【正文】 以上指標顯示，本項目動態(tài)回收期較短，項目現(xiàn)金凈流量較大，產(chǎn)品市場定價合理，項目內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率，遠遠高于銀行利率，財務盈利能力較強，加之本項目投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益，所以本項目是可行的。九、項目投資估算、資金籌措計劃本項目開發(fā)建設(shè)投資為 57,484萬元，總成本費用 60,205萬元,計劃采用滾動式開發(fā)，計劃資金來源于：股東投入自有資金 21,000萬元；向銀行借款 24,000萬元；通過預售籌集建設(shè)資金 15,205萬元。同時項目還將聘請工程監(jiān)理，有效控制項目的工期、成本及質(zhì)量。項目施工單位為 汕頭市澄海區(qū)鳳翔建筑工程 有限公司，該公司是國家建設(shè)部批準的二級總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。利用項目的園林設(shè)計與項目周邊的景觀資源呼應，利用安靜舒適的環(huán)境吸引消費者前來休閑消費。戶型面積建議以100平方米－140平方米大戶型為主，這符合石灣客戶偏好大面積戶型的消費習慣。本案周邊更有絕佳的景觀資源，應該塑造石灣鎮(zhèn)最優(yōu)居住精品社區(qū)的定位。考慮到石灣長期居民和原居民對區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項目將重點關(guān)注并在項目開發(fā)首期著重關(guān)注該類人群。規(guī)避策略：關(guān)注城市規(guī)劃建設(shè)的進程，合理調(diào)控本項目的銷售排期和營銷計劃，盡可能適時合理利用各個市政規(guī)劃項目的發(fā)展趨勢；六、項目規(guī)劃及定位項目的初步規(guī)劃分析：項目開發(fā)定位及市場策略 將項目開發(fā)成為石灣鎮(zhèn)高檔標志型樓盤，并依托項目周邊優(yōu)質(zhì)資源，以差異化、領(lǐng)先性產(chǎn)品贏得市場； 項目市場定位 項目定位為石灣鎮(zhèn)的高檔人文大社區(qū)，博羅縣人居環(huán)境最優(yōu)的花園式居住區(qū)；惠州市綜合質(zhì)素最優(yōu)的文化社區(qū)。n 市場板塊競爭本項目所處的區(qū)域尚有很多未開發(fā)的土地，存在未來的競爭對手。威脅（T）n 競爭對手占有市場先機位于項目附近的麗灣花園、心怡花園比本項目早進入市場，將會分流部分客源。n 產(chǎn)品形態(tài)目前石灣市場上的產(chǎn)品缺乏能夠引導市場需求的項目，基本上是對其他城市的成功產(chǎn)品及文化的克隆，這對項目存在一個很大的機會：重新依項目特點定義符合城市氣質(zhì)和居住文化，樹立屬于石灣人生活方式和人居文化的標準。在項目開發(fā)初期，適當建造相應的社區(qū)配套，以增加人氣及居住氛圍。n 人文環(huán)境及形象較差地塊周邊雖有整體規(guī)劃，但啟動有待時間，目前項目周邊地區(qū)人氣較淡薄。n 開發(fā)、銷售周期易受市場整體影響，而石灣市場剛開始啟動，受未知的后期市場影響大。劣勢（W）n 環(huán)境劣勢項目土地平整，建筑趣味不足。教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。n 周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢項目有多條公交線路經(jīng)過，并且站點離項目較近。城市感強。n 主題概念優(yōu)勢將打造成為石灣鎮(zhèn)首席大型人文原生態(tài)高尚社區(qū)，將打造成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的居住核心，將是石灣南部及周邊區(qū)域（石龍、石排、石街、茶山等區(qū)域）的后花園，區(qū)域房地產(chǎn)市場的新標桿。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。（2）本小區(qū)主要出入口位置及有關(guān)限制詳見規(guī)劃控制圖；（3）本小區(qū)道路系統(tǒng)已采取人車分流方式；（4）；（5）結(jié)合用地總平面規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)籌安排綠化式地面停車位。小區(qū)以綠化廣場為界，分為東西兩部分住宅群體，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。利用架空層之“風道”效應，自然開成一個避開烈日享受清涼的場所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。規(guī)劃布局采用分組團圍合、多組團共享的方式，并合理地設(shè)置了兩個開口，著力營造內(nèi)部大園林、多細部的環(huán)境景觀，既保證了良好景觀，也保證了有力的通風和朝向。規(guī)劃設(shè)計項目占地面積124，194平方米，總建筑面積約297，443平方米。（4）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、小高層住宅分布，使小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能和質(zhì)量水平，提高小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。（四）項目規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃目標（1）以具有21世紀初居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住型、舒適型和安全型的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，力爭打造出居住環(huán)境與周圍環(huán)境相互呼應，建筑群體、活動空間以及自然環(huán)境和諧的文明示范小區(qū)。（三）地塊征用情況項目地塊是通過國有土地使用權(quán)公開拍賣方式競得的。增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上，且與石龍鎮(zhèn)隔河而望，市政配套設(shè)施逐漸完善，地塊增值性明顯。成熟性：靠近石灣鎮(zhèn)核心商業(yè)區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。地塊北面道路相連鎮(zhèn)主要商業(yè)街教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。 有5條公交線路經(jīng)過本項目，橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車及其他公交線路距項目約200米左右，出行便捷。四、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析（一） 項目現(xiàn)狀概況地塊面積占地面積為124,194m2（）地理位置區(qū)域位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)四至東側(cè)臨一紙廠及鎮(zhèn)府干部宿舍、南至永康大道、西面為一條27米寬的規(guī)劃路、北至灣湖西路。麗灣花園位于石灣大橋旁，一二三期為洋房產(chǎn)品，有少量別墅產(chǎn)品，預計10月底上市，價格約在6500元/㎡左右，發(fā)展商對外宣稱不對外銷售。 別墅產(chǎn)品市場分析競爭樓盤（別墅）樓盤名稱產(chǎn)品實售均價（元/M2）推售時間備注水天一色獨棟1500007年5月尾盤銷售中濱江花園聯(lián)排850006年5月已售磬麗灣花園聯(lián)排約6800預計10月底宣稱不對外銷售石龍、石灣地區(qū)近期在售或即將推出的項目有水天一色、濱江花園、麗灣花園三個項目，濱江花園位于石龍最好的地段，項目銷售走勢比較理想。序號比較內(nèi)容權(quán)重比較樓盤(洋房）龍灣新城龍城國際中央豪門麗灣花園聚豪名軒分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值1公司品牌10%10 11 13 10 10 2地段10%10 14 14 11 13 3周邊配套10%10 14 14 10 13 4社區(qū)配套10%10 10 11 9 8 5自然景觀10%10 14 13 12 12 6園林環(huán)境10%10 9 10 8 8 7交通條件10%10 13 13 11 12 8規(guī)模10%10 8 8 8 8 9戶型10%10 8 8 9 9 10物管10%10 10 10 8 10 合計100%100 111 114 96 103 比較樓盤價格（元/M2）　　4300550032004700龍灣新城比較價格（元/M2）　　3913 5018 3533 4654 各樓盤權(quán)重　　30%20%40%10%龍灣新城最終比較均價（元/M2）3591 洋房均價：綜合以上各項因素取值的洋房比較毛坯價格為3591元/㎡。佳兆業(yè)中央豪門是石龍目前最高端的洋房項目，預計08年3月發(fā)售，對我項目有較大的競爭壓力。龍城國際二期即將推出產(chǎn)品