市及玉環(huán)、天臺(tái)、仙居、三門四個(gè)縣。xxx 委羽山新區(qū) A 區(qū)塊項(xiàng)目可行性研究 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 7 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 投資環(huán)境分析 臺(tái)州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民生活現(xiàn)狀 臺(tái)州市位于浙江中部沿海，東瀕東海，南臨溫州，西連金華、麗水，北接寧波、紹興，陸地面積 9411 平方公里，海域面積 8 萬(wàn)多平方公里，約占全省海岸線的三分之一。 建議 委羽山新區(qū) A區(qū)塊是個(gè)高尚的多功能居住社區(qū)，小區(qū)內(nèi)配有 大型購(gòu)物超市、沿街商鋪配有各類專賣店、會(huì)所、餐飲、娛樂以及相關(guān)的銀行、工商、保險(xiǎn)、證券等金融部門，必將是個(gè)繁華的商業(yè)社區(qū)。 在項(xiàng)目總投資 83004萬(wàn)元中，資金來源分別為項(xiàng)目承辦單位浙江鼎辰置業(yè)有限公司自籌 33204萬(wàn)元，銀行貸款 49800萬(wàn)元。 A03 A04地塊： 用地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡（其中：住宅 ㎡，商業(yè)建筑面積： ㎡，公共設(shè)施面積 969 ㎡），地下室面積 ㎡。 A02 地塊： 用地面積 ㎡，總 建筑面積 ㎡（不含地下室）（其中住宅 ㎡，商業(yè)面積 ㎡，公共設(shè)施面積 ㎡），地下室面積 22888㎡。 經(jīng)過上述分析，項(xiàng)目具備的基本建設(shè)條件如市場(chǎng)條件等均能滿足項(xiàng)目的建設(shè)要求。 項(xiàng)目施工的技術(shù)隊(duì)伍來源豐富，浙江省本身是建筑施工隊(duì)伍大省，大部分是國(guó)家二級(jí)以上施工企業(yè)，技術(shù)力量雄厚，擁有先進(jìn)的施工技術(shù)與施工裝備，在園區(qū)開發(fā)等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目經(jīng)過招投標(biāo)，完全能找到有能力的施工企業(yè)承擔(dān)本項(xiàng)目的施工任務(wù)。 社會(huì)條件 項(xiàng)目區(qū)域的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施城市供水、供電、供氣項(xiàng)目已完善，商貿(mào)、金融、保險(xiǎn)、文化教育設(shè)施正是本項(xiàng)目所要完成的。 環(huán)境條件 本項(xiàng)目經(jīng)過環(huán)境影響評(píng)估指出，認(rèn) 為項(xiàng)目在建設(shè)期間及建成投入使用后將產(chǎn)生一定的噪聲、汽車廢氣、生活污水和生活垃圾等。 技術(shù)條件 委羽山新區(qū) A 區(qū)塊建設(shè)項(xiàng)目的承辦單位是浙江鼎辰置業(yè)有限公司，該公司于 2021 年 2 月由四家房地產(chǎn)開發(fā)公司出資組建的股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)上具有較長(zhǎng)的歷史，技術(shù)力量雄厚，開發(fā)資金足，各公司都具有良好的信譽(yù)及對(duì)客戶熱情周到的善后服務(wù)，都具有一定的知名度。 項(xiàng)目主要建設(shè)條件 xxx委羽山新區(qū) A區(qū)塊建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)具備的基本條件為：市場(chǎng)條件、技術(shù)條件、資金條件、環(huán)境條件、社會(huì)條件、施工條件、法律條件等對(duì)擬建項(xiàng)目支持和滿足的程度。具體地理位置見附圖。因此，浙江鼎辰置業(yè)有限公司著力拓展開發(fā)委羽山新區(qū) A區(qū)塊項(xiàng)目是響應(yīng)區(qū)政府提出的三年內(nèi)形成建筑業(yè)態(tài)，五年內(nèi)形成商業(yè)業(yè)態(tài)的有力舉措。 委羽山新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目是 xxx 區(qū)政府城市總體規(guī)劃改造建設(shè)中的重點(diǎn)工程。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ①《 xxx 區(qū)域總體規(guī)劃》 ②《十一五 xxx區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃綱要》 ③《臺(tái)州 市 xxx區(qū)南片控制性詳細(xì)規(guī)劃（調(diào)整）》 xxx 委羽山新區(qū) A 區(qū)塊項(xiàng)目可行性研究 第一章 總論 2 ④《臺(tái)州。鼎辰置業(yè)有限公司成立于 2021 年 2 月，注冊(cè)資金為5800 萬(wàn)元，是一家由浙江 xxx 振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（該公司成立于 1995年 5月，二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）、浙江城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（該公司成立于 1984年 5 月，三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）、 xxx 特佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（該 公司成立于 1997 年 8 月，三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）、和 xxx 宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（該公司成立于 1994 年 11月）共同出資組建的股份制的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司現(xiàn)有員工40 多人，大多是經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理的專業(yè)技術(shù)人員，組織機(jī)構(gòu)完善，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等實(shí)力雄厚。xxx 新區(qū) A 區(qū)塊項(xiàng)目可行性研究 目錄 I 目 錄 第一章 總論 ............................................ 1 ................................................................................................................ 1 ......................................................................................................... 1 .................................................................................................. 1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .................................................................................. 1 項(xiàng)目提出的理由 ................................................................................................ 2 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) .................................................................................................... 2 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) .................................................................................................... 2 項(xiàng)目主要建設(shè)條件 ............................................................................................. 3 濟(jì)指標(biāo) .................................................................................................. 5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 .................................................................................................... 5 投資規(guī)模及資金來源 ....................................................................................